美國爲不動產投資信託之發源地，台灣不動產投資信託制度之建立，亦多司法美國。對 美國不動產投資信託之發展過程加以探討，有助於了解不動產投資信託將來在台灣的發 展。
1960 年代
1960 年代，美國國會通過『不動產投資信託法』（Real Estate investment Trust），將美國 各州相關之不動產投資信託法令，作一統一規範。但隨後幾年不動產投資信託發展緩 慢，主要是因為 1962 年 5 月之股市下滑，因投資人與分析師對不動產投資信託不熟悉，
以及聯邦法律尚未對不動產投資信託建立配套措施，不動產投資信託發展緩慢。在 1965 年美國約有 65 個不動產投資信託，大多數皆在不動產投資信託法設立之前即已存在。
依 Schulkin（1971）之敘述，在 1963 年與 1968 年之間，REITs 市值增長緩慢，且只有 少數不動產投資信託能使初次募集金額超過美金一千萬元以上。
一直要在 1968 年以後，不動產投資信託才開始蓬勃發展。在 1968 年與 1970 年之間，
不動產投資信託之資產大幅增加，由美金 10 億元增為美金 47 億元。其成長的原因可歸 納為： (1) 資本市場對不動產投資信託漸漸熟悉，(2) 此期間不可從事建築融資之金融 機構借助不動產投資信託從事這類活動。
1970 年代
美國在 1970 年代經歷兩次石油危機與隨之而來的經濟動盪，其不動產市場與不動產投 資信託業也面臨極大的挑戰與改變。
在 1970 年代初期，美國不動產投資信託仍為抵押貸款型態（Mortgage REITs），在當時 抵押貸款型態不動產投資信託常提供建築融資與長期貸款給建案，而這些建案已漸漸形 成超額供給。而在這 1970 年代，利率與建築成本都快速增高，高漲的資金成本與建築 成本導致許多長期抵押貸款之違約與建商之倒閉。這時期許多不動產投資信託是以短期 資金來支應長期抵押貸款，這些短期資金常以發行三十至六十天之商業本票取得。利率 上揚後，其資金成本墊高，甚至受房地產產業之拖累，使得不動產投資信託產業大幅萎 縮。根據 1986 REIT Fact Book，在 1973 年底至 1975 年底期間，全部不動產投資信託之 資產減少 40﹪，淨值減少 68﹪。另外的統計顯示全部不動產投資信託資產從 1974 年之 205 億美元下跌至 1981 年之 71 億美元。而合計公開募集與私募之不動產投資信託總家 數，則由 1972 年之 250 家，下滑至 1982 年之 124 家。
然而，在 1970 年代後期，存活的不動產投資信託，受惠於在房地產低價時購買到低成 本之資產，報酬率大幅回升。而許多抵押貸款型態之不動產投資信託於這段時間轉型為 權益型不動產投資信託（Equity REITs），此類型不動產投資信託則成為往後不動產投資 信託發展之主流。
1980 年代
雖然不動產投資信託在報酬率方面已在 1970 年代後期恢復，但不動產投資信託作為房 地產籌資與投資之功能，則要到 1980 年代中期才重見矚光。1980 年代前期，不動產投 資信託面臨不動產有限合夥（Real Estate Limited Partnerships, RELPs）與主要有限合夥
（Master Limited Partnerships, MLPs）之競爭，這些合夥機制有靈活之稅賦規劃與較高 的稅後所得，一直到 1986 年稅制改革法案（Tax Reform ACT of 1986）使得這些合夥之 稅賦優勢消失，並提供不動產投資信託較大彈性後，不動產投資信託才成為房地產籌資 與投資之重要機構。另該法案允許不動產投資信託業為承租戶提供特定客戶服務，而不 需委由獨立承包商（Independent Contractors）承作，則使得該產業更具自主性，產生了 長遠而健全的影響。
1990 年代
1990 年代是美國不動產投資信託產業蓬勃發展的一個世代。一開始在 1990 年因經濟不 景氣，這產業之投資報酬率為負 24﹪。但隨著景氣復甦，自 1990 年底至 1995 年底之不 動產投資信託報酬指數成長 149﹪，淨值之市場價值由 85 億元成長為 560 億美元。到 2000 年底，淨值之總市場價值更增為 1400 億美元。
不動產投資信託產業在 1990 年代擴張之因素:
1.多目標預算調整法（Omnibus Budget Reconciliation ACT of 1993）放寬了不動產投資信 託公司股東人數計算方式。不動產投資信託公司任 5 位股東，不得持有超過 50﹪之股 權。原本若一退休基金投資於不動產投資信託，計為一股東。新法則允許以該退休金 之受益人人數，計算被投資之不動產投資信託之投資人數。此計算法使得退休基金得 以較不受到限制而投資於不動產投資信託。退休基金之參與投資不動產投資信託，帶 動投資銀行，分析師等對不動產投資信託之興趣，增加不動產投資信託公司股票之流 動性。
2.新的創新不動產投資信託架構，例如傘狀合夥不動產投資信託（Umbrella Partnership REIT，UPREIT），使得不動產證券化誘因提高，而有助於不動產投資信託規模之擴大。
3.不動產投資信託更加朝向專業化發展，各自分工，而專注於所熟悉之不動產型態，如
公寓、辦公室、購物中心、旅館業等。而經營這些不動產之管理者本身亦常持有不動 產投資信託公司相當大的股權，使得管理效率與獲利性提高。
4.另外，在 1997 年通過之「不動產投資信託簡化法」（REIT Simplification Act or Taxpayer Relief Act of 1997）使一些對拘束不動產投資信託營運之法條得以刪除，一些不利稅賦 得以減去。而 1999 年通過之「不動產投資信託現代化法」（REIT Modernization Act of 1999）使不動產投資信託能持有子公司以提供承租人新種服務而不致改變其租金收入 享有稅賦優惠之地位。另該法將原本 95﹪之配息規定，修正為 90﹪。
美國不動產投資信託已成為成功之產業:
美國不動產投資信託經過幾十年的發展，已成為相當成功的產業：
1.許多不動產投資信託具經濟規模，能在資本市場大幅募資，並對這些資金做有效的運 用。
2.該產業具營運效率，能創造固定營運淨現金流量，分配股息予投資人。
3.這些不動產投資信託公司之股權多為上市之有價證券，具相當大之流動性，投資人可 輕易轉手。
故美國不動產投資信託已為不動產相關經濟活動－如不動產籌資、投資、管理等－不可 或缺之一環。雖然仍會繼續演化，但在可預見的未來仍為舉足輕重的產業。