第四層因素

繼第三層評估因素後，第四層評估因素將第三層因素再加細分：

將政治、經濟、社會因素細分為 (a)持有不動產之政治與總體經濟風險，(b)整體商業經 營環境，(c)社會文化對持有不動產之偏好程度。

將法令、稅賦因素細分為 (a)對不動產投資信託之稅賦優惠，(b)對原不動產法律制度之 信賴程度，(c)對新不動產投資信託法律制度之信賴程度。

將不動產市場因素細分為 (a)不動產交易安全性，(b)不動產資訊充分性與透明度，(c)不 動產之流動性，(d)不動產投資與其他投資種類之替代性。

將證券市場因素細分為 (a)投資信託基金受益證券之流動性，(b)受益證券發行時與發行 後股市樂觀程度，(c)受益證券交易、交割、保管流程之安全性。

將參與機構之因素細分為 (a)各參與機構之總收費，(b)鑑價機構之能力與信譽，(c)信託

基金受益證券銷售機構之能力與信譽，(d)受託機構之能力與信譽，(e)管理機構之能力與 信譽，(f)顧問、律師、會計師之能力與信譽。

將不動產標的物之因素細分為 (a)不動產標的物之售價是否公正，(b)租賃契約之內容與 租戶履約能力，(c)不動產標的之座落、行與品質，(d)不動產標的產權安全性。

由結果得知，受訪者普遍認為政治、經濟、社會因素中，持有不動產之政治與總體經濟 風險之重要性(0.4)，與整體商業經營環境之重要性(0.4)相等，而社會文化對持有不動產 之偏好程度較不重要(0.2)。

而法令、稅賦因素中，對不動產投資信託之稅賦優惠最為重要(0.633708)，對新不動產 投資信託法律制度之信賴程度次之(0.191921)，對原不動產法律制度之信賴程度則最不 重要(0.174371)。

在不動產市場因素中，不動產之流動性最受重視(0.356912)，不動產投資與其他投資種 類之替代性次之(0.308465)，不動產資訊充分性與透明度較不受重視(0.199504)，不動產 交易安全性則最不受重視(0.135120)。

證券市場因素中，投資信託基金受益證券之流動性最為重要(0.443429)，受益證券發行 時與發行後股市樂觀程度次之(0.387371)，受益證券交易、交割、保管流程之安全性則 最不受重視(0.169200)。

參與機構之因素中，最受重視的為管理機構之能力與信譽(0.251313)，其次依序為鑑價 機構之能力與信譽(0.208617)，受託機構之能力與信譽(0.194717)，信託基金受益證券銷 售機構之能力與信譽(0.157183)，顧問、律師、會計師之能力與信譽(0.103374)，最不重 要的為各參與機構之總收費(0.084795)。

不動產標的物之因素中，最受重視的為不動產標的之座落、類型與品質(0.297800)，不 動產標的物之售價是否公正(0.246266)租賃契約之內容與租戶履約能力(0.246266)則同 為次之，最不受重視的為不動產標的產權安全性(0.209587)。

表 5-7 第四層因素權重表

下表將各層級因素權重一起呈現，並加上第四層因素之複合權重與排序: 對不動產投資信託之稅賦優惠 0.633708 0.130734 1 對原不動產法律制度之信賴程度 0.174371 0.035973 13 總體環境因

素 0.412599

法令、稅賦因素

0.5 對新不動產投資信託法律制度之

信賴程度 0.191921 0.039593 11 不動產交易安全性 0.135120 0.023413 17 不動產資訊充分性與透明度 0.199504 0.034569 14 不動產之流動性 0.356912 0.061844 5 不動產市場因素

0.666667

不動產投資與其他投資種類之替

代性 0.308465 0.053449 8 投資信託基金受益證券之流動性 0.443429 0.038417 12 受益證券發行時與發行後股市樂 0.333333

受益證券交易、交割、保管流程之

安全性 0.169200 0.014659 21 各參與機構之總收費 0.084795 0.009252 23 鑑價機構之能力與信譽 0.208617 0.022773 18 信託基金受益證券銷售機構之能

力與信譽 0.157183 0.017158 20 受託機構之能力與信譽 0.194717 0.021255 19 管理機構之能力與信譽 0.251313 0.027433 16 參與機構之因素

0.333333

顧問、律師、會計師之能力與信譽 0.103374 0.011284 22 不動產標的物之售價是否公正 0.246266 0.053765 6 租賃契約之內容與租戶履約能力 0.246266 0.053765 6 不動產標的之座落、行與品質 0.297880 0.065033 4 不動產投資信

託個案本身因 素 0.327480

不動產標的物之因素 0.666667

不動產標的產權安全性 0.209587 0.045757 9

六、研究結論與建議