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第三章 房仲業中的制度性安排
本章將從一些認定要件，包含入行後的教育訓練、房仲業的流動方式、勞 健保的安排以及高專營業員佣金收入的認定，去區辨高專房仲營業員與公司的 法律關係。而這四個有關外部性制度安排的討論，同時引入田野經驗，將有助 於我們從客觀的角度去了解高專營業員的真實處境。
一、綁在地上的事業
筆者在田野期間，接觸許多房仲營業員，他們或許來自各行各業、出身三 教九流，但仍然可以從他們身上歸納出一些共通點：他們都約莫中年、大部份 都沒有受過高等教育，且為土生土長的苗栗人，見【附錄四】。但每每跟我聊 起他們的工作，眼裡散發出的自信光芒令人印象深刻，他們以豐厚的佣金收入
60、可以「自己當自己的老闆」以及從事這一行所累積人脈、人生經驗為傲。
但即便大家都知道，做房仲這行上班時間很彈性、「自由」、收入操之在己，卻 很少有人一開始就把做房仲當成一份志業，更沒聽說從未做過業務性質工作的 人，第一份頭路就想來當房仲的，不穩定的收入著實讓人怯步。那究竟是什麼 原因吸引這些人投入房仲業的呢？依筆者田野經驗與訪談來看，許多營業員起 初都是在親朋好友的引介下，帶著「試試看」的心態入行的，我的受訪者中就 有 7 位是這樣的例子。先賦性的社會關係是營業員入行的一大因素，據稱人與 人間的人情與信任，對消弭初入行的不安，確實起了很大的作用。
剛入行的業務員，同事都通稱他們「新人」。目前苗栗地區，營業員與公 司間，普遍皆無簽署勞動契約，只會有個簡單的「合作協議」，內容大抵上包 含公司內規、獎懲辦法、佣金與稅金的分配方式等等。（B2-17）雙方簽過協議 書，新人正式加入後，公司就會立刻幫營業員報名公辦訓練課程61（也必須透
60 此處是與一般受薪階級相較。有受訪者表示，「做這行在苗栗相對來說收入也還不錯。」（訪 談, FH-A5-13）另一方面，是以他們自身的受僱條件相對於年收入來看，做仲介比一般受僱 要好得多。
61 由社團法人中華民國不動產教育訓練發展協會、社團法人台灣不動產專業訓練協會等主辦的 教育訓練，共 30 小時的內容，包含：一、民法與土地法規（民法總則、債編、物權編、親 屬編、繼承編；土地稅法、土地法、土地徵收條例、平均地權條例、土地登記規則及測量 實務）：9 小時。二、不動產權利移轉、使用限制相關法規及實務（都市計劃法、區域計劃 法、非都市土地使用管理規則、農業發展條例）：6 小時。三、不動產交易相關契約書及經 紀實務（各式不動產契約書範本、不動產經紀實務、不動產法律糾紛案例研討、不動產說
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過公司才可以報名），之後須取得「不動產經紀營業員」證照，才能合法從事 這個行業。內部培訓方面，每間公司規定不同，有些公司一開始會給新人擔任 為期三到六個月不等的「普專」（充其量就是試用期的概念），之後再強制轉為
「高專」，以降低新人的離職率。也有些公司會以「老鳥帶菜鳥」兩人一組搭 配的方式，讓有經驗的業務員傳授基本知識給新人。而當我問道這種「老鳥帶 菜鳥」的方式與「師徒制」有何分別時，一位「老鳥」這樣回答：
講明確一點，我們也不能說是師徒關係，算是一種「輔導」吧。以過來人 的身份給你一些提點、鼓勵，會比去上什麼教育訓練、讀什麼講義資料有 用得多。這行很難學啊，而且我賺得到錢的方式不見得就適合你，只能給 一個基本知識，後面就靠要自己摸索，摸索期會比較長一點。（訪談, FH-A1(1)-16, 17）
一般以為，房仲業的進入門檻很低，好像用嘴巴講一講就有錢賺了。就好 比筆者參加新人教育訓練的那次會上，某位講師的玩笑：「現在房仲開得像便 利商店一樣多，到處都在徵人。我常常看到徵人廣告寫：男女不拘、年齡不 拘 、 學 歷 不 拘 、 無 經 驗 可 。 這 根 本 只 差 沒 寫 笨 蛋 白 癡 皆 可 嘛 ! 」（ 紀 錄 , 2012/7/12）真的是如此嗎？我想，這位講師大概是想要透過反諷的方式，提醒 大家普遍忽略的一件事：房仲業中的內隱知識(tacit knowledge)是相當廣博深入 的，並不容易學習，營業員要能真正「入行」需要經過一段蠻長的摸索期。而 且很多東西只能靠自己去摸索，別人沒辦法教你。真正要做到很專業，需要懂 得非常多。所以 H 戲稱自己當新人時，「苦撐了三年六個月，才真正入行了。」
（紀錄, 2014/11/16）新人在養成階段，多會歷經一段盲目奔波卻又幾乎沒有收 入的黑暗期，挫折跟壓力是十分煎熬的，故此時期的營業員離職率很高。所以 曾經擔任管理階層的 A3 說，他以前在面試新人時必定會問應試者：「『3~6 個 月，沒有收入你撐得過嗎？』對於完全沒有經驗，又有經濟壓力的人，撐得過 才來討論後續從事這行的問題，撐不過就不用講了。」（訪談, FH-A3-23）房仲 業的「期初投入高」的這項特色，也同時說明了為什麼一旦參得箇中要領的營
