Y PRICE 房屋總價（萬元）
X1 AGES 屋齡平方 ＋
X2 FLOOR 所在樓層數（樓） ＋
X3 AFLOOR 總樓層數（樓） △
X4 AREA 建物樓地板面積（坪） ＋
X5 TYPE 建物型態（虛擬變數：公寓為1；大樓為0） －
X6 GROWTH 經濟成長率（%） ＋
X7 A1 捷運建設計畫核定後一年（虛擬變數） ＋ X8 A2 捷運建設計畫核定後二年（虛擬變數） ＋ X9 A3 捷運建設計畫核定後三年（虛擬變數） ＋ X10 B0 捷運建設計畫通車當年（虛擬變數） ＋ X11 B1 捷運建設計畫通車後一年（虛擬變數） ＋ X12 B2 捷運建設計畫通車後二年（虛擬變數） ＋ X13 B3 捷運建設計畫通車後三年（虛擬變數） ＋ X14 C1 捷運建設計畫興建後一年（虛擬變數） － X15 C2 捷運建設計畫興建後二年（虛擬變數） － X16 C3 捷運建設計畫興建後三年（虛擬變數） － 資料來源：本研究整理
四、實證結果分析
以上述線性模型為基礎，利用SPSS 套裝軟體，進行所有樣本之複迴歸分析，
茲說明如下。
(一)案例說明
本研究以台北捷運「萬大-中和-樹林線」（以下簡稱萬大線）、「新莊線」、「信 義線」作為研究分析案例。此三條捷運系統的基本資料如下表7 所示，萬大線總 路線長度 22.1 公里，沿線共有 22 個車站，計畫於 2010 年核定，尚未興建；新 莊線的路線長度則為19.7 公里，車站數共 17 站，於 1994 年核定、2001 年興建、
2010 年已通車營運；信義線之路線長度較短，僅 7.94 公里，共有 9 處車站，計 畫係於1997 年核定，2005 年興建，並於 2013 年開始通車營運（彙整如表 7）。
表 7 台北捷運萬大線、新莊線、信義線之基本資料彙整表
總長度 車站數 核定年 興建年 通車年
萬大線 22.1 公里 22 站 2010 - -
新莊線 19.7 公里 17 站 1994 2001 2010 信義線 7.94 公里 9 站 1997 2005 2013 資料來源：本研究整理
1. 臺北都會區大眾捷運系統萬大-中和-樹林線路線13
捷運萬大-中和-樹林線（如圖 12）主要分為兩階段，第一期興建路段由捷運 中正紀念堂站起，向西沿南海路下方過和平西路後接西藏路轉萬大路、經地下穿 越果菜市場及新店溪後，至保順路、保生路轉中山路、連城路至金城路，並於金 城路北側農業區設置機廠及設一支線車站臨莒光路，全長約9.5 公里，共設 9 座 地下車站及1 座機廠。第二期興建路段係由第一期興建路段續沿金城路，並於過 明德路口附近路線爬昇為高架後，續沿金城路並跨越城林橋至樹林中華路、八德 街、大安路轉中正路直行與捷運新莊線迴龍站相接。全長 13.3 公里，共設 2 座 地下車站，11 座高架車站。兩期共計興建 22 座車站。目前行政院已於 99 年 2 月 12 日核定本路線。
圖 12 臺北都會捷運萬大-中和-樹林線路線示意圖 資料來源：台北市政府捷運工程局，2014，捷運規劃中路網，
http://www.dorts.gov.tw/，取用日期：2014 年 6 月 10 日
13 資 料 來 源 ： 台 北 市 政 府 捷 運 工 程 局 ， 2014 ， 捷 運 規 劃 中 路 網 、 捷 運 興 建 中 路 網 ， http://www.dorts.gov.tw/，取用日期：2014 年 6 月 10 日。
2. 臺北都會區大眾捷運系統後續路網新莊蘆洲線10
捷運新莊線（如圖13）為中和線之延伸，在羅斯福路與和平東路口及新店線 之古亭站相交轉乘，與蘆洲支線、中和線三者合為稱橘線。路線自古亭站起，北 經杭州南路轉信義路、新生南路、松江路、民權東、西路至三重、新莊，全長約 19.7 公里，均採地下化型式興建，共設 16 個車站及 1 座機廠 。蘆洲支線於臺北 大橋下方與新莊線分叉，屬地下高運量捷運系統。東起臺北大橋西北側三重區三 和路一段與環河北路交叉口之捷運新莊線道岔交會處，沿三重區三和路、蘆洲區 中山一路轉三民路，至環河路前沿水湳溝U 型迴轉，於蘆洲抽水站附近，跨越水 湳溝抵達蘆洲機廠，本路線設有五座車站及一個機廠，全長6.4 公里。新莊線與 蘆洲支線之路線規劃報告書一併於 83 年 9 月 17 日奉行政院核定，財務計畫於 87 年 7 月 15 日核定；環境影響說明書於 84 年 1 月 28 日獲環保署同意備查。
