目錄 第一章 緒 論

編號：(96)062.314

台灣社會經濟環境變遷對未來住宅需求之 預測研究

行政院經濟建設委員會

民國 96 年 10 月

目錄

第一章 緒 論 ...1

第一節 研究動機與目的...1

第二節 研究方法與範圍...2

第三節 研究內容與流程...3

第二章 文獻回顧 ...6

第三章 台灣房地產特性與消費者購屋需求變動分析 ... 15

第一節 台灣房地產特性 ... 16

第二節 現階段影響房地產之主要癥結點 ……… 20

第三節 當前台灣社會經濟發展與消費者購屋需求變動分析………24

第四章美、日、韓、星社會經濟變遷與房地產市場發展值得借鏡之處 第一節 台、美、日、韓、星等國經濟與人口相關指標彙整比較 .. ... 28

第二節 美國社會經濟環境變遷對房地產市場求之影響 ... 34

第三節 日本社會經濟環境變遷對房地產市場求之影響……… 49

第四節 韓國社會經濟環境變遷對房地產市場求之影響……… 94

第五節 新加坡社會經濟環境變遷對房地產市場求之影響………109

第五章 台灣社會經濟環境變遷對未來住宅需求之影響 ... 124

第一節 台灣社會經濟變遷所衍生之房地產重要課題...124

第二節 民國 95 至 140 年台灣人口變動趨勢...130

第三節 台灣各區域人口、家庭戶數、市場供需與住宅存量之探討……137

第六章 台灣住宅需求與供給之迴歸分析………149

第一節 台灣住宅需求與供給之迴歸分析 ... 149

第二節 台北市預售房價迴歸分析 ... 156

第七章 住宅需求預測結果與建議事項 ………164

第一節 住宅需求預測結果………164

第二節 建議事項………176

附件一、當前建築產業投資經營最關心之十二大重要議題………….………...181

附件二、期中報告評審委員發言內容與回應意見彙整表.………185

附件三、期末報告評審委員發言內容與回應意見彙整表.……….…………188

附件四、參考文獻.……….……….………..…192

I

表目錄

表 3-1 1999 年制 2005 年行政院推出優惠房貸專案概況一覽表………17

表 3-2 1980 年制 2000 年空屋數與空屋率統計表………18

表 4-1 台、美、日、韓、星等國住宅狀況統計表………28

表 4-2-1 台.美.日.韓.星經濟成長率比較表 ……… 29

表 4-2-2 台.美.日.韓.星平均每人國內生產毛額(美元)比較表 ……… 29

表 4-2-3 台.美.日.韓.星物價變動率之比較表 ……… 29

表 4-2-4 台.美.日.韓.星基本放款利率比較表 ……… 30

表 4-2-5 台.美.日.韓.星失業率比較表 ……… 30

表 4-3-1 台.美.日.韓.星結婚、離婚率比較表………31

表 4-3-2 台.美.日.韓.星 65 歲以上人口占總人口比率與老化指數比較表 …31 表 4-3-3 台.美.日.韓.星扶養比與年人口依賴比比較表 ……… 32

表 4-3-4 台.美.日.韓.星總生育力比較表 ……… 32

表 4-3-5 台.美.日.韓.星老人現金津貼占 GDP 比例比較表………33

表 4-3-6 台.美.日.韓.星歷年平均餘命比較表 ……… 33

表 4-3-7 主要國家期退休後需渡過之年限 ……… 33

表 4-4 美國人口數及人口變動數的組成……… 40

表 4-5 OFHEO 房價指數 ……… 41

表 4-6 日本之人口推移……… 60

表 4-7 日本以年紀別為區分之未來人口推移……… 61

表 4-8 母親年齡階層別出生人數和出生率……… 62

表 4-9 家族依類型別之一般家庭數……… 63

表 4-10 都、道、府、縣之房地產所有權、住宅自有率統計表……… 64

表 4-11 都、道、府、縣住宅、家庭、家庭人員和住宅房間、人數統計表…… 65

表 4-12 備有高齡者使用設施項目統計表 ……… 66

表 4-13 三大主要市區之通勤時間統計表……… 67

表 4-14 主要國家 65 歲以上人口占總人口比率……… 71

表 4-15 主要國家老化指數……… 72

表 4-16 主要國家離婚率………73

表 4-17 主要國家結婚率………73

表 4-18 主要國家 2025 年人口預測及都市化人口比率……… 78

表 4-19 住宅的建築方法、樓數依構造別住宅數……… 81

表 4-20 都、道、府、縣之住宅的構造、建築的依時期別住宅數……… 82

表 4-21 協榮生命年金屋商品主要事項表……… 92

表 4-22 主要國家的人口高齡化速度 ……… 103

表 4-23 韓國歷年總生育率與出生嬰兒數統計表……… 104

表 4-24 新加坡總人口數與成長率 ……… 109

II

表 4-25 新加坡各年齡層人口數 ……… 110

表 4-26 2005 年新加坡家庭結構及住宅類型……… 111

表 4-27 2005 年新加坡家庭住宅人數結構……… 112

表 5-1 戶籍登記現在人口數按年齡分 ……… 125

表 5-2 民國 95 年嬰兒出生情況統計表 ……… 127

表 5-3 我國人口死亡數概況 ……… 127

表 5-4.台灣歷年人口出生與死亡情況統計表 ……… 128

表 5-5 我國結婚率與離婚率 ……… 129

表 5-6 台灣未來人口推估 ……… 133

表 5-7 台灣未來高齡人口結構 ……… 134

表 5-8 主要國家高齡化所需時間 ……… 134

表 5-9 台灣地區歷年人口、家庭戶數、住宅存量、建造執照與使用執照申請 量對照表………139

表 5-10 北部地區歷年人口、家庭戶數、住宅存量、建造執照與使用執照申請 量對照表 ………141

表 5-11 中部地區歷年人口、家庭戶數、住宅存量、建造執照與使用執照申請 量對照表 ………143

表 5-12 南部地區歷年人口、家庭戶數、住宅存量、建造執照與使用執照申請 量對照表 ………145

表 5-13 東部地區歷年人口、家庭戶數、住宅存量、建造執照與使用執照申請 量對照表 ………147

表 6-1 變數基本統計量表………150

表 6-2 變數相關係數矩陣………150

表 6-3住宅需求面迴歸模型估計結果………153

表 6-4住宅供給面迴歸模型估計結果………154

表 6-5 變數基本統計量表………156

表 6-6 變數相關係數矩陣………158

表 6-7 相關經濟環境變數與台北預售房價指數之迴歸估計結果………159

表 6-8 臺北市歷年預售房價與房價指數變動 ……… 160

表 6-9 台灣地區歷年每人 GNP 與消費者物價指數一覽表 ……… 161

表 6-10 臺灣地區歷年每人 GNP 指數、物價指數與臺北市預售房價指數對照表 162 表 7-1 臺灣地區民國 100 年至 120 年戶量推算表……… 165

表 7-2 台灣地區與北中南東各區域民國 100 年至 120 年住宅需求預測統計表 168 表 7-3 台灣地區與北中南東各地區歷年人口、家庭戶數、住宅存量、總住宅 需求量與住宅自有率對照表………171

表 7-4 北部地區歷年人口、家庭戶數、住宅存量、建照執照、總住宅需求量 推估與住宅自有率對照表………172

III

表 7-5 中部地區歷年人口、家庭戶數、住宅存量、建照執照、總住宅需求量 推估與住宅自有率對照表………173 表 7-6 南部地區歷年人口、家庭戶數、住宅存量、建照執照、總住宅需求量

推估與住宅自有率對照表………174 表 7-7 東部地區歷年人口、家庭戶數、住宅存量、建照執照、總住宅需求量

推估與住宅自有率對照表………175 表 7-8 全台主要都會區 95Q1 至 96Q2 中古屋平均成交單價表………178

I

圖目錄

圖 3-1 馬斯洛的需要層級金字塔圖……… 24

圖 3-2 台灣工業化的經驗-雁行理論圖……… 27

圖 4-1 美國 2025 年級 2050 年人口推計………45

圖 4-2 日本總人口推估 ……… 61

圖 4-3 主要國家人口增加率……… 70

圖 4-4 台灣未來青壯及高齡人口比例……… 71

圖 4-5 新加坡人口金字塔圖 ……… 122

圖 4-6 新加坡多代同堂住宅圖 ……… 123

圖 5-7 台灣未來人口成長趨勢圖……… 133

圖 5-8 台灣未來人口金字塔(高推計) ……… 135

圖 5-9 台灣未來人口金字塔(中推計) ………135

圖 5-10 台灣未來人口金字塔(低推計) ………136

圖 5-11 台灣理想人口結構發展之金字圖 ………136

圖 5-12 台灣地區歷年建造執照、使用執照申請量變動趨勢圖………140

圖 5-13 北部地區歷年人口變動趨勢圖 ………142

圖 5-14 中部地區歷年人口變動趨勢圖 ………144

圖 5-15 南部地區歷年人口變動趨勢圖……… 146

圖 5-16 東部地區歷年人口變動趨勢圖 ……… 148

圖 6-1 自有住宅家戶走勢圖……… 150

圖 6-2 使用執照申請量走勢圖……… 151

圖 6-3 人口總數走勢圖……… 151

圖 6-4 人均所得走勢圖……… 152

圖 6-5 台北預售房價指數走勢圖……… 157

圖 6-6 人均所得走勢圖……… 157

圖 6-7 物價指數走勢圖……… 158 圖 6-8 台灣歷年每人 GNP 指數、物價指數與台北市預售房價指數比較圖… 163

1

第一章 緒論

第一節 研究動機與目的 壹、研究動機

台灣房地產市場自從民國六○年代開始蓬勃發展，七○年代中期在經 濟快速發展，所得急遽提昇，股價大漲再加上預期心理作祟，房地產市場 更是呈現空前繁榮景象。然而，1990 年代受到亞洲金融風暴之衝擊，再加 上市場超額供給，終於導致八○年代市場逐漸顯現欲振乏力之頹勢。

