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第五章 解析「加盟的加盟」
本章要從三個方面來解析什麼是「加盟的加盟」，「加盟的加盟」按照字面 上來看，有類比(analogy)前後兩種「加盟」的意味。因此我們分別來理解前面 這個「加盟」是什麼？後面這個「加盟」又是什麼？以及，當前後這兩個「加 盟」組合起來的時候，我們才能進一步的掌握其精確的意涵。
一、苗栗地區房仲業的經營形態
（一）自營多於加盟
首先，我們要先來分析前面這個「加盟」的意涵。在此之前，我們先來了 解一下苗栗地區房仲公司有哪幾種經營形態：「自營(Independent)110」、「連鎖直 營(Regular Chain, RC)111」及「連鎖加盟(chain)」。
從數量上來看，根據苗栗縣不動產仲介同業公會統計，縣內 135 家房仲公 司中，自營店有 71 間，連鎖加盟 64 間，而苗栗目前則無連鎖直營店，儘管近 年來苗栗縣連鎖加盟店數有持續增加的趨勢，但自營店數目前仍然多於加盟店 數。
其中值得注意的是，本文考察苗栗房仲業加盟型態的若干發現：房仲業乃 是一個「很本土、在地的」、「講求地緣關係」（A1(2)-22、A1(3)-12、A8-3）的 行業。而目前苗栗地區的加盟品牌，多屬地方原自營品牌「轉」加盟的型態，
此乃出於一種經營策略選擇而非「圓夢心理」（吳偉立, 2007）。與吳偉立筆下 加盟超商的金主相較，房仲業的加盟者在選擇加盟以前，早已深耕地方並深諳 經營一地房仲業務的模式，某種程度上，加盟總店是靠著吸引俱有「在地知 識」的加盟業者加入，而得到版圖上的擴張。在地加盟業者掌有該店的實質所 有權，並負責全部或大部份的資金，加盟總店對其僅為收取加盟金、授與商標 或標章，並提供指導協助、的關係看來，強制力低，加盟店僅是以每月繳交會 費的方式，換取平台服務。故本文認為，它們形式上雖然都稱為「特許加盟
110 本文指自營的是非連鎖地方房仲品牌。
111「連鎖直營是由連鎖總部直接派員經營分店，分店長直接接受連鎖總部之控制與管理。」
（蘇萌欽、陳煥逢, 1995:44）
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(Franchise Chain, FC)112」，但在所屬性質的光譜上（依加盟店自主程度高低以及 加 盟 總 部 對 其 控 制 程 度 高 低 區 分 ）， 則 較 偏 「 自 願 加 盟 (Voluntary Chain, VC)113」。
（二）較為平等的「自願加盟」
正因為房仲公司無法掌握不動產商品的來源（即使房仲公司本身有涉足營 建業也不能完全掌握），以及不動產商品本身的特殊性質，不但是讓深耕地方 的自營公司仍然有與大型連鎖業者競爭的基礎，也使得房仲業中的資本始終無 法走向垂直整合的路線。這點從發展史連結到勞動過程的分析時就很明顯，自 營、直營或加盟就勞動過程而言其實並沒有什麼差別。我認為這也是為什麼早 期苗栗地區即使很早就有加盟店，但未引起加盟熱潮的原因。
儘管大型連鎖業者至今沒有消滅掉自營業者的生存空間，但他們在整個房 仲業的發展史上仍扮演至關重要的角色，這些由產業內部少數「知識菁英」發 起的革新運動，包括引入美日仲介制度的、成立聯賣系統等，都大大改變了整 個產業的生態，當然這些「知識菁英」也是目前房仲連鎖加盟品牌最早的一批 創始人，在盤整期後，在由少數幾個品牌寡占整個不動產經紀連鎖市場已成事 實的情況下，挾帶較多的籌碼向政府遊說通過〈不動產經紀業管理條例〉三 讀。一直以來，房仲業中的「知識菁英」持續引領著整個產業的走向，而國家 對於房仲業的介入一直都是尾隨者的角色。114
然而，通過〈條例〉並沒有對地方上軌道的自營公司造成致命的威脅，反 而是有益而無害的。而自營業者感受到大型連鎖業者對他們構成威脅的分界，
依據受訪者們的意思來判斷，應該是在聯賣系統上線、大型物件資料庫建制以
112「『授權加盟』的原文 franchise 源自法文，意指免於奴役或苦力，現今全衍生為特許授權經 營之意。授權加盟指擁有特許權之企業（連鎖總部）與被授與特許權者（加盟店）建立契 約關係。組織形態上屬於「縱式」的關聯運作。授權加盟店必須遵守契約條文，配合連鎖 總部的運作，而連鎖總部亦可對加盟店進行約束管理。」（前揭書, 1995:45）
113「『自願加盟』依字意解釋，指自願參加一組織，形成一連鎖運作模式，彼此擁有共同的經 營理念與目標。自願加盟的組織基本上採「一城一主」的形式。加盟店主擁有充分自主權，
除加盟金與相關會費外，獲利可自行分配。但必須維持連鎖總部的精神與形象為基本原 則。」（前揭書, 1995:46）
114 除了各地有地方公會外，房仲業還有一個全國性聯合會，簡稱「全聯會」。「全聯會」早在 民國 83 就創立了，據稱是在創會理事長王應傑的帶領下，與當時的房仲業先進業者鄭明智、
