我國不動產整體稅制及合理性之探討 - 政大學術集成

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(1)國立政治大學社會科學學院行政管理碩士學程第十四屆碩士論文. 政治大我國不動產整體稅制及合理性之探討. 立. The Study of Taiwan's Real Property Tax System. ‧ 國. 學. and Its Rationality. ‧. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 指導教授陳明進博士研究生林美杏撰中華民國 103 年 7 月.

(2) 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v.

(3) 謝. 辭. 炎夏的午后--103 年 7 月 2 日口試通過，懷著興奮的心情步出政大校門，二年忙碌的研究所生涯，終於苦盡甘來。不禁自問，此刻是走入夢裡還是夢醒時分？輕拍疲憊的身子，慎重地告訴自己：美夢已成真。感謝指導教授陳明進老師包容學生笨拙，肯收為門徒，本論文由選定題目、排列章節至修正內容，陳老師皆耐心指導；感謝黃美珠、楊葉承老師撥冗擔任口試委員，提供諸多修正建議。三位老師學術專精卓越，不吝賜教，傾囊相授，使本論文得以順利完成。本論文因涉及稅目層面甚廣，筆者僅具土地增值稅實務經驗，感謝. 政治大. 智囊團—退休資深稅務員林連宗地政士、新北市地政士公會理事黃翠香. 立. 地政士、現職臺北市稅捐稽徵處稅務員林美君女士，結合理論與實務對. ‧ 國. 學. 未來不動產整體稅制完備性提出寶貴意見，使本論文內容整合更臻周詳。筆者英文程度不佳，而本論文尚須參酌國外不動產稅制並比較優劣. ‧. 差異，感謝旅居德國的資深英譯作家林桂芬女士協助英譯摘要及蒐集國. sit. y. Nat. 外稅制資料，使本論文更具國際觀。. er. io. 老驥扶櫪，志在千里。值半百之際，取得研究所學歷，其動力來自. n. 於國小、國中時期軟網校隊教練諄諄教誨，感謝游健一、游健次老師灌 a v. i l C n 輸運動家精神—奮戰不懈。 h e ngchi U. 最後，將此 50 歲的生日禮物—政大研究所文憑，獻給在天國的祖母. 林郭棕女士，感謝您的養育之恩。. 林美杏 20140808 於政大.

(4) 中文摘要. 本論文針對我國不動產整體稅制及合理性之探討，區分為每年繳納的持有稅及買賣移轉時課徵的交易稅，分別歸類爭議問題。【持有稅】地價稅：（一）稅基偏低。（二）自用住宅用地認定標準過於寬鬆。. 政治大房屋稅：（一）稅基偏低。立（三）減免範圍過於浮濫。。. （二）非自住房屋稅率偏低。. ‧ 國. 學. （三）減免範圍過大。. ‧. （四）課稅範圍不合理。. y. Nat. 豪宅稅：（一）無法抑制房價。. n. al. 【交易稅】. Ch. 奢侈稅：（一）成效不彰。. engchi. er. io. （三）加徵豪宅稅徒增稅制複雜性。. sit. （二）「八大標準」難以客觀認定。. i n U. v. （二）未將預售屋轉讓契約及非都市土地納入課徵範圍。（三）逃漏稅手法層出不窮。（四）不論盈虧皆要繳納奢侈稅。土地增值稅：（一）稅基以公告土地現值評價易形成漲價歸私。（二）重購退稅以公告土地現值為比較基準有失公允。（三）違反量能課稅。財產交易所得稅制：稅制不符合公平正義。 i.

(5) 契稅：契價與市價落差大。印花稅：稅基偏低。本論文參酌國際稅制、專家及學者探討不動產整體稅制及合理性爭議問題的見解後，提出下列建議：地價稅：（一）縮短公告地價期間及調升公告地價以接近市價並調高「累進起點地價」與各級距累進稅率。（二）修訂「自用住宅用地」優惠稅率之適用範圍。（三）重新檢討減免範圍。. 政治大. 房屋稅：（一）調高房屋評定現值以貼近市價。. 立. （二）重新修訂自住房屋定義採全國總歸戶並提高囤房稅率。. ‧ 國. 學. （三）縮減房屋稅減免範圍。. （四）不動產持有稅房地合一：房屋稅併入地價稅課徵「不動產稅」. ‧. 豪宅稅：（一）調高公告地價並增加「多屋族」「富豪群」租稅負擔。. sit. y. Nat. （二）重新檢視豪宅稅的課稅範圍。. n. al. 成交價格」為認定標準。. Ch. engchi. er. io. （三）不動產持有稅房地合一：房屋稅與地價稅房地合一並以「實際. i n U. v. 奢侈稅：（一）加強打擊不動產投機交易動機。（二）重新審定課稅標的。（三）加強查緝逃漏奢侈稅。. （四）政府應朝實價課徵資本利得稅方向調整稅制。土地增值稅：（一）調整土地公告現值接近市價。（二）以實價登錄之成交價作為重購退稅衡量標準。（三）不動產交易稅房地合一：土地增值稅與財產交易所得稅「房地合一」實價課稅。財產交易所得稅：循序漸進按實價課稅。 ii.

(6) 契稅：以房地合一的交易價格實價課徵「取得不動產稅」且稅率應配合調降。印花稅：依實價課稅且稅率應配合調降。. 關鍵詞：公告地價、公告土地現值、特種貨物及勞務稅（奢侈稅）、豪宅稅、實價登錄. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. iii. i n U. v.

(7) Abstract This paper examines Taiwan’s real property tax system as a whole and its rationality by classifying controversial issues in property tax payable per year and transaction tax incurred from dealings. Property tax Land value tax: (1) The tax base is understated; (2) criteria for determining the land for owner occupied residential properties are less restrictive; and (3) relief is applied excessively. House tax: (1) The tax base is understated; (2) tax rate for non-owner occupied residential house are too low; (3) the scope of tax relief is too broad; and (4) the scope of taxation is unreasonable.. 立. 政治大. ‧ 國. ‧. Transaction tax. 學. Mansion tax: (1) Introduction of mansion tax has failed to curb house prices; (2) it is difficult to make objective determinations based on the ‘Eight Criteria’; and (3) the addition of mansion tax merely increases the complexity of the existing tax system.. y. Nat. sit. n. al. er. io. luxury tax : (1) The policy has failed to produce the desired effects; (2) deeds of transfer for houses for pre-construction sale and non-urban land are not included in the scope of taxation; (3) there are a variety of ways for tax evasion; and (4) the luxury tax applies whether it is gain or loss.. Ch. engchi. i n U. v. Land value increment tax : (1) Using current assessed land value as the tax base for refund of tax case of reacquisition makes it more likely for the gains from value improvements to fall into private hands; (2) Using current assessed land value as the baseline for comparison in determining refund of tax case of reacquisition is inequitable; and (3) violate the principle of ability-to-pay taxation. System of capital gains tax on property: The tax system violates the principles of justice and fairness. Deed tax: There is a large gap between deed value and market value. Stamp duty: The tax base is understated. iv.

(8) This paper offers the following suggestions based on deliberations on tax systems around the globe as well as expert and scholar insights regarding controversial issues in Taiwan’s real property tax system and its rationality: Land value tax: (1) The validity to renew the assessed and publicly announced land value should be shortened and the assessed and publicly announced value itself be increased so that it is closer to market value while starting cumulative value and progressive tax rates for different ranges should also be increased; (2) the scope of preferential tax rates for the ‘land for owner occupied residential properties’ should be modified; and (3) the scope of tax relief should be reexamined. House tax: (1) Current assessed house value should be increased so that it is closer to market value; (2) the definition of owner occupied residential properties should be revised in accordance with nationwide personal property registers and higher tax rates be applied to house hoardings; (3) the scope of house tax relief should be reduce ; and (4) taxation on property ownership that includes both the house and the land: house tax and land value tax will be combined into a single ‘real property tax’.. 立. 政治大. ‧ 國. 學. ‧. Mansion tax: (1) assessed and publicly announced land value should be increased so that. n. al. er. io. sit. y. Nat. multiple house owners and the rich will pay more taxes; (2) the scope of taxation on mansions should be reexamined; and (3) taxation on property ownership that includes both the house and the land: house tax and land value tax will be combined into a single real property tax and levied based on ‘actual transaction prices ’.. i n U. v. Luxury tax : (1) Strengthened measures should be taken to deter the attempt at speculative real property trading; (2) the objectives of the taxation should be reexamined; (3) all cases of luxury tax evasion should be exposed; and (4) the government should adjust the tax system so that taxation on capital gains is based on actual transaction prices.. Ch. engchi. Land value increment tax: (1) Current assessed and publicly announced land value should be adjusted so that it is closer to market value; (2) real property transaction information as actual transaction prices should be the criteria for refund of tax case of reacquisition; and (3) Real property transaction tax that includes both the house and the land: land taxes and housing transaction taxes will be combined into a single real property transaction tax and be based on actual transaction prices. System of capital gains tax on property: The taxation must reflect actual transaction prices in a progressive way. v.

(9) Deed tax: Taxation on real property acquisitions should be based on actual transaction prices that include both the house and the land and the tax rates be reduced accordingly. Stamp duty: The taxation should be based on actual transaction prices and the tax rates be reduced accordingly. Keywords: assessed and publicly announced land value, current assessed land value, the specifically selected goods and services tax（luxury tax）, mansion tax, real property transaction information. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. vi. i n U. v.