圖 13 臺北都會捷運新莊線、蘆洲支線計畫路線示意圖 資料來源：臺北都會區大眾捷運系統新莊線及蘆洲支線
走廊建設計畫之財務計畫，1998
3. 臺北都會區大眾捷運系統後續路網信義線10
信義線（如圖14）自羅斯福路上新店線中正紀念堂站往東穿越金華街、愛國 東路、杭州南路一帶後，沿信義路至信義計畫區，止於中強公園，全長約 6.4 公 里，沿線共設7 個地下車站(含中正紀念堂站)，全線採地下方式建造。信義線系 統技術採傳統高運量捷運系統，與其他捷運線共有三處轉乘站，分別與新店線之 中正紀念堂站、新莊線之東門站及木柵線之大安站交會。信義線路線規劃於 86
年 11 月奉行政院同意，但由於捷運建設投資金額龐大，且各級政府近年財政日 益困窘，致信義線財務計畫遲至93 年 10 月 22 日始奉行政院核定。
圖 14 臺北都會捷運信義線路線圖
資料來源：臺北都會區大眾捷運系統後續路網信義線財務計畫，2004
(二)變數說明與資料來源
本研究挑選台北捷運萬大線、新莊線、信義線為例，其資料來源為某房屋公 司14提供之1999 年至 2013 年間捷運車站周邊半徑 500 公尺範圍內之實際交易案 例資料。
其中，萬大線樣本數為 2,312 筆、新莊線 2,139 筆、信義線 3,114 筆，其基 本統計量如下表8、9、10 所示。其中，萬大線房價平均約 738.89 萬元、新莊線 平均1,563.23 萬元、信義線則為 1,857.96 萬元；屋齡平均分別約 15.33 年、16.85 年及18.96 年，以萬大線屋齡均值較低；而樓地板面積平均則分別約 33.03 坪、
36.19 坪及 39.01 坪。經濟成長率則平均為每年 3.8％左右。
表8 萬大線變數基本統計量
變數 個數 最小值 最大值 平均數 標準差 總價 2312 85.00 6450.00 738.89 487.34 屋齡 2312 0.10 46.30 15.33 9.95 所在樓層 2312 2.00 25.00 6.88 4.27 總樓層數 2312 2.00 26.00 11.31 5.36 樓地板面積 2312 7.41 131.09 33.03 13.69 建物型態 2312 0.00 1.00 0.26 0.44 經濟成長率 2312 -1.81 10.76 3.83 3.39 資料來源：本研究整理
14 某房屋公司提供資料時要求研究人員不公開其公司名稱。
表9 新莊線變數基本統計量
變數 個數 最小值 最大值 平均數 標準差 總價 2139 88.00 18,100.00 1,563.23 1,531.69 屋齡 2139 0.10 59.20 16.85 13.11 所在樓層 2139 0.00 20.00 5.68 3.31 總樓層數 2139 2.00 21.00 9.43 4.23 樓地板面積 2139 5.48 324.44 36.19 23.58 建物型態 2139 0.00 1.00 0.24 0.43 經濟成長率 2139 -1.81 10.76 3.81 3.34 資料來源：本研究整理
表10 信義線變數基本統計量
變數 個數 最小值 最大值 平均數 標準差 總價 3114 270.00 18,100.00 1,857.96 1,562.25 屋齡 3114 0.10 48.20 18.96 11.26 所在樓層 3114 2.00 29.00 6.14 3.98 總樓層數 3114 3.00 30.00 10.15 5.33 樓地板面積 3114 6.28 236.68 39.01 23.27 建物型態 3114 0.00 1.00 0.23 0.42 經濟成長率 3114 -1.81 10.76 3.98 3.30 資料來源：本研究整理
(二)實證結果
本研究採用Rosen 所建議之不同函數形式測試方法，除線性外，亦進行半對 數、逆半對數與雙對數三種函數形式之參數校估，而以線性函數之結果較佳。
1. 萬大線15
萬大線對不動產價格影響之特徵價格實證分析如下表11 所示。整體而言，
萬大-中和-樹林線模型的修正後判定係數(Adj-R2)達 0.603；並檢視常態機率圖，
顯示殘差屬於常態分配；而各變數的VIF 值介於 1.0~2.9 間，小於 10，即變數具 獨立性，並無嚴重的共線性現象，可知模型具相當之解釋能力。
15 因萬大線目前計畫剛核定，尚未開始興建與營運，是故就計畫核定後對周邊不動產之影響進 行實證分析。