八○年代不僅是房地產景氣下滑，金融體系亦問題叢生，從民國 83 年到 87 年間，總共發生 34 起農漁會擠兌事件，而其他的金融重大弊案也 多少與房地產不景氣有關；隨著房地產景氣持續低迷，相對節節上升的金 融逾放比率在民國 90 年亦達到 8.16%之歷史高峰，這與銀行向來偏好以不 動產作為擔保品有絕對的關係，因此當經濟景氣不佳時，貸款人常因不景 氣而無力償還貸款，而作為抵押之擔保品也隨著貶值，再加上銀行金融處 理逾放房屋之管道有限，逾放情形也益形嚴重。

政府為提振國內景氣，自民國 89 年釋出 3,200 億元優惠房貸，截至 94 年為止，累計提供優惠房屋貸款 1 兆 9,500 億元，受惠者超過 90 萬戶。

惟自民國 92 年下半年起房地產市場又開始呈現景氣復甦之發展趨勢，並 且房價亦不斷向上攀升而遠超過一般民眾之購屋負擔，本研究之主要目的 即在於針對台灣經濟發展過程與社會變遷，對於未來之住宅需求變化分別 探討、預測，並提出具體之建議事項，以為主管機關政策擬定之參考。

貳、研究目的

1.針對台灣社會經濟環境變遷，因應未來人口成長、人口結構改變，以及 全球化、後資訊化時代之種種變化，探討其對住宅需求之影響。俾便政

2

府充分瞭解現階段台灣各區域房地產整體市場供需情況。

2.預測未來住宅需求類型、數量與空間分佈。

3.政府可以正確掌握未來住宅需求之變動趨勢，俾免政策錯誤而浪費國家 社會資源；此外，亦可避免建築開發業者之錯誤投資與消費者之盲目跟 進。

5.政府可根據研究結果，制定相關法令制度與政策，期以達到區域均衡發 展以及提升國人居住環境與全民生活品質之政策目的。

第二節 研究方法與研究範圍 壹、研究方法

基於上述之研究目的與內容，本研究所採行之主要研究方法主要為文 獻回顧、比較分析法、歸納及演繹法，茲再分述如下：

（一）文獻回顧：

首先針對台灣經濟發展過程，就國內外相關學術研究結果，比較 分析本研究與其他相關研究之關聯與值得借鏡之處，以為相關法令政 策建議之研擬。

（二）集體深度訪談法(Focus-group Interviewing)

運用集體深度訪談，以蒐集相關重要資訊，亦即經由正式或非標 準、非結構化或開放式問題的探索，逐步切入問題核心，或透過標準、

結構化或封閉式的問題，來探討比較重要的相關議題。

（三）歸納及演繹法：

歸納並參考國外相關法令制度與政策，並考量國內特殊社會、經 濟、政治環境背景因素，研議適合國內之相關制度與政策。

3

（四）迴歸分析法：

擬就國民所得、人口數量、家庭戶數、使用執照申請量、住宅存 量、住宅自有率等變數，運用迴歸分析，探討預測未來台灣地區與北、

中、南、東各區域住宅需求數量之變化與空間分佈。

貳、研究範圍

1.探討社會經濟環境變遷對未來住宅需求型態、數量以及空間分布情況。

2.探討未來社會發展過程，包括人口老化與少子化，不婚或晚婚等，對於 住宅需求之變動預測。

3.先進國家經濟發展過程與相關法令政策之變動分析。

第三節 研究內容與流程 壹、研究內容

本研究計畫擬深入探討之重要議題如下：

1.探討台灣社會經濟環境變遷過程，對於未來住宅需求之變動趨勢，並提 出建議事項。

2.政府應如何正確掌握各區域之住宅相關資訊，如何掌握北、中、南、東 各區域之人口結構變化趨勢，以探討其對住宅類型、數量與空間分佈之 需求與發展趨勢。

3.如何加速都市更新，美、日、韓等國之發展經驗有哪些值得參考借鏡之 處。

（1）台灣目前 25 年以上老舊建築約占 42％，如何加速更新。

4

（2）現階段桃園以南各區域市場之中古屋每坪平均售價大都在 10 萬元以 下，如何推動都市更新。

4.在人口逐漸老化過程，未來老人住宅之需求與發展趨勢如何？日本行之 有年之「年金屋」是否具有參考價值？

5.在提升生活品質方面，近年建築開發業者積極朝數位住宅與綠建築方面 發展，相關業者之構想與看法如何？

5

貳、研究流程

研究範圍與方法

理論分析與文獻整理 理

研究目的

美、日、韓、星等國經濟 變遷對住宅需求之影響分

析 台灣社會經濟變遷對

住宅需求之影響分析

歸納分析台灣未來住宅 需求之變化趨勢

結論與建議 台灣未來住宅需求預測

分析 美、日、韓、星經驗

可供參考之處

6

第二章 文獻回顧

一.高孟定(1987)，住宅環境選擇行為之研究:

以社會學中之壓力模型的相關論點為基礎，引入環境知覺理論與空間 互動學說，解釋家戶再都會區內部遷移與否的決策，受到下列因素的影響 1. 個人與家庭發展階段:如家長年齡、配偶的婚姻狀態、家庭類型及其改

變、生活階段等。

2. 生活型態:如家庭主義、事業主義或消費主義等生活型態。

3. 社會背景:如個人職業，所得或教育背景。

住宅規範: 主要用以衡量現有居住環境問題之標準，包含空間大小、

所有權持有形式、住宅品質、消費支出等。

二.住宅特質之消費行為，羅國銘，75 年淡江大學管理科學所經濟組論 文。

1. 此研究目的主要是建立住宅特質與住宅價格之唯樂方程式，以了解 各項特質對住宅價格的影響程度。

2. 研究結果顯示住宅所在地區總樓地面積在商業使用化，除線性模型 外，對房價均有顯著影響，且係數符號為正的。

3. 另外研究結果也顯示一樓層住宅其價格顯然高於其他樓層的住 宅。在考慮一樓層及四樓層特殊住宅後，隨樓層的增高，住宅價格 將減少。

4. 最後在住宅至公園距離在線性模式得到結果是隨著與公園距離逐 漸增加，住宅價格受到的影響則是先遞增，至最高價格後在逐漸遞 減。

三.房地產真實交易價格之研究，范垂爐，民 80 年，中興大學都市計畫 研究所論文

:

7

本文藉由取得太平洋房屋公司的資料，提供 77~79 年真實交易價格資 料，並藉由這些資料配合國內房地產現況，探討影響房價的重要因素。

1. 在檢討傳統特徵價格理論在國內的適用性後，以多變量數量化理論 I 類(First Family Theory)，建立以總體和個體影響因素為主的各種時 機、區位、類型等次市場之數量化 I 類模型，藉以說明近年來影響台 北都會區房地產價格的主要因素及其影響程度。

2. 其研究結果在價格分析方面，各期間、各次市場的成交價與供給價約有 1~5 萬/坪的差距；在實證結果方面，各次市場的解釋能力均在 70%以 上，但在房地產景氣衰退下有滯延現象，而區位及使用型態都是極重要 的影響因素，模型中的全距分別為 10.39 萬元/坪，可見都市空間是影 響房地產價格的基本要素。

3. 最後，在結果應用方面，本文作者認為無論是住宅或商辦大樓，一樓效 用比都是最高的，以四樓的 100%為基準，前者為 126.35%，後者為 178.94%，故可以了解到住宅樓層價格差距較小，商辦的樓層價格差距 較大。

四.住宅供需價格差異分析及解決策略之研究-以台北市為例，趙基榮，

81 年。

1.透過此研究來檢討歷年來住宅價格對供需雙方之影響及問題，並就 其差異點進行分析及提出解決策略。

2.研究的結果顯示住宅供需價格的差異會受到政策金融、貨幣等經濟 政策影響。政府為刺激經濟發展，降低利率，增加貨幣供給，配合不 動產政策的缺失，卻進一步造成房地產飆漲及民眾無力購屋之情形。