(10) 目錄第一章. 緒論 ................................................................................................................... …1. 第一節研究動機與目的……………………………………………………………….1 第二節研究問題……………………………………………………………………….6 第三節研究方法 ............................................................................................................ 8 第四節研究架構及流程 ................................................................................................ 9 第二章文獻探討 ....................................................................................................... ……11 第一節我國不動產稅制................................................................................................ 11. 政治大. 第二節各國不動產稅制................................................................................................ 20. 立. 第三章不動產持有稅制缺失及改善建議 ....................................................................... 29. ‧ 國. 學. 第一節地價稅及房屋稅之檢討.................................................................................... 29. ‧. 第二節豪宅稅之檢討.................................................................................................... 35. sit. y. Nat. 第四章不動產交易稅制缺失及改善建議 ....................................................................... 39. er. io. 第一節奢侈稅之檢討.................................................................................................... 39. al. 第二節土地增值稅之檢討............................................................................................ 43. n. v i n C h.................................................................................... 第三節財產交易所得稅之檢討 46 engchi U 第四節契稅與印花稅之檢討........................................................................................ 49 第五章結論與建議 ........................................................................................................... 52 第一節結論.................................................................................................................... 52 第二節研究建議............................................................................................................ 54 參考文獻 ............................................................................................................................. 58. vii.

(11) 圖表目錄圖 1-1 研究架構及流程圖 ........................................................................................... 10 表 1-1 十大民怨調查結果 ............................................................................................. 1 表 1-2 102 年公告土地現值與公告地價占一般正常交易價格百分比 ...................... 2 表 1-3 奢侈稅與豪宅稅之差別比較 ............................................................................. 3 表 2-1 一生一次、一生一屋、重購退稅比較表 ....................................................... 16 表 2-2 我國現行房屋（建物）相關之各項稅負彙整 ............................................... 18 表 2-3 我國與各國不動產持有稅課徵規定之比較 ................................................... 25. 政治大. 表 2-4 我國與各國不動產交易稅課徵規定之比較 ................................................... 26. 立. 表 2-5 我國與各國抑制房價課稅規定之比較 ........................................................... 28. ‧ 國. 學. 表 3-1 全台主要都會區豪宅交易狀況 ....................................................................... 36 表 3-2 我國不動產持有稅制缺失及改善建議彙整表 ............................................... 38. ‧. 表 4-1 我國不動產交易稅制缺失及改善建議彙整表 ............................................... 51. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. viii. i n U. v.

(12) 第一章緒論第一節. 研究動機與目的. 不動產稅具有週期性及穩定性，為地方稅收重要來源，財政稅收為租稅之主要目的，然社會公平正義原則乃是維持社會秩序、促進經濟發展之必要條件。近年來，不動產投機與房價飆漲，有屋者其經濟狀況較佳，一旦房價急遽上漲，身價愈高；青年人買不起住宅，勉強買房，沉重的房貸負擔，更讓家庭. 政治大所列示，高房價躍居十大民怨之首，而房價高低與否之民怨，源於不動產稅負立經濟捉襟見肘，苦不堪言。此一現況，有違民生主義之均富理想。如同表 1-1. ‧ 國. 學. 不合理，亦即現行不動產稅制未能發揮平抑房價與縮小貧富差距之功能。表 1-1：十大民怨調查結果. 房價過高. 2. 所得過低. sit. a貧富差距擴大 iv l C n 政策圖利財團 hengchi U. n. 4. er. io 3. 89.7. y. 1. 抱怨度. ‧. 十大民怨. Nat. 名次. 84.0 81.0 78.8. 5. 民生物價過高. 74.3. 6. 求職不易、失業率過高. 74.1. 7. 公共建設品質差. 58.2. 8. 犯罪率偏高. 53.0. 9. 幼兒托育不安全. 46.6. 10. 毒品充斥. 45.9. 資料來源：未來事件交易所 2012 年 1 月 8 日加權平均價. （http://blog.yam.com/delta101/article/46445886 ） 1.

(13) 我國不動產稅區分為每年繳納的持有稅：地價稅、房屋稅、豪宅稅；買賣移轉時課徵的交易稅：土地增值稅、財產交易所得稅、特種貨物及勞物稅（奢侈稅）、契稅、印花稅。表 1-2 列示 102 年公告土地現值與公告地價占一般正常交易價格百分比，顯示現行不動產持有稅與交易稅，以公告地價、公告土地現值為課稅基礎，均偏離市價甚遠，而房屋評定標準價格因自民國 71 年迄今未曾調整，故房屋現值與市價相較，亦有相當大的落差。不動產持有及交易稅負成本偏低，造成房地價格高，而實際租稅負擔輕的不合理現象。房價高漲又以臺北市及新北市都會區之不動產市場最為明顯，交易稅負成本. 政治大. 低，炒作利潤龐大，間接促使房價扶搖直上。為抑制房價及落實量能課稅原. 立. 則，臺北市政府率先於民國（下同）100 年 7 月 1 日施行豪宅稅，並於 101. ‧. ‧ 國. 學. 年 5 月 1 日開徵。. 表 1-2：102 年公告土地現值與公告地價占一般正常交易價格百分比臺南市. 88.54. 80.78. 84.99. 高雄市. 宜蘭縣. 桃園縣. 86.94. 83.87. 86.35. 23.99. 11.39. 20.10. 嘉義縣. 屏東縣. 臺東縣. y. 臺中市. sit. 88. 新北市. a l 17.74 25.46 14.12 18.7i v n Ch U 新竹縣苗栗縣 e彰化縣 h i 雲林縣 n g c南投縣 n. 公告地價. 85.27. io. 公告土地現值. 臺北市. er. Nat. 總計. 單位：%. 20.19. 公告土地現值. 65.31. 86.32. 84.99. 85. 85.23. 85.49. 85.21. 86.95. 公告地價. 10.54. 19.07. 18.38. 15.62. 26.81. 21.22. 21.46. 16.29. 花蓮縣. 澎湖縣. 基隆市. 新竹市. 嘉義市. 金門縣. 連江縣. 公告土地現值. 83.79. 52.09. 87.17. 73.29. 85.32. 72.74. 81.19. 公告地價. 14.18. 7.83. 22.97. 18.55. 27.63. 4.37. 33.64. 資料來源：內政部地政司，內政部地政司全球資訊網，http://www.land.moi.gov.tw。. 2.

(14) 高房價問題成為民怨之首，肇因雖多，不動產稅制不健全難辭其咎，現行稅制下，炒房投機誘因在於不動產短期交易之移轉稅負偏低甚或無稅負。惟修改整體稅制仍需費時，為因應遏制失控房價的急迫性需要，財政部爰於 100 年 6 月 1 日增訂特種貨物及勞務稅條例，即俗稱奢侈稅，希望藉由課徵奢侈稅，打擊短期炒作房價而獲取暴利的投資行為，透過奢侈稅的運作讓投機者依法合理繳稅，有效地平抑房價。由表 1-3 列示比較奢侈稅與豪宅稅兩者之差別，可看出不論是打壓不動產短期交易的奢侈稅；或是縮小房屋現值與市價的差距，以實際成交價為課稅基. 政治大. 礎，針對高級住宅房屋稅加重課徵的豪宅稅，兩者皆殊途同歸在於健全房屋市. 立. 場、落實居住正義、維護租稅公平。. ‧ 國. 學表 1-3：奢侈稅與豪宅稅之差別比較. 課徵門檻. 豪宅稅. y. 提高高級住宅房屋評定現值，房屋稅負擔合理化。. 非自用不動產、交通類、保育類、. er. al. sit. 打擊短期交易. n. 課徵時機. io. 適用對象. 奢侈稅. Nat. 目的. ‧. 比較項目. 勞務類貨物. Ch. engchi U. v ni. 高級自用住宅. 銷售時. 持有時. 銷售持有期間在 2 年以內之房屋. 除須符合八大豪宅認定要. 及坐落基地或依法得核發建造執. 件外，尚須符合每戶總價. 照之都市土地。但不包括符合條. 在 8,000 萬元以上，且每坪. 例第 5 條規定之排除課稅項目。. 單價 100 萬元以上或面積 80 坪以上，採按戶認定。. 性質. 移轉稅、交易稅. 持有稅、高檔房屋稅. 課徵區域. 全國性. 地方性（僅臺北市）. 實施日期. 民國 100 年 6 月 1 日. 民國 100 年 7 月 1 日. 3.

(15) 表 1-3：奢侈稅與豪宅稅之差別比較（續）比較項目. 奢侈稅. 稅率. 豪宅稅自住 1.2%. 10%或 15%. 稅基. 非自住 1.5%~3.6%. 銷售價格（即賣方在銷售時所收. 房屋標準價格×（1＋地段. 取之全部代價）. 率）自 101 年起每年 5 月 1 日. 繳納期間. 訂定銷售契約之次日起 30 日內. 稅收歸屬. 國稅. 有無指定用途. 有，係「指定用途稅」（專款專用）. 立. 至 5 月 31 日地方稅. 政治大. 無，係「一般性稅」（統收統支）. 資料來源：全國最大公教職網站，http://www.public.com.tw。. ‧ 國. 學. 另一方面，政府於 101 年 8 月 1 日實施不動產交易實價登錄制度，希望藉. ‧. 由「實價登錄」，讓不動產價格公開透明，杜絶人為炒作、哄抬行情，並防患. Nat. sit. y. 逃漏稅（以低於成交價格申報奢侈稅、所得稅、營業稅）及利用假契約價格超. n. al. er. io. 貸（以高於成交價格之契約申請銀行貸款）等。換言之，實價登錄主要目的為. i n U. v. 提升不動產價格公開化、產權資訊透明度，促進不動產市場交易正常化。（王進祥，2012）。. Ch. engchi. 政府自 100 年進行一連串不動產稅制改革，調升房地產的持有稅負成本（房屋稅）及移轉稅負成本（奢侈稅、實價登錄及實價課稅）。奢侈稅施行屆滿 2 年，稅收不如預期目標，宣傳意義大於稅收意義。另奢侈稅避稅花招層出不窮，包括高價低報、利用人頭戶、信託避稅、以租代售、巧立名目及預告登記等，國稅局須掌握房產業的避稅方式，加強查緝，使得美其名為打房特效藥的奢侈稅，效果大打折扣。. 4.

