建議事項

訊，其中尤以預售屋之實際交易價格與交易數量最受詬病；另外內政 部所公佈之地價指數亦未能真實、即時反應實際交易價格。

（2）.可以新成屋之多寡與中古屋之價格觀察判斷指標，隨時監控區 域市場供需變化，亦即當新成屋數量逐漸減少時，可能是源於預售屋 銷售良好，在此情況下，中古屋價格即可能呈現上漲趨勢，台北市這 一波高級住宅或豪宅價格節節上漲即為明顯之例證。反之，當新成屋 數量逐漸增加時，可能是源於預售屋銷售欠佳，在此情況下，中古屋 價格可能呈現下跌趨勢，桃園地區這一波住宅價格先漲後跌即可供為 景氣反轉之研判參考。

5.在人口成長逐漸趨緩之情況下，應依區域人口、家庭戶數、住宅存量、

建造執照、使用執照以及買賣移轉數量深入探討各區域市場之實際供 需。

而當前務之急應是儘速清查中、南部地區之空屋、餘屋情況，其 主要原因在於自從民國 80 年政府宣佈即將全面實施容積管制所導致 大量搶建之住宅迄今並未完全去化，而現階段市場產品亦皆以高級住 宅或豪宅為訴求，導致預售屋動輒每坪高達 30 至 40 萬元，而同一地 段每坪 10 萬元以下之中古屋比比皆是，其間之矛盾現象實令人費解。

6. 應嚴格區分豪宅產品與社會住宅，可依馬斯洛^（Maslow）之需要層 級理論將市場產品加以區隔，俾免因當前台北市豪宅市場交易熱絡，

房價節節高漲，而誤導政府對於中下階層住宅需求應有之協助與補 貼；按目前台北市一戶一億元以上之豪宅應不超過千戶，而臺灣 95 年底之住宅總存量為 741.39 萬戶，倘若這一波房價之上漲真是因為 市場需求之拉動，應是北、中、南、東各區域均呈現上漲趨勢，惟事 實卻是台北市大漲，臺北縣小漲，其他各區域除區隔性產品之外，其 餘均呈現小幅上漲而又回跌之情況，至於其中之小漲部分則為建材成 本推動所導致。此可由以下附表全台主要都會區 95Q1 至 96Q2 中古屋平 均成交單價表之數據加以印證。

表 7-8 全台主要都會區 95Q1 至 96Q2 中古屋平均成交單價表

單位: 萬/坪 縣市\年季 95Q1 95Q2 95Q3 95Q4 96Q1 96Q2

台北市 30.8 32.4 33.9 36.4 36.7 37.1 台北縣 19.6 20.1 20.7 21.2 21.6 21.9 桃園縣 8.9 9.3 9.2 9.1 8.7 9.8 新竹市 10.8 11.3 11.0 11.5 11.7 12.3 新竹縣 9.8 11.5 11.2 9.8 11.9 12.2 台中市 9.1 9.3 9.5 9.4 9.6 10.2 台南市 7.1 7.2 6.8 7.3 7.5 7.2 高雄市 8.4 8.1 8.4 8.3 9 8.4 註: 成交資料為純住宅用途為主，不含一樓

資料來源: 永慶房仲集團

二、建構完備之區域生活圈、擬定區域均衡發展之產業政策：

1、人口政策

1.積極鼓勵結婚與生育。

2.鼓勵投資移民或以優惠方式延攬國外技術人才。

2.國土規劃與土地使用分區管制

在高鐵通車，一日生活圈已然成形之情況下，更應重視北中南三大 都會區之均衡發展，尤其是城鄉差距之縮短，另外，高鐵及高捷通車之 後對於人口分佈及產業發展，更應相互搭配，以期達到各區域均衡發展 之目標。而其間最應重視的是，各大都會區在連結高鐵與捷運之同時，