3.妥善解決方法應由政府建立相關不動產政策，並建立公信角色以及 交易間的遊戲規則，使中間不合理的條件消除。

8

五. 房地價格與房地市場效率之研究—以台北市住宅用房地為例，鍾玉 美，民 85 年，國立政治大學地政研究所論文。

由於通常房地價格被認為並非一完全競爭市場，與証卷市場比較起來 確實較不完全，過去的價格是否能作為資訊的來源，是本文將作的研究。

1.經實証研究結果如下，在折現值固定以及不考慮移轉成本的情況下，實 證結果支持現值模型成立，顯示房地產為一弱式效率市場，換言之過去 價格的改變並未提供預測未來價格的資訊。

2.作者最後建議，在經由衝擊反應函數分析，資訊的調整有時間落差，因 此政策制定時應注意時效性的配合。

六. 住宅需求影響因素之研究，民 85 年，經建會都市及發展處。

1.此研究將台灣劃分為 35 個生活圈來研究，並分別自自有與租賃兩類以 分析對住宅的需求行為。

2. 研究結果發現，台灣地區住戶與居住狀況容易受到家庭特徵與主要家計 負責人特徵之影響，也就是說住宅的用途、型態、竣工年份等皆會受到 家庭人數多寡、所得及主要家計負責人的職業、教育程度與年齡所影響。

3.在本研究也預測未來每人樓地板面積必越來越大，因為每人所得將越來 越高，教育程度也將日益提高，且購屋能力者年齡將下降，凡此皆將導 致每人樓地板面積增加。

七.台灣省待售餘屋之研究，1997 年，台灣省政府住宅及都市發展處 此研究主要世界著台灣地區住宅供給及其實際去化狀況來了解台灣 地區住宅市場上的餘屋之相關訊息，其結果發現如下:

1.南部地區之住宅供給不足(如台南縣、高雄縣)，相對的北部、中部、東 部則供給過剩。

2.餘屋量與空屋量成正相關之關係，即餘屋量高之地區空屋量亦高。

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3.此研究建議，政府應整合公、私部門住宅資訊網，將住宅市場透明化；

同時亦可實施容積管制，引導住宅市場正常發展，鼓勵私部門興建住宅，

以減少政府興建國宅，並成立住宅專責機構，專司住宅政策之執行、企 劃及法令修改。

八.住宅市場價格與數量之關係，花敬群，1999 年，政大地政學系博士 論文。

1.由於價格與供需數量是市場上最重要的資訊，此研究將供給者分為建商 與一般售屋者，將需求分為投資需求與消費需求，並探討各類市場參與 者的行為特性。

2.其研究得知，從住宅市場供需雙方行為特性配合市場景氣循環過程的影 響，住宅供需雙方的行為結果將使得市場價格與交易量均衡點的移動軌 跡成逆時針旋轉的趨勢，並發現價格波動會對交易量脫離長期均衡時能 夠產生調整的功能。

3.另外研究一發現成屋與預售屋市場的價格波動具有促進市場往長期均衡 收斂的功能，顯示預售屋制度有提升市場效率的作用。

4.本研究假設整體市場規模是由個別次市場規模加總而來的，結果發現住 宅空間次市場的價格比例與市場規模是相互連動的，且各住宅次市場同 時受到整體市場景氣趨勢的同向波動影響，以及相互競爭的反向波動影 響。

九.陳淑美、張金鶚(2000)，三代同堂與核心家庭住宅需求決策調整之 研究-台灣南北差異:

1.本篇研究主要說明了當家戶面對所處的家庭生命週期差異而無法滿足 其住宅需求時，會形成遷移新區位、繼續居住原區位或增建原住宅等住 宅需求調整方案。

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2.該研究以 1990 年住宅及戶口普查資料中之台北市及台南市之擁屋家戶 為研究對象，將家戶之遷移、增建與不調整等三個決策，視為調整成本 由高至低的排序性不連續選擇，以二項式 Logit 模型分別進行兩估計。

解釋變數為戶長屬性、家戶屬性、住宅屬性及區位屬性四大類。

十. 高國峰(2000)，台北市合理房價之研究-從住宅負擔能力之角度分 析

本文主要是藉由住宅負擔能力的意義，以及家戶與住宅的價量分配，

來探討什麼樣的家庭以多少住宅支出來購買什麼樣的住宅，並以此作為衡 量需求面合理房價之基礎。其結果發現如下:

1. 在利用家計單位資料以及房屋仲介公司成交公報資料來分析家戶與住 宅價量分配，發現市場上流通的住宅與家戶所得在價格與數量的分配是 不平均的，且不利於低所得者。

2. 另外在計算出不同所得階層的合理房價後，發現低所得者如以合理住宅 支出比例來購買住宅，將無法在市區或郊區買到適合居住的住宅。

十一.台灣住宅建築開發觀念與居住者使用態度演變關係之研究，民 90 年，董鑑霆，中國文化大學建築暨都市計劃研究所碩士論文。

此研究主要為藉由歷史分析與實證調查的方法，來探討台灣住宅建築 開發歷史過程中，開發者開發觀念與居住者使用態度之間的影響關係，其 結果發現如下:

1. 經濟產業結構的轉型與都市化現象造成城鄉結構的改變，將影響開發者 對住宅建築產品定位與型式發展的開發觀念。

2. 經濟發展速度與居住水準的提升，影響居住者對居住環境的重視程度由 量轉向質，並且改善居住環境品質的能力逐漸增強。

3. 開發者的影響力減小，將使都市化地區住宅建築的推案速度減緩且產品

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區隔性強；而居住者影響力提升，將使得許多老舊住宅的變更使用率增 加。

4. 容積率實施影響台灣住宅建築開放空間觀念的形成，使得共用空間面積 逐漸加大，並且朝向社區化開發觀念的發展方向。

十二.老人住宅發展趨勢與不動產證劵化可行性之研究，民 91 年，陳昭 期，淡江大學國際貿易學系國際企業學碩士論文

本研究主要針對未來國內老人住宅產業之開發與經營以及老人安養 機構之建立作深入之探討，其結果建議如下:

1.作者建議已擁有土地所有權進行開發，由於投資成本高，獲利大幅降低，

甚至歸損；而以設定地上權方式進行開發，由於減低土地投資成本負擔，

企業獲利能力也就相對提高，不但企業資金可靈活運用，更可大幅提升 企業競爭能力與競爭優勢。

2.本文研究案例以潤福生活新象設定地上權方式進行開發為例，相較於已 擁有土地所有權方式投資開發，不但可節省購地成本減輕投資負擔，且 可提升獲利能力。

十三.社區居民自辦都市更新程序與權利變換之研究，洪貴源，91 年淡 江大學建築研究所論文。

1.由於都市計畫與建築管理政策的管制並未考慮現存於都會區內土地產 權零碎的現況與以配合，本研究提供一種都市更新與社會資產並重的解 決方案，以社區居民自組都市更新會之方式，在專業顧問團隊以信託管 理協助方式，逐步完成都市更新。

2.本研究建議結果如下:

(1).活絡都市更新基金之運用方式。

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(2).適度引用或制定一些強制性之規定。

(3).盡速制定不動產估價技術規則以及加速稅金增額制度與不動產抵 押權憑證市場之可行性。

十四.台北市住宅政策綱領之研究，2002 年，張金鶚，中華民國住宅學 會

此研究主要為研擬訂定台北市的住宅政策綱領與住宅專責機構，並借 鏡紐約、倫敦、東京與香港等先進都市經驗。其目標如下:

1. 總目標為以住者適其屋為台北市住宅政策綱領總目標，此目標包含滿足 各類型家戶的住宅需求、提升家戶的住宅負擔能力、擴大家戶的住宅消 費選擇，並塑造適宜的居住環境。

2. 以活力社區、健全市場、合理補貼、專業政府為住宅政策次目標。其中 活力社區包含社區生活化、社區優質化、以及社區組織化等三項規劃方 向；健全市場方面包含交易安全話、選擇多樣化、以及公司合作制度化 等三大規劃方向。

3. 補貼方面則包含補貼多樣化、補貼公平話、以及補貼效率化等三大規劃 方向，期能提供多元住宅補貼選擇，滿足各類弱勢者之住宅消費需求。

十五. .鄭景文(2002)，銀髮族的另一個家

1.由於日本老年人口佔總人口比例遠高於其他國家，人口結構老化快速，

因此在民間投資相關老人住宅方面，日本的老人住宅產業發展相當成 熟，確實值得我國借鏡。

2.日本在 2000 年隨著介護保險的實施，老人住宅供給數增加，尤其是看 護型的老人住宅，且老人之家有小規模化的趨勢。

3.作者建議我國政府可借鏡日本經驗，適時發展老人產業將可促進民間大 量投資，因此應該儘速建構合理的老人住宅政策環境

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十六.陳政雄(2003)，銀髮住宅整體規劃理念-銀髮住宅設計國際研討會 作者針對終生住宅對於未來居住環境的整體概念，提出下列四項構想 1. 從幼兒到高齡者都可居住的住宅:也就是全面性無障礙環境