(16) 由於不動產的課稅基礎與實際成交價或市價嚴重脫節，及自用住宅優惠稅率成就不動產稅制極大的避稅空間，合法享有不動產免稅或低稅優惠，富人階級持有及移轉財產時更可利用不動產為標的。而不動產稅負不合理，直接或間接助長不動產之炒作與價格高漲，此乃貧富差距擴大之主因。課稅的目的，除了財政收入外，維護租稅公平不容忽視。近年來，房地產價格暴漲，歸咎於不動產稅制設計不當，獲利豐厚的不動產利得，並未充分反映在國庫稅收上，甚至成為加速擴大貧富差距的推手，不動產稅制改革，刻不容緩。鑑於不動產稅制持有及交易稅負成本偏低，導致社會資源過度集中於不動. 政治大. 產；豪宅稅八大要件的合理性受到質疑；奢侈稅不分區域、不論賺賠皆須課稅. 立. 及形成閉鎖效應，更引起不動產相關產業約百萬失業人口的撻伐聲浪，呼籲取. ‧ 國. 學. 消奢侈稅，存廢爭議沸沸揚揚；實價登錄是否為實價課稅的前置作業，甚至成為不動產稅制改革的代名詞。不動產課稅問題內容錯綜複雜，更有歷史包袱，. ‧. 由於當前經濟及政治環境已大幅改變，不動產稅制必須整體性徹底檢討。因. y. Nat. sit. 此，本文將以「我國不動產整體稅制及合理性之探討」為主題進行研究，提供. n. al. er. io. 政府未來相關不動產稅制改革，健全不動產稅制全盤思考之參考。. Ch. engchi. 5. i n U. v.

(17) 第二節. 研究問題. 本論文將我國現行不動產稅制區分為持有稅（地價稅、房屋稅、豪宅稅）與交易稅（奢侈稅、土地增值稅、財產交易所得稅、契稅、印花稅），分別就上揭稅制合理性爭議問題，剖析探討並提供建議，以期對不動產稅制改革有所助益。一、地價稅以每三年公告一次之公告地價及房屋稅以房屋評定現值為課稅基礎合理性爭議問題：. 治政大年未隨市價調整，囤積不動產的持有稅負成本嚴重偏低，造成投機人士炒立. 長久以來，公告地價與市價產生極大落差，而房屋評定現值已有 30. 作，因而吸引更多資金投入不動產，產生房價上漲的惡性循環。持有稅（地. ‧ 國. 學. 價稅、房屋稅）稅基的公平合理性受到質疑與詬病，亟待提出有效改革方. ‧. 案。. 二、豪宅稅要件合理性及成效檢討等問題. y. Nat. er. io. sit. 豪宅增建數並未因開徵豪宅稅而減少，反而帶動周邊房價上揚，稅收不如預期，豪宅稅八大要件是否應作適度調整、實行成效與利弊得失等問. n. al. Ch. 題需要進一步檢討。. engchi. i n U. v. 三、土地增值稅、財產交易所得稅違反公平正義及量能課稅爭議性問題土地交易利得即土地增值係以每年 1 月 1 日公告土地現值為課稅基礎；房屋交易利得即財產交易所得，若無法掌握實際所得，通常以評定標準價格設算所得固定比率為課稅基礎，二者皆遠低於市價。且我國不動產稅制「一地三價」1異於世界各國，此不合理稅制廣受抨擊，各界改革建言眾說紛紜，不動產稅制改革已是燃眉之急，勢在必行。. 1. 「一地三價」：申報地價、公告地價、公告土地現值。 6.

(18) 四、奢侈稅存廢問題奢侈稅立法目的乃在於抑制不動產市場短期投機，冷卻房價高漲氣焰。實施 2 年，雖有績效，但仍未達預期，然稅制的缺失應全面性檢討及改革，僅就不合時宜之不動產稅制，增訂特種貨物及勞務稅條例加以規範課稅，無法落實租稅公平正義。五、契稅、印花稅課稅基礎合理性爭議問題目前契稅、印花稅以房屋評定現值及公告土地現值為課稅基礎，皆與市價脫軌，應併入不動產整體稅制改革的一環。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 7. i n U. v.

(19) 第三節. 研究方法. 本論文研究方法係彙整蒐集資料作敘述性的深入探討，針對不動產稅制及合理性議題相關文獻、教科書及專書、學位論文、研究報告、期刊論文、司法判例、稅法、條例、施行細則、解釋函令、網路資料等進行廣泛的蒐集、整合並分析，歸納出不動產整體稅制，及分析稅制內容合理性爭議問題，綜合評述並提出研究心得。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 8. i n U. v.

(20) 第四節. 研究架構及流程. 圖 1-1 彙總本文的研究架構。本論文共分五章，各章探討重點分述如下：第一章緒論闡述研究動機與目的、研究問題、研究方法、研究架構與流程。第二章文獻探討本章將以稅法、條例及施行細則為主，就我國不動產稅制相關規定彙整及說明，另再輔以歐美及鄰近亞洲主要國家不動產稅制相關規. 治政大第三章不動產持有稅制缺失及改善建議立. 定，俾利比較我國與他國不動產稅制差異優劣。. 分別就地價稅、房屋稅、豪宅稅之缺失彙整臚列陳述，並依我國. ‧ 國. 學. 政治背景、經濟環境及國際稅制潮流提出建議。. ‧. 第四章不動產交易稅制缺失及改善建議. 分別就土地增值稅、財產交易所得稅、奢侈稅、契稅、印花稅之. y. Nat. n. al. er. io. 出建議。. sit. 缺失彙整臚列陳述，並依我國政治背景、經濟環境及國際稅制潮流提. 第五章結論與建議. Ch. engchi. i n U. v. 將本文歸納整理不動產整體稅制合理性之探討作結論，提出相關建議，以期作為將來不動產稅制改革之參考。. 9.

(21) 研究動機與目的. 研究問題. 研究方法. 立. 政治大. 研究架構及流程. ‧ 國. 學 ‧. 文獻探討. n. er. io. sit. y. Nat 不動產持有稅制a缺 l失 Ch 及改善建議 e. ngchi. 不i v動產交易稅制缺失 n U及改善建議. 結論與建議. 圖 1-1：研究架構及流程圖. 10.

(22) 第二章文獻探討第一節我國不動產稅制. 2. 壹、不動產持有稅一、地價稅（一）稅基：. 政治大標準，以每一土地所有權人在同一直轄市或轄區內之土地地價總額立. 1. 地方政府每年依照法定程序核列歸戶底冊，並據以公告地價為計算. ‧ 國. 學. 計徵。. 2.「公告地價」係指地方政府依規定分區調查最近一年之土地買賣價格. ‧. 或收益價格。依據調查結果，劃分地價區段並估計區段地價後，提. sit. y. Nat. 交地價評議委員會評議，計算出宗地單位地價，並公告之。土地所. al. er. io. 有權人在公告期間，依法「申報地價」。. v. n. 3. 影響申報地價的因素為公告地價（每三年調整一次），申報人可在. Ch. engchi. i n U. 80%與 120%之內自由申報，若申報超過 120%，則以公告地價 120% 為其申報地價；申報地價低於公告地價之 80%，政府可以照價收買或以公告地價的 80%為申報地價。實務上大多以公告地價 80%之申報地價為課稅基礎。（二）稅率： 1. 累進起點地價：各直轄市或縣（市）土地七公畝之平均地價，但不包括工業用地、礦業用地、農業用地及免稅土地在內。 2. 基本稅率為 10‰：同一直轄市或縣（市）之土地地價總價未超過土 2. 本節引用之稅法規定以稅法輯要（2013 版）為準。 11.

(23) 地所在地直轄市或縣（市）累進起點地價者。 3. 累進稅率：就超過累進起點地價部分 5 至 20 倍間，依其超過部分，分別課以 15‰至 55‰（共六個級距稅率）累進課徵。 4. 自用住宅之土地優惠稅率 2‰。但規定都市土地面積未超過三公畝部分，非都市土地面積未超過七公畝部分。自用住宅用地，指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。 5. 工業用地按 10‰基本稅率課徵。. 二、房屋稅. 立. （一）稅基：. 政治大. ‧ 國. 學. 房屋稅係以固定於土地上之各種房屋及有關增加該房屋以有使用. 價值之建築物為課徵對象。房屋稅依房屋現值，按房屋的使用性質不. ‧. 同，課予不同比例稅率。. y. Nat. sit. 房屋現值之核定：依不動產評價委員會評定之標準價格核計。. n. al. er. io. 房屋標準價格評定標準：依房屋稅條例第十一條規定，依下列事項分別. Ch. i n U. v. 評定，並由直轄市、縣(市)政府公告之：. engchi. 1. 按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級。 2. 各類房屋之耐用年數及折舊標準。 3. 按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各不同地段之房屋買賣價格減除地價部分訂定標準。前項房屋標準價格，每三年重新評定一次，並應依其耐用年數予以折舊，按年遞減其價格。. 12.