表11 萬大線特徵價格模型實證分析結果
變數 B估計值 t值 顯著性
截距項 -323.805 -9.824 0.000***
屋齡平方 .230 8.429 0.000***
所在樓層 -6.657 -3.384 0.001***
總樓層數 2.771 1.359 0.174
樓地板面積 25.966 51.867 0.000***
建物型態 -124.461 -4.950 0.000***
經濟成長率 10.402 5.228 0.000***
核定後一年 276.993 12.797 0.000***
核定後二年 405.891 17.769 0.000***
核定後三年 534.896 25.197 0.000***
註：*、**、***分別表示 10%、5%、1%的顯著水準下，該係數值顯著的異於 0。
資料來源：本研究整理
萬大線的特徵價格實證分析結果，係以截距項、屋齡平方、所在樓層、樓地 板面積、建物型態、經濟成長率、捷運建設計畫核定後一、二、三年具顯著性。
其中，在其他條件不變的的情況下，屋齡平方每增加一單位，房價將增加0.23 萬 元，顯示捷運周邊500 公尺範圍內之不動產與一般不動產不同，其更新機會更高 而與房價呈現正向相關。所在樓層則顯示每增加一樓，則房價將減少6.66 萬元。
樓地板面積則每增加一坪，房價將增加25.97 萬元。而建物型態為大樓者，則較 公寓高 124.46 萬元。另捷運建設計畫核定後一年，將較核定當年以前高 276.99 萬元、核定後二年高405.89 萬元、核定後三年則高 534.89 萬元。上述除所在樓 層與預期符號不同外，各變數影響皆符合預期假設。而所在樓層呈現樓層越高而 房價降低情形，判斷可能是因樣本資料包含許多屋齡平均15 年之中古無電梯公 寓住宅，是故所在樓層越高，便利性越低，導致房價呈現負向變動。
2. 新莊線16
(1) 興建後效果
新莊線對周邊不動產價格影響之特徵價格實證結果，如下表12 所示。模型 配適度(Adj-R2)為 0.716，顯示選取變數具相當解釋能力；又就常態機率圖顯示殘 差屬於常態分配；而各變數的VIF 值介於 1.0~2.6 間，小於 10，顯示各變數間並
16 由於新莊線核定年較早，而難以取得當時之房價交易資料，是故就興建年與通車年進行房價 影響之實證分析。
無明顯之共線性。
表12 新莊線興建效果之特徵價格模型實證分析結果
變數 B估計值 t值 顯著性
截距項 -524.719 -6.485 0.000***
屋齡平方 0.247 5.521 0.000***
所在樓層 -10.097 -1.498 0.134 總樓層數 20.393 2.983 0.003***
樓地板面積 53.970 70.697 0.000***
建物型態 -173.123 -2.939 0.003***
經濟成長率 0.764 .142 0.887 興建後一年 -793.962 -7.797 0.000***
興建後二年 -703.121 -7.057 0.000***
興建後三年 -626.559 -6.858 0.000***
註：*、**、***分別表示 10%、5%、1%的顯著水準下，該係數值顯著的異於 0。
資料來源：本研究整理
新莊線於興建年期的特徵價格實證分析結果，係以截距項、屋齡平方、總樓 層數、樓地板面積、建物型態、捷運建設計畫興建後一、二、三年具有顯著性。
其中，在其他條件不變的情況下，屋齡平方每增加一單位，總價將約增加0.25 萬 元，顯示捷運周邊500 公尺範圍內之不動產與一般不動產不同，其更新機會更高 而與總價呈現正向相關（此與萬大線實證結果相當）。而總樓層數每增加一層，
則總價將增加20.39 萬元，可能與大樓社區環境有關。樓地板面積則每增加一坪，
總價將增加53.97 萬元，符合一般假設預期。而建物型態為大樓者，其房屋總價 將較公寓高 173.13 萬元，亦與大樓具有較完善之管理維護以及公共設施有關。
另捷運建設興建後一年，將低於其他年度793.96 萬元、興建後二年低 703.12 萬 元、興建後三年則534.89 萬元，與過去相關研究實證結果之負向影響結果相符，
另捷運建設興建後一年，將低於其他年度793.96 萬元、興建後二年低 703.12 萬 元、興建後三年則534.89 萬元，與過去相關研究實證結果之負向影響結果相符，