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第二章 台灣房地產仲介業發展史
這一章要來描繪房仲業當下與長期的歷史圖像。內容分成三個部分：第一 部分是概述苗栗地區房仲業的基本資料。第二個部分是台灣房地產仲介業的發 展史。第三部分則是為了扣緊本文的問題而另針對簡史拉出兩條軸線來分析，
從薪獎安排方式的演變中我們將看到房仲業現行勞資範疇的形成軌跡。
一、苗栗地區房仲業的基本圖像
（一）個案概述
開始本研究前，我想先說明苗栗地區房仲業的樣態，以及對本文的個案做 一個定位。過去勞動研究的分析或者田野的個案，都著重在清楚二分的勞資範 疇，可是當我們進入到台灣的服務業中卻發現往往不如所願，「勞不勞、資不 資」的情況是相當普遍的，而房仲業的「高專」即是一例。而我選擇以房屋仲 介業為個案，目的就是要深入勞資範疇未能清晰二分的情況，並希冀透過這個 個案來讓我們對台灣資本主義的實際運作，有不同於以往的了解。然而，房仲 業是很複雜的，我們以「高專」為主要研究對象時，免不了需要對照這個行業 當中的其他對象，包含「普專」、「高高專」以及「中人」。這也與我選定苗栗 地區為田野範圍有關。
首先、「普專制」、「高專制」、「高高專制」三種薪獎安排的方式中，「普專 制」有較明顯二分的勞資範疇，而「高高專制」與現今台灣計程車業及貨運業 中「靠行」的狀況相似。而上述兩種在過去的勞動研究中已經不乏討論。另 外，雖然我們可以從苗栗房仲業發展的歷史軌跡中同時觀察到三種薪獎安排制 度，但時至今日卻只有「高專制」成為現行主流，這使我們得以聚焦於探究這 個原因的同時也是在對照「普專制」及「高高專制」的狀況。因此，本文選擇 聚焦於房仲業中「高專制」上，除了希望對於勾繪苗栗地區房仲業底層的運作 機制有所幫助外，也試圖凸顯此個案的特殊性。
第二、以房仲業中有「自營」、「連鎖直營」與「連鎖加盟」三種營業類型 來看，苗栗地區尚未出現連鎖直營店，且自營家數目前多過連鎖加盟。在此個 案背景下，又提供了另一層次的聚焦。使我們得以僅比較自營與連鎖加盟兩種
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體制下勞資關係的異同，有益於深化個案本身。23
第三、儘管以房仲業為個案提供筆者不一樣的洞見，但資料搜集的過程卻 是困難重重。首先，與房仲業相關的資料無論是政府統計或是訪間調查都相當 不齊全，即使有也是支離片段缺乏連貫的數據。再者，筆者曾試圖訪問都會地 區的房仲業者，發現其從業人員對於接受學術訪談一事普遍表現得相當避諱，
而直營或加盟體系的業者甚至直接以未經總公司准許不得公開受訪的禁令拒 絕，不然就是以要求訪談大綱需經內部層層審核的方式刁難。相較之下，無論 是自營或連鎖加盟，苗栗地區房仲業者的態度都較為開放，且藉由筆者人脈引 介即可將進入障礙降至最低，也能獲得更多一手資料。24
接下來，為了讓讀者對於本文個案有一些基本的認識，我將對苗栗地區房 仲業的概況進行鋪陳，順帶補充說明幾件事情：第一是對「苗栗地區」作一定 義。其次是房仲公司的三種經營形態及薪獎安排制度。最後，將回答本節兩個 潛在的問題：苗栗地區「普專」及「高高專」何以無法普及？
（二） 定義「苗栗地區」
根據不動產經紀業資訊系統顯示，苗栗縣截自 2015/1/17 日止，登記有案 的房仲公司共有 135 家，營業員數 689 人，詳細數據請見【附錄一】。其中，