(24) （二）稅率34：住家用房屋：供自住或公益出租人出租使用者，1.2%。非自住供住家用者，最低 1.5%，最高 3.6%。各地方政府得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率。非住家用房屋：供營業、私人醫院、診所或自由職業事務所使用者，最低 3%，最高 5%。供人民團體等非營業使用者，最低 1.5%，最高 2.5%。同時作住家及非住家用房屋：應以實際使用面積，分別按住家或非住家. 立. 用稅率，課徵房屋稅。但非住家用者，課政治大稅面積最低不得少於全部面積 1/6。. ‧ 國. 學. （三）房屋稅計算方式房屋稅額＝房屋評定現值×稅率. ‧. 房屋評定現值＝房屋標準價格×（1－折舊年數×折舊率）×地段率×房屋. y. sit. Nat. 面積. er. io. 房屋標準價格＝房屋構造標準單價×﹝1±各項加減率±樓層高度之超高. n. a l （偏低）率﹞ v i n Ch engchi U. （四）豪宅稅5. 1. 豪宅稅並非新的稅目，而是現行「房屋稅」中，對高級住宅提高房屋稅率，增加房屋稅負擔。豪宅稅負調升幅度取決於「地段率」，即在既有房屋稅上，以地段率為加乘倍數，加徵房屋稅。 2. 認定標準：具獨棟建築、外觀豪華、地段絕佳、景觀甚好、每層戶少、戶. 3 4. 5. 全國法規資料庫網站：http://law.moj.gov.tw 檢索日期：2014 年 6 月 20 日。財政部賦稅署網站：http://www.dot.gov.tw 檢索日期：2014 年 6 月 20 日臺北市稅捐稽徵處網站：http://tcgwww.taipei.gov.tw 檢索日期：2014 年 6 月 6 日。 13.

(25) 戶有車位、保全嚴密、管理周全等 8 大特色，再加入市價或坪數認定標準，訂定每戶總價 8000 萬元以上，且每坪單價 100 萬元以上或面積 80 坪以上之房屋，採按戶認定。 3. 豪宅稅計算方式：現行房屋稅的稅基係房屋評定現值，而房屋評定現值多寡，取決於折舊率、面積、房屋構造標準單價、地段率等四部分，前二者都是固定，後二者才可做為課徵豪宅稅的內容。房屋稅（豪宅稅）計算公式. 政治大. 房屋核定單價×面積×(1－折舊率×折舊經歷年數)×街路等級調整率×. 立. 適用稅率(自住房屋為 1.2%)＝應納房屋稅. ‧ 國. 學. 4. 案例：. 假定折舊經歷年數為 0(即屋齡為 0 的新成屋). ‧. 一般自住房屋稅=房屋核定單價(6080)*面積(200)*(1-折舊率*經歷年. sit. y. Nat. 數(0))*街路等級調整率(200%)*適用稅率(1.2%)=29,184 元. n. al. er. io. 案例中之豪宅房屋稅，因其房屋核定單價依地段率加價倍數調整後. v. 增加為每平方公尺 18,240 元【(6,080×(1+200％))】，故房屋稅額依上. Ch. engchi. 述公式將變成 87,552 元。. i n U. （五）囤房稅6 非自住（出租或供他人居住）房屋稅率 1.5％~3.6％，各地方政府得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率。. 6. 財政部賦稅署網站：http://www.dot.gov.tw 檢索日期：2014 年 6 月 8 日。 14.

(26) 貳、不動產交易稅一、營業稅7 （一）營利事業出售房屋原則上應依營業稅法規定繳納稅額，營利事業緃出售屬於營業使用的固定資產，亦應依法開立發票繳納營業稅。（二）個人經常性買賣不動產或每年出售房屋滿 6 戶以上者，必需報繳營業稅。實務上，以自然人具備所謂「營利之目的」，即滿足四大要件，包括：設有固定營業場所，同時包含設置網站或加入拍賣網站的方式；具備「營. 政治大處理房屋銷售事宜；或者有其他經查核足以構成以營利為目的之營業人立. 業牌號」，不論其是否已經依法辦理營業人登記；或者有僱用員工協助. 要件者，均必須於售屋時開立發票，依法報繳營業稅。. ‧ 國. 學. 二、土地增值稅. ‧. （一）稅基：. sit. y. Nat. 土地漲價總數額＝申報土地移轉現值（或移轉時之公告現值）－. n. al. er. io. 原規定地價（或前次移轉申報之移轉現值）×臺灣區消費者物價總指數. i n U. v. /100－土地改良費用－工程受益費－土地重劃負擔總費用－無償捐贈. Ch. engchi. 為公設地之公告現值總額。. （二）稅率：以漲價倍數為基礎，採超額累進稅率課徵。 1. 土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額未達 100%者，就其漲價總數額徵收增值稅 20%。 2. 若在 100%以上，未達 200%者，稅率為 30%。 3. 若在 200%以上者，除按前兩點規定分別課徵外，其超過部分，稅率 40%。 4. 出售自用住宅用地優惠稅率 10%。 7. 全國法規資料庫網站：http://law.moj.gov.tw 檢索日期：2014 年 6 月 20 日。 15.

(27) （三）個人出售自用住宅用地土地增值稅優惠稅率 10%及相關規定個人出售自用住宅土地增值稅規定如表 2-1 所列示，除應先適用一生一次優惠稅率 10%外，政府為照顧民眾基本居住生活所需，並鼓勵換屋，及補貼民眾因換屋所支付較高的購屋成本，對於已享有土地增值稅一生一次優惠稅率者，嗣後再出售自用住宅仍可不限次數再享有優惠稅率 10%。二年內重購自用住宅用地，若其新購土地地價大於原出售土地地價減去土地增值稅，得申請就其已納土地增值稅額度內，退還其不足支付新購土地地價之數額。. 政治大. 立. 表 2-1：一生一次、一生一屋、重購退稅比較表重購退稅. 10%. 10%. 0%. ‧. 稅率. ‧ 國. 優惠. 一生一屋. 學. 一生一次. y. Nat. 條件（一）土地所有權人、配（一）出售前持有土地 6 年以上。（一）2 年內重購土地（先偶或直系親屬設（二）出售時本人、配偶及未成年子購後售，先售後購女，無該自用住宅以外之房屋。. sit. 籍。. 均適用）。. er. io. （二）出售前一年內，無（三）土地所有權人或其配偶、未成（二）土地所有權人、配供營業使用或出. 年子女於土地出售前，在該地. 租。. 設有戶籍且持有該自用住宅連（三）無供營業使用或出. n. al. Ch. iv. n U e（四）出售前 n g c h i 5 年內，無供營業使用續滿 6 年。. 偶或直系親屬設籍。租。. 或出租。面積都市土地未超過 3 公畝都市土地未超過 1.5 公畝非都市土地未超過 7 公畝非都市土地未超過 3.5 公畝限制次數. 一生一次. 不限次數. 其他. 無. 無. 都市土地未超過 3 公畝非都市土地未超過 7 公畝不限次數新購土地地價大於原出售土地地價減去土地增值稅. 資料來源：本研究自行整理。. 16.

(28) 三、財產交易所得稅（財產交易所得併入綜合所得淨額，依 5 - 40% 申報綜合所得稅）（一）稅基： 1. 由於買賣實務上，房屋買賣通常為房地合一之單一總價，但課稅實務上係依買賣契約書分別記載房屋與土地的實際售價，故據以房屋前後交易價格之差價，減除原始取得之成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額，計算房屋財產交. 政治大 2. 個人出售房屋應計算財產交易所得，雖然原則上應以實際交易價格立易所得。. 計算所得，但因房地產交易資訊不透明，出售房屋利得若未能提出. ‧ 國. 學. 相關證明文件，可依財政部公布的財產交易所得標準計算所得，即. ‧. 以房屋評定現值的一定百分比計算售屋利得。. sit. y. Nat. （二）稅率：財產交易所得金額，併入綜合所得淨額，依 5 - 40%申報綜合所. io. er. 得稅。民眾申報財產交易所得（賣屋所得）共有 3 種申報方式：. 核實課稅法：出售價格減買進價格再減除合理費用後之餘額全數. n. al. C h列為所得。 engchi. i n U. v. 固定比例設算售屋所得：出售房屋，屬於建物部分，若無法提出買進價格，則以房屋評定現值為基準，再依不同地區的不同比例，設算財產交易所得。政府定義的豪宅專用法8：雙北市（臺北市、新北市）8000 萬元以上，其他地區 5000 萬元以上，有無買進價格者又有不同計算標準。 8. 財政部網站：http://www.mof.gov.tw/ct.asp?xItem=74934&ctNode=2449&mp=1 檢索日期：2014 年 4 月 20 日。 17.

