國內智慧住宅社區發展現況暨案例分享

圖 2- 6 A 社區外觀圖

資料來源：國霖機電管理服務股份有限公司提供

物業管理人員專業化

智慧化程度 (高) (低)

一、社區資訊

地址：台中市北屯路與太原路口 型式：集合住宅

戶數：110 戶

樓層：地上 12 層地下 2 層

完工日期：83 年 5 月，屋齡 24 年 總地坪：5332.29 ㎡

二、智慧化整合架構

圖 2- 7 A 社區智慧化整合架構

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三、已導入智慧系統 (一)櫃檯管理系統

信件收發整合語音門禁是 A 社區重要的應用之一，當社區管家 下班後，住戶回到社區刷卡會自動語音通知有包裹或掛號信，隔天 社區管家上班時間住戶就可以去領取，可節省社區管家掛牌或一一 通知時間。

圖 2- 8 櫃檯管理系統示意圖

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圖 2- 9 櫃檯管理系統整合門禁刷卡語音訊息傳遞

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(二)財務自動化系統+自動語音催繳管理費

在 A 社區的案例中，財務自動化系統導入管理費代收，住戶可 以在任何時間直接透過超商、銀行或轉帳方式繳交管理費，提供安 全及便利的模式，因此導入管理費代收，除了可降低社區管家代收 產生風險及提升繳費效率之外，對於將來非 24 小時管理的社區，

導入代收是重要而且必要的；針對逾期未繳費的住戶，結合智慧語 音門禁讀卡機，在住戶進出社區刷卡感應時，自動語音提醒住戶繳 費，當繳完管理費時取消催繳語音，自動管理提升住戶管理費繳交 率。

圖 2- 10 財務自動化系統示意圖

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圖 2- 11 財務自動化系統整合門禁刷卡語音催繳

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(三)監視錄影系統

社區沒有 24 小時保全人員待命，因此導入錄影監視與警報防 盜裝置連動系統，並結合機電公司 24 小時客服中心，當有異常狀 況發生時，系統自動通報遠端客服中心以及社區管家，並同步呈現 現場畫面，管理中心可隨時注意社區動態，打造安全防護第二道門

。

圖 2- 12 監視錄影系統示意圖

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(四)緊急求救系統

在社區 1 樓入口、電梯、升降車梯、地下室等處，裝設緊急通 話系統，當住戶有需要協助時可拿起話機，不用撥號就能直通遠端 客服中心，並藉由與錄影監控系統的同步整合，將畫面傳送至遠端 客服中心螢幕，客服人員可同步監視現場，隨時掌控狀況。

圖 2- 13 緊急求救系統示意圖

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圖 2- 14 A 社區緊急求救系統

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(五)異常通報(防災系統、中央控制系統、或 BA 系統)

採用圖控操作的小型建築物自動化系統，整合需量控制器、發 電機，準確控制用電設備，不怕電費暴增；當契約超載、契約容量 控制器卸載無效時，系統自動啟動發電機以避免超約；當狀況解除 時，系統自動回歸台電供電。

另外，遠端監控還包含水池水位監控、門位監控、設備運轉監 控等，可將異常訊號傳送到遠端客服中心，為增進系統可靠度避免 網路斷線，造成訊號傳遞中斷，同時建立電話撥號系統，一有異常 除了網路訊號之外，同時會撥電話至客服中心，以此雙系統確保異 常不漏接。

圖 2- 15 異常通報示意圖

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(六)電梯樓層管制系統+門禁系統

該社區有一半為套房出租，1F 到 3F 又有營業場所，因此導入 樓層管制，讓居住者只能到達自己樓層；另外為了加強門禁管制，

該大樓又實施內、外管制，住戶進出都要刷卡通行，且門禁連動消 防系統，當有火警警報，自動解除門禁管制功能，藉此達到更智慧 化的門禁管理。

圖 2- 16 A 社區門禁系統

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四、達成效益

(一)財務自動化系統

管理費繳交率由 40%逐年提升至目前 98%，社區公共基金穩定

，永續做好社區服務。

(二)門禁系統+監視錄影系統

1、 門禁結合智慧錄影監控系統，打造二道安全防護門，住戶對社 區安全有信心，住戶入住率由 50%逐年提升至目前 98%以上。

2、 統一由管理中心透過櫃檯管理系統控管社區感應卡，系統主動 預警滯留訪客，加強管理訪客，安全滴水不漏，提升治安品質

，降低偷竊率，監控設備預警服務，以減少重大損害、降低不 必要的開銷。

3、 緊急及異常狀況發生時，即時通報管理中心及遠端客服中心，

可立即通報廠商處理，保障住戶安全，減少社區的損失。

(三)異常通報(防災系統、中央控制系統、或 BA 系統)

降低用電量超過契約容量的機率，社區電費不因超約而增加費 用，每年可省下 3 萬元的契約容量超約費用；101 年 7 月至 102 年 7 月電費資料如下：

表 2- 3 A 社區 101/7~102/7 電費資料 契約容量 最高需量 用電度數 101 年 7 月 30 18 3200 101 年 8 月 30 19 3320 101 年 9 月 30 27 3520 101 年 10 月 30 21 3480 101 年 11 月 30 18 3240 101 年 12 月 30 24 3120 102 年 1 月 30 20 3240 102 年 2 月 30 20 3840