竹南、頭份兩鎮的房仲公司共 77 間，含苗栗市 30 間及以其中心的週邊鄉鎮共 98 間，明顯區隔出兩塊不同市場。又透過訪談得知，多數受訪者認為：「竹南 頭份又是另一個市場了」、「苗栗與竹南頭份屬於不同的生活圈」、「客源、物件 類型都不一樣」、「跑那麼遠划不來」、「我們跟竹南頭份完全不搭嘎」等等
（A1(2)-22、A4-12、A13-9、B4-13、B6-14、B7-20）。
原因可以從以下三個部分來考察：一、從人口數方面來考察，根據苗栗縣 戶政統計，竹南頭份兩鎮人口約 18.5 萬人，而苗栗市及其週邊鄉鎮（頭屋、公 館、銅鑼、西湖、獅潭、大湖鄉）人口總數也約 18.5 萬人。二、從客源方面考 察，竹南頭份的投資比較多，苗栗則是以自住客為主。（A4-12）三、由於苗栗
23「就研究方法論的立場而言，本文採取的是 Burawoy 的延伸個案法(Extended Case Method)的 立場：認為研究對象的選擇不在統計場的代表性與普遍性，而是從個案的差異中體察社會 現象的獨特性，以重建既有的理論。」（Burawoy, 1991，轉引自:連詩雅, 2005:12）
24 儘管我因長期生活在本研究個案的田野範圍下，為我帶來許多助益，但它同時也造成限制，
這是筆者無法採取參與實作的主因。
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縣佔地 1820 平方公里面積中，山地及丘陵面積就高達 80%，且整個地勢東南 向西北傾斜。（黃鼎松編, 2007）故從物件類型方面來看，竹南頭份物件多以集 合住宅、大樓或是一般建地為主，苗栗地區物件較多元，包括透天、山坡地、
休閒地、田、農舍等等。（A13-7）
為達深化個案的目的故在此特別說明，本文所指的「苗栗地區」廣義而 言，是指苗栗市房仲公司的主要業務範圍：「以苗栗市為中心方圓十公里或開 車不超過二十分鐘」（B5-24、B6-13、B7-20）。若以行政區域劃分，則為苗栗 市及其週邊鄉鎮，主要含頭屋、公館、銅鑼、西湖、獅潭、大湖鄉等。【圖 2-1】，嚴格不包括竹南、頭份兩鎮。
【圖 2-1】「苗栗地區」為苗栗縣區域行政圖中的灰色區塊
（三） 苗栗地區房仲業的薪獎安排方式
要進一步說明是房仲業的薪獎安排方式25，在苗栗地區大致有以下三種：
25 關於薪獎安排制度，陳鈺賢及李春長各提出不同的分類方式。陳鈺賢（2008:47-48）將其劃 分為「普專制」（底薪 22K，獎金 8~14%）、「中專制」（底薪 12K，獎金 10~45%）與「高專 制」（無底薪，獎金 40~80%）。李春長（2002:269）則將其分為兩種形態：一是有底薪、有 個人與團體獎金，另一為無底薪、有個人獎金、無團體獎金。本文並未使用他們的分類方 式，主要是因為：兩者皆未能貼切說明本個案的狀況外，也不符合苗栗地區房仲業者的習 慣分類與一般表示方式。
資料來源：本文繪製。
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1. 普專制
原意為適用於普通專員的薪獎制度。普專制與高專制最大的不同在於採行
「高薪低獎」的制度，抽佣比例約在 10~15%。早期苗栗地區曾有行「普專 制」的公司，底薪為一萬八千元，但每個月會有固定業績要求，未達考核標準 者會遭受倒扣薪資的懲罰，此非保障底薪的「假普專制」飽受營業員詬病，最 終失敗收場（A1(2)-2、A1(3)-13、A5-4、A9-9）。而直營連鎖體系如「信義房 屋」，多採行此制度。
2. 高專制
這種方式的從業人員沒有底薪或僅拿少數車馬費，主要是按成交金額計算 酬勞。按照苗栗行規，多數公司採行的佣金分配比例為 50%，有些公司會依營 業員年資逐步提高抽佣趴數，但似乎有其上限，目前最高為 57%（B2-13）。
