第四章 不動產交易稅制缺失及改善建議
第一節 奢侈稅之檢討
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第四章 不動產交易稅制缺失及改善建議
第一節 奢侈稅之檢討
壹、缺失
一、成效不彰
針對持有 2 年內即出售的非自用不動產，按其交易價格課徵 10%或 15%奢侈稅，雄厚資本者持有不動產經過二年即無禁錮，奢侈稅充其量 僅具恫嚇作用，抑制短期投機的成效有限。
二、未將預售屋轉讓契約及非都市土地納入課稅範圍
（一）預售屋轉讓契約未納入課稅範圍
國內獨有的房屋預售制度，預售房價相當於成屋市場的預期價格，
根據歷史經驗，預售屋之契約價格通常產生帶動周邊成屋價格上漲效 應，由於預售屋至新成屋之期間甚長，若干投機客以少許之資金投機預 售屋轉手加成出售，賺取利差。奢侈稅課稅範圍將預售屋轉讓契約排除 在外，有違租稅公平及量能課稅原則。
（二）非都市土地未納入課稅範圍
現制奢侈稅規定的項目為房屋、土地，係指持有期間在二年以內之 房屋及其坐落基地依法得核發建造執照之都市土地，不包括非都市土
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三、逃漏稅手法層出不窮
（一）避稅花招
特種貨物及勞務稅（奢侈稅）實施逾兩年，國稅局嚴加追查逃稅者，
整理出奢侈稅避稅管道包括高價低報、利用人頭戶、信託避稅、以租代 售、巧立名目及預告登記等15，其中最常見者為利用人頭戶買賣房產。
（二）私下訂定契約後暫緩登記、先租後售
奢侈稅導致買賣雙方以訂定「私契」方式，或規劃以「先租後賣」
的方式將購入房屋及土地持有期間超過 2 年再行銷售，以規避奢侈稅之 課徵範圍，或以轉嫁方式將銷售者應負擔之稅負經由交易價格轉嫁由買 受人負擔，銷售者在整個交易過程並未負擔其稅負。政府訂定特種貨物 及勞務稅條例，主要目的在於打擊短期投機交易，抑制房價過熱，但是 否能達到縮小貧富差距，頗受質疑。
四、不論盈虧皆須繳納奢侈稅
奢侈稅乃房地產交易的額外稅，藉由奢侈稅打擊短期炒房，但若稅 制設計不當，恐會傷及無辜。不動產買賣金額動輒數百萬元，未必每筆 交易都有獲利，例如被逼債或遭逢變故不得已必需認賠賣房以取得資金 解決困境者，其出售不動產並無炒作意圖，只因為落入 2 年的閉鎖期，
必須按交易總價額核課奢侈稅，此稅制讓無交易利得的納稅人難以心服。
15 好房網網站：http://news.housefun.com.tw/news/article/26200545145.html 檢索日期：2014 年 5 月 10 日。
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貳、建議
一、加強打擊不動產投機交易動機
（一）提高擁有非自用住宅者的不動產持有稅
加重非自用住宅持有者的稅負成本，甚至對屬於外來資金在台購入 不動產者加徵額外稅捐，抵制熱錢炒作不動產。
（二）增加空置房屋的持有稅負成本
課徵空屋稅，即增加空置房屋的持有稅負成本，以期有效降低購屋 投機需求，並釋出房屋供給量，平衡供需，進而減緩房價不當地高漲。
二、重新審定課稅標的
為符合社會公平正義，應將預售屋轉讓契約及非都市土地列入奢侈 稅課徵標的。
三、加強查緝逃漏奢侈稅
（一）充分利用資料庫詳實核對
透過財稅資料處理中心彙整全國民眾財產交易資料，包含土地增值 稅、契稅等清冊，經由五區國稅局逐筆核對勾稽，如發現民眾漏報，將 依法重罰。
（二）確實掌握避稅管道
了解房產業實務操作，如何規避奢侈稅，充分掌握房產業的避稅方 式，根據資金流向，追溯證據，查緝補稅。另加強宣導，呼籲民眾不要
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四
、政府應朝實價課徵資本利得稅方向調整稅制
（一）奢侈稅立法理由
現制不動產交易稅負成本過低，係因土地增值稅稅基為「公告土地 現值之漲價總數額」即現值增益。為因應短期買賣不動產，例如買入後 同年度出售，因公告土地現值不變，其土地增值稅額為零，而實際已獲 高額利潤，卻囿於稅制瑕疵，促使短期間不動產交易無須負擔土地交易 利得稅，是為施行奢侈稅之主因。
（二）出售房產虧損無獲利者應給與免稅
現行奢侈稅對「交易行為」課稅，而非僅對「資本利得」課稅，即 不論盈虧，皆須就實際交易價格申報繳納奢侈稅。若稅制能再予考量周 詳，對於當事人提出虧損無獲利證明，經國稅局查明屬實者，理應給與 免稅，讓賺錢的人多繳稅，才能符合社會大眾的期待。
（三）奢侈稅轉型為「實價課稅」
基於量能課稅原則、租稅中立性及衡平社會觀感，政府應以「實價 增益」為稅基，將奢侈稅轉型為「實價課稅」，讓不動產交易資本利得 回歸所得稅精神，即以「交易所得課稅」取代課徵奢侈稅，如此才能真 正解決不動產短期交易之移轉稅負偏低或無稅負的不合理現象，以及抑 制不動產市場的投機炒作行為。（苗語，2014）
（四）全盤檢討不動產稅制
面對現行不動產稅制所衍生之問題，應針對缺失作整體稅制檢討，
找出癥結所在，朝健全稅制目標，全面性改革。而非斷章取義，對現行 稅制不公平及不合理部分視而不見，局部另行訂定法條的解決方式，不 僅無法以釜底抽薪的措施，徹底解決當前所面臨亟待改革的不動產稅制 問題，更徒增稽徵成本，浪費國家資源。（生健運，2013）
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