2. 對應高齡者身心機能衰退的住宅:指住宅本身有適應高齡者身心狀況而 具備的變化性，能對應健康期、障礙期、臥病期高齡者的不同需求。

3. 考慮世代交替的住宅:在住宅所具備的彈性變化中，不但可以對應高齡 者的身體變化，親世代與子世代各自保有其適合生活的空間，且將來子 世代老後可繼續沿用。

4. 防止事故的住宅:所謂的無障礙住宅，包含精神面的障礙排除，促進高 齡者的人際關係，也就是讓高齡者有安定、安心、安全的生活環境

十七.曾喜鵬(2003)，居住遷移與住宅選擇模式建立之研究-以住宅消費 失衡與調整觀點的解釋:

居住遷移與現宅改善為國內住宅市場中常見的行為，兩者皆是家戶調 整住宅消費以提升居住品質的方式，此篇文章針對此研究作全面性探討。

1. 探討當家戶處於住宅消費失衡狀態時，如何在遷移換屋，現宅改善與不 調整三策略間做選擇的行為。

2. 探討當家戶決定以遷移換屋來調整住宅消費時，為何會從都市內部的一 個地方移動到另一個地方的過程。

十八.王祖隆(2004)，住宅市場過濾現象之研究-以台北市為實證現象 住宅與家戶的互動會隨時間產生變化，當住宅實質環境無法與家戶的 需求配合時，便會產生住宅過濾現象。

1. 本文藉由相關文獻與理論回顧，建立住宅過濾過程中對空屋及家戶選擇 住宅區位分佈之假說模型，進行實證研究。

2. 預期成果為找出調查住宅過濾現象的操作方法以及描繪出住宅過濾家

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戶遷移的軌跡分佈，並進一步證明出住宅過濾與房價的關連性以及探討 高住宅自有率對住宅過濾之影響程度，並在最後提出住宅政策擬定之建 議。

十九. 鄭景文(2004)，日本老人住宅產業發展概況

1.日本收費是老人住宅大約於 1945 年左右開始出現，不過在 1990 年代由 於泡沫經濟開始出現許多經營不善而倒閉的收費式老人住宅，直到 2000 年後日本實施介護保險才使得供給增加。

2.日本介護保險制度實施後，限定健康為要件的老人住宅明顯減少，而限 定需要看護的老人住宅則大幅增加。

3.由於我國政府鼓勵民間興建老人住宅，已可適用促進民間參與公共建設 條例，享受多項優惠，作者建議我國對於民間附看護的老人住宅，需要 再進一步予以放寬，才能有助於國內老人住宅產業發展。

二十. 松谷明彥(2006)，人口減少經濟時代

1.作者針對目前日本面對的少子高齡化問題作全面性的檢視外，更詳細的 提出未來整個日本經濟社會所面臨的劇變，並從政府、個人、企業三方 面提出各種可行解決方案。

2.在個人方面，改變新的生活型態，親自設計職涯規劃，並有計畫地分配 工作與閒暇時間。

3.企業方面，實行組織瘦身，邁向消費主導經濟，生產高附加價值的產品。

4.政府方面，在養老金、公共支出、稅收等面向，必須走向「小政府」型 態。

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第三章 台灣房地產特性與消費者購屋需求 變動分析

前言

國內房地產在歷經民國六○年代與七○年代飛躍的成長過程後，

不僅讓建築產業得天獨厚的獲取了遠較其他各傳統產業更為豐厚的利 潤，一般購屋者也同時分享了超額的財富增值利益，惟至民國八○年代，

房地產市場景氣在超額供給之情況下開始逆轉，導致國人傳統「有土斯有 財」以及「財產三分法」之投資理財觀念丕變，尤其是當房地產價格一路 飆漲所造成土地與資金來源之雙重瓶頸情勢下，必然嚴重影響經濟發展與 國家競爭力。

民國六○年代，由於房地產屢受油價、物價巨幅波動之影響，其中尤 以民國六十二年及六十八年兩次世界能源危機所受衝擊最大，而每當房價 鉅幅上揚之際，政府總會伸出「一隻看得見的手」進行政策性干預，使得 市場景氣滑落至低迷階段，其後再不斷推出各種利多措施進行挽救；惟在 房價巨幅波動過程中，不僅使得金融業之經營風險愈來愈高，建築產業所 需之龐大資金來源亦無以為繼。民國五十八年，華美建設在臺北市仁愛路 四段所推出之「華美聯合大廈」，雖首創預售制度，惟有限的自備款仍然 無法滿足建築業之龐大資金需求，民國六十八年，華美建設更以「產權持 分」方式，模仿不動產證券化模式推出「芝麻酒店」進行預售，惟其後更 衍生出房地產權與經營管理糾紛之無窮後患。

迨民國七○年代，隨著「金錢遊戲」之熱潮，房價於民國七十六年至 七十八年間再度飆漲至歷史新高點，惟在歷經民國八○年代之不景氣衝擊 之後，卻套牢不少財團之鉅額投資與金融業之龐大資金，導致整體金融之 不良債權(non-performing loans, NPL) 於民國九十一年三月高達1兆 4,033億元，金融逾放比率亦高達8.78%，影響所及，建築業與金融業同時

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陷入有史以來最為艱困之窘境。

民國八十五年一月廿六日信託法公布，八十九年七月十九日信託業法 公布，九十一年七月廿四日金融資產證券化條例公布，其後不僅金融業有 關不動產信託之相關業務隨之陸續展開，在民國九十二年七月廿三日不動 產證券化條例公布之後，不動產證券化之推動更是朝野政黨與社會各界所 矚目之焦點所在，尤其是在經濟自由化與國際化腳步愈來愈快之全球競爭 環境中，不動產證券化如何發揮其應有之功能，實乃當前刻不容緩之一大 課題。

有鑑於此，本章擬先就不動產之一般特性與台灣不動產特性分別闡 述，此外，更就美、日等國經濟發展與不動產政策背景加以深入探討，以 為台灣經濟發展過程，主管機關政策擬定之參考。

第一節 臺灣不動產市場特性

往昔臺灣房地產市場由於受到經濟與非經濟性因素之影響，導致 房價起伏變化極大，揆其原因，可歸納為以下六點：

1. 有土斯有財之觀念根深蒂固：

往昔不動產投資者對於「有土斯有財」、「財產三分法」的觀念深信 不疑，尤其是在房地產具有增值、保值效果之傳統觀念下，一向都 將其列為重要投資理財工具，因此，每遇房價向上攀升階段，投資 者總是率先介入炒作。

2. 政府政策干預

在最近這一波長達 13 年之不景氣過程，政府為有效提振市場景 氣，陸續於 1999 年之後提撥優惠房貸，累計總金額高達 1.95 兆 元，如按中央銀行之估計予以推估，所去化之總數量將高達 95 萬

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戶；其主要目的在於去化大量空屋、餘屋，一則穩定房價，再則 提振房市景氣，以防資產進一步縮水而影響整體經濟成長。

表3-1 1999年至2005年行政院推出優惠房貸專案概況一覽表 次 數 時間 專案金額

（億元） 撥款戶數

一 1999.1.1. 1,500 80,599 二 2000.8.14. 1,200 39,111 三 2000.8.14. 2,000

四 2001.8.23. 2,000 218,132 五 2002.4.16. 2,000 108,921 六 2003.1.14. 2,000

七 2003.8.22. 2,800 256,066 134,300 八 2004.5.30. 3,000

（截至 2005.6.17.止）

九 2004.5.20. 3,000 --- 837,129 合計 － 1 兆 9,500 億元

（截至 2005.6.17.止）

資料來源：中央銀行及內政部營建署國宅組 3. 住宅自有率高達 87.33% (2005 年)

高達 87.33%的住宅自有率雖然締造了全世界第二高的紀錄，但同時 也加重了政府政策擬定的困難度，尤其目前市場買氣仍舊以首購與 換屋之自住型需求為主，加以政府自 1999 年以來所推出的優惠房貸 亦皆以住宅為訴求，其結果必然是購屋者之年齡層及所得階層同時 往下調降，而這種因政策因素所激發的短暫需求，並非常態性需求，

從而也造成主管機關資訊蒐集分析與景氣研判之最大盲點。

按新加坡之住宅自有率為 94.1%，其他先進國家如美國、日本、

英國、加拿大等國約為 60%至 70%之間。

4. 空屋率曾高達 17.62%

1980 年第一次空屋調查時，臺灣地區空屋總數為 479,839 戶，空屋 率 13.09%，1990 年第二次調查時，空屋總數為 674,317 戶，空屋率

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13.29%，及至 2000 年，空屋數量更高達 1,228,798 戶，空屋率再攀 升至 17.62%之歷史新高點，而在住宅自有率與空屋率頻創新高之情 勢下，2001 年又逢經濟成長率重挫至-2.17﹪，導致政府政策進退 維谷，連帶對於房地產市場景氣指標研判之準確度也造成相當之干 擾。

表3-2 1980年至2000年空屋數與空屋率統計表 項目

年別 空屋數 (戶) 空屋率 (%) 1980 年 479,839 13.09 1990 年 674,317 13.29 2000 年 1,228,798 17.62