(29) （1）有買進價格（買屋契約書、付款證明）總獲利 = 出售價格 – 必要成本（稅、規費、移轉費、修繕費）– 奢侈稅財產交易所得金額 = 總獲利 x 房地比9 （2）無買進價格財產交易所得金額 = 成交總價 x 房地比 x15%. 四、我國現行房屋（建物）相關之各項稅負彙整. 政治大. 茲就我國現行房屋（建物）持有時、交易時及設算出售房屋利得時應. 立. 課徵之相關稅負彙整如表 2-2。. ‧ 國. 學. 表 2-2：我國現行房屋（建物）相關之各項稅負彙整. y. sit. n. al. er. io 設算出售房屋利得時. Ch. engchi. 資料來源：本研究自行整理。. 9. 課徵稅率. 附著於土地之房屋及房（一）自住 1.2% 屋改良之建築物之評定（二）營業用 3%~5% 現值（三）非住家非營業 1.5%~2.5% （四）非自住（出租或供他人居住）： 1.5%~3.6% （一）契稅（一）房屋買賣契約價（一）契價 6% （二）印花稅（公契）（二）契價金額 1‰ （三）特種貨物及勞（由買受人申報）（三）銷售價格 15% 物稅（二）房屋買賣契約價格（1 年內出售）（奢侈稅）（公契）（由立約或銷售價格 10% 立據人貼印花稅（2 年內出售）票或開立印花稅單方式繳納）（三）房屋出售之銷售價格（一）綜合所得稅（一）併入綜合所得（一）5%~40%（個人）（個人）（個人）（二）營利事業所得（二）併入營利事業所得（二）17%（營利事業）稅（營利事業）（營利事業）房屋稅. Nat 房屋交易時. 稅基. ‧. 房屋持有時. 稅目. 房地比：房屋評定現值 / 房屋評定現值+公告土地現值。 18. i n U. v.

(30) 五、特種貨物及勞務稅（奢侈稅）（一）稅基：房屋、土地持有期間 2 年以內之房屋及其坐落基地或依法建造執照之都市土地。但符合常理、常態及非自願性移轉房地情形者排除之。以其銷售時所收取之全部代價（包括價額外所收取的一切費用，亦包括應加計之營業稅在內）課徵奢侈稅。（二）稅率：持有期間 2 年以內銷售者，10%。持有期間 1 年以內銷售者，15%。. 六、契稅. 立. 政治大. （一）土地買賣：契稅條例第 2 條但書規定，開徵土地增值稅區域的土地免徵. （二）房屋買賣：依據房屋買賣契約，課徵契稅。. ‧. ‧ 國. 學. 契稅，即買賣土地契約無須課徵契稅。. sit. y. Nat. （三）稅基：出售房屋當年度的房屋評定標準價格。. io. n. al. er. （四）稅率：6%。. 七、印花稅：. Ch. engchi. i n U. v. （一）稅基：依據土地、房屋買賣契約（公契），契約金額即公告土地現值、房屋評定標準價格。（二）稅率：1‰。. 19.

(31) 第二節各國不動產稅制1011 不動產稅制改革經緯萬端，錯綜複雜，除了考量當前政治背景、經濟環境、社會民情等因素外，亦應參考國際各國不動產稅制，師法其優點，俾提供更健全的稅制改革方案。茲分別就美國、德國、韓國、中國大陸、香港、新加坡等六個國家之不動產持有稅、交易稅及抑制房價課稅規定分述如下：. 一、美國. 政治大稅基：評定之財產價值，約為市場價格 50%~75%，各州規定不同。立. （一）持有稅. ‧ 國. 學. 稅率：單一稅率 3%~10%，屬地方稅，各地方政府依財政支出與實際情況機動調整。惟房產稅列為向聯邦政府繳納個人所得稅之抵稅項. ‧. 目。. sit. y. Nat. （二）交易稅. io. al. 短期收入以一年為期間。. er. 稅基：出售財產之應稅利得。分為「短期收入」及「長期投資收入」，. n. v i n Ch 稅率：短期：合併所得課稅，適用所得稅率 e n g c h i U 10%~35%，其稅率若以聯邦稅加上州稅可能課到近 50%。長期：分離課稅，適用資本利得稅率 20%。但長期投資的獲利部分則可減少一半稅率，且不動產交易涉及虧損時，仍可認. 10. 本節參考蔡進閱、朱應龍、顏嘉玫、楊慶威、林育貞、賴沿駿（2014）、利秀蘭（2012）、莊孟翰（2012）、盧世勳、何啟嘉（2013）。. 11. 世界各國房產稅專題參考網站： https://tw.news.yahoo.com/%E4%B8%96%E7%95%8C%E5%90%84%E5%9C%8B%E6%88%BF%E7 %94%A2%E7%A8%85%E5%B0%88%E9%A1%8C-%E7%BE%8E%E5%9C%8B%E7%AF%87-0406 32511.html 檢索日期：2014 年 6 月 15 日。 20.

(32) 列在未來的三年內抵減。過戶時課徵交易稅：一般由買賣雙方平均分攤，約為房價 2-4%。（三）抑制房價：各地方政府根據財政支出與實際情況，即因地而異機動調整稅基與稅率。房產稅按評估價格課稅，稅基隨房價市場波動呈正向變動；另一方面，稅率隨經濟景氣呈反向變動調整。美國的房產稅在評估中力求反映市場價值，在徵收過程中強調靈活原則，這在一定程度上對房地產投機行為產生遏制作用。. 二、德國. 立. （一）持有稅. 政治大. ‧ 國. 學. 稅基：土地稅的計算通常不以不動產當前市場價值為基礎，而是以低於市場價格的歷史數值（估計價值）為基礎。. ‧. 稅率：德國自有自用的住宅不需繳納不動產稅，只需要繳納宅基地土. y. Nat. sit. 地稅，即佔有土地的人必須繳納土地稅。. n. al. er. io. 供出售的房地產要繳納評估價值 1%~1.5%的不動產稅。. 土地稅率取決於地產的種類. Ch. engchi. i n U. v. 農業或林業為目的的土地稅率：0.6%；獨立式（半獨立式）住宅的土地稅率 0.26%–0.35%；所有其它的土地（包括商業目的的不動產）：0.35% （二）交易稅稅基：房屋成交價。出售財產之應稅利得。稅率：土地購置稅 3.5%、4.5%（漢堡和柏林）。買賣價差 15%的資本利得稅，如係十年內出售即參照公司稅標準課徵 25%資本利得稅。 21.

(33) （三）抑制房價行政措施：當房價超過合理價格 20%，賣方將面臨最高 5 歐元罰款。刑罰措施：當房價超過合理價格 50%，除巨額罰款外賣方將面臨 3 年有期徒刑，罪名為涉嫌炒作、擾亂經濟。. 三、韓國（一）持有稅稅基：財產價值減除（一定比例之金額 x 公平市價率）。稅率： 0.5%~2%。（二）交易稅：. 立. 政治大. 稅基：出售財產之應稅利得。. ‧ 國. 學. 稅率：持有 2 年以上採累進稅率；6%~35%，分 4 級。持有 2 年以下、2 間建物以上，或非營業、非居住用地為單一稅. ‧. 率（40%~60%）。. y. Nat. sit. （三）抑制房價：房產轉讓所得稅：擁有 2 戶住宅者，購買房產 2 年內出售，. n. al. er. io. 稅率 50%；擁有 3 戶以上住宅者，購買房產 2 年內出售，稅率 60%。. Ch. engchi. i n U. v. 四、中國大陸（王惠屏，2014）（一）持有稅. 稅基：依房產原值一次減除 10%~30%之房產餘值。具體減除幅度，由省、自治區、直轄市人民政府規定。沒有房產原值作為依據者，由房產所在地稅務機關參考同類房產核定。稅率：無出租：房產餘值 1.2%。出租：房產租金收入 12%。.. 22.

(34) （二）交易稅：稅基：所得稅：財產轉讓所得。土地增值稅：出售或有償移轉國有土地使用權、地上建築物及其附著物之收入。稅率：所得稅：企業：一般企業，25%；符合條件的小型微利企業，20%；. 政治大. 國家需要重點扶持的高新技術企業，15%。. 立. 個人：20%。. ‧ 國. 學. 土地增值稅：採累進稅率，30%~60%。. （三）抑制房價：. ‧. 上海：. sit. y. Nat. 徵收對象：. n. al. （2）購買新房的非上海戶籍居民。. Ch. engchi. er. io. （1）購買第 2 套以上住房之上海居民。. i n U. v. （3）對住房每平方公尺市場交易價格低於當地上年度新建商品住房平均銷售價格 2 倍（含 2 倍）稅率減為 0.4%。稅率：交易價格 0.6%及 0.4%。重慶：徵收對象：（1）個人新購超過當地均價 2 倍之高檔住房。（2）獨棟別墅高檔公寓。（3）在重慶無戶口、無工作、無投資者所購房產，購買 2 套以上住房第 2 套起徵收。 23.

(35) 稅率：依購買價格與當地均價差距課徵 0.5%~1.2%。. 五、香港12 （一）持有稅稅基：應課差餉租值（每年重估租值）。稅率：免物業稅。持有且出租始課物業稅 15%。地租 3%。（二）交易稅稅基：實際交易價格。. 政治大. 稅率：1.5%~4.25%。. 立. 學. ‧ 國. （三）抑制房價：額外印花稅，稅率：15%（6 個月內）、10%（6~12 個月內）、 5%（12~24 個月內）。. ‧. 六、新加坡. sit. y. Nat. （一）持有稅：. io. 金收入為房產稅的課稅依據。. n. al. Ch. 稅率：自住 4%、非自住 10%。（二）交易稅：. engchi. er. 稅基：不動產稅（產業稅）；政府核定房產價值；房產出租，以房產租. i n U. v. 稅基：印花稅，買賣價格；所得稅，房產轉讓利得。稅率：印花稅，買方 1%、2%、3%，賣方 0~16%（視持有期間）。所得稅，20%。以買賣不動產為業者課所得稅，其餘不課徵。（三）抑制房價：4 年之内轉售必須繳納印花税，分别為 16%、12%、8%、 4%，按年逐年遞减；持有 5 年後出售則免課徵印花稅。. 12. 香港稅務局網站：http://www.ird.gov.hk/index.htm 檢索日期：2014 年 6 月 10 日 24.