契約容量 最高需量 用電度數 102 年 3 月 30 18 3240 102 年 4 月 30 23 3680 102 年 5 月 30 21 3400 102 年 6 月 30 21 3850 102 年 7 月 30 24 3320

(社區最高需量不超過契約容量)

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(四)機電公司投資工程費：約 280,000 元。

(五)產生效益

1、導入前：自聘三班社區管家 24 小時駐衛，需花費 100,000 元/

月。

2、導入後：自聘一位一天工時 8 小時的社區管家，花費 25,000 元 /月，加上智能化設備租金 15,000 元/月，共花費 40,000 元/

月。

3、效益：省下的費用為 100,000-40,000=60,000 元/月；社區永續 使用智能化設備至今已 12 年，故已省下 60,000 元/月*12 個月 /年*12 年=8,640,000 元。

(六)投資報酬

A 社區採全責租賃方式，故無回收時間的問題，社區所有建置 的工程費用是由機電公司投入，當系統建置好完成驗收後，每月僅 需支付 15,000 元(含：設備全責保固、機動叫修、每月檢測維護保 養)，社區建置系統不用出任何費用，系統啟用後每月就開始節省 60,000 元的人事費用支出。

(七)其他效益

A 社區多為出租型套房，在其導入智慧化系統後，除了社區房 價明顯優於鄰近社區外，套房之出租率也明顯提升。

貳、B 社區

圖 2- 17 B 社區外觀圖

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一、社區資訊

地址：新北市林口區 型式：集合住宅 戶數：179 戶

樓層：共有 7 棟，15 樓層

完工日期：95 年完工，屋齡 12 年 總地坪：1805.94m²

二、已導入智慧系統 (一)櫃檯管理系統

物業管理服務雲端化，住戶門禁悠遊卡註冊便利，提升服務品 質，輕鬆管理社區，自動警示避免人員疏忽作業，落實公設保養。

圖 2- 18 櫃檯管理系統示意圖

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(二)電梯樓層管制系統

樓層管控提高安全性，住戶悠遊卡僅能刷卡按授權樓層，並能 追蹤門禁紀錄。

圖 2- 19 電梯樓層管制系統

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(三)門禁系統+自動催款系統

透過門禁讀卡機傳遞訊息給住戶，能即時提醒住戶社區訊息，

可以通知訊息包含：包裹或掛號信通知、早安您好、語音催款…等

，減少人與人面對面催款的紛爭場面。

圖 2- 20 門禁系統+自動催款系統

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(四)訪客快速通關系統【屬櫃檯管理系統一部份】

住戶使用 APP 進行訪客通關申請，訪客以一組通行密碼，30 秒完成認證，即可通行社區，保密個資不必擔心訪客資料曝露，櫃 檯無需再向住戶重複確認訪客身分，減少櫃檯前置作業、訪客資訊 住戶端亦可查閱。

圖 2- 21 訪客快速通關系統示意圖

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(五)車道管制系統

車道管制系統使用 E-Tag 方式，屏除可拷貝的遙控器，且成本 比遙控器低，網路監控通行狀況，車道無管理員也安全，E-Tag 也 可以用在機車、腳踏車進出。

圖 2- 22 車道 E-Tag 系統

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(六)異常通報(防災系統、中央控制系統、或 BA 系統)

當有監測到異常時，系統會立即發報訊息給櫃檯，顯示於螢幕 與 APP，通知權責人員即時搶修，避免社區災害發生，加快危機處 理速度。

圖 2- 23 B 社區異常通報系統

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(七)差勤系統(屬門禁系統一部份)

門禁刷卡或櫃檯系統簽到，取得上下班資料，一機可多卡使用

，取代傳統打卡鐘，主管與社區成員可即時查閱人員出勤狀況及人 員出勤時數統計。

(八)QR Code 巡邏系統(屬社區平台管理系統一部份)

保全人員利用 app，系統自動追蹤及回報巡邏狀況，避免巡邏 造假，當發生異常狀況時，可透過系統通知保全主管及社區委員會 指定窗口。

圖 2- 24 B 社區 QR Code 巡邏系統

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(九)巡檢系統(屬社區平台管理系統一部份)

機電公司能在行動應用裝置（智慧型手機、平板）設置規劃巡 檢排程，於保養設備動線上設置打卡點，縮短巡檢作業時間，以有 效控管及落實人員確實到位檢查、保養及檢修校正；社區管理者可

即時掌控設備動態，降低設備異常風險產生機率與處理成本，巡檢 逾時或差勤異常時，APP 會以訊息通報，聯繫主委或相關人員，落 實社區服務。

圖 2- 25 B 社區巡檢系統

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(十)智慧派工-手機定位打卡系統(廠商保養，屬社區平台管理系統一部 份)

30 秒完成叫修，即時智慧派工，詳實記錄異常設備位置及狀 況，排除因人為不清楚資訊而導致之延誤派工，管理中心立即顯示 位置圖與 eSOP，代班管理員亦可直接至現場查看，第一時間簡易 排除問題，減少社區災害擴大。

圖 2- 26 B 社區手機定位打卡系統

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三、導入困難點及克服方式 (一)櫃檯管理系統

1、 導入困難點：社區習慣紙本作業服務，不願改變新服務操作模 式，保全心中產生抗拒，排斥系統化，導致物業人員不斷更換

1、 導入困難點：社區習慣紙本作業服務，不願改變新服務操作模 式，保全心中產生抗拒，排斥系統化，導致物業人員不斷更換