資料來源：內政部營建署

5. 超額供給依舊存在

自從 1991 年政府公布全面實施容積管制至 2006 年為止，單就住宅 建造執照申請量就已高達 1,870,893 戶，如依往昔每年 10 萬至 12 萬戶之去化量加以推估，雖然最近幾年在政府陸續提撥累計高達 1.95 兆元之優惠房貸政策利多前提下，已去化不少滯銷餘屋，惟未 來二、三年部分地區在 2005 與 2006 年住宅建造執照申請量分別高 達 121,652 戶與 116,166 戶 (為民國 90 年景氣最低靡時期住宅建造 執照申請量 24,389 戶之 4.99 與 4.76 倍) 之情況下，餘屋壓力依舊 相當大，因此，部分地區在超額供給之市場賣壓下，房價必然也會 呈現不同的調整幅度。

6.台商大舉登陸出現「人口負成長」效應

根據大陸台商聯誼會之統計，目前大陸台商約有 5 萬至 6 萬家，

投資金額超過 3,000 億美元，而更值得重視的是，大批台商登陸之 後所造成「人口負成長」之連鎖效應，尤其這些有能力赴大陸投資 的高所得階層，有不少都是 1970 年代與 1980 年代台灣房地產假性

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需求的創造者，在 2003 年之前，卻又因前往大陸投資設廠之大量資 金需求，或預期大陸房地產之發展遠景，而競相拋售臺灣房地產，

及至 2003 年下半年，台灣房地產開始呈現景氣好轉，則又陸續將資 金轉投入台灣的房地產市場，而導致台北市之高級住宅甚至豪宅之 房價不斷呈現飆漲之不合理情況，這不僅造成政府政策擬定之諸多 困擾，益加使得房地產市場景氣指標研判顯得撲朔迷離。

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第二節 現階段影響房地產之主要癥結點

2005 與 2006 年之市場景況可謂相當熱絡，惟在經濟與非經濟因素 之交互影響下，對於2007 年之市場走勢自是備受矚目，至於未來影響 市場景氣走勢之主要癥結點則可歸納為以下八點：

一、超額供給漸趨明顯：

這一波房地產市場景氣自從92 年下半年開始轉趨熱絡以來，在建造執照申 請量逐漸增加之前提下，整體市場又已開始呈現超額供給之情況，除台北市之 外，其餘各縣市供給大於需求之情況均已呈現愈來愈明顯之趨勢，此可由以下 數據窺其端倪：

1、住宅存量大於家庭戶數：

民國95 年之住宅存量為 7,413,888 戶，家庭戶數為 7,364,396 戶，而在住宅 自有率高達87.33﹪之情況下，顯示整體住宅存量已有逐年增加之趨勢。

2、住宅建造執照申請量連續三年高達 11 至 12 萬戶：

（1）、民國90 年經濟成長率為-2.17﹪，當年住宅建造執照申請量為 24,391 戶。

（2）、民國 93 年住宅建造執照申請量為 11,0981 戶，（為 90 年景氣最低 迷時期之4.5 倍）。

（3）、民國 94 年住宅建造執照申請量 121,652 戶，（為 90 年景氣最低迷 時期之5 倍）。

（4）、民國 95 年住宅建造執照申請量更高達 116,166 戶。

3、北中南都會區之家庭戶數與住宅存量差異極大：

（1）、台北市：95 年之家庭戶數為 941,317 戶，住宅存量為 852,622 戶，

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住宅存量遠低於家庭戶數。

（2）、台北縣：95 年之家庭戶數為 1,281,925 戶，住宅存量為 1,342,000 戶，住宅存量大於家庭戶數。

（3）、桃園縣：95 年之家庭戶數為 605,144 戶，住宅存量為 661,837 戶，

住宅存量大於家庭戶數。

（4）、台中市：95 年之家庭戶數為 353,682 戶，住宅存量為 416,134 戶，

住宅存量大於家庭戶數。

（5）、高雄市：95 年之家庭戶數為 551,009 戶，住宅存量為 538,241 戶，

雖然住宅存量仍低於家庭戶數，惟近年建造執照之申請量過大無 疑的又是一大潛在隱憂。

二、土地閉鎖效應導致房價快速飆漲：

台北市由於家庭戶數遠大於住宅存量，加以土地資源有限以及都市更 新緩慢等因素，近年在優惠房貸加速首購以去化餘屋之情況下，連帶換 屋需求亦隨之而起，而在低利率之前提下，亦同時導引不少投資客以房 地產投資牟利，而在預期心理之作祟下，房價愈來愈高，終致引發土地 閉鎖效應，此一情況在台北市將會愈來愈明顯，至於其他縣市則無此現 象。

三、整體市場呈現兩極化趨勢：

台灣由於 44﹪人口集中在新竹以北，因此，市場重心亦偏重於北部地 區，其次，台北市與台北縣人口合計高達640 萬人，占台灣總人口 28﹪，

在房地產引申需求之前提下，自是以台北市與台北縣為重心，台中與高 雄則居次。

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四、新成屋正快速增加：

由於近年台北市幾無新成屋可供銷售，其因在於預售屋銷售快速，

從而亦導致中古屋價格之急速竄高，惟最近其他各縣市新成屋之存量已 逐漸增加，其因在於推案量太大，預售屋銷售普遍不理想，從而亦導致 新成屋與中古屋競價求售之情況，影響所及，整體市場之房價亦普遍呈 現下滑趨勢。

五、消費者購屋行為已漸由市區轉向郊區：

在房價節節高漲，而薪資所得又沒有增加之情況下，消費者購屋能力 均已普遍下降，惟囿於國際油價高漲所導致之通貨膨脹壓力，加以市區 土地一地難求所導致成本推動之房價上漲壓力，一般消費者在市區房價 高不可攀之情況下，只好依循往昔「儲蓄→購屋→換屋」之購屋模式，

退而求其次的先行在郊區購買小坪數住家，俾在經濟變動過程得以立於 不敗之地，而這也正是臺北市衛星城市三重、板橋、新莊、中和、永和、

新店等地以及捷運沿線房地產普遍銷售極為快速之主要原因。

六、交通利多仍以北部地區受惠較大：

尤有甚者，更形成所謂「捷運金三角」之票房保證地帶，亦即臺北市忠 孝東西路、中華路、羅斯福路以及復興南北路範圍，不僅國有土地標售 價格大幅飆漲，例如坐落於中華路國軍英雄館旁邊之166 坪國有地標售，

即創下每坪402 萬元之超高紀錄；惟此一交通利多情況仍以台北縣、市 為主，將來高鐵與高雄捷運通車之後，其交通利多因素必然不若台北明 顯。

七、都市更新迫在眉睫：

在都會區地價節節高漲復又一地難求之情況下，加以政府對於都市更新又提

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供相當優惠之容積獎勵，因此，在房價較高之精華地區，即可經由都市更新以 開創新商機，而其中又以臺北市動輒每坪高達50-60 萬元之高房價區位最為可 行。

八、消費者購屋能力普遍下降：

根據經建會最近所公布之資料顯示，在房價上漲幅度遠高於所得成 長之情況下，94 年第四季全國平均「購屋痛苦指數」已由 92 年第二季之 5.26 逐漸攀升至 6.9 之新高峰（95 第三季已降為 6.5）。

按所謂「購屋痛苦指數」，係用以衡量一般民眾的購屋負擔能力，其 計算方式係以房價除以年所得，其數值愈高，表示一般民眾的購屋能力 愈弱，因此，就目前逐漸上漲的房價而言，在國民所得未明顯增加之情 況下，對整體房市之穩定性必然是一大隱憂，這也難怪去年第四季整體 購屋者房價綜合信心分數會創下二年半來之新低。

根據經建會所公布之「購屋痛苦指數」，以台北市之 8.9 最高，其次 是台北縣的6.7，桃竹縣市 6.5，高雄縣市 6.5，台中縣市則為 6.1。

由此可以預見的是，未來消費者之購屋行為將會更趨理性，並且購 屋決策時間亦將隨之延長，而部分超額供給地區之產品議價空間亦將隨 之擴大。

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第三節 當前台灣社會經濟發展與消費者購屋需求 變動分析

一般而言，人的需要是多層次的，在各種需要的層次理論當中，

以美國心理學家馬斯洛(Maslow)最具代表性，其將人類的需求分成 5 個層次的金字塔；在經濟發展過程，當一個人的所得逐漸提高之際，

其對居住之需求亦會依循馬斯洛之需要層級理論而逐漸向上提升。

依馬斯洛之需要層級理論（Maslow’s Hierarchy of Needs），最低 層次的需要是生理需求(physiological need)，它是維持人類生存和發展 的基本需要，如食、衣、住、行等方面的需要，這種需要得不到滿足 便會危及生存；其次，安全需要(safety need)也是屬於一種較低層次的 物質需要，係指保護人身安全、財產安全和防備意外損失的需要，當 這兩種需求都獲得滿足之後，才會進一步追求社會需要(social need)、

受尊重需要(esteem need)與自我實現需要(selF-actualization need)。在 較低層次的生理安全和社會需要中，一般對住宅的要求並不會太高，