(36) 茲就我國與上述美國、德國、韓國、中國大陸、香港、新加坡等六個國家不動產持有時、交易時及抑制房價課稅規定列表比較如下：表 2-3：我國與各國不動產持有稅課徵規定之比較國家. 稅基. 稅率. 房屋、土地分開課徵不動產持有稅（一）地價稅：地價稅：公告地價. 自用：2‰. 房屋稅：房屋評定現值. 非自用 10‰ ~ 55‰（累進）（二）房屋稅：自住 1.2%. 台灣. 政治大. 立. 評定之財產價值. 1.5% ~3.6%. （一）不動產稅：自用 0. ‧. 德國. 出售用 1%~1.5% （二）土地稅（依地產種類）. y. Nat. al. n. 公平市價率）. 房產餘值. Ch. 0.5%~2%. er. io. 財產價值扣除（一定比例之金額 x. sit. 0.6%、0.26%~0.35%、0.35%. 依房產原值一次扣除 10%~30%之中國. 非自住（出租或供他人居住）：. 學. 不動產歷史數值（估計價值）. 韓國. 非住家非營業用 1.5%~2.5%. 1%~3%. ‧ 國. 美國. 營業用 3%~5%. engchi. i n U. v. 無出租：房產餘值 1.2% 出租：房產租金收入 12%. 應課差餉租值（每年重估租值）。（一）免物業稅。持有且出租始課物業稅 15%. 香港. （二）地租 3% （一）無出租：房產價值新加坡（二）出租：房產租金收入. 自住 4% 非自住 10%. 備註：大部分國家根據房地產評估價值徵收房產稅。台灣不動產持有稅分別課徵地價稅、房屋稅。各國皆以土地、房屋合併課徵房產稅。資料來源：本研究自行整理。 25.

(37) 表 2-4：我國與各國不動產交易稅課徵規定之比較. 國家. 稅基. 稅率. 課稅方式. 土地增值（土地）. 土地增值稅：. 土地增值稅：分離課稅. ：公告土地現值. 自用：10%. 財產交易所得稅：. 財產交易所得（房屋）：. 非自用：20%~40%（累進）合併課稅. （一）如能提出交易時成交價財產交易所得稅：額及成本費用之證明文個人：5%~40% 台灣. 件者，核實認定。. 營利事業：17%. （二）其未申報或未能提出證明文件者，稽徵機關得. 政治大. 依財政部核定標準認定. 之。即房屋評定現值的. 立. 一定百分比計算售屋利. 短期：合併課稅. 長期：資本利得稅率 20%. 長期：分離課稅. 3.5%、4.5%的購置稅。. 出售財產之應稅利得. 買賣價差 15%的資本利得. （一）持有 2 年以上採累進. n. er. io. al. 韓國. sit. 稅。. 出售財產之應稅利得. Ch. 分離課稅. y. 房屋成交價. Nat. 德國. 短期：所得稅率 10%~35%. ‧. ‧ 國. 出售財產之應稅利得美國. 學. 得。. 個人之資本利得係分. 稅率；6%~35%，分 4. 類所得，按不同之比例. 級。. 稅率課稅；公司出售不. v ni. U 間 en （二）持有 g c h i2 年以下、2. 動產之所得併入公司. 建物以上，或非營業、所得計算。非居住用地為單一稅率（40%~60%）。. 26.

(38) 表 2-4：我國與各國不動產交易稅課徵規定之比較（續）國家. 稅基. 稅率. 所得稅：財產轉讓所得。土地增值稅：. 課稅方式. 所得稅：企業：. 出售或有償移轉國有土. 一般企業所得，25%；. 地使用權、地上建築物及. 符合條件的小型微利企. 其附著物之收入。. 業，20%；國家需要重點扶持的高新技術企. 中國. 分離課稅. 業，15%。個人：財產轉讓所得，20%。. 政治大土地增值稅：. 立買賣價格. 買方 1%、2%、3%. 分離課稅。. 賣方 16%、12%、8%、4%. 另以買賣不動產為業者. （視持有期間，四年內按年. 課徵所得稅。. ‧ 國. 1.5%~4.25%. 分離課稅. ‧. Nat. io. sit. y. 逐年遞減，持有 5 年後出售則免課徵印花稅。）. er. 新加坡. 實際交易價格. 學. 香港. 採累進稅率，30%~60%。. al. n. v i n Ch 其餘各國皆以買賣交易價格為課稅基礎計算應稅利得。 engchi U 資料來源：本研究自行整理。. 備註：僅台灣將房屋、土地交易利得分開課徵且以政府公告之價格計算出售利得；. 27.

(39) 表 2-5：我國與各國抑制房價課稅規定之比較. 國家. 抑制房價課稅規定奢侈稅：. 台灣. 稅基：實際交易價格（非自用住宅）稅率：15%（持有 1 年內出售）；10%（持有 2 年內出售）。. 美國. 房產價值在評估中力求反映市場價值，在房產稅徵收過程中強調靈活調整稅基與稅率，遏制房地產投機。行政措施：當房價超過合理價格 20%，賣方處最高 5 歐元罰款。. 德國. 刑罰措施：當房價超過合理價格 50%，除巨額罰款外賣方將面臨 3 年有. 政治大. 期徒刑，罪名為涉嫌炒作、擾亂經濟。. 立. 房產轉讓所得稅：擁有 2 戶住宅者，購買房產 2 年內出售，稅率 50%；擁有 3 戶以上住宅者，購買房產 2 年內出售，稅率 60%。. 學. ‧ 國. 韓國. 上海：購買第 2 套以上住房交易價格 0.6%、0.4%。. 均銷售價格 2 倍（含 2 倍）稅率減為 0.4%。. ‧. 重慶：個人新購超過當地均價 2 倍之高檔住房、獨棟別墅高檔公寓或外. Nat. io. sit. y. 來投資客購買 2 套以上住房，第 2 套起依購買價格與當地均價差距課徵 0.5%~1.2%。. al. er. 中國. 對住房每平方公尺市場交易價格低於當地上年度新建商品住房平. n. 依實際交易價格課徵額外印花稅，稅率：15%（6 個月內）、10%（6~12. 香港. Ch. 個月內）、5%（12~24 個月內）。. engchi. i n U. v. 4 年之内轉售都要繳交印花税，分别為 16%、12%、8%、4%，按年逐年新加坡. 遞减；持有 5 年後出售則免課徵印花稅。. 備註：台灣與各國抑制房價課稅規定相近，藉由提高短期、多屋族出售房產交易稅率，達到打擊不動產短期投機、管控房價與穩定經濟的效果。資料來源：本研究自行整理。. 28.

(40) 第三章不動產持有稅制缺失及改善建議第一節地價稅及房屋稅之檢討壹、缺失一、地價稅（一）稅基偏低. 政治大. 公告地價與市價產生大幅落差，造成囤房、養地的稅負成本偏低，. 立. 導致投機人士炒作房屋或吸引過多資金集中不動產市場，助長房價高. ‧ 國. 學. 漲。. （二）自用住宅用地認定標準過於寬鬆. ‧. 地價稅自用住宅用地適用優惠稅率，其目的係保障一般人民居住之. Nat. sit. y. 基本需求，政府對於合理居住空間給予租稅優惠。然而，面積限制為都. n. al. er. io. 市土地三公畝，非都市土地七公畝，而都市土地三公畝，相當於九十坪. i n U. v. 土地的優惠面積，似乎超過實際需要，有鼓勵奢侈使用及愈富有者租稅. Ch. engchi. 優惠愈多之嫌。另都會區生活水平較非都會區高，而所享受的租稅優惠程度也比非都會區大，即自用住宅用地優惠以面積設限，並未考慮不同縣市的地價所造成的租稅負擔差異性。顯然，面積相同的優惠條件，不符合租稅公平原則。（邱宥融，2011）所稱自用住宅用地，係指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地13。惟土地所有權人及其配偶、未成年扶養親屬適用自用住宅優惠規定者，只能以一處為限。擁有多處房屋之所有權人，都市土地總面積不超過三公畝者，透過成年 13. 土地稅法第 9 條規定。 29.

(41) 直系親屬分設戶籍或交叉設籍（實際仍同住一處），其多處自用住宅用地皆可享有優惠稅率，成為一合法的避稅管道。（三）減免範圍過於浮濫土地稅減免規則所定符合減免標準之公有或私有土地，其地價稅或田賦予以全免，臺灣地價稅之稅地面積即大幅縮減，幅員大之農業用地幾乎等於全面免稅外，再加上依法免稅土地，造成嚴重侵蝕稅基。（楊松齡，2008）. 二、房屋稅（一）稅基偏低. 立. 政治大. 1. 房屋評定價格缺乏客觀認定. ‧ 國. 學. 房屋稅由各直轄市及縣（市）政府地方稅務局或稅捐稽徵處，. 依房屋稅條例第 11 條規定辦理房屋評定價格。不動產評價由行政機. ‧. 關辦理，難免受民意機關政治因素牽制，而失去公正、客觀、獨立、. y. Nat. n. al. 2. 房屋標準單價偏低. Ch. engchi. er. io. 員的專業資格，應有較高之標準。. sit. 超然的立場，況且不動產估價屬於專業範疇，不動產評價委員會成. i n U. v. 目前多數地方政府不動產評價委員會已近 30 年未調整房屋標準單價，而房屋標準單價之評定又常因政治考量而妥協，使得評定現值遠低於市價，而且市價愈高，落差愈大，房屋持有成本偏低。例如，仁愛路「宏盛帝寶」豪宅每戶實際成交價破億元，然而財政部去（102）年公布的評定現值 1 戶卻只有 700 萬元，嚴重偏離市價，造成稅收減少。 3. 房屋現值 10 萬元以下免徵房屋稅房屋稅條例第 15 條第 1 項第 9 款規定，住家房屋現值在新臺幣 30.