明書及相關契約書之應記載急不得記載事項研討）：6 小時。四、不動產經紀相關法規（不 動產經紀業管理條例、公憑交易交法、消費者保護法、公寓大廈管理條例）：3 小時。五、
其他不動產相關課程（信託法、不動產投資及估價實務、大陸地區人民在台取得設定或移 轉不動產物權許可辦法、不動產行銷實務）：6 小時。
就筆者實際參加新訓的感覺來說，熟悉這些課程的內容或許可以讓一名已經上手的營業員
「錦上添花」，但實際上對卻無助於新人「從零到一」。大部分的人都是混著度過這三十小 時的，課堂上也不乏見到睡覺、玩手機的狀況，這就凸顯新訓只是領照的必須過程而已，
除此之外對新人而言沒多大意義。
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業員，大抵都不會再離開房仲業的原因之一：
因為這一行的專業知識本來就不容易學，眉眉角角又很多，既然已經花這 麼多心血在這裏，做我們這行的不會隨便放棄掉，去轉行。在這邊深耕太 久又投入太多，放棄等於什麼都沒有了。所以我今天就算不做仲介了，也 可能會做跟不動產相關的行業，不會跨到別行去。（訪談, DM-B3-15）
此外，房仲業乃是一份高度與土地連結的行業，營業員的事業生命緊繫著 他腳下的這塊土地，而呈現出這樣的特色：土生土長的人們來從事房仲業，自 然可以占盡地利之便。但相對的，營業員所累積的知識，一但離開他腳下的這 塊土地便失去它的價值。如 A1 說：「因為房仲業是一個講求地緣關係的行業，
我離開這個地緣關係我就什麼都沒有了。所以有一句話說：『人不離路、虎不 離山』就是這個道理。」（訪談, A1(2)-22）對公司或營業員來說都一樣，各自 嚴守著自己的區塊，彼此間不流動也幾乎無法流動。所以我們可以說，當苗栗 地區的房仲營業員選擇這份職業的同時，就好比是作繭自縛，自我剝奪了能動 性。
二、房仲業的流動方式：
「升級62」（一）被規約的外部流動路線
上一章房地產仲介業的發展史中，不時會看到其他相關產業的身影，那是 因為房地產業乃是一個火車頭工業，涵蓋營造、建築，從代銷到仲介業，小至 裝修裝潢、傢俱家飾、五金衛浴等，範圍甚廣。而筆者在一場新建案落成的餐 會上的觀察，也印證了這點：
似乎所有涉及從房子被建起來到賣出去過程中的人，像是建商、工班、泥 水、裝潢、水電等，也有仲介公司的代銷員，都被邀請到餐會上來了。而 且從他們的互動看來，好像都認識彼此。（紀錄, 2014/11/16）
62 此處標題中的「升級」是直接援引自受訪者的說法：「在房仲這一行，你從業務做到組長、
經理，這些職級都不直接意義的東西，他們都還是房仲業務。「升級」指的是你在這個行業 看到商機，所以不做業務了，改當房仲公司老闆，而變成投資客、建商則是「昇華」，層級 晉升了。」（訪談, FH-A1(3)-11）也有受訪者表示自己想開公司但又自覺還沒到那個「級數」
（DJ-A14-22），所以開不成的。
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事實上，這些行業之間隱藏著非常微妙的關係，正好用來解釋為什麼房仲 公司內部的職級是沒有意義的。且讓我們從一個問題開始：在這些行業中，哪 些與房屋仲介出身有關？想當然爾，是房仲公司老闆。但這個問題如果擺在二 十年前，答案可能會是代書，因為他們是接觸第一手買賣資訊的人，而從中看 到商機的人就會出來開仲介公司，好比受訪者 B2 就是一個例子（而未在受訪 者之列的還有蔡老闆和朱老闆）。然而在仲介發展期以後，代書就逐漸失去他 們獲取一手訊息的優勢，交易幾乎要完成時才會找上他們，相形之下，仲介本 身就比代書還要更能掌握房地產的價格跟買賣的資訊，也更有可能成為房仲公 司老闆。但這只是其中一個前提，因為房仲業本身就是一個非常本土且講求地 緣關係的行業，所以若不是對一個地方很熟悉、也沒有在這行求過生存，若想
「空降」到一個地方來開房仲公司幾乎是不可能的。至少，在我所有的訪談之 中完全沒有例外，也不曾聽說過未在受訪之列的例子。
另外一種幾乎是房仲業務或相關行業出身的是「投資客」，投資客對於房 仲業務的操盤要領、市場行情的敏銳度以及不動產案件的透析程度等，都要有 高超的水準。也就是說，沒有一定能力和資本的人，無法成為投資客。而關於 營業員投入房產投資這件事，與都會地區知名連鎖房仲品牌公司展現出嚴格禁
另外一種幾乎是房仲業務或相關行業出身的是「投資客」，投資客對於房 仲業務的操盤要領、市場行情的敏銳度以及不動產案件的透析程度等，都要有 高超的水準。也就是說，沒有一定能力和資本的人，無法成為投資客。而關於 營業員投入房產投資這件事，與都會地區知名連鎖房仲品牌公司展現出嚴格禁