更應注意各場站附近之產業分布與住宅規劃。

此外，在土地使用分區方面，亦應嚴格管制，例如高鐵沿線場站、

農地釋出興建農宅等。

至於農村改建方面，除目前政府所研擬推動之田園住宅外，亦應 兼顧農宅之補貼，亦即改建、增建或以補貼方式改善衛生設備以及無障 礙設施之設置。

3.在區域均衡發展之前提下，規劃策略性產業之同時，更應兼顧就業機會 與產業升級，一則提高附加價值，再則提高薪資所得，如此，方可言及 購屋置產以及生活品質之提升。

4.充分運用 006688 專案之優勢，積極導引台商回流，一則提高國家競爭 力，再則創造就業機會。

三、積極推動都市更新：

1.對於屋齡 25 年以上之老舊建物，應儘速推動更新計畫，第一優先為台北 市，其次為台北縣。

2.鼓勵大面積整體開發，方能兼顧都市發展與生活品質。

3.公有非公用土地應充分運用地上權、BOT 之方式，並優先配合都市更 新。

4.應重視行政效率之提高與公權力之執行。

5.對於老舊市區小面積建物，每坪房價 30 萬元以下地區，應研究原容積 改建之可行性，。

6.應儘速建構公平合理之權利變換方式。

7.應深入探討各區域市場都市更新之主要關鍵因素。

依現行法令之規定，獎勵後之容積不得超過各該建築基地之 1.5 倍法 定容積或各該建築基地 0.3 倍法定容積再加其原建築容積。

然目前政府在推動都市更新之過程卻是困難重重，其因即在於未能實 際了解市場現況所致，因此，應就實務現況深入探討各區域市場都市更新 之可行性，例如經由都市更新開發成本之試算可知，應以 x：y＞3.25：1 之地區，都市更新之可能性較高，亦即每坪預售房價與建造成本之比例低 於 3.25：1 之地區，推動都市更新之可能性相對較低，因此，對於 x：y