(自我發展與自我實現)

(自尊、被肯定、地位)

(歸屬感、愛)

(安全、保障)

(飢餓、口渴) 自我

實現 需要 受尊重

需要

社會需要

安全需要

生理需要 豪宅

高級住宅

一般住宅

高層次需要 (精神需要)

低層次需要 (物質需要) 社會住宅

圖 馬斯洛(Maslow)的需要層級金字塔圖

資料來源:整理自 Philip Kotler,Gary Armstrong，方世榮譯，行銷學原理 台北，東華書局，2002，頁 198。

本研究整理

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僅為一般住宅需求；等到較基本的需要獲得滿足之後，便開始追求「受 尊重需要」和「自我實現需要」，此時對住宅的要求也會從一般住宅 調整為購買高級住宅或豪宅。馬斯洛的層次需要理論有二個基本論 點，一是基本需要得到充分滿足之後，就會去尋求更高層次的需要，

但在基本需求尚未得到滿足之前，不會去追求高層次需要，二是指尚 有未滿足的需要才會產生驅動力，促使人們產生行為。因此未來在所 得逐漸提高過程，即可根據購屋者的不同需要層次，劃分不同的消費 族群，進行市場區隔，以擬定各種房地產品的生產和行銷策略。

至於因應未來人口老化所衍生而來的老人住宅，則視其經濟狀況 而分布於各層次，惟將來較為明顯的發展趨勢應是相關業者積極尋求 投資機會的高級住宅，以及必須由政府進行補貼的社會住宅這兩個領 域。

其次，經社會科學家實證研究之六種美國社會的層級，亦可作為 相關主管機關之參考，茲列表如下：

表 3-3 美國社會各階層對房地產之不同需求比較表

1.上上層 (Upper Uppers) (少於 1%)

上上層的成員是社會的菁華，其既繼承大筆財富，且有名聲 顯赫的家族背景，贊助慈善機構，有一戶以上的宅院，他們 是珠寶、古董、房屋和度假旅遊的主要消費市場，其消費決 策常為其他階層所模仿。

2.上下層 (Lower Uppers) (少於 2%)

中下層成員在其職業或投資事業中獲得大量的收入及財富，

他們大部分來自中產階級，喜歡購買象徵地位的產品，如昂 貴的房屋、遊艇、游泳池和轎車等。

3.中上層

(Upper Middles) (少於 12%)

中上層成員不是具有良好的家庭背景就是擁有相當的財富，

對前途非常的關心，擁有像專業人員、獨立實業家或公司經 理的職位，是高級住宅、服裝、傢俱和家電的主要消費市場，

他們希望有一戶優雅的房子可以接待朋友或同事。

4.中下層

(Lower Middles) (少於 30%)

中下層成員包括主要的白領階級、灰領階級以及藍領階級，

他們購買舒適的房子，並且常親自製作飾品、傢俱來佈置、

喜歡的服裝是整齊、清潔，而非表現時尚風格。

5.下上層 (Upper Lowers) (少於 35%)

下上層是社會階級區隔最大的一群，包括工廠中具有技術及 半技術的藍領工作者，他們追求尊重的時候，最大的驅力是 來自安全，亦即「保護他們所擁有的」。

6.下下層 (Lower Lowers) (少於 20%)

下下層是社會的最底層，包括沒有接受良好教育和沒有技術 的勞工，此一階層失業率偏高，有不少需靠社會救助維生，

他們所居住的的房子通常都在在標準以下，而且位在貧民區。

資料來源：本研究整理

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由上表之分析，未來台灣之房地產發展趨勢亦可針對這六個不同 的層次來作市場區隔；在低收入消費層級，其主要的需求是維持基本 生活與生存，是對基本住房的需求，因此，對於房子的標準要求也不 會太高，可是當人們收入和生活水準明顯提升之後，將對需求產生變 化，層次亦會向上提升，其要求的內容也會逐漸趨於複雜、多樣，並 且精神和心理因素兼而有之，而逐漸由較下層的層級爬升到較上層的 層級，其對購屋行為的影響和支配作用也會越來越大。因此，當一個 社會富有的人愈來愈多時，不僅高級住宅之需求會急遽增加，對於動 輒數千萬元甚至上億元之豪宅需求亦會逐漸提高，而這也正是當前臺 北市豪宅每坪高達百萬元請參閱表 3-4，甚至亦有高達 130 萬元之主 要原因；而另一方面更值得注意的是，相對也有不少人因所得偏低而 無法擁有自己的房子，因此未來政府在整體住宅政策擬定時，對於弱 勢族群之補貼，甚至於對於社會住宅之規劃，亦應一併列入考慮，尤 其是在當前國人所得分配不均，M 型社會已然成形之際，政府主管機 關更應未雨綢繆，及早因應，方可免於社會各階層貧富差距益形惡化。

表 3-4 近年每坪百萬元之豪宅個案一覽表

案名 地點 平均單價

萬元/坪

總價

(億元) 主力坪數

敦鳳 仁愛路圓環附近 100 2.55 255

勤美璞真 信義路 135 1.35-4.3 100-320

元大一品苑 愛國東路玉山官邸旁 100 1.3 130

1 邸 敦化南路一段 115 1.09 95

鄉林士林官邸 原士林官邸(尚未公開) 120-150

(未定) 2.5 200

信義之星 松智路 100 1.6 160

信義富邦 松勇路 100 1.3-1.6 130-160

帝寶 仁愛路三段 110-120 1.7-2.1 160-180

潤泰敦仁 敦化南路仁愛路口 100 1.25 125

國美敦南藝術館 敦化南路二段 100-110 1.28 128

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台灣電子業從民國 69 年聯電首開員工認股後，科技事業逐漸成為各行各 業人人稱羨行業，及至 86 年各家公司員工分紅即已遠超過其他各行各 業，根據統計，86 年總計有 44 家上市電子業公司撥發員工股，股數高 達 3 億 8477 萬股，若以目前市價來計算，市值超過 492 億元，至此之後 科技事業配股神話不僅影響台灣人力資源重新分配，也造就許多「電子 新貴客」。

民國 80 年代，臺灣房地產雖仍處於不景氣階段，然電子業新貴卻 是房地產的新貴客，尤其是新竹科學園區附近，動輒千萬元以上的高級 住宅，幾乎都是電子新貴所購買，影響所及，台北市大安區的房價也因 為特別受到電子新貴的青睞，房屋面積愈來愈大，建材愈來愈高級，從 而房價亦逐漸由每戶 3,000 萬元提高至 5,000 萬元，甚至 8,000 萬元，及 至最近一二年，更攀升至一億元以上，而此一區隔性產品亦使得台北市 的房價頻頻創下歷史新高，並且已逐漸形成 Maslow 理論自我實現需要 層級的一種購屋新趨勢。至於台灣電子產業發展過程，請參閱以下附圖。

臺灣工業化的經驗：雁行理論

資料來源：Akamatsu，赤松要，1935 年，行政院主計局 農產品 (50年代)

重工業 (70年代) 輕工業 (60年代)

資訊工業 ( 80年代) 半導體工業 (90年代) 生物科技與奈米科技( 2000-2010)

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第四章 美、日、韓、星等國社會經濟變遷 與房地產市場發展值得借鏡之處

第一節 台、美、日、韓、星等國經濟與人口相關指標彙整比較

本章主要係依期中報告時評審委員之建議，增加美國、日本、韓國與 新加坡等四國在經濟發展過程，有關社會變遷與人口變動所導致住宅需求 變化之相關資料分析，然各國經濟發展情況與國情差異極大，加以人口數 量懸殊，比較分析不易，因此，本文乃先就經濟與人口變動這兩方面蒐集 彙整相關指標，以供研究參考；在經濟方面，主要以經濟成長率、國內生 產毛額、物價、基本放款利率與失業率為主；在人口變動方面，主要係以 結婚率、離婚率、65 歲以上老年人口比率、老人指數、扶養比、依賴比、

總生育力、老人現金津貼、平均餘命與退休後需渡過之年限為主，經由上 述資料之彙整與比較分析，當可清楚暸解各國經濟發展情況，以及人口逐 漸老化過程所面臨之各種問題。

由於台灣之經濟發展過程與日本極為相近，加以人口老化速度及其所 衍生之問題亦與日本頗多雷同，因此，本文研究內容與篇幅有關日本部份 所占比重較大，其次，日本亦係地狹人稠，並且在經濟發展過程房價變動 極大，其間應有不少值得參考借鏡之處。有關台灣、美國、日本、韓國與 新加坡等五國之經濟與人口相關指標比較表，敬請參閱以下附表。