「高專制」為苗栗地區房仲業目前主流，不論自營品牌或是連鎖加盟多採行此 種薪獎制度安排。
3. 高高專制
則是一種比較接近舊慣行的制度，性質上類似「靠行」，實際上就是的
「借牌、借名」執業，營業員幾乎不受公司管控。由於營業員每個月須繳交給 公司一筆約三至五千元不等的「桌費」，故在仲介業中俗稱「買桌子的」或是 戲稱他們為「有牌26的中人27」（A1(3)-2、A5-2、B7-19）。這類的營業員是真正 的「無薪高獎」，抽佣比例從 70~90%不等。行此制度的公司幾乎都是地方的自 營品牌。
由於特定市場有其相對應的利潤結構，隱含特定的經營模式或是薪獎安排 方式僅會出現在特定的地區。值得一提的是，訪談中受訪者常以「苗栗市場不 夠大」（A1(1)-4、A3-14、A13-5）來回答為何苗栗地區沒有直營店或是普專 制。以下請容我以一個簡易的表格說明，「普專制」何以無法在苗栗地區成為
26〈不動產經紀業管理條例〉第 13 條規定：「經中央主管機關或其認可之機構、團體舉辦不動 產經紀營業員訓練合格或不動產經紀人考試及格，並向中央主管機關指定之機構、團體登 錄及領有不動產經紀營業員證明者，得充任不動產經紀營業員。」此處的「牌」即是不動 產經紀營業員證照。
27「中人」不屬於上述任何一種，簡言之是「沒牌」、沒公司，遊走在非法地帶的房仲業者或從 業人員。後面章節會有更詳細的介紹。
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元此一級距。（A10-50、B1-9、B6-12、B7-23、B8-12）我以實拿 60 萬元（未 扣費用）為基準進行試算，從數字中可有兩點發現，藉此重回本節問題：苗栗‧
（一）傳統掮客期：1950~1970
「住」是人生存的基本需求之一，故人類的生活自始與土地脫離不了關
29 根據張金鶚（1997:3-4）:「房地產(real estate)即為狹義的不動產，其精確的定義為：土地與 土地定著物中建築改良物的財產權屬。(Land and improvements in a physical sense as well as
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客」的方式。所以說仲介這個行業，大致就是在土地成為商品以後才出現的。
36直至 1960 年代末期，政府大量規劃都市計劃配合工業區的開發，促成 1970 年代都市化成長的高峰期，公寓建築興起逐漸取代房地一體的透天厝，成為房 地產市場上需求極為殷切的產品。
（二）仲介雛形期：1970~1985
1960 年代末期以來，台灣處於經濟高度成長階段，出口大幅增加。房屋市 場也因此得到了發展，這種市場一方面與工業和金融資本聯繫在一起，另一方 面也與勞動力市場聯繫在一起。台灣民生狀況因此明顯得到改善的同時，人們 對於住的需求也不再以「自地自建」，而轉為「新購屋」的方式來滿足，因而 吸引大批建設公司投入房屋營造，建築開發商也在此一階段逐漸形成有組織形
1960 年代末期以來，台灣處於經濟高度成長階段，出口大幅增加。房屋市 場也因此得到了發展，這種市場一方面與工業和金融資本聯繫在一起，另一方 面也與勞動力市場聯繫在一起。台灣民生狀況因此明顯得到改善的同時，人們 對於住的需求也不再以「自地自建」，而轉為「新購屋」的方式來滿足，因而 吸引大批建設公司投入房屋營造，建築開發商也在此一階段逐漸形成有組織形