第五章 台灣社會經濟環境變遷對未來住宅需求之影響
第三節 台灣各區域人口、家庭戶數、市場供需與住宅存量之探討
壹、95 年台灣各地區人口、家庭戶數、市場供需與住宅存量之探討 一、台灣地區：
1、人口成長趨緩，自從 80 年全面實施容積管制，導致搶照搶建所造成之 超額供給，經過 12 年之後市場景氣才又於 92 年下半年逐漸呈現復甦趨 勢。，
2、住宅存量＞家庭戶數，市場超額供給漸趨明顯。
3、95 年使用執照之申請量高達 12.3 萬戶，建造執照之申請量高達 11.6 萬戶，未來新成屋數量將會愈來愈多。
4、隨著使用執照數量之增加，新成屋數量愈來愈多，房價將出現下滑趨 勢。
5、94 年之住宅自有率高達 87.33％。
二、北部地區：
1、北部地區面積占台灣總面積 20.42％，人口占台灣總人口 43.87 ％，
家庭戶數占台灣總家庭戶數 45.89％。人口成長較其他區域為快。
2、臺北市與台北縣面積占台灣總面積 6.46％，人口占台灣總人口 27.90
％，家庭戶數占台灣總家庭戶數 30.24％。
3、住宅存量＞家庭戶數，市場超額供給漸趨明顯。
4、隨著使用執照數量之增加，新成屋數量愈來愈多，房價將出現下滑趨 勢。
三、中部地區：
1、人口成長趨緩，民國 80 年全面實施容積管制，導致搶照搶建所造成之
138
超額供給並未根本解決。
2、住宅存量＞家庭戶數，市場超額供給漸趨明顯。
3、隨著使用執照數量之增加，新成屋數量愈來愈多，加以一般中古屋房 價大都低於 10 萬元，可以預知的是，除第七期重劃區以及區隔性產品 之外，其他地區未來房價將出現下滑趨勢。
四、南部地區：
1、人口成長趨緩，民國 80 年全面實施容積管制，導致搶照搶建所造成之 超額供給並未根本解決。
2、住宅存量與家庭戶數相差有限。
3、隨著使用執照數量之增加，新成屋數量愈來愈多，加以一般中古屋房 價大都低於 10 萬元，可以預知的是，除區隔性產品以及美術館、農十 六、捷運沿線房價較為穩定之外，其他地區未來房價將出現下滑趨勢。
五、東部地區：
1、人口成長趨緩，民國 80 年全面實施容積管制，導致搶照搶建所造成之 超額供給並未根本解決。
2、住宅存量＜家庭戶數。
3、東部地區房地產交易一向不熱絡，加以中古屋房價大都在維持七、八 萬元之譜，其未來市場景氣變動不致太大。
139
表 5-9 臺灣地區歷年人口、家庭戶數、住宅存量、建照執照與使用執照申請量對照表
年度 總人口 家庭戶數 住宅存量
家庭戶數 住宅存量
差額
建造執照 申請量
(戶)
使用執照 申請量
(戶)
設算公式 (a) (b) (c)=(a)-(b) (d)
民國 75 年
19,454,610 4,489,300 4,694,712 -205,412 89,276 103,102
民國 76 年19,672,612 4,644,839 4,797,814 -152,975 106,214 99,619
民國 77 年19,903,812 4,807,714 4,897,433 -89,719 92,787 108,876
民國 78 年20,107,440 4,954,075 5,006,309 -52,234 96,456 106,460
民國 79 年20,359,403 5,103,030 5,073,909 29,121 89,478 67,600
民國 80 年20,556,842 5,191,898 5,118,743 73,155 136,233 72,016
民國 81 年20,752,494 5,330,953 5,224,336 106,617 254,916 101,399
民國 82 年20,944,006 5,484,063 5,398,405 85,658 223,708 143,238
民國 83 年21,125,792 5,635,647 5,587,708 47,939 215,002 197,678
民國 84 年21,304,181 5,805,286 5,777,987 27,299 145,687 194,762
民國 85 年21,471,448 5,982,213 5,896,421 85,792 102,992 152,205
民國 86 年21,683,316 6,185,146 6,022,139 163,007 129,604 113,142
民國 87 年21,870,876 6,350,613 6,101,867 248,746 84,934 97,849
民國 88 年22,034,096 6,513,324 6,205,381 307,943 56,582 85,233
民國 89 年22,216,107 6,662,192 6,274,712 387,480 44,880 62,325
民國 90 年22,339,739 6,782,168 7,025,035 -242,867 24,391 48,768
民國 91 年22,453,080 6,904,466 7,086,724 -182,258 38,633 45,298
民國 92 年22,534,761 7,026,174 7,145,285 -119,111 64,341 57,453
民國 93 年22,615,307 7,152,245 7,213,391 -61,146 110,981 69,408
民國 94 年22,689,774 7,263,739 7,290,336 -26,597 121,652 78,760
