第五章 台灣社會經濟環境變遷對未來住宅需求之影響
第一節 台灣住宅需求與供給之迴歸分析
149
第六章 台灣住宅需求與供給之迴歸分析
150
【表 6-1】變數基本統計量
自有住宅家戶 使用執照申請量 人口總數 人均所得 平均數 5378684 976762 21836379 13391 中位數 5451859 1114906 21952486 13659 最大值 6465940 1643086 22790250 16471 最小值 4174286 72016 20556842 9222
而由【表6-2】變數相關係數矩陣之結果可得到，自有住宅家戶與使用 執照申請量與人口總數或是人均所得，其相關係數皆為高度之正相關。
【表6-2】變數相關係數矩陣
自有住宅家戶 使用執照申請量 人口總額 人均所得
自有住宅家戶 1.0000 0.9873 0.9954 0.9099 使用執照申請量 0.9873 1.0000 0.9899 0.9243 人口總數 0.9954 0.9899 1.0000 0.8922 人均所得 0.9099 0.9243 0.8922 1.0000
4000000 4500000 5000000 5500000 6000000 6500000
1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006
【圖 6-1】自有住宅家戶走勢圖
151
0 400000 800000 1200000 1600000 2000000
1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006
【圖 6-2】使用執照申請量走勢圖
2.050E+07 2.100E+07 2.150E+07 2.200E+07 2.250E+07 2.300E+07
1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006
【圖 6-3】人口總數走勢圖
152
9000 10000 11000 12000 13000 14000 15000 16000 17000
1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006
【圖 6-4】人均所得走勢圖
三、迴歸分析結果：
藉由迴歸模型之分析結果，本研究可得到相關經濟環境變數對住宅需 求與供給之影響效果。
（一）住宅需求面分析
住宅需求面迴歸分析模型建立如下：
t t t
t
x x
y
=α +β1 1 +β2 2 +ε其中，
y
t為被解釋變數，即為自有住宅家戶取自然對數之值。α 則為 截距項，x
1t與x
2t為解釋變數，分別為人口總數、人均所得取自然對數之值。ε 則為誤差項。 t
由【表6-3】住宅需求面迴歸模型估計結果可得到，人口總數之估計係 數為3.7380，且在1%顯著水準之下顯著拒絕係數為零之虛無假設，故人口 總數對於自有住宅家戶具有正向之顯著影響關係，亦即人口總數對於住宅需
153
求具有正向影響關係。
而人均所得之估計係數為0.0942，且在1%顯著水準之下顯著拒絕係數 為零之虛無假設，故人均所得對於自有住宅家戶亦具有正向之顯著影響關 係，亦即人均所得對於住宅需求具有正向影響關係。
【表6-3】住宅需求面迴歸模型估計結果
自變數 估計係數 t統計檢定值
人口總額 3.7380 27.4362***
人均所得 0.0942 3.0291***
常數項 -48.5728 -23.7658***
R
2 0.9971R
2 0.9966註：***表示在 1%顯著水準之下，顯著拒絕估計係數為零之虛無假設。
（二）住宅供給面分析
住宅供給面迴歸分析模型建立如下：
t t t
t
x x
y
=α +β1 1 +β2 2 +ε其中，
y
t為被解釋變數，即為使用執照申請累積量取自然對數之值。α 則為截距項，x
1t與x
2t為解釋變數，分別為人口總數、人均所得取自然對數 之值。ε 則為誤差項。 t由【表6-4】住宅供給面迴歸模型估計結果可得到，雖然人口總數之估 計係數為8.8193，但在1%顯著水準之下，並不顯著拒絕係數為零之虛無假 設，故人口總數對於使用執照申請累積量不具有顯著影響關係，亦即人口總 數對於住宅供給不具有影響關係。
而人均所得之估計係數為3.7720，且在1%顯著水準之下顯著拒絕係數 為零之虛無假設，故人均所得對於使用執照申請量具有正向之顯著影響關 係，亦即人均所得對於住宅供給具有正向影響關係。
154
【表6-4】住宅供給面迴歸模型估計結果
自變數 估計係數 t統計檢定值
人口總數 8.8193 1.7701
人均所得 3.7720 3.3160***
常數項 -171.2864 -2.2917**
R
2 0.9013R
2 0.8862註：**與***分別表示在 5%與 1%顯著水準之下，顯著拒絕估計係數為零之虛無假設。
由以上之分析可以得到以下之結論：
1、就需求面而言：
（1）.人口總數對於自有住宅家戶具有正向之顯著影響關係，亦即人口總數 對於住宅需求具有正向影響關係；就實際情況而言，民國85-95年台 灣人口增加131.88萬人，家庭戶數增加138.22萬戶，平均每增加1人，
即增加1.05戶；如再就民國90-95年台灣人口增加45.05萬人，家庭戶 數增加58.22萬戶，平均每增加1人，即增加1.29戶；此與95年全國戶 量之3.09人相去甚遠，由此即可充分了解人口增加以及少子化、晚 婚、不婚等變動因素，對於住宅需求之正面影響關係。
（2）.人均所得對於自有住宅家戶亦具有正向之顯著影響關係，亦即人均 所得對於住宅需求具有正向影響關係，其主要原因係緣於所得提高之 後，不論是首購或換屋，其需求均會隨之逐漸向上攀升所致。
2、就供給面而言：
（1）.人口總數對於使用執照申請累積量不具顯著影響關係之原因，係因 使用執照相對於建造執照而言，可視為落後指標；一般房地產市場景 氣係先由需求帶動，亦即由成屋或中古屋之交易活絡，帶動預售市 場，進而建造執照之申請量增加，二、三年後使用執照亦隨之增加，
更何況建造執照之申請量常因建築開發商之主觀判斷，或法令政策之 影響而呈現短期大幅增加之情況，因此，就供給面而言，使用執照之 申請量對於住宅需求之影響並不顯著。
（2）.臺灣房地產長期存在超額供給現象，並且空屋率偏高，例如2005年
155
之空屋率高達13.9％，導致建造執照之申請量究竟多少較為合適，無法 正確評估。
（3）.民國80年，政府發佈即將全面實施容積管制訊息，導致建築開發商 或地主大量搶建、搶照而影響市場正常供給，導致其後不景氣期間 長達13年。
（4）.民國八0年代，每年正常需求約10萬戶，但81至86年間之使用執照 申請量，每年均介於10至20萬戶之間，在市場供需與房價資訊均不 透明之情況下，其對整體市場之負面影響至深且鉅。
經由以上之分析，雖然影響住宅需求之主要因素計有人口、家庭戶 數、每人GNP、建造執照、使用執照、住宅存量等，惟就未來住宅需求之 預測而言，仍應以人口變動為主要依據，較能正確掌握其脈動趨勢。
156