(42) 10 萬元以下者免徵房屋稅，導致許多評定現值遠低於市價之房屋不必繳稅之情形，非屬合理且侵蝕稅基。（二）非自住房屋稅率偏低自住房屋稅率 1.2%，非自住房屋稅率 1.5%~3.6%，提高「囤房者」持有稅負成本，目的為打擊囤房，釋出房屋供給，遏制房價持續高漲，惟囤房稅率仍明顯偏低。（三）減免範圍過大房屋稅之減免，除房屋稅條例外，涉及有關房屋稅之減免法規，多. 政治大. 達 21 種，減免方式不一，且無一致的標準或原則，浮濫的減免範圍，. 立. 嚴重破壞稅制及侵蝕稅基。. ‧ 國. 學. （四）課稅範圍不合理 1. 阻礙房屋改良. ‧. 房屋造價愈高（土地利用程度高），其房屋稅負愈重；反之，房. sit. y. Nat. 屋造價較低（土地利用程度低），其房屋稅負較輕。不但無法鼓勵土. n. al. er. io. 地所有權人合理使用土地，促進土地利用，反而有礙投資改良意願。. v. 又房屋之附屬設備及可增加房屋使用價值者，如電梯、圍牆等列為課. Ch. engchi. i n U. 徵之對象，即房屋的改良使用、增加生活之安全及便利的相關改良行為受到影響。 2. 舊屋的房屋稅並未相對降低評定房屋現值，須考量所處街道村里的商業活動交通情況及供需關係，使得越老舊的房屋，經地段率調整後，反而房屋現值提高。這些因素導致房地產價格的提高，理論上應反應在土地上，然而，現行房屋稅制卻使房屋稅之稅基，包含了土地的社會價值或未來的價值。 3. 房屋稅率高於地價稅率不合理自住房屋稅率 1. 2﹪，較自用住宅地價稅率 2‰高出近 6 倍。由於 31.

(43) 不動產之增值在於土地，故房地產之投機炒作以土地為目標，房屋只會折舊不會增值，現行稅制對土地輕稅，房屋重稅，著實更難抑制不動產投機炒作。. 貳、建議一、地價稅（一）縮短公告地價期間及調升公告地價以接近市價並調高「累進起點地價」與各級距累進稅率. 政治大不動產交易價格愈高，顯示公告地價愈偏低，應適時提高公告地立. 1. 落實租稅公平原則. 價，以符合租稅公平原則。. ‧ 國. 學. 2. 縮短公告地價的期間. ‧. 公告地價的期間宜比照公告土地現值，每年公告一次。地方政. sit. y. Nat. 府依法評定公告地價時，亦可參考登錄價格覈實評定，讓公告地價. io. er. 合理化。. 3. 配合調升公告地價調高「累進起點地價」門檻. al. n. v i n Ch 配合提升公告地價，各縣市政府宜調高「累進起點地價」門檻， engchi U. 以免土地持有稅負倍增，引起民怨。. 4. 公告地價與公告土地現值兩價合一前提下調高各級距累進稅率為減緩房價上漲，宜提高土地持有稅負成本，量能課稅，讓高資產族群負擔合理稅捐。即不影響自用住宅、事業用地等特別稅率及一般用地基本稅率（10‰）原則下，調高一般用地之各級距累進稅率。（財政部，2012）（二）修訂「自用住宅用地」優惠稅率的適用範圍修正並限縮「自用住宅用地」適用範圍，採「全國總歸戶」以所有 32.

(44) 權人本人、配偶及未成年子女一戶為限、一定面積（土地面積 200 平方公尺以內）、無供出租或營業使用等作為「低稅」之基準。（王進祥，2012 ）（三）重新檢討減免範圍因地價稅減免之相關規定，久未修訂，多項減免規定已不符實際情況，如不加以檢討修正，將有違租稅公平正義及減損地方政府稅收。. 二、房屋稅（一）調高房屋評定現值貼近市價. 政治大. 強化評價組織陣容，不動產評價委員應包含營造業及建築師公會代. 立. 表、銀行、地政士、經國家考試及格具有專業的不動產估價師、不動產. ‧ 國. 學. 所有權人等代表，以提高評價公信力。. 訂定「房屋價格調查估計規則」作詳實嚴謹規範，以期房屋現值能. ‧. 以漸進方式逐次調整至接近市價，以符實際。. y. Nat. sit. （二）重新修訂自住房屋定義採全國總歸戶並提高囤房稅率. n. al. er. io. 1. 重新定義「自住房屋」. i n U. v. 「自住」房屋一定要有居住事實。本人、配偶及未成年子女僅能. Ch. engchi. 有一戶自住房屋，第二戶以上房屋則屬非自住範圍。再者，因夫妻組成共同生活之家庭，不宜認定各自可以持有一戶自住房屋。 2. 「全國總歸戶」加重課徵「囤房稅」「全國總歸戶」即跨縣市全面清查持有房屋戶數，「囤愈多、課愈重」，視持有房屋數量逐級加重房屋稅，擁房愈多者課稅愈重。例如第 1 戶非自住房屋，稅率 2.4%；第 2 戶非自住房屋，稅率 3.6%；第 3 戶非自住房屋，稅率 4.8%；以此類推，增加非自住住家之房屋持有稅負，以抑制囤房，維護租稅公平。 33.

(45) （三）縮減房屋稅減免範圍（稅制會，2013） 1. 公有房屋部分如鹽倉、糧倉、政府經營之自來水廠所用之廠房及辦公房屋，以及郵政、電信、鐵公路、航空、氣象、港務等事業業務所使用之房屋及其員工宿舍均免徵房屋稅，基於公平競爭，反映成本和受益者付費原則，應當取消減免。 2. 私有房屋部分農會所有之倉庫專供儲存公糧，因糧食機關已給付相當報酬，. 政治大. 已無理由免課房屋稅，故對農會所有之倉庫課徵房屋稅，方能符合. 立. 租稅公平原則，並促使各地農會有效運用所持有之土地。. ‧ 國. 學. （四）不動產持有稅房地合一：房屋稅併入地價稅課徵「不動產稅」 1. 取消房屋稅. ‧. 將房屋稅併入地價稅，房地合一為「不動產稅」，因為目前房. sit. y. Nat. 屋稅負較地價稅重，取消房屋稅負，即結合房屋稅與地價稅來衡量. n. al. er. io. 不動產所有權人持有稅負的負擔率（施錦芳，2012），始符合租稅公. v. 平。並以實價登錄土地或房地之出售價格（市價）課徵不動產稅，. Ch. engchi. i n U. 適用累進稅率，以因應不同地方政府之財政需求。 2. 房地分別歸屬不同所有權人其房地價格計算方式若歷史資料或特殊情形致使房地所有權人各異時，由實價登錄資料取得與市場成交價相當之土地現值及落實房屋評定現值應接近市價之前提下，以房屋現值占市場房地成交價之比例，分攤「不動產稅」。. 34.

(46) 第二節豪宅稅之檢討壹、缺失一、無法抑制房價（一）豪宅稅成效有限檢視臺北市豪宅稅的內容，似乎並不能達成平抑房價的政策目的。其原因在於豪宅稅的名目稅率不變，即自住用 1.2%、營業用 3%，儘管加徵地段率以倍計，但實質增加的稅負仍極為有限。據臺北市政府估計，. 政治大. 2900 戶豪宅計入地段率後，每年增加的房屋稅約 2.8 億元，等於平均每. 立. 年每戶增加的房屋稅僅 1.1 萬元。換言之，買「豪宅標誌」所增加的稅. ‧ 國. 學. 負，實屬便宜。（二）豪宅稅具有標籤效果. ‧. 豪宅稅反映高級住宅(豪宅)應有的房屋評價，定位豪宅真正的價. Nat. sit. y. 值，有助於促進租稅負擔合理化，課徵豪宅稅乃是全民共識。14但列為. n. al. er. io. 豪宅稅課徵標的，即視同政府為「豪宅」具結證明書，標籤效果反而使. i n U. v. 豪宅價格易漲難跌，更帶動鄰近地區房價上漲。. Ch. engchi. 表 3-1 顯示全台主要都會區豪宅交易狀況，課徵豪宅稅並未使臺北市甚至其他都會區豪宅件數減少及總交易金額降低。. 14. 永慶房仲網： http://www.yungching.com.tw/CA/CA0302.asp?Pkey=%7B5574fa8f-3e37-40d1-94a1-e7afd3ffa70f%7D &CNO=21230568 檢索日期：2014 年 6 月 2 日。 35.