表 4-1 台、美、日、韓、星等國住宅狀況統計表

資料來源：行政院主計處、本研究整理

平均每宅房間數 每宅人數 每房間平均人數 自有率 空屋率 租用率

台灣 4.9

（2005）

4.1

（2005）

0.8

（2000）

87.8％

（2006）

13.9％

（2005）

12.7％

（2005）

美國 － － 0.5

（1997）

60.2％

（2005）

9.4％

（2005）

27.2％

（2005）

日本 4.77

（2003）

2.7

（2003）

0.56

（2003）

61.2％

（2003）

13.1％

（2003）

36.6％

（2003）

韓國 － － 1.1

（1995）

54.0％

（2000）

－ －

新加坡 － 4.3

（2000）

－ 90.7％

（2006）

－ 6.6％

（2000）

29

一、台.美.日.韓.星主要經濟指標比較表

表 4-2-1 台.美.日.韓.星經濟成長率(%)比較表

年別 台灣 美國 日本 南韓 新加坡

1997 年 6.6 4.5 1.6 4.7 8.3

1998 年 4.5 4.2 -2.0 -6.9 -1.4

1999 年 5.7 4.4 -0.1 9.5 7.2

2000 年 5.8 3.7 2.9 8.5 10.1

2001 年 -2.2 0.8 0.2 3.8 -2.4

2002 年 4.2 1.6 0.3 7.0 4.2

2003 年 3.4 2.5 1.4 3.1 3.1

2004 年 5.7 4.2 2.7 4.6 8.4

2005 年 4.1 3.2 2.6 4.0 6.4

2006 年 4.7 2.9 2.2 5.0 7.9

表 4-2-2 台.美.日.韓.星平均每人國內生產毛額(美元) 比較表

年別 台灣 美國 日本 南韓 新加坡

1997 年 13,411 30,985 34,155 11,237 25,143 1998 年 12,213 32,360 31,099 7,477 20,922 1999 年 13,050 33,989 35,164 9,549 20,891 2000 年 13,912 35,664 37,416 10,888 23,043 2001 年 12,543 35,562 32,741 10,180 20,775 2002 年 12,587 36,209 31,300 9,918 20,887 2003 年 12,730 37,819 33,678 12,631 21,523 2004 年 14,271 39,934 36,596 14,098 27,740 2005 年 15,273 42,000 35,757 16,308 26,836 2006 年 16,030 44,190 34,188 18,392 29,917

表 4-2-3 台.美.日.韓.星物價變動率之比較表

年別 台灣 美國 日本 南韓 新加坡

1997 年 0.89 2.34 1.73 4.4 2

1998 年 1.69 1.55 0.66 7.54 -0.27

1999 年 0.17 2.19 -0.34 0.82 0.02

2000 年 1.26 3.38 -0.67 2.25 1.36

2001 年 -0.01 2.83 -0.73 4.1 1

2002 年 -0.2 1.59 -0.92 2.69 -0.39

2003 年 -0.28 2.27 -0.25 3.55 0.51

2004 年 1.62 2.68 -0.01 3.61 1.66

2005 年 2.3 3.39 -0.27 2.75 0.47

2006 年 0.6 3.23 0.24 2.24 0.96

30

表 4-2-4 台.美.日.韓.星基本放款利率(%)比較表

年別 台灣 美國 日本 南韓 新加坡

1997 年 7.5 8.44 2.45 11.88 6.32

1998 年 7.704 8.35 2.32 15.28 7.44

1999 年 7.667 7.99 2.16 9.4 5.8

2000 年 7.711 9.23 2.07 8.55 5.83

2001 年 7.377 6.92 1.97 7.71 5.66

2002 年 7.1 4.68 1.86 6.77 5.37

2003 年 3.429 4.12 1.82 6.24 5.31

2004 年 3.516 4.34 1.77 5.9 5.3

2005 年 3.845 6.19 1.68 5.59 5.3

2006 年 4.115 7.96 1.66 5.99 5.31

表 4-2-5 台.美.日.韓.星失業率比較表

年別 台灣 美國 日本 南韓 新加坡

1997 年 2.72 4.95 3.4 2.59 2.4

1998 年 2.69 4.51 4.11 6.84 3.2

1999 年 2.92 4.22 4.68 6.28 4.6

2000 年 2.99 4 4.72 4.43 4.4

2001 年 4.57 4.7 5.03 4.02 3.4

2002 年 5.17 5.78 5.38 3.28 5.2

2003 年 4.99 5.99 5.26 3.57 5.4

2004 年 4.44 5.53 4.72 3.68 …

2005 年 4.13 5.08 4.43 3.73 3.1

2006 年 3.91 4.62 4.14 3.47 2.7

31

二、台.美.日.韓.星人口相關指標比較表 表 4-3-1 台.美.日.韓.星結婚、離婚率比較表

資料來源：本研究整理

表 4-3-2 台.美.日.韓.星 65 歲以上人口占總人口比率與老化指數比較表 台.美.日.韓.星 65 歲以上人口占總

人口比率比較表 單位：0/00

台.美.日.韓.星老化指數比較表

單位：0/00

年別 台灣 美國 日本 韓國 新加坡 台灣 美國 日本 韓國 新加坡

1996 年 7.9 12.7 15.1 6.1 6.4 34.0 58.1 96.6 26.9 28.3 1997 年 8.1 12.6 15.7 6.4 6.5 35.7 58.1 102.0 28.6 29.0 1998 年 8.3 12.5 16.2 6.6 6.6 37.6 58.1 107.6 30.4 29.9 1999 年 8.5 12.5 16.7 6.9 6.7 39.4 58.0 113.0 32.3 30.7 2000 年 8.6 12.4 17.3 7.2 6.8 4.09 58.1 119.1 34.4 32.7 2001 年 8.8 12.4 18.0 7.6 7.0 42.3 58.4 125.1 36.3 32.3 2002 年 9.0 12.4 18.5 7.9 7.0 44.2 58.6 130.5 38.7 38.9 2003 年 9.2 12.4 19.1 8.3 7.7 46.6 59.0 135.8 41.3 36.9 2004 年 9.5 12.4 19.5 8.7 8.0 49.0 59.6 140.3 44.1 39.8 2005 年 9.7 12.4 20.0 9.1 8.2 52.1 60.4 145.8 47.3 41.5 資料來源：本研究整理

台.美.日.韓.星結婚率比較表

單位：0/00

台.美.日.韓.星離婚率比較表

單位：0/00

年別 台灣 美國 日本 韓國 新加坡 臺灣 美國 日本 韓國 新加坡

1996 年 7.9 8.8 6.4 9.4 6.6 1.67 4.33 1.66 1.65 6.6 1997 年 7.7 8.9 6.2 8.4 6.8 1.80 4.34 1.78 1.82 6.8 1998 年 6.7 8.4 6.3 8.0 5.9 2.00 4.19 1.94 2.12 5.9 1999 年 7.9 8.6 6.1 7.7 6.5 2.23 4.10 2.00 2.49 6.5 2000 年 8.2 8.2 6.4 7.0 5.6 2.37 4.10 2.10 2.51 5.6 2001 年 7.6 8.2 6.4 6.7 5.4 2.53 3.90 2.27 2.81 5.4 2002 年 7.7 7.9 6.0 6.4 5.6 2.73 3.90 2.30 3.00 5.6 2003 年 7.6 7.7 5.9 6.3 5.2 2.87 3.80 2.25 3.43 5.2 2004 年 5.8 7.8 5.7 6.4 5.2 2.77 3.70 2.15 2.85 5.2 2005 年 6.2 7.5 5.7 6.5 5.3 2.75 3.60 2.08 2.60 5.3

32

表 4-3-3 台.美.日.韓.星扶養比與年人口依賴比比較表 台.美.日.韓.星扶養比比較表

單位：0/00

台.美.日.韓.星老年人口依賴比比 較表

單位：0/00

年別 台灣 美 國 日 本 韓 國 新加坡 台灣 美 國 日 本 韓 國 新加坡 1996 年 44.9 52.5 44.4 40.8 41.5 11.4 19.3 21.8 8.6 10.5 1997 年 44.2 52.1 44.9 40.1 41.4 11.6 19.2 22.7 8.9 10.0 1998 年 43.3 51.7 45.5 39.7 41.3 11.8 19.0 23.6 9.3 8.5 1999 年 42.6 51.4 46.0 39.5 41.2 12.0 18.8 24.4 9.6 8.3 2000 年 42.3 51.0 46.9 39.5 41.1 12.3 18.8 25.5 10.1 9.2 2001 年 42.1 50.6 47.8 39.6 41.0 12.5 18.7 26.5 10.5 9.8 2002 年 41.7 50.2 58.7 39.6 40.8 12.8 18.6 27.6 11.1 9.3 2003 年 41.0 49.9 49.4 39.6 40.2 13.0 18.5 28.5 11.6 10.7 2004 年 40.5 49.5 50.1 39.5 39.6 13.3 18.5 29.2 12.1 11.1 2005 年 39.7 49.2 51.0 39.4 39.2 13.6 18.5 30.3 12.6 11.4 資料來源：本研究整理

