委託管理維護作業與資訊需求

 因應未來應用所提的資料提交規定

臺北市、新北市已為未來公共住宅或其它公共工程的維運管理，制定 BIM 竣工 模型屬性資料作業標準導入籌建中的公共工程，並在要求在竣工之時一併交付符合 前述標準的 BIM 模型與相關資料，也就是類似英國政府所提出的資產資訊模型

（Asset Information Models，AIM）。竣工模型屬性資料作業標準係參考國際通 用的施工營運建築資訊交換標準—COBie，以及開發中的維護管理資訊系統預期功 能，就各類型建築之通用設備，規定其 BIM 模型、元件、相關文件應備之維護管理 屬性資料需求，內容略如下：

 元件屬性建置標準—各種不同分類之元件品類所需填寫之欄位名稱

 本土化 COBie 屬性標準

 通用性元件屬性：需維運管理之設備元件皆必須要有的欄位。

例如：家具、設備、門窗、衛工等。

 房間元件：僅針對「房間」必須要有的欄位。

 空間元件：僅針對「空間」必須要有的欄位。

 建造執照法規樣版—法規樣版已有之元件及其與維護管理有關的 屬性。包含：牆、門、樓梯、衛工設備、昇降機、避雷設備、停 車位等。

 專案設定

 專案基準點—工程專案內設置可對齊不同系統模型之基準點。

 共用座標—無專案基準點時，生命週期中各模型皆可使用相同坐 標。

 方位正北—正北為工程専案絶對座標的正北方，可直接應用在 GlS 地圖。

 單位—使模型與真實的建築物與機電系統幾何資訊相互對應。

第二節 委託管理維護作業與資訊需求

48

受理及處理過程並應登載於機關公共住宅網，俾便機關掌握管理維護 動態。

 廠商申請房屋修繕費用（依點交表表明項目），須以服務網站系統申請 報修資料；若租戶至物管中心櫃檯報修，應依紙本申請單至系統建立 相關資料、檢修紀錄、發票檢據核覈銷。

5. 在履約管理的物業設施管理業務績效指標中有提到消防檢查申報合格、公 共安全檢查申報合格等指標。

前述合約事項中，與維護管理資訊相關需填交的報表之格式、內容，節錄如下：

50

表 16：維護管理資訊相關需填交的報表

資料來源：106 年臺北市興隆公共住宅 1 區暨「文德、港墘站、龍山寺站、小碧潭站、臺北橋 站」公共住宅戶委託管理維護案服務需求說明書

圖 5：臺北市公宅委外管理維護契約服務及履約示意圖

資料來源：106 年臺北市興隆公共住宅 1 區暨「文德、港墘站、龍山寺站、小碧潭站、臺北橋站」

公共住宅戶委託管理維護案服務需求說明書

二、維護管理實務資訊需求

物業管理公司在公有住宅維護管理資訊的使用與建立上，均會佔有重要的角色。

物業管理公司目前的作業型態、經營課題、以及對 BIM 或是 COBie 的看法，對國

52

內推動 BIM 輔助維護管理作業上，具有相當參考價值。針對 103 年研究案對物業管 理公司進行訪談內容，從資訊需求、交換、應用、保存等部分，分別整理如下：

1. 資訊需求

 要在建築興建完成的時候就把設施設備納入資產管理的系統中，如零配件、

技術規範等。

 空間的定義及使用的目的非常重要，不同的使用目的有不同的管理辦法。

 BIM 模型內有多少資訊能夠轉到設施維護系統來使用的、後續 BIM 維護資 料由誰來建置、資訊交換與共享的格式、資料正確度及可信度、資料法律 層面等問題，都必須考量並提出因應方案。

 建築物使用目的雖不同，但可就共同需求的部分可以先制定相關標準。尤 其是設施編碼的編碼相當重要，可以串接後續所有管理維護紀錄。

2. 資訊保存

 在竣工移交物產資料時，在法規上只規定公設清冊的點交移交。且營運維 護管理過程中僅會保留流水帳，不會保留完整資產相關資料及表格，所以 臺灣目前的物業管理並沒有保留有關設施維護管理所累積的資料。

 當有維修需求時，先行通知管理員或大樓總幹事，再行通知鄰近廠商或簽 約廠商進行維修，維修完畢再將其相關維修資料保存於管理室。

 對於維護資料部分，以紙本及 Excel 保存，通常與社區或大樓之契約都是 一年一約，所以資料保存於契約到期後五年銷毀。

3. 資訊交換

 不同物業管理公司之間維護管理資料的交接十分困難。

 由於各家系統不同，如何進行資料映對與交換，是實際上物業管理重點。

4. 資訊應用

 應可應用於規劃完整設施設備資產管理作業流程，像是維護週期、維護表 單、維護人等。

 期望能夠開發相關設施管理功能與技術，輔助公司解決問題，例如顯示修 繕步驟，如何處理或是水塔用水監控，機水電管路監控等等相關技術導入。

第三節 分析討論

在智慧建築、智慧城市、物聯網、大數據的資訊科技發展趨勢下，公部門也開 始看到資訊收集的亮點。可以看到各地社會住宅增加智慧服務，雙北市也訂出了 BIM 竣工模型的標準，甚至是開發相關智慧維護管理雲端平台。可以是大躍進，從大部 分還是以紙本、人工閱讀，一下子跳進了大數據、A.I.。公部門業主提出了許多的願 景，但卻還來不及思考、提供詳細的內容與步驟讓業界事先準備，或者說，把工作 就丟給了業界，希望由業界提出解決方案。

但從國外的經驗看來，組織的經營策略、維護管理流程和技術基礎架構等組織 背景會影響到其資訊需求。而這些改變並不能、也不屬於營建業界的工作範圍。舉 例來說，與組件、系統和空間相關的模型資訊則被轉移到組織技術基礎架構中，維 護管理功能的特定數據庫中，例如資產與空間數據庫。這些數據庫具有執行維護管 理功能所需的額外資訊，但不一定包含在被分析的模型之內。以上這些檢視整理工 作，應為業主的責任。

另外，國內社會住宅在維護管理方面，因為欠缺明確的應用系統、目的或誘因，

對於資訊的需求並不明顯。或者可以說，因為應用電腦介入維護管理作業的程度較 低或者根本没有的情形下，資訊收集的方式與範圍落在清單、LOG 等型式，目的在 於方便人工登記、查找與合約執行紀錄的功能，因為是以人工判讀為主而不是電腦，

所以没有動機來思考如何收集方便電腦讀取的資料格式。

但未來物業管理單位採用的智慧維護管理技術中，是由電腦判讀為主，使用的 建築物和用以執行功能之數據庫的組件、系統與空間分布，甚至是智慧服務系統與 BIM 中提供的組件、系統和空間資訊。每個維護管理系統功能技術基礎架構中都有 單獨的模組（如使用資產數據庫的資產管理模組）。此外，維護數據庫不只使用資產 數據庫內的資產資訊，還會使用維護管理數據庫所提供的額外資訊。這些額外的資

54

訊與維護的頻率、維護程序和人力成本等等有都有關係。而作為最後一步，合併不 同的需求、資源和儲存設備被視為一個重要且極具挑戰性的步驟。

萬事起頭難，本研究認為仍是先針對社會住宅實務上能執行、被運用的資訊需 求、性質開始，訂立如空間名命，面積認定等規定，作出部分更特定，更明確的需 求。未來，社會住宅的經營管理將會愈來愈受重視，結合智慧建築後，維護管理所 需要的專業程度會愈來愈高，民眾對社會住宅品質的期望也會隨著提升。