第五章 結論與建議
第二節 研究建議
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第二節 研究建議
「打擊囤屋、禁止炒房、稅制改革、刻不容緩」18。基於「居住正義」， 不動產稅制改革勢在必行，本論文參酌國際稅制、專家及學者探討不動產整體 稅制及合理性爭議問題的見解後，提出下列建議供有關機關修法之參考。
一、強化不動產評價組織陣容
為正確評估不動產價值，必須脫離政客及民意代表的施壓，不動產 評價委員應包括營造業及建築師公會代表、銀行、地政士、經國家考試 及格具有專業的不動產估價師、不動產所有權人等代表，詳實嚴謹訂定
「不動產價格調查估計規則」，超然、公正、客觀的評估不動產價值，
以期不動產現值能以漸進方式逐次調整至接近市價。
二、縮短公告地價期間並調高公告地價以貼近市價
公告地價的期間，比照公告土地現值，每年公告一次。亦可參考實 價登錄價格覈實評定，讓公告地價接近市價。
三、調高「累進起點地價」門檻並調高各級距累進稅率
配合公告地價之提升，為避免一般民眾土地持有稅負成本倍增，宜 調高「累進起點地價」門檻。並應調高各級距累進稅率，讓持有較多不 動產者承擔合理稅捐，以符合量能課稅，實現租稅公平正義。
四、修訂「自用住宅用地」優惠稅率之適用範圍
修正並限縮「自用住宅用地」適用範圍，採「全國總歸戶」以所有 權人本人、配偶及未成年子女一戶為限、一定面積（土地面積 200 平方 公尺）、無供出租或營業使用等作為「低稅」之基準。
18 公平稅改聯盟、無殼蝸牛聯盟、台灣居住正義協會等多起民間團體抗議口號。中時電子報網站：
http://www.chinatimes.com/newspapers/20140423000425-260102。檢索日期：2014 年 5 月 6 日。
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五、重新修訂自住房屋定義採全國總歸戶並提高囤房稅率
（一）重新定義「自住房屋」「自住」房屋一定要有居住事實。本人、配偶及未成年子女僅能有 一戶自住房屋，第二戶以上房屋則屬非自住範圍。另夫妻不宜認定各 自可以持有一戶自住房屋。
（二）「全國總歸戶」加重課徵「囤房稅」
「囤愈多、課愈重」，採全國總歸戶全面清查囤房戶數。擁房愈 多者應加重課稅，例如第 1 戶非自住房屋，稅率 2.4%；第 2 戶非自住 房屋，稅率 3.6%；第 3 戶非自住房屋，稅率 4.8%；以此類推，增加 非自住之住家房屋持有稅負。
六、重新檢討地價稅與房屋稅減免範圍
地價稅與房屋稅減免之相關規定，多年未修訂。隨著政治背景、
經濟環境變遷，多項減免規定已不符實際情況，如不加以檢討修正將 嚴重侵蝕稅基，有違租稅公平正義及減損地方政府稅收。
七、不動產持有稅房地合一：房屋稅與地價稅房地合一為「不動產 稅」以「實際成交價格」為認定標準並取消豪宅稅
（一）房屋稅併入地價稅房地合一為「不動產稅」
建議將房屋稅整併地價稅成為「不動產稅」，提高非自用住宅用 地持有期間的不動產稅率，並嚴格管控享有優惠稅率的資格；自用住
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在強化不動產評價組織陣容及配合實價登錄，即公告土地現值及房屋 現值接近市價之前提下，以房屋現值占市場房地成交價之比例，房屋 與土地所有權人各自分攤「不動產稅」。
（三）取消豪宅稅
合併房屋稅、地價稅為不動產稅，以實際成交價為課稅基礎，有 助於落實擴大稅基與量能課稅，故豪宅稅可功成身退。
八、不動產交易稅房地合一：土地增值稅與財產交易所得稅「房地 合一」實價課稅
短期：土地交易的增益，計入財產交易所得項下，課徵綜合所得稅，但 已繳納的土地增值稅，可抵繳其應納所得稅額，惟抵繳之數，不 得超過因加計土地交易所得增加的應納稅額，以免影響原有所得 稅負擔。
長期：取消土地增值稅，改按資本利得課稅。實價登錄佐以配合取得實 際成交價，據以房地合一成交總價實價課稅，出售不動產利得屬 財產交易所得，併入個人綜合所得，計課綜合所得稅。
九、不動產全面實價課稅並取消奢侈稅另契稅改為「不動產取得稅」
（一）實價課稅
稅基改革是不動產稅改的核心，不動產實價課稅才是解決居住正義 的根本之道。「實價課稅」的前提下，將各項不動產稅基改採實際交易 價格或市場價格認定，方能與國際接軌與徹底改革不動產稅制存在的結 構性問題。
（二）修訂不動產相關稅法
為因應不動產稅制全面按實價課稅，現行相關法律諸如平均地權條 例、土地稅法、房屋稅條例、契稅條例、所得稅法及相關細則等，應大
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幅修訂。
（三）奢侈稅轉型為「實價課稅」
奢侈稅轉型為「實價課稅」，讓不動產交易資本利得回歸所得稅精 神，即以「財產交易所得稅」取代課徵奢侈稅。
（四）取消契稅改以課徵「不動產取得稅」
不動產稅制改革之趨勢為持有稅及交易稅皆以房地合一之實際成 交價為課稅基礎。因不動產持有稅之房屋稅與地價稅房地合一為「不動 產稅」，不動產交易稅之土地增值稅與財產交易所得稅「房地合一」為 財產交易所得稅，故建議取消契稅，課徵「不動產取得稅」。
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參考文獻
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