民國 95 年22,790,250 7,364,396 7,413,888 -49,492 116,166 123,552
資料來源：內政部、本研究整理140
圖5-12 臺灣地區 歷年人口變動趨勢圖
18000000 19000000 20000000 21000000 22000000 23000000 24000000
民國 72年
民國 73年
民國 74年
民國 75年
民國 76年
民國 77年
民國 78年
民國 79年
民國 80年
民國 81年
民國 82年
民國 83年
民國 84年
民國 85年
民國8 6年 民國8
7年 民國8
8年 民國8
9年 民國
90年 民國
91年 民國
92年 民國
93年 民國
94年 民國
95年 單位:人
臺 灣 地 區
歷 年 家 庭 戶 數 、 住 宅 存 量 變 動 趨 勢 圖
4000000 4500000 5000000 5500000 6000000 6500000 7000000 7500000 8000000
民國 72年
民國 73年
民國74年 民國75年
民國76年 民國77年
民國78年 民國79年
民國80年 民國81年
民國82年 民國83年
民國84年 民國85年
民國86年 民國
87年 民國
88年 民國
89年 民國
90年 民國
91年 民國92年
民國93年 民國94年
民國95年
家庭戶數 住宅存量
單位:戶
臺 灣 地 區
歷 年 建 造 執 照 、 使 用 執 照 申 請 量 變 動 趨 勢 圖
0 50000 100000 150000 200000 250000 300000
民國72年 民國73年
民國 74年
民國 75年
民國 76年
民國 77年
民國 78年
民國 79年
民國 80年
民國 81年
民國 82年
民國 83年
民國 84年
民國 85年
民國 86年
民國 87年
民國 88年
民國 89年
民國 90年
民國 91年
民國 92年
民國 93年
民國 94年
民國95年
建造執照 使用執照
單位:戶
141
表 5-10 北部地區歷年人口、家庭戶數、住宅存量、建照執照與使用執照申請量對照表
年度 總人口 家庭戶數 住宅存量
家庭戶數 住宅存量 差額
建造執照 申請量
(戶)
使用執照 申請量 (戶)
設算公式 (a) (b) (c)=(a)-(b) (d)
民國 75 年
8,006,040 1,956,315 2,124,590 -168,275 31,510 51,170
民國 76 年8,170,001 2,046,291 2,175,760 -129,469 45,805 43,909
民國 77 年8,337,978 2,142,041 2,219,669 -77,629 39,723 51,740
民國 78 年8,481,505 2,212,420 2,271,409 -58,989 33,400 53,953
民國 79 年8,625,678 2,284,702 2,325,362 -40,660 40,403 26,057
民國 80 年8,728,448 2,335,148 2,351,419 -16,271 45,074 25,183
民國 81 年8,808,679 2,389,868 2,372,533 17,335 88,079 30,232
民國 82 年8,878,096 2,452,836 2,430,016 22,820 76,325 38,882
民國 83 年8,966,471 2,517,495 2,486,252 31,243 75,636 57,434
民國 84 年9,045,251 2,595,983 2,565,344 30,639 53,124 80,453
民國 85 年9,131,334 2,691,287 2,612,809 78,478 36,024 61,178
民國 86 年9,252,993 2,778,885 2,667,685 111,200 38,907 44,806
民國 87 年9,382,515 2,862,422 2,709,814 152,608 32,743 38,306
民國 88 年9,489,451 2,946,362 2,762,664 183,698 22,230 39,316
民國 89 年9,608,750 3,021,025 2,804,713 216,312 18,750 34,043
民國 90 年9,683,378 3,081,740 3,230,038 -148,298 10,799 25,157
民國 91 年9,762,938 3,147,641 3,270,547 -122,906 13,472 23,115
民國 92 年9,823,457 3,210,050 3,299,877 -89,827 23,213 27,180
民國 93 年9,892,419 3,274,894 3,325,456 -50,562 45,548 29,852
民國 94 年9,955,050 3,333,011 3,363,470 -30,459 64,270 39,003
民國 95 年10,044,006 3,384,704 3,428,820 -44,116 74,925 65,350
資料來源：內政部、本研究整理142
圖5-13 北部地區 歷年人口變動趨勢圖
7,800,000 8,300,000 8,800,000 9,300,000 9,800,000
民國72年 民國73年
民國74年 民國75年
