第貳章 文獻探討
本章共分成五節，第一節介紹地政士的沿革與現況，第二節探討休閒參與理論與相 關研究，第三節探討休閒阻礙理論與相關研究，第四節探討休閒無聊感理論與相關研 究，第五節本章總結。
第一節 地政士的沿革與現況
許多人並不明瞭何謂「地政士」，其實就是一般人慣稱的「土地代書」。2001 年 10 月 4 日經立法院三讀通過，同年 10 月 24 日公布後 6 個月，即 2002 年 4 月 24 日起施行
「地政士法」，以往的「代書」正名為「地政士」 (全國法規資料庫，2014a) 。藉由「地 政士法」的實施，更能提升不動產的交易安全，保障人民財產權益。
一、地政士的歷史演進歷程 (一) 日治時代的司法書士
司法書士係以 1872 年日本所制定「司法職務定制」法律為根據，該法提 及的「證書人」、「代書人」、「代言人」等詞，即是後來「公證人」「司法代書 人」「辯護士」的前身。
日治時代的代書人，須獲管轄廳許可，且無重大犯罪事證，主要工作是 接受他人委託，以代寫文書為業。由此可知，日治時期的代書業務，亦非專 門從事不動產買賣人員 (吳俊瑩，2007) 。
(二) 臺灣光復後的代書人
1946 年官方首次將「土地」與「代書」在名稱上結合，形成「土地代書」
名稱。「代書」一詞意義始從代寫文書人員，成為不動產買賣承辦人員。為提 升土地代書人素質，1952 年臺灣省政府公布「臺灣省土地代書人管理規則」，
由各縣市政府舉辦考試，以確定土地代書人是否具備專業能力，考試及格者 發給土地代書人登記合格證書，代書人始得掛牌執業。惟政府僅於 1954、
1956、1958、1960 年共舉辦四次考試後，則不再舉行考試。1960 年為止，獲
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得合格證書的土地代書人，約有 1,200 人。
雖然政府確立了土地代書人證書制度，但其後仍有部分不法的土地代書 人勾結地政事務所承辦人員，以及稅捐處稅務員，向須從事買賣、繼承不動 產等案件的民眾趁機敲詐索取紅包。此風氣嚴重影響政府聲譽，迫使內政部 於 1968 年，以過多代書人員從事不法勾當影響國家秩序為由，頒行台 57 內 字第 0470 號令，廢除土地代書制度。此後的土地代書業者，不再受政府管理。
坊間無照代書業者林立，上述問題依舊無法獲得解決。
(三) 土地登記專業代理人
1981 年，依據土地法 37 條之 1 授權，內政部頒布「土地登記專業代理人 管理辦法」，將「土地代書」更名為「土地登記專業代理人」，土地代書制度 從此成為歷史名詞。礙於多年未舉辦考試要求從事代書業者，但街坊間「土 地登記專業代理人」招牌卻日益增多，政府相關單位為了管理方便，要求「土 地登記專業代理人」須於 1981 年 6 月到 1982 年 2 月，半年期間內向事務所 所在地直轄市或縣市主管機關登記，領取「代理他人申辦土地登記案件專業 人員登記卡」，始得執業 (魏家弘，1995) 。
1989 年，內政部修正土地法第 37 條之 1，規定代書從業人員須符合下列 任一資格，始得執業：第一、之前有向政府登記，領有「代理他人申辦土地 登記案件專業人員登記卡」的代書業者；第二、過去曾透過考試或檢覈方式 合格，取得證照者。1991 年，內政部核發上述符合資格之代書業者–土地專業 代理人證書，並規定從事代書業者，須向各縣市申請開業執照。不符以上資 格但欲從事土地專業代理人者，得參加同年考試院舉辦的考試及檢覈，通過 者成為土地專業代理人 (全國法規資料庫，2014b) 。
(四) 地政士
由於土地登記專業代理人係屬專門職業，因此土地登記專業代理人公 會、土地登記專業代理人全國聯合會，積極介入並提出「地政士法草案」，經
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註：1.1995 年地政士錄取率偏高，達 30.54%，係因次年政府規定地政士須有證書才能申請執業，也為讓 已在執業的地政士能繼續執業，因而放宽錄取標準。
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表 2
全國地政士開業概況-持有證照的數量
項目 數量 同時具有地政士證書者
地政士 地政士證書 27,108 人
地政士開業執照 10,864 人
登記助理員 6,292 人
不動產經紀人證書 10,503 人 3,294 人
受僱之不動產經紀人 8,373 人 2,558 人
不動產經紀營業員證明有效人數 155,255 人 1,546 人
受僱之不動產經紀營業員 39,444 人 444 人
地政士專業訓練單位 26 家
不動產經紀人專業訓練單位 50 家
不動產經紀營業員專業訓練單位 72 家
資料來源：本研究者參考內政部地政司 (中) 不動產交易科資料整理。http://www.land.moi.gov.tw/chhtml/
註：由表中資料可統計出，擁有地政士證書者，人數達 34,860 人，但實際開業者僅 10,864 人，尚不足三 分之一，意味者經營地政士相關工作相當不易，即便已考取證照者，亦多不願進入此業。
