國內近期新建社會住宅維護管理

一、新建社會住宅維護管理型態

本研究主要對象為新建社會住宅，目前所訪談到臺北市、新北市所取得社會住 宅作法中，屬於完全新建的方式主要可分為政府新建、BOT 以及參與建案分回等三 個主要方法。政府新建是由政府出資主辦工程採購，在完工後經營出租管理，並委 外執行維護管理業務。BOT 的方式，則是由政府提供土地，設定社會住宅營運計畫 後，與民間公司簽訂契約，特許簽約公司負責新建集合住宅工程，並由其在一定期 間內負責經營所約定的社會住宅業務。而參與建案分回，則是公有土地參與新建工 程所分回的部分。其中參與分回的數量較少，目前公部門在後續維護管理的處理方 式較為簡易，先不納入本研究探討範圍。

就自行新建或 BOT 而言，政府單位均不直接執行維護管理業務。BOT 案更是 將工程規劃設計交由簽約公司負責，等到 50 或 70 年後再行收回產權。內政部住都 中心也已經在 107 年 8 月 1 日正式掛牌上路，依其設置條例，社會住宅的經營、維 護管理、資訊收集分析等，也在其業務範圍內。對政府單位、BOT 公司、受託維護 管理而言，都是維護管理資訊的需求者，不過就如同上一章文獻回顧所提到的，依 其組織不同，對於資訊需求的強度與定義就會不一樣。

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住都中心組織內設有資產管理部，負責社會住宅之管理及營運，其內包含配合 中央政府住宅政策辦理社會住宅之營運、管理維護相關事務，以及社會住宅之包租 代管相關事務。法定業務中「社會住宅之受託管理」係為住都中心承攬經內政部指 示管理社會住宅計畫或受地方政府、中央機關（構）委託，並經住都中心董事會通 過且送內政部核定之管理社會住宅計畫，以管理及租賃社會住宅個案。另外，設置 條例中第 3 條第 6 款的資訊蒐集、統計分析等業務，未來公布主要的蒐集方向與應 用目的之後，應該成為社會住宅維護管理資訊需求擬訂時主要的參考。社會住宅管 理的業務型態初期主要接受中央政府機關委託，代為管理社會住宅，如林口世大運 選手村社會住宅規劃將由專業物業管理公司協助。中長期將視中心業務營運狀況及 政府機關需求而定。

本研究基於應用層面、資料取得、推廣主導權等因素，擬將探討對象鎖定在由 政府直接採購工程新建、管理資產，但委外維護管理的社宅經營方式。在應用層面 上，從臺北市、新北市的訪談以及內政部 105 年的簡報資料可知，目前只有新北市、

臺中市嘗試採用 BOT 方式，為數不多，更不用提參與分回的方式。在資料取得方面，

BOT 方式的設計、施工、維管的實際執行單位，均為特許公司，相關資料可能會揭 露過多的實際經營情形，特許公司提供資料的真實度與意願可能不高。在推廣主導 權上，維護管理資訊的收集需要業主加大參與工程各階段工作的程度，採用 BOT 方 式時，即使公部門業主有意願採用 BIM 技術，若特許公司無需求與意願下，推廣成 效必然有限，特別是在推動初期。

二、政府端管理作業與需求

1. 公部門業主暨有管理系統資訊需求

 資產管理

住宅的使用性質相對單純，且空間型式與機能簡易，附屬設備相較其它類型建 築雖不複雜，但因為社會住宅單戶的格局徧小、同一棟建築物的戶數多，再加上為 了提供一定的生活品質，在各地方政府的較力下，提供了許多的家俱與家電設備，

需管理的空間、資產、設備的種類雖然少，數量多增加以及只租不售的情形下，增

加了管理作業的負擔。建築平面圖的用途主要在於確認領得使照時原領得使用執照 時之合法之建築物外形量體、內部空間型式，或協助了解共有、專用部分之區分情 形為主。在需要維護管理的設備方面，主要的計有給排水、衛工、中央監控、消防、

門禁對講機、昇降機等。

因為社會住宅和其所提供的家俱設備的所有權還是屬於政府單位，在資產管理 上仍依照政府資產管理的系統來執行。這部分業務通常與負責維護管理的單位不同，

需要在兩系統的資訊間建立映對機制。

 出租管理

維護管理單位（政府單位或 BOT 單位）設有租用空間、租金管理系統，用以統 計空間利用情形，以及提供租金計算、收繳功能，類似飯店客房管理系統的架構，

但運作速率較為平緩。另外也臺北市等也建置功能相似的居住資訊服務網，雖與實 際管理作業無直接關係，較傾向以市民為對象進行宣傳，網站內含有各社會住宅的 招租資訊，提供住宅平面圖與室內照片，以及社區環境介紹的資料。

2. 公部門提出的未來資訊應用課題

 智慧公有住宅社區

社會住宅提供智慧服務是各地方政府政策執行的亮點之一。「臺北市公共住宅智 慧社區建置規範手冊」規定了安全防災、資訊通信、建築自動化、節能管理與智慧 電網、智慧生活服務、物業管理等六種需求面向提出必須建置項目。其中與 BIM 或 維護管理資訊需求有關的說明如下：

 安全防災—監視系統設計標準需提供整體建築物 3D 立體虛擬模型，並 分析建築物及環境安全。

 建築自動化—

 中央監控系統，將各類機電、保全設備系統納入監控紀錄訂定資 產管理制度，預期使用機能需求評估與規劃，訂定長期修繕計畫。

 建材履歷系統：可查詢社區內所使用之材料、設備、建材等資訊

（包含型號、廠商資料等）。

 節能管理與智慧電網—對各項設備進行監視、控制、記錄及管理等作業，

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統。

 因應未來應用所提的資料提交規定

臺北市、新北市已為未來公共住宅或其它公共工程的維運管理，制定 BIM 竣工 模型屬性資料作業標準導入籌建中的公共工程，並在要求在竣工之時一併交付符合 前述標準的 BIM 模型與相關資料，也就是類似英國政府所提出的資產資訊模型

（Asset Information Models，AIM）。竣工模型屬性資料作業標準係參考國際通 用的施工營運建築資訊交換標準—COBie，以及開發中的維護管理資訊系統預期功 能，就各類型建築之通用設備，規定其 BIM 模型、元件、相關文件應備之維護管理 屬性資料需求，內容略如下：

 元件屬性建置標準—各種不同分類之元件品類所需填寫之欄位名稱

 本土化 COBie 屬性標準

 通用性元件屬性：需維運管理之設備元件皆必須要有的欄位。

例如：家具、設備、門窗、衛工等。

 房間元件：僅針對「房間」必須要有的欄位。

 空間元件：僅針對「空間」必須要有的欄位。

 建造執照法規樣版—法規樣版已有之元件及其與維護管理有關的 屬性。包含：牆、門、樓梯、衛工設備、昇降機、避雷設備、停 車位等。

 專案設定

 專案基準點—工程專案內設置可對齊不同系統模型之基準點。

 共用座標—無專案基準點時，生命週期中各模型皆可使用相同坐 標。

 方位正北—正北為工程専案絶對座標的正北方，可直接應用在 GlS 地圖。

 單位—使模型與真實的建築物與機電系統幾何資訊相互對應。