＜3.25：1 之地區則應考慮原容積改建或整建方式之可行性。

（1）10 萬元（RC 建物每坪造價）÷0.4（實施者與地主之分配比例按 4：

6 計算）＝25 萬元（實施者每坪建物取得成本）。

（2）25 萬元×（1+30％）＝ 32.5 萬元。

（3）附註：30％係包括管銷、稅費成本、合理利潤等。

試算式如下：

x＝（y÷0.4）×（1＋30％）

x：y＝3.25：1

此外，對於參與都市更新之建築容積獎勵部份，亦應予以從寬認定，

政府目前正全力推動之都市更新方得順利進行。

四、重視老人住宅之實際需求：

1.應重視老人安養在地化問題 。

（1）鼓勵三代同堂，藉以減輕政府之財政負擔。

（2）補助農宅設備改善－為落實老人安養在地化，兼以鼓勵三代同堂，

首應補助農宅衛生設備之改善以及無障礙設施之設置。

2.就高鐵沿線場站附近農地提供興建老人住宅社區使用。

3.新市鎮開發時應保留部分土地提供老人住宅社區興建使用。

4.探討逆向貸款之可行性，亦即以老年人所擁有之不動產信託與金融機 構，金融機構再依其生命餘年按月撥付養老費用之可行性。

5.參考美、日等國模式，亦即「退休金+保險＋信託＋年金屋」之制度。

五、提升居住品質：

1.重視制震設計，保障居家安全與生命財產。

2.融合綠建築觀念，以永續經營之理念，維護良好的居住環境。

3.融合數位科技與現代化住宅，一則提升生活品質，兼以提高城市與國 家競爭力，現階段已有開發商推出二代宅產品，其係將「數位＋環境

＋品牌」三者結合在一起，此一規劃構想頗符合現代化之居住需求，

頗值得鼓勵與推廣。

168

表 7-2 台灣地區與北中南東各區域民國 100 年至 120 年住宅需求預測統計表 表 7-2-1

臺灣地區民國 100 年至 120 年住宅需求預測

表 7-2-2

北部地區民國 100 年至 120 年住宅需求預測

年度

總人口數 量（萬人）

戶量 家庭戶數

（萬戶）

家戶增加 數量（萬 戶）

住宅需求 增減（萬 戶）

總住宅需 求量（萬 戶）

住宅自有

率 備註

民國 95 年 _10,04.40 2.97 338.47 － － 292.74 86.49%

民國 100 年 _10,16.12 2.73 372.21 33.74 29.55 313.34 87.59% 96-100 年平均每年增加 5.91 萬戶 民國 105 年 10,22.87 2.50 409.15 36.94 32.76 348.92 88.69% 101-105 年平均每年增加 6.54 萬戶 民國 110 年 1,022.64 2.50 409.06 －0.09 0.80 362.80 88.69% 106-110 年平均每年減少 0.16 萬戶 民國 115 年 1,014.58 2.50 405.83 －3.23 -2.87 359.93 88.69% 111-115 年平均每年減少 0.57 萬戶 民國 120 年 996.03 2.50 398.41 －7.42 -6.58 353.35 88.69% 116-120 年平均每年減少 1.32 萬戶

年度

總人口數 量（萬人）

戶量 家庭戶數

（萬戶）

家戶增加 數量（萬 戶）

住宅需求 增減量

（萬戶）

總住宅需 求量（萬 戶）

住宅自有

率 備註

民國 95 年 2279.03 3.09 736.44 － － 646.59 87.80％

民國 100 年 2305.70 2.84 811.87 75.43 67.06 713.65 88.90％ 96-100 年平均每年增加 13.41 萬戶 民國 105 年 2321.00 2.6 892.69 80.82 72.74 806.19 90.00％ 101-105 年平均每年增加 14.55 萬戶 民國 110 年 2320.50 2.6 892.50 -0.19 -1.7

