財產交易所得稅之檢討

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第三節 財產交易所得稅之檢討

壹、缺失

稅制不符合公平正義

一、以擬制價格計算財產交易所得無法量能課稅

個人出售房屋未能提出證明文件據以核計財產交易所得者，則以房 屋評定現值之固定比率為財產交易所得，併計入個人綜合所得，申報繳 納綜合所得稅。實務上，出售房地僅有單一成交價格，如何分割土地與 房屋價格，係依財政部解釋函規定，「按出售時之房屋評定現值占公告 土地現值及房屋評定現值之比例計算」，仍然以擬制價格計算財產交易 所得。

二、公告土地現值及房屋評定現值與市價有落差

實價登錄制施行迄今已逾 2 年，經由資料庫登錄之交易價格屬房 地合一之總價。政府近年來大幅調高公告土地現值，以求趨近市價，然 而房、地的交易利得分開課稅，名為正面回應外界要求政府建置實價登 錄，以落實不動產資訊透明化，惟實價登錄至今仍然無分別記載房、地 個別實際交易價格以供參考，政府宣稱公告土地現值已達市價的八成、

九成，其可信度令人質疑。又因公告土地現值，一年評定一次；房屋評 定現值，三年重行評定一次，無法即時反映不動產價格波動，即出售房 地之交易所得，依據現行之公告土地現值與房屋評定價格課稅，稅收偏 低且不符實際。

三、認賠出售者須繳稅獲暴利者少繳稅

（一） 出售房屋有虧損者仍須申報財產交易所得

財政部係依各地方的房地產交易價格調整獲利標準，但在實際上 並非每筆房地產交易都能獲利，在房地產市場上仍有高買低賣認賠殺

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出的情況，或有因變故或急需資金而賠錢賣出者，如果無法提出當初 買入成本，即使賠錢賣出而有虧損，依法仍必須依申報財產交易所得 的案例，屢有可見。

（二） 出售房屋賺取暴利者低報財產交易所得

相較於精華地段的豪宅轉手賺取暴利，卻依財政部公布的財產交 易所得標準，合法的降低財產交易所得，實為取巧精明者趨吉避凶的 節稅管道，完全背離租稅公平正義原則。

（三） 稅制不公平

依固定比例公式化的申報所得標準，導致認賠出售者須繳稅，

獲暴利者少繳稅，此不公允稅制，受詬病已久。

貳、建議

循序漸進按實價課稅

一、漸進式實價課稅

財政部公布去年（102）的財產交易所得標準，打破往昔以縣市為 範圍訂定單一獲利率的成規，改採分區制的在同一縣市按房價漲幅多 寡分別訂定不同的獲利率。即自今（103）年起申報個人綜合所得稅，

祭出豪宅條款，規定去年出售雙北市 8000 萬元、其他縣市 5000 萬元 以上房子的民眾，如無法證明原始取得成本，不採用標準所得，而須 以成交總價 x 房地比（房屋評定現值/房屋評定現值+公告土地現值）

x15%作為財產交易所得金額。¹⁶各界皆樂見並期許以漸進方式全面性

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二、實價課稅須有金融業者配合查核

不動產交易採實價課稅，方能實現租稅公平及符合社會期待，落 實不動產交易實價課稅，宜於稅法中明文規定金融業者配合性措施，

即金融業者應積極配合稅捐稽徵機關查核不動產實際成交價。

三、出售長期持有自用住宅的財產交易所得稅給予減免優惠

鼓勵人民長期持有不動產，並基於維護國民居住的基本生活需 要，一次大量實現屬於累積多年的自用住宅出售利得，或因通貨膨脹 所造成的增值，在累進稅率稅制下，勢必產生稅賦集遽效果（Bunching effect）¹⁷，不當地增加納稅義務人的租稅負擔。故土地增值稅與財產 交易所得稅房地合一稅制下，有必要考量對長期持有（例如超過 10 年以上）自用住宅者，給予財產交易所得稅減免的優惠待遇。

17 稅賦集遽效果：納稅義務人一次出售長期持有之資本資產，課稅時適用累進稅率，導致實現年度 稅負有劇增現象。

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