民國76年 民國77年
民國78年 民國79年
民國8 0年 民國
81年 民國
82年 民國83年
民國84年 民國85年
民國86年 民國87年
民國88年 民國89年
民國90年 民國91年
民國92年 民國93年
民國94年 民國9
5年 單位:人
北部地區
歷年家庭戶數、住宅存量變動趨勢圖
2,100,000 2,300,000 2,500,000 2,700,000 2,900,000 3,100,000 3,300,000 3,500,000
民國 72年
民國 73年
民國 74年
民國 75年
民國 76年
民國 77年
民國 78年
民國 79年
民國 80年
民國81年 民國
82年 民國
83年 民國84年
民國85年 民國
86年 民國
87年 民國
88年 民國
89年 民國
90年 民國
91年 民國
92年 民國
93年 民國
94年 民國95年
家庭戶數 住宅存量
單位:戶
北 部 地 區
歷 年 建 造 執 照 、 使 用 執 照 申 請 量 變 動 趨 勢 圖
0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 80,000 90,000 100,000
民國72年 民國
73年 民國
74年 民國
75年 民國
76年 民國
77年 民國
78年 民國
79年 民國
80年 民國
81年 民國82年
民國83年 民國84年
民國85年 民國
86年 民國
87年 民國
88年 民國
89年 民國
90年 民國
91年 民國
92年 民國
93年 民國
94年 民國95年
建造執照 使用執照
單位:戶
143
表 5-11 中部地區歷年人口、家庭戶數、住宅存量、建照執照與使用執照申請量對照表
年度 總人口 家庭戶數 住宅存量
家庭戶數 住宅存量 差額
建造執照 申請量
(戶)
使用執照 申請量 (戶)
設算公式 (a) (b) (c)=(a)-(b) (d)
1986 年
4,949,181 1,043,910 1,081,014 -37,104 19,154 18,089
1987 年4,983,204 1,071,666 1,099,103 -27,437 22,247 22,926
1988 年5,018,527 1,105,269 1,122,029 -16,760 18,651 22,295
1989 年5,052,235 1,137,704 1,144,324 -6,620 21,393 20,987
1990 年5,103,244 1,164,331 1,165,311 -980 22,655 17,878
1991 年5,159,201 1,194,216 1,183,189 11,027 48,693 26,251
1992 年5,227,214 1,226,730 1,225,218 1,512 100,558 45,037
1993 年5,298,058 1,262,807 1,304,396 -41,589 74,809 68,188
1994 年5,351,972 1,298,697 1,383,715 -85,018 70,874 85,354
1995 年5,412,077 1,332,720 1,447,850 -115,130 50,448 66,261
1996 年5,453,610 1,379,605 1,491,197 -111,592 32,453 53,846
1997 年5,506,430 1,415,806 1,530,811 -115,005 36,919 40,721
1998 年5,541,561 1,450,626 1,544,033 -93,407 21,986 30,691
1999 年5,577,719 1,485,816 1,562,119 -76,303 14,979 18,557
2000 年5,615,237 1,520,645 1,572,229 -51,584 11,968 10,392
2001 年5,645,982 1,548,810 1,653,105 -104,295 6,591 11,469
2002 年5,669,529 1,573,331 1,662,107 -88,776 8,979 9,313
2003 年5,688,007 1,599,433 1,673,975 -74,542 13,643 12,078
2004 年5,700,922 1,625,114 1,688,120 -63,006 19,954 15,696
2005 年5,712,488 1,648,618 1,704,677 -56,059 17,651 16,791
2006 年5,726,543 1,672,228 1,725,066 -52,838 17,578 20,389
資料來源：內政部、本研究整理144
圖5-14 中部地區 歷年人口變動趨勢圖
4,800,000 4,900,000 5,000,000 5,100,000 5,200,000 5,300,000 5,400,000 5,500,000 5,600,000 5,700,000 5,800,000
民國72年 民國73年
民國74年 民國75年
民國76年 民國77年
民國78年 民國79年
民國80年 民國81年
民國82年 民國83年
民國84年 民國85年
民國86年 民國87年
民國8 8年 民國
89年 民國
90年 民國
91年 民國
92年 民國