803.25

^90.00％ 106-110 年平均每年減少 0.34 萬戶 民國 115 年 2302.20 2.6 885.46 -7.04 -6.34

796.91

^90.00％ 111-115 年平均每年減少 1.27 萬戶 民國 120 年 2260.10 2.6 869.27 -16.19 -14.57

782.34

^90.00％ 116-120 年平均每年減少 2.91 萬戶

169

表 7-2-3

中部地區民國 100 年至 120 年住宅需求預測

年度

總人口數 量（萬人）

戶量 家庭戶數

（萬戶）

家戶增加 數量（萬 戶）

住宅需求 增減量

（萬戶）

總住宅需 求量（萬 戶）

住宅自有

率 備註

民國 95 年

572.65 3.42 167.22 － － 151.72 90.73%

民國 100 年

579.42 3.14 184.53 17.31 15.90 187.35 91.83%

96-100 年平均每年增加 3.18 萬戶 民國 105 年

583.27 2.88 202.52 17.99 16.72 208.47 92.93%

101-105 年平均每年增加 3.238 萬戶 民國 110 年

583.14 2.88 202.48 －0.04 -0.04 188.19 92.93%

106-110 年平均每年減少 0.01 萬戶 民國 115 年

578.54 2.88 200.88 －1.60 -1.49 186.68 92.93%

111-115 年平均每年減少 0.30 萬戶 民國 120 年

567.96 2.88 197.21 －3.67 -3.41 183.27 92.93%

116-120 年平均每年減少 0.68 萬戶

表 7-2-4

南部地區民國 100 年至 120 年住宅需求預測

年度

總人口數 量（萬人）

戶量 家庭戶數

（萬戶）

家戶增加 數量（萬 戶）

住宅需求 增減量

（萬戶）

總住宅需 求量（萬 戶）

住宅自有

率 備註

民國 95 年

643.84 3.04 211.47 － － 183.50 88.02%

民國 100 年

651.36 2.79 233.46 21.99 19.60 204.40 89.12%

96-100 年平均每年增加 3.92 萬戶 民國 105 年

655.68 2.56 256.13 22.67 20.45 227.53 90.22％

101-105 年平均每年增加 4.09 萬戶 民國 110 年

655.54 2.56 256.07 －0.06 -0.54 231.03 90.22％

106-110 年平均每年減少 0.11 萬戶 民國 115 年

650.37 2.56 254.05 －2.02 -1.82 229.20 90.22％

111-115 年平均每年減少 0.36 萬戶 民國 120 年

638.48 2.56 249.41 －4.64 -4.19 225.02 90.22％

116-120 年平均每年減少 0.84 萬戶

170

表 7-2-5 東部地區民國 100 年至 120 年住宅需求預測

年度

總人口數 量（萬人）

戶量 家庭戶數

（萬戶）

家戶增加數 量（萬戶）

住宅需求 增減量（萬

戶）

總住宅需 求量（萬 戶）

住宅自有

率 備註

民國 95 年 58.13 3.01 19.28 － － 15.96 82.79%

民國 100 年 58.80 2.77 21.23 1.95 1.64 17.68 83.89% 96-100 年平均每年增加 0.33 萬戶 民國 105 年 59.19 2.53 23.40 2.17 1.84 19.89 84.99％ 101-105 年平均每年增加 0.37 萬戶 民國 110 年 59.17 2.53 23.39 －0.01 -0.01 19.88 84.99％ 106-110 年平均每年減少 0.002 萬戶 民國 115 年 58.71 2.53 23.21 －0.18 -0.15 19.73 84.99％ 111-115 年平均每年減少 0.03 萬戶 民國 120 年 57.63 2.53 22.78 －0.43 -0.37 19.36 84.99％ 116-120 年平均每年減少 0.07 萬戶

171 資料來源：內政部、本研究整理

附註:1.粗體自為推估數字 2.總人口為經建會之台灣人口變動數中推估數據。

3.總住宅需求數量:(人口/戶量)*住宅自有率。

表 7-3 台灣地區與北中南東各地區歷年人口、家庭戶數、住宅存量、總住宅需求量與住宅自有率對照表 (一).臺灣地區歷年人口、家庭戶數、住宅存量、建照執照、總住宅需求量推估與住宅自有率對照表