表 4-3-4 台.美.日.韓.星總生育力比較表

台.美.日.韓.星總生育力比較表 單位：0/00

年別 台灣 美 國 日 本 韓 國 新加坡

1996 年 17.6 2.04 1.43 1.58 1.66

1997 年 1.77 2.04 1.39 1.54 1.61

1998 年 1.47 2.06 1.38 1.47 1.48

1999 年 1.56 2.05 1.34 1.42 1.47

2000 年 1.68 2.06 1.36 1.47 1.60

2001 年 1.40 2.03 1.33 1.30 1.41

2002 年 1.34 2.01 1.32 1.17 1.37

2003 年 1.24 2.04 1.29 1.19 1.26

2004 年 1.18 2.05 1.29 1.16 1.25

2005 年 1.12 … 1.25 1.08 1.25

資料來源：本研究整理

33

表 4-3-5 台.美.日.韓.星老人現金津貼占 GDP 比例比較表

台.美.日.韓.星老人現金津貼占 GDP 比例比較表 單位：％

國 別 1992 年 1993 年 1994 年 1995 年 1996 年 1997 年 1998 年 1999 年 2000 年 2001 年 台 灣 … … 0.2 0.2 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 美 國 5.4 5.5 5.4 5.4 5.3 5.3 5.2 5.2 5.2 5.3 日 本 4.3 4.6 4.9 5.2 5.3 5.5 5.9 6.1 6.8 7.3 韓 國 0.8 1.0 1.0 1.2 1.1 1.2 2 2.7 1.4 1.2 加拿大 4.9 5 4.9 4.9 5 5 5 4.7 4.7 4.8 瑞 典 10.6 10.9 10.5 9.9 10.1 9.9 9.7 9.5 9.2 9.2 芬 蘭 9.1 9.1 8.9 8.6 8.9 8.2 7.8 7.9 7.6 7.9 挪 威 7.5 7.3 7.3 7.1 6.8 6.7 7.4 7.3 6.5 6.8 丹 麥 8.7 8.7 9.7 9.6 9.4 9.1 8.8 8.5 8.3 8.3 英 國 8.2 8.3 8.2 8 8.1 8.1 7.9 7.9 8.2 8.1 德 國 10.2 10.6 10.7 11.1 11.3 11.3 11.4 11.4 11.5 11.7 奧地利 9.7 10.1 10.3 10.4 10.5 10.5 10.4 10.6 10.5 10.7 瑞 士 9.3 9.8 10 10.5 10.8 11.1 11.2 11.4 11.4 11.8 法 國 9.8 10.3 10.3 10.7 10.9 10.9 10.8 10.8 10.6 10.6 資料來源：本研究整理

表 4-3-6 台.美.日.韓.星歷年平均餘命比較表

台.美.日.韓.星歷年平均餘命比較表 單位：歲 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 國別

男 女 男 女 男 女 合計 男 女 合計 男 女

台 灣 74.6 80.2 74.8 80.3 74.7 80.8 77.4 74.5 80.8 … … … 美 國 74.5 79.9 74.5 79.9 74.6 80.4 77.7 74.9 80.7 77.9 75.0 80.8 日 本 78.3 85.2 78.4 85.3 78.6 85.6 81.2 78.5 85.5 81.3 78.0 84.7 韓 國 73.4 80.4 73.9 80.8 72.0 79.5 76.9 73.4 80.6 77.0 73.6 80.8 新加坡 … … 77.5 83.6 79.0 84.3 79.6 77.7 81.6 81.7 79.1 84.5 資料來源：本研究整理

表 4-3-7 主要國家期退休後需渡過之年限

主要國家期退休後需渡過之年限

男 女

國 別

1970 年 2004 年 差異數 1970 年 2004 年 差異數

美 國 11.0 17.1 6.1 14.7 21.0 6.3

日 本 8.5 14.8 6.3 13.1 22.0 8.9

韓 國 9.7 11.7 2.0 15.8 17.1 1.3

資料來源：本研究整理

第二節 美國社會經濟變遷對房地產市場之影響

壹、美國經濟與房地產市場發展概況

一、美國經濟2007及2008 年預測成長2.2% 及2.5%

美國經濟從2006年起便開始成長減緩，主要是房地產市場不景氣，

並且一直延燒到2007年，導致住宅投資減緩，進而影響民間消費需求。

就短期而言，經濟成長仍明顯趨緩，預期2007年成長率為2.2%；就中長 期而言，預估房市將會反彈回升，經濟也將回復穩定成長，2009年到2011 年將溫和地復甦至2.7%左右的水準。房地產市場委靡不振的情況將會持 續到2007年底、甚至到2008年的上半年。最近由於未出售成屋的庫存持 續不斷增加，加上次級抵押貸款市場持續惡化，使得金融機構採取更嚴 格的借貸標準，導致債權人回贖權被取消，使得更多的待售物件相繼的 進入房地產市場，造成供過於求的現象。所幸房市的降溫並未明顯衝擊 到民間消費。民間消費在2006年第四季上升了4.2%，而在2007年1、2月 也有強勁的成長。由於擔心房子的價值將會停滯甚至下跌，使得消費者 關注於增加自身的儲蓄。然而，民間消費在2006年第四季與2007年第一 季皆穩定成長。因此，預估2007年將有3.1%的成長，而2008年則減緩至 2.3%。

儘管美國經濟呈現成長遲緩的現象，美國聯準會（Fed）表示通貨 膨脹仍然是主要政策考慮因素，因此將維持目前的短期指標利率5.25%

不變。Fed預估通膨壓力將隨著時間而慢慢減緩，未來可能調降利率兩 碼至4.75%，以刺激經濟成長。

其次，根據美國財政部公布的資料，2000 年美國吸引的國外直接投資 達到 3,210 億美元，為歷史最高水準，但 911 事件後隨著美國對國家安全

過度關注，美國吸引的國外直接投資不斷下滑，2006 年已降至 1,840 億美 元。

為了改變吸引國外直接投資不斷下滑的趨勢，美國政府 5 月 10 日公 佈吸引外資新措施，旨在表明美國仍對外國投資敞開大門。

二、美國近年房地產泡沫之隱憂浮現

1、2000 年網路泡沫破滅，全球經濟陷入困境，前美國聯邦準備理事會主 席葛林斯潘採取降低利率方式因應，以降低公司倒閉、裁員所帶來的衝 擊，從而結束長達十年的房地產空頭，也同時引領了五年的房地產榮 景，並且更進一步的造成了全球財富的重分配。

2、根據經濟學人雜誌（Economist）的追蹤調查，1997 年至 2005 年的全 球房房地產，南非以 244％之漲幅拔頭籌，其次為愛爾蘭之 192％，英 國之 154％以及美國之 73％。

根據英國經濟學人雜誌的估計，從 2000 年到 2005 年，已開發國家 住宅不動產增值金額達 30 兆美元，約合新台幣 985 兆元，整體總額在 去年已達 70 兆美元，增值額約等於所有已開發國家國內生產毛額的總 和，漲幅之大，連 1990 年代晚期全球股市狂飆，也無法與之比擬。

3，造成美國近年來房價大幅上漲的主要原因為：一是抵押貸款利率創四 十年來新低，激勵民眾購屋意願；二、股市表現不佳，導致龐大資金 流向房地產市場；三、美國新移民助長房地產景氣。至於其他國家房 價之上漲，亦與長期利率偏低息息相關。

倘若房地產降溫，在加上高油價的衝擊，美國經濟必然隨之減緩無疑。

4、美國購屋負擔相對較低

判斷房地產市場有沒有泡沫危機，可以就房價和收入的比例加以探 討，從 1975 年到 2000 年，美國的房價與平均家庭收入的比值介於 2.7 到 3.0 之間，當時如果家庭年收入在 6 萬美元左右，那麼合理的房價 應在 18 萬美元左右。惟 2000 年之後，此一比例即告逐年上升，及至 2004 年底即達到 3.4。1979 年、1989 年美國曾出現過兩次泡沫，但房 價與收入比也只有 2.95 左右，惟某些地區之比值已高達 6.5。其實，

就美國而言，房價和收入比例達到 3.5，並不意味著兩三年的家庭總收 入就可以購買一戶房子，其因在於一般美國家庭 35%的收入要用於各種 稅費支付，扣除各項支出之後，其可支配所得相對就小得多。

按美國公民最近這一、二年的平均工資約為 36,764 美元，如以 2006 年中位數房價 246,500 元計算，其房價所得比為 6.7 倍，亦即只要 6.7 年即可以購買一戶中等價位的房子。

5、經濟學家指出，美國房地產已出現幾個警訊：

（1）、泡沫化的隱憂：美國中間家庭所得 1999 年為 44,922 美元，至 2003 年減為 43,318 美元，所得減少，房價卻依然上漲 30％，新屋房價所 得比 2004 年已達 6.5 倍，成屋為 4.27 倍，均遠高於已開發國家的 2 至 4 倍的水準；

（2）、利率上揚：利率調升，使許多購屋者或借新還舊的民眾，繳款壓力 大增，投資者也因融資成本上升而加速處分房地產；

（3）、非理性行為的出現：根據國家投資協會的調查，22％的人認為不動 產是最好的投資標的，遠高於科技股的 14％。

美國這一波的房地產於 2005 年 6 月達到最高峰，從去年 7、8 月份開 始，市場開始出現交易量萎縮、價格下落的現象，尤其是一些地段欠佳、

品質較差的房子價格下跌相當明顯。