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表 3
全國地政士開業概況-按性別及年齡別分類
年底別及年齡別 總計 男性 比例 (%) 女性 比例 (%) 2006 年底 11,341 6,467 57.02 4,874 42.98 2007 年底 11,596 6,617 57.06 4,979 42.94 2008 年底 11,679 6,674 57.15 5,005 42.85 2009 年底 11,806 6,742 57.11 5,064 42.89 2010 年底 11,207 6,384 56.96 4,823 43.04 2011 年底 11,352 6,482 57.10 4,870 42.90 2012 年底 11,477 6,543 57.01 4,934 42.99 2013 年底 11,337 6,465 57.02 4,872 42.98
未滿 20 歲 - - - - -
20 歲-29 歲 130(1.13%) 67 51.54 63 48.46 30 歲-39 歲 1,001(8.72%) 483 48.25 518 51.75 40 歲-49 歲 3,589(31.27%) 1,956 54.50 1,633 45.50 50 歲-59 歲 4,222(36.79%) 2,178 51.59 2,044 48.41 60 歲以上 2,535(22.09%) 1,859 73.33 676 26.67
資料來源：本研究者參考各直轄市、縣 (市) 政府等資料。http://www.president.gov.tw/
註：1.年齡別資料係按各年底之實際歲數統計。
2.臺北市地政士公會統計 2014 年為止臺北市執業人數為 1,838 人。
三、地政士從業人員工作狀況及待遇
蔡尚正 (1979) 提出地政士的特點：
(一) 工作入門不易
剛考上證照的地政士因為實務經驗不足，多從地政士助理做起，協助主 辦代書處理內外勤工作，內勤包含電腦文書處理，聯繫客戶等工作，外勤如
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向稅捐稽徵處報稅、領稅單、查欠，再向地政事務所送件、領件。整個案件 處理過程極為繁雜瑣碎，造成入門新人怯步。
(二) 工作時間長
因為要配合客戶簽約的時間，常常不分上下班之時間或假日都是造成工 作時間過長的原因。每日工時往往超過 12 小時。
(三) 工作地點不定
簽約地點必須遷就客戶，客戶指定的地點，即便不適合簽約，為使案件 成交，地政士仍然要忍受不便，前去客戶指定的地點簽約。常常騎摩托車南 北奔波，相當勞苦。
(四) 收入不穩定
收入是按件計酬，視案件數量，決定收入多寡。建案戶數多，收入愈高；反之，
整個月未有進帳也非稀奇之事。收入的不穩定，常常是壓力的來源。
從個人經驗來說，筆者早年也是先尋找代書事務所累積經驗，兩年後自己出來 開業，景況最好的時候底下員工近達十位。單以收入來說，自己開業當然收入較高，
但在初期沒有客戶時財務會很吃緊。但不可諱言的，高風險必然伴隨著高報酬，舉 例來說，同樣一個月處理 20 件買賣簽約，自己開業的利潤可高達約 30 萬元，但若 當員工處理同樣業務量的話，薪資加獎金約 5、6 萬元。是否要自己開業端賴自己 考量。
關於一般於房屋仲介服務之地政士的薪資福利，以信義房屋代書為例，儲備期 間前 6 個月保障月薪 40,000 元，正式人員則採獎金制，資料上顯示：底薪含全勤 25,000 元+個人獎金 1~2 萬元不等+每月團體獎金 2,000 元左右+加班費（時薪約 130~250 元，視加班情況，一個月 5,000~20,000 元都有可能）。
綜上所述，從業務上來看，地政士之工作負擔大，從工時來說，地政士一天中 超過 12 小時的時間皆要等候 (on call) ，所以工作量也大，按大部分地政士的同業 所說，工作量及工作壓力時常造成他們的身體出問題。
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四、小結
產權的移轉攸關民眾一輩子的積蓄，政府對不動產的買賣流程有嚴謹的規範，
地政士須熟稔政府法規和流程，才能使不動產買賣順利成交，故地政士須具備相當 的專業能力和經驗，方足以應付工作需求。再者，地政士收入多寡主要依賴案件數 量，須有一定人脈、穩定客源，方能維持生計；在客源不穩定的情況下，對收入的 不確定感往往導致巨大的心理壓力。隨著現代房地產仲介業的發展，房仲業往往會 和其他地政士合作，壓縮到單獨開業的地政士事務所客源。凡此種種，皆對地政士 從業人員身心產生巨大壓力。筆者從過去文獻及自身的實務經驗，了解新人要從事 這個行業有一定的困難度，加以上述壓力下，一般從事地政士的同仁，極需有適當 管道紓發情緒。然而地政士行業的特質卻有工時長、工作時間不確定、工作地點常 常轉換的特性，比起其他行業更容易遇到休閒阻礙。有關地政士休閒情況的相關研 究在國內往往付之闕如，故須加以研究，以提出解決之道。