93年 民國94年
民國95年 單位:
中 部 地 區
歷 年 家 庭 戶 數 、 住 宅 存 量 變 動 趨 勢 圖
1,000,000 1,100,000 1,200,000 1,300,000 1,400,000 1,500,000 1,600,000 1,700,000 1,800,000
民國72年 民國
73年 民國
74年 民國75年
民國 76年
民國 77年
民國78年 民國79年
民國 80年
民國81年 民國82年
民國83年 民國84年
民國85年 民國86年
民國87年 民國88年
民國89年 民國90年
民國91年 民國92年
民國93年 民國94年
民國95年
家庭戶數 住宅存量
單位:戶
中部地區
歷年建造執照、使用執照申請量變動趨勢圖
0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000
民國 72年
民國 73年
民國 74年
民國 75年
民國 76年
民國77年 民國
78年 民國
79年 民國80年
民國81年 民國82年
民國 83年
民國 84年
民國 85年
民國 86年
民國 87年
民國 88年
民國89年 民國
90年 民國
91年 民國92年
民國93年 民國94年
民國 95年
建造執照 使用執照
單位:戶
145
表 5-12 南部地區歷年人口、家庭戶數、住宅存量、建照執照與使用執照申請量對照表
年度 總人口 家庭戶數 住宅存量
家庭戶數 住宅存量 差額
建造執照 申請量
(戶)
使用執照 申請量 (戶)
設算公式 (a) (b) (c)=(a)-(b) (d)
1986 年
5,867,302 1,337,916 1,303,001 34,915 31,576 31,516
1987 年5,896,664 1,374,446 1,334,517 39,929 34,988 30,077
1988 年5,934,657 1,416,557 1,364,594 51,963 31,384 33,033
1989 年5,964,793 1,455,611 1,397,627 57,984 30,398 29,592
1990 年6,021,745 1,503,622 1,427,219 76,403 24,828 22,112
1991 年6,059,816 1,530,172 1,449,331 80,841 40,302 18,653
1992 年6,103,630 1,570,132 1,470,277 99,855 58,261 23,557
1993 年6,154,852 1,611,540 1,508,486 103,054 65,556 32,521
1994 年6,208,661 1,671,439 1,557,995 113,444 60,253 50,505
1995 年6,238,534 1,712,454 1,598,659 113,795 38,023 43,752
1996 年6,273,946 1,771,043 1,626,641 144,402 32,540 34,098
1997 年6,312,814 1,818,940 1,656,720 162,220 44,606 25,661
1998 年6,340,262 1,863,326 1,681,349 181,977 29,738 27,396
1999 年6,363,439 1,904,171 1,706,906 197,265 16,676 23,990
2000 年6,393,175 1,941,076 1,722,919 218,157 12,728 16,321
2001 年6,412,648 1,969,983 1,961,457 8,526 6,592 10,960
2002 年6,424,494 1,999,910 1,972,696 27,214 14,882 11,743
2003 年6,429,309 2,030,290 1,988,876 41,414 25,625 16,844
2004 年6,432,444 2,033,502 2,008,237 25,265 43,561 22,254
2005 年6,435,995 2,061,051 2,029,020 32,031 37,905 21,349
2006 年6,438,142 2,084,691 2,063,484 21,207 20,953 34,464
資料來源：內政部、本研究整理146
圖5-15 南部地區 歷年人口變動趨勢圖
5,700,000 5,800,000 5,900,000 6,000,000 6,100,000 6,200,000 6,300,000 6,400,000 6,500,000
民國72 年 民國73
年 民國74
年 民國75
年 民國76
年 民國7
7年 民國7
8年 民國79年
民國80年 民國81年
民國82 年 民國83
年 民國84
年 民國85
年 民國86
年 民國87
年 民國88
年 民國89
年 民國9
0年 民國9
1年 民國
92年 民國93年
民國94年 民國95
年 單位:人
南 部 地 區
歷 年 家 庭 戶 數 、 住 宅 存 量 變 動 趨 勢 圖
1,200,000 1,300,000 1,400,000 1,500,000 1,600,000 1,700,000 1,800,000 1,900,000 2,000,000 2,100,000
民國 72年