孫慶餘、方瑞生、彭培業、吳耀焜與全聯會秘書長鄭曦以及內政部部分主管官員，多次奔 走美、日等國，參考其現行房仲制度與文獻等努力後，才終於促成〈不動產經紀業管理條 例〉，於民國 88 年頒布實施。
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後，許多受訪者都表示近年來都明顯感到加盟店越來越強、也越來越多，且比 較接得到外縣市的客人。如 B5 所示：
我當初考量要加盟，因為現在很多客戶看房子，都是透過網路，網路是沒 有時間地點之分的，所以有品牌的公司比較容易吸引到這類的客人。（訪 談, FT-B5-2）
因為全台灣我們同一個加盟品牌的平台是共享的，全台灣的物件我們都可 以看到，這時候就有可能去跟外縣市的同業來做配案，當然是限於我們同 體系的業者。甚至，T 品牌在美國、日本、馬來西亞也都有據點，想去國 外投資買房的客人，我們也都可以服務到。（訪談, FT-B5-5）
因為網路普及以及電腦科技的發展，網路聯賣系統從根本改變了居間作業 的方式、各大連鎖業者紛紛建立內部物件資料庫後，打開了跨縣市分店間的
「配案」合作的機會。這迫使自營業者也跟進設立網站、經營內部電子資料 庫，甚至營業員也開始自掏腰包在各大聯賣網站上買小廣告，以求曝光率。
聯賣系統上線的確對自營業者構成威脅，不過但就目前看來，連鎖加盟制 度還不足以發生像食品零售業中大型體系把「柑仔店」或相對公平的「自願加 盟制度(VC)」完全打倒的狀況。大致上，苗栗地區房仲業加盟店與加盟總店的 關係，呈現以下三點：第一、要在苗栗地區經營房仲業，還尚未到「非加盟不 可」的地步。第二、以數量來看，自營與加盟家數目前接近一比一（71:64），
但是扣除竹南頭份後的苗栗地區來看，約為五比一（37:7），自營家數仍占多 數。第三、自營轉做加盟，並不是一個單向不可逆的過程，在我的田野經驗 中，仍不乏看到先加盟後轉自營的例子。如一位受訪者提到：「我 13 年來都跟 著同一個老闆。不過這間公司是更名過啦，以前老闆在苗栗有太平洋房屋、永 慶不動產兩家加盟店。後來老闆把加盟店全收掉了後，更名為現在的 J 房屋（J 房屋為自營店）。」（訪談, DJ-A14-4；A1(3)-15；括號內文字是我加的）筆者認 為，原因在於房仲業仲介的主要方式仍須透過「網絡」，而現未能被完全取 代。
如前面的分析，本文對苗栗地區房仲業經營形態的判斷為「自願加盟」。
加盟總部對加盟店儘管還是會有一些大方向規範，我們從年度「業務稽核」項 目看出些端倪：以 T 加盟為例，是以一百分為滿分，若是加盟店參加內部教育 訓練的次數太低或是被客戶投訴次數太多就會被扣分，扣到低於某個門檻就會
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被取消次年的續約。基本上，總部對加盟店的要求就是在「大家一起擦亮這塊 招牌」(訪談, FT-B5-10)的理念下進行的，幾乎所有的規定都是消極管理式的負 面表列。亦即，總部並不會去介入加盟店內部的管理與運作，且須盈虧自負。
有一句話說「房仲業的賣的是服務而不是房子」，就如同加盟總店對加盟店而 言，加盟總店提供給加盟店的是「品牌」商品，而每個月的加盟會費115就好比
「顧問費」還是「技術指導費」，所以說，它提供的是一系列協助經營房地產 仲介公司的服務才對。
儘管本研究並不是要探討房仲業中的加盟制度，但是透過本小節簡單的討 論，加深我們對於不動產商品特性的認知：連鎖品牌無法完全壟斷不動產商品 市場，同時給予了地方自營店生存的空間。不過，此處需特別注意：「不動產 連鎖品牌」與「不動產商品」是不同的產品，而它們產品市場屬性也不同，不 動產連鎖品牌為寡占市場，而不動產商品為不完全競爭市場。第二，在網路聯 賣系統完全取代傳統仲介過程前，仍不會發生以吳偉立筆下以威嚇為主體的專 制加盟體制。
在大致了解加盟總店與加盟店的關係後，我們可以進一步的來檢視「加盟 的加盟」的意涵，按字面來解釋它，顯然營業員認為自己與公司的關係與加盟 店與加盟總公司間的關係是一致的，所以作了這樣的比擬。然而真的是這樣 嗎？且讓我們繼續分析下去。
二、不對等的兩個「加盟」
（一）主觀認知與客觀事實的落差
筆者在田野期間常聽到高專營業員以「加盟的加盟」表達自己與公司間的 關係，如受訪者 A3 所述：
這個行業是要對自己負責，不是對老闆負責。講難聽一點，我們雖然是業 務員，但是其實我們算是「加盟」到 H 公司：「加盟的加盟」這種概念吧，
115「以加盟金來講，各各不同區塊的加盟金不一樣，都市地區比鄉下地區貴，像我們公司每個 月加盟月費是 2 萬多，竹南頭份可能要 3 萬多，更都市 5~6 萬的都有。不管跟總店簽幾年
115「以加盟金來講，各各不同區塊的加盟金不一樣，都市地區比鄉下地區貴，像我們公司每個 月加盟月費是 2 萬多，竹南頭份可能要 3 萬多，更都市 5~6 萬的都有。不管跟總店簽幾年