年度

總人口

（萬戶）

家庭戶數

（萬戶）

總住宅需求量 推估（萬戶）

住宅存量

（萬戶）

住宅存量－總 住宅需求量

（萬戶）

住宅自有率

民國 75 年 1,945.46 448.93 348.19 469.47 121.28 77.56％

民國 76 年 1,967.26 464.48 364.99 479.78 114.79 78.58％

民國 77 年 1,990.38 480.77 373.85 489.74 115.89 77.76％

民國 78 年 2,010.74 495.41 391.47 500.63 109.16 79.02％

民國 79 年 2,035.94 510.30 410.64 507.39 96.75 80.47％

民國 80 年 2,055.68 519.19 417.43 511.87 94.44 80.40％

民國 81 年 2,075.25 533.10 441.41 522.43 81.02 82.80％

民國 82 年 2,094.40 548.41 449.04 539.84 90.80 81.88％

民國 83 年 2,112.58 563.57 465.06 558.77 93.71 82.52％

民國 84 年 2,130.42 580.53 485.09 577.80 92.71 83.56％

民國 85 年 2,147.15 598.22 505.20 589.64 84.44 84.45％

民國 86 年 2,168.33 618.52 523.08 602.21 79.13 84.57％

民國 87 年 2,187.09 635.06 537.32 610.19 72.87 84.61％

民國 88 年 2,203.41 651.33 553.04 620.54 67.50 84.91％

民國 89 年 2,221.61 666.22 568.62 627.47 58.85 85.35％

民國 90 年 2,233.97 678.22 580.83 702.50 121.67 85.64％

民國 91 年 2,245.31 690.45 589.64 708.67 119.06 85.40％

民國 92 年 2,253.48 702.62 598.00 714.53 116.53 85.11％

民國 93 年 2,261.53 715.23 620.82 721.34 100.52 86.80％

民國 94 年 2,268.98 726.37 634.34 729.03 94.69 87.33％

民國 95 年 2,279.03 736.44 646.59 741.39 94.80 87.80％

民國 96 年 2,283.50 763.71 660.00 88.02％

民國 97 年 2,289.70 778.81 673.41 88.24％

民國 98 年 2,295.50 794.29 686.82 88.46％

民國 99 年 2,300.90 810.18 700.23 88.68％

民國 100 年 2,305.70 826.42 713.64 88.90％

民國 101 年 2,309.90 839.96 728.19 89.12％

民國 102 年 2,313.50 860.04 742.74 89.34％

民國 103 年 2,316.60 877.50 785.89 89.56％

民國 104 年 2,319.10 891.96 800.80 89.78％

民國 105 年 2,329.00 895.77 806.19 90.00％

民國 110 年 2320.50 892.50 803.25 90.00%

民國 115 年 2302.20 885.46 796.91 90.00%

民國 120 年 2260.10 869.27 782.34 90.00%

172 資料來源：內政部、本研究整理

附註:1.粗體自為推估數字。2.總人口為經建會之台灣人口變動數中推估數據。

3.總住宅需求數量:(人口/戶量)*住宅自有率。

表 7-4 北部地區歷年人口、家庭戶數、住宅存量、建照執照、總住宅需求量推估與住宅自有率對照表

年度 總人口

（萬戶）

家庭戶數

（萬戶）

總住宅需求

推估（萬戶） 住宅存量

（萬戶）

住宅存量－

總住宅需求 量（萬戶）

住宅自有率

（萬戶）

民國 75 年 800.60 195.63 151.73 212.46 60.73 77.56％

民國 76 年 817.00 204.63 160.80 217.58 56.78 78.58％

民國 77 年 833. 80 214.20 166.56 221.97 55.41 77.76％

民國 78 年 848.15 221.24 174.82 227.14 52.32 79.02％

民國 79 年 862.57 228.47 183.85 232.54 48.69 80.47％

民國 80 年 872.84 233.52 187.75 235.14 47.39 80.40％

民國 81 年 880.87 238.99 197.88 237.25 39.37 82.80％

民國 82 年 887.81 245.28 200.84 243.00 42.16 81.88％

民國 83 年 896.65 251.75 207.74 248.63 40.89 82.52％

民國 84 年 904.53 259.60 216.92 256.53 39.61 83.56％

民國 85 年 913.13 269.13 227.28 261.28 34.00 84.45％

民國 86 年 925.30 277.89 235.01 266.77 31.76 84.57％

民國 87 年 938.25 286.24 242.19 270.98 28.79 84.61％

民國 88 年 948.95 294.64 250.18 276.27 26.09 84.91％

民國 89 年 960.88 302.10 257.84 280.47 22.63 85.35％

民國 90 年 968.34 308.17 263.92 323.00 59.08 85.64％

民國 91 年 976.29 314.76 268.81 327.05 58.25 85.40％

民國 92 年 982.35 321.01 267.43 329.99 62.56 83.31%

民國 93 年 989.24 327.49 279.22 332.55 53.33 85.26%

民國 94 年 995.51 333.30 286.71 336.35 49.64 86.02%

民國 95 年 1,004.40 338.47 292.74 342.88 50.14 86.49%

民國 96 年 1,006.34 331.03 287.04 86.71%

民國 97 年 1,009.07 337.48 293.37 86.93%

民國 98 年 1,011.63 344.10 291.17 87.15%

民國 99 年 1,014.00 350.87 306.56 87.37%

民國 100 年 1,016.12 357.79 313.34 87.59%

民國 101 年 1,017.97 364.87 320.39 87.81%

民國 102 年 1,019.56 370.75 326.37 88.03%

民國 103 年 1,020.93 379.53 334.94 88.25%

民國 104 年 1,022.03 387.13 342.49 88.47%

民國 105 年 1,022.87 393.41 348.92 88.69%

民國 110 年 1,022.64 409.06 362.80 88.69%

民國 115 年 1,014.58 405.83 359.93 88.69%

民國 120 年 996.03 398.41 353.35 88.69%

在文檔中 目錄 第一章 緒 論 (頁 167-195)