民國 73年
民國 74年
民國 75年
民國 76年
民國 77年
民國 78年
民國 79年
民國 80年
民國 81年
民國 82年
民國 83年
民國 84年
民國85年 民國86年
民國87年 民國88年
民國89年 民國90年
民國91年 民國
92年 民國
93年 民國
94年 民國
95年
家庭戶數 住宅存量
單位:戶
南部地區
歷年建造執照、使用執照申請量變動趨勢圖
0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000
民國72年 民國
73年 民國
74年 民國
75年 民國
76年 民國
77年 民國
78年 民國
79年 民國
80年 民國
81年 民國
82年 民國83年
民國84年 民國
85年 民國
86年 民國
87年 民國
88年 民國
89年 民國
90年 民國
91年 民國
92年 民國
93年 民國
94年 民國95年
建造執照 使用執照
單位:戶
147
表 5-13 東部地區歷年人口、家庭戶數、住宅存量、建照執照與使用執照申請量對照 表
年度 總人口 家庭戶數 住宅存量
家庭戶數 住宅存量
差額
建造執照 申請量
(戶)
使用執照 申請量
(戶)
設算公式 (a) (b) (c)=(a)-(b)
1986 年
631,817 140,621 136,396 4,225 2,788 2,327
1987 年622,746 141,768 138,723 3,045 3,174 2,707
1988 年612,650 143,837 141,430 2,407 3,029 2,808
1989 年608,507 145,850 144,238 1,612 1,735 1,928
1990 年609,036 149,339 146,166 3,173 1,577 1,553
1991 年609,377 150,876 147,719 3,157 2,625 1,924
1992 年610,971 154,175 150,783 3,392 10,999 2,750
1993 年613,000 157,420 155,507 1,913 6,993 3,627
1994 年612,965 160,081 159,746 335 6,228 4,374
1995 年613,356 164,129 162,260 1,869 4,080 4,280
1996 年612,491 167,842 164,786 3,056 1,963 3,075
1997 年611,092 171,301 166,923 4,378 2,210 1,914
1998 年606,538 174,239 170,554 3,685 1,932 1,863
1999 年603,487 176,975 173,609 3,366 2,396 3,141
2000 年598,942 179,446 174,767 4,679 1,220 1,233
2001 年597,751 181,635 180,435 1,200 874 1,043
2002 年596,119 183,584 181,374 2,210 1,256 986
2003 年593,988 186,385 182,557 3,828 1,612 1,234
2004 年589,522 189,434 183,794 5,640 1,665 1,330
2005 年586,241 185,346 185,196 150 1,544 1,432
2006 年581,260 192,818 187,053 5,765 1,316 1,857
資料來源：內政部、本研究整理148
圖5-16 東部地區 歷年人口變動趨勢圖
575,000 585,000 595,000 605,000 615,000 625,000 635,000 645,000 655,000
民國7 2年
民國7 3年
民國7 4年
民國7 5年
民國7 6年
民國7 7年
民國7 8年
民國7 9年
民國8 0年
民國8 1年
民國8 2年
民國8 3年
民國8 4年
民國8 5年
民國8 6年
民國87年 民國88年
民國89年 民國9
0年 民國9
1年 民國9
2年 民國9
3年 民國9
4年 民國9
5年
單位:人
東部地區
歷年家庭戶數、住宅存量變動趨勢圖
135,000 145,000 155,000 165,000 175,000 185,000 195,000
民國 72年
民國 73年
民國74年 民國75年
民國76年 民國77年
民國78年 民國
79年 民國
80年 民國81年
民國82年 民國83年
民國84年 民國85年
民國86年 民國87年
民國88年 民國89年
民國90年 民國91年
民國92年 民國93年
民國94年 民國95年
家庭戶數 住宅存量
單位:戶
東部地區
歷年建造執照、使用執照申請量變動趨勢圖
0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000
民國72年 民國73年
民國74年 民國75年
民國76年 民國
77年 民國
78年 民國
79年 民國
80年 民國
81年 民國
82年 民國
83年 民國
84年 民國85年
民國86年 民國87年
民國88年 民國89年
民國 90年
民國 91年
民國 92年
民國 93年
民國 94年
民國 95年
建造執照 使用執照
單位:
戶
149
149