(47) 表 3-1：全台主要都會區豪宅交易狀況件數. 都會區. 101 年 Q4. 102 年 Q1. 總交易金額(億元) 102 年 Q2. 101 年 Q4. 102 年 Q1. 102 年 Q2. 臺北市. 75. 84. 86. 54.5. 96.8. 111.6. 新北市. 10. 8. 4. 11.8. 8.2. 3.9. 臺中市. 22. 15. 13. 14.8. 11.3. 13.4. 高雄市. 11. 9. 19. 6.6. 7. 14. 總計. 118. 116. 122. 87.7. 123.3. 142.9. 資料來源：內政部不動產交易實價查詢網，http://lvr.land.moi.gov.tw/N11/homePage.action。. 立. 政治大. 二、「八大標準」難以客觀認定. ‧ 國. 學. 豪宅稅僅就建物市價處於金字塔頂端所占比例甚少的家戶，以調高. 稅基方式增加房屋稅額，其挑選課稅標的為所謂的高級住宅，因豪宅稅. ‧. 標的甚少及備受爭議的「八大標準」，豪宅稅無法涵蓋所有的高價位房屋。. y. Nat. io. sit. 三、加徵豪宅稅徒增稅制複雜性. n. al. er. 不動產稅制欲達到量能課稅、公平正義，應全面性檢討課稅稅基，. Ch. i n U. v. 加徵豪宅稅只是徒增租稅複雜性，「九牛一毛」局部性加重豪宅房屋稅. engchi. 負，是否能達到量能課稅的預期效果，仍有待商確。. 貳、建議一、調高公告地價並增加「多屋族」「富豪群」租稅負擔（一）調高豪宅地價稅房價係指房屋與土地成交之單一總價，故應調升公告地價，整合房屋稅及地價稅，合理增加豪宅持有稅負成本。豪宅稅不應僅從提高房屋現值著手，因決定房屋現值中的標準單價，由各地方政府的不動產評價委員會所掌控，委員會的組成涉及地方民意代表的利益糾葛，若不動產 36.

(48) 評價委員會的運作機制，無法重大變革，課徵豪宅稅難稱公允。（二）加重富豪房產持有稅負基於公平與正義，應將豪宅地段或持有多戶房屋者，課以重稅，且應避免富豪濫用自用住宅稅率(可依不同區段、限定一定面積，一定價值與一定戶數內)之優惠，始臻賦稅之公平與合理。. 二、重新檢視豪宅稅的課稅範圍原臺北市列管的豪宅只有 3 千多戶，為擴大臺北市豪宅稅的實施範圍，臺北市從 103 年 7 月起將豪宅認定標準，從「棟」改採「戶」認定，. 政治大. 預計豪宅將增加 300 多戶。惟仍有多數無高級住宅之名而有豪宅之實者. 立. 未予計入，建議重新檢討豪宅的定義，以增加豪宅稅的課稅戶數。. ‧ 國. 學. 三、不動產持有稅房地合一：房屋稅與地價稅房地合一並以「實. ‧. 際成交價格」為課稅基礎. sit. y. Nat. 自 101 年 7 月 1 日起不動產交易採實價登錄後，房地成交價透明化，. n. al. er. io. 建議房屋稅合併地價稅為「房地合一」之「不動產稅」，採實價課徵，. v. 即以「實際成交價格」為認定標準，並且取消豪宅稅。因為不動產稅實. Ch. engchi. i n U. 價課徵已經達到豪宅稅「量能課稅」「租稅負擔合理化」的目的，不會因為「官方豪宅證明書」趨使豪宅價格持續飆漲。. 37.

(49) 表 3-2：我國不動產持有稅制缺失及改善建議彙整表稅目. 缺失. 改善建議縮短公告地價期間及調升公告地價以接近. 稅基偏低. 市價並調高「累進起點地價」與各級距累進稅率. 地價稅自用住宅用地認定標準過於寬鬆減免範圍過於浮濫. 修訂「自用住宅用地」優惠稅率的適用範圍重新檢討減免範圍. 稅基偏低（一）房屋評定價格缺乏客觀認定. 調高房屋評定現值貼近市價. 政治大. （二）房屋標準單價偏低. （三）房屋現值 10 萬元以下免徵房屋稅. 立. 提高囤房稅率. ‧ 國. 學. 房屋稅. 重新修訂自住房屋定義採全國總歸戶並. 非自住房屋稅率偏低減免範圍過大. 縮減房屋稅減免範圍. 課稅範圍不合理. ‧. 不動產持有稅房地合一：. （二）舊屋的房屋稅並未相對降低. 房屋稅併入地價稅課徵「不動產稅」. Nat. y. （一）阻礙房屋改良. sit. （三）房屋稅率高於地價稅率不合理. 調高公告地價並增加「多屋族」「富豪群」. io. er. 無法抑制房價（一）豪宅稅成效有限. n. al. 租稅負擔. （二）豪宅稅具有標籤效果豪宅稅. Ch. engchi. 「八大標準」難以客觀認定. 加徵豪宅稅徒增稅制複雜性. iv n U 重新檢視豪宅稅的課稅範圍不動產持有稅房地合一：房屋稅與地價稅房地合一並以「實際成交價格」為課稅基礎. 資料來源：本研究自行整理。. 38.

(50) 第四章不動產交易稅制缺失及改善建議第一節奢侈稅之檢討壹、缺失一、成效不彰針對持有 2 年內即出售的非自用不動產，按其交易價格課徵 10%或. 政治大僅具恫嚇作用，抑制短期投機的成效有限。立. 15%奢侈稅，雄厚資本者持有不動產經過二年即無禁錮，奢侈稅充其量. ‧ 國. 學. 二、未將預售屋轉讓契約及非都市土地納入課稅範圍（一）預售屋轉讓契約未納入課稅範圍. ‧. 國內獨有的房屋預售制度，預售房價相當於成屋市場的預期價格，. y. Nat. sit. 根據歷史經驗，預售屋之契約價格通常產生帶動周邊成屋價格上漲效. n. al. er. io. 應，由於預售屋至新成屋之期間甚長，若干投機客以少許之資金投機預. i n U. v. 售屋轉手加成出售，賺取利差。奢侈稅課稅範圍將預售屋轉讓契約排除. Ch. engchi. 在外，有違租稅公平及量能課稅原則。（二）非都市土地未納入課稅範圍. 現制奢侈稅規定的項目為房屋、土地，係指持有期間在二年以內之房屋及其坐落基地依法得核發建造執照之都市土地，不包括非都市土地。倘若非都市計畫用地於持有二年期間內買賣轉手獲利，卻課不到奢侈稅，即合法免除稅負，突顯稅制不合理。. 39.

(51) 三、逃漏稅手法層出不窮（一）避稅花招特種貨物及勞務稅（奢侈稅）實施逾兩年，國稅局嚴加追查逃稅者，整理出奢侈稅避稅管道包括高價低報、利用人頭戶、信託避稅、以租代售、巧立名目及預告登記等15，其中最常見者為利用人頭戶買賣房產。（二）私下訂定契約後暫緩登記、先租後售奢侈稅導致買賣雙方以訂定「私契」方式，或規劃以「先租後賣」的方式將購入房屋及土地持有期間超過 2 年再行銷售，以規避奢侈稅之. 政治大. 課徵範圍，或以轉嫁方式將銷售者應負擔之稅負經由交易價格轉嫁由買. 立. 受人負擔，銷售者在整個交易過程並未負擔其稅負。政府訂定特種貨物. ‧ 國. 學. 及勞務稅條例，主要目的在於打擊短期投機交易，抑制房價過熱，但是否能達到縮小貧富差距，頗受質疑。. Nat. sit. y. ‧. 四、不論盈虧皆須繳納奢侈稅. io. er. 奢侈稅乃房地產交易的額外稅，藉由奢侈稅打擊短期炒房，但若稅制設計不當，恐會傷及無辜。不動產買賣金額動輒數百萬元，未必每筆. al. n. v i n Ch 交易都有獲利，例如被逼債或遭逢變故不得已必需認賠賣房以取得資金 engchi U 解決困境者，其出售不動產並無炒作意圖，只因為落入 2 年的閉鎖期，. 必須按交易總價額核課奢侈稅，此稅制讓無交易利得的納稅人難以心服。. 15. 好房網網站：http://news.housefun.com.tw/news/article/26200545145.html 檢索日期：2014 年 5 月 10 日。 40.

(52) 貳、建議一、加強打擊不動產投機交易動機（一）提高擁有非自用住宅者的不動產持有稅加重非自用住宅持有者的稅負成本，甚至對屬於外來資金在台購入不動產者加徵額外稅捐，抵制熱錢炒作不動產。（二）增加空置房屋的持有稅負成本課徵空屋稅，即增加空置房屋的持有稅負成本，以期有效降低購屋. 政治大二、重新審定課稅標的立. 投機需求，並釋出房屋供給量，平衡供需，進而減緩房價不當地高漲。. ‧ 國. 學. 為符合社會公平正義，應將預售屋轉讓契約及非都市土地列入奢侈. 稅課徵標的。. ‧. 三、加強查緝逃漏奢侈稅. y. Nat. sit. （一）充分利用資料庫詳實核對. n. al. er. io. 透過財稅資料處理中心彙整全國民眾財產交易資料，包含土地增值. i n U. v. 稅、契稅等清冊，經由五區國稅局逐筆核對勾稽，如發現民眾漏報，將依法重罰。. Ch. engchi. （二）確實掌握避稅管道了解房產業實務操作，如何規避奢侈稅，充分掌握房產業的避稅方式，根據資金流向，追溯證據，查緝補稅。另加強宣導，呼籲民眾不要心存僥倖，一旦被查獲逃漏奢侈稅，除了補繳稅金外，最高將處三倍罰鍰。. 41.