第四章 不動產交易稅制缺失及改善建議
第二節 土地增值稅之檢討
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第二節 土地增值稅之檢討
壹、缺失
一、稅基以公告土地現值評價易形成漲價歸私
土地增值稅係以公告土地現值為課稅基礎，公告土地現值因時間落 後、人為因素、考慮物價因素或作為徵收土地之補償標準，往往遠低於 市價，造成漲價歸私。
二、重購退稅以公告土地現值為比較基準有失公允
現制二年內重購自用住宅土地，其新購土地地價大於原出售土地地 價減去土地增值稅，得申請就其已納土地增值稅額度內，退還其不足支 付新購土地地價之數額。實務上常有新購房產價額大於原出售房產價 額，卻因新購土地地價未大於原出售土地地價減去土地增值稅，而無法 適用重購退稅案例。例如：賣出三重地區老舊房屋約 30 坪總價 575 萬（繳 納土地增值稅 15 萬），新購新店地區房屋約 50 坪總價 850 萬，囿於現制，
無法退回土地增值稅 15 萬，類案不少，引發頗多民怨。
三、違反量能課稅
（一）分離課稅
為完成國父遺敎及憲法規定漲價歸公的使命，而將理應課徵財產交 易所得稅的土地增值課徵土地增值稅，實為綜合所得稅的分離課稅。又 因每筆土地買賣各自獨立，無法正確合併計算納稅義務人就同一年度之
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地現值繳納土地增值稅，不須繳納所得稅。
土地交易所得免稅的結果，導致不少建商合併銷售房屋及土地時，
往往採取壓低房屋售價，提高土地價格，安排不合理的「房地比」，造 成出售房屋虧損或所得偏低，但房地合併出售之土地所得卻明顯大幅增 加，即建商以「明虧暗賺」來規避售屋稅負。另負責人以個人名義購地，
金額以倍數作帳售予公司，墊高土地成本及房地營建總價，嚴重扭曲房 地所得比，並拉抬房價持續上漲。
貳、建議
一、調整公告土地現值接近市價
參酌實價登錄資料庫資訊，即時反應土地價值，也是循漸進方式以 公開資訊之覈實登錄價格為課稅基礎，亦與國際稅制接軌。
二、以實價登錄之成交價作為重購退稅衡量標準
二年內重購自用住宅土地，無論先售後購或先購後售，實價登錄制 度下，皆有成交價可循，故以實價登錄之成交價取代現制新購或原出售 之土地地價（公告土地現值），較為公平合理。
三、不動產交易稅房地合一：土地增值稅與財產交易所得稅「房地 合一」實價課稅
（一）依實際成交價格為課稅基礎
實價登錄施行後，有效掌握土地實際買賣價格，可消弭漲價歸私，
亦因按市價補償收購公共設施土地，可緩和被徵收者之抗爭。且按實際 成交價為課稅基礎，有助於簡化稅制及落實租稅公平與正義。惟計算出 售土地利得，須以前次土地移轉現值為取得成本，修法後未曾移轉者，
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以原地價加成；已發生移轉者，以實際取得價格為出售土地之取得成 本，計算土地交易所得後併入財產交易所得項下，申報綜合所得稅。
（二）不動產交易稅房地合一：土地增值稅與財產交易所得稅「房地合一」
短期：土地交易的增益，宜計入財產交易所得項下，課徵綜合所得稅，
始符合量能課稅。但已繳納的土地增值稅，可抵繳其應納所得 稅額，惟抵繳之數，不得超過因加計土地交易所得增加的應納 稅額，以免影響原有所得稅負擔。藉由土地增值稅與財產交易 所得稅「房地合一」，讓土地增值稅「名存實亡」。（黃世鑫，2012）
長期：取消土地增值稅。基於實價登錄制度之建置，採房地合一總價 實價課稅，出售房地利得屬財產交易所得，併入個人綜合所得，
計課綜合所得稅。而建商僅出售土地或合併出售房屋及土地 時，亦因實價課稅與房地合一，必須依法繳納營業稅及營利事 業所得稅，徹底杜絶現制「明虧暗賺」的投機手段。
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