第二章 相關理論與文獻回顧
第一節 增建現象
‧ 國
立 政 治 大 學
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Na tiona
l Ch engchi University
第二章 相關理論與文獻回顧
另一方面，根據2012 年 9 月至 2016 年 9 月止臺北市地區實價登錄備註欄所 記載資料，「含增建或未登記建物」之住宅交易案例即有八千餘筆，約佔總交易 案例約四分之一之數目。意即每四筆住宅交易案件中，就有一筆是屬於此種「增 建」、「違建」或「未登記建物」等「特殊交易態樣」。此現象說明於住宅市場之 中，增建實屬常態。因此消費者在面對住宅商品時，不但可能接觸到含增建住宅，
甚至更有可能影響其消費決策。
對民眾觀感而言，宋鴻麒等(2010)指出一般居住者普遍對住宅增建行為持正 面評價。其中有增建者對自己增建行為有更高評價，而無增建者雖不表贊同，但 仍傾正面評價。綜上結果所示，住宅增建行為的高盛行率與對增建空間的正面感 官評價，說明住宅增建已是被居民默許的「破窗效應」，同時也形成一種社會共 識。嚴重影響建築營建法制的執行。
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作業公平性問題與政府放寬認定標準問題。除此之外，Lai & Ho(2001)以香港案 例說明民眾為了最大化可使用的樓地板面積，而引發違建行為。由於受到建物管 理的缺乏、強制執行費用高昂(Yiu, 2005)，以及建築法令的歧異(Yiu & Yau, 2005)，皆會造成違建問題的惡化。
綜前段所述，多數人認為違建最主要原因係來自於空間不足且預算有限，使 得民眾無力購買符合使用需求之合法空間坪數 (謝崑滄，2006；黃建中，2008；
宋鴻麒等，2010；曾鵬光等，2010；張廖萬益，2013)。而 Kapoor & le Blanc(2008) 研究亦發現違章住宅相較於合法住宅，其住宅單元明顯較小。Seek(1983)發現住 戶為符合住宅消費，更常選擇成本較低的增建改善決策，而非遷移決策。透過前
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序羅吉特模型(ordered logit model)分析違建現象之嚴重程度。結果顯示對於法定 空地違建而言，法定建蔽率與容積率越低者則法定空地違建之機率越高；對於陽‧
在影響違建發生程度增加之因素探討部份，Ho, Chau & Yau (2008)以香港大 樓為研究對象，將違建程度定義成大樓平均每戶之違建數量，並將影響因素分為 建物與管理兩大類。建物變數包含面積、戶數與社區棟數等，管理則包含業主立 案法團(incorporated owners)、物業管理公司(property management agents)、業主委 員會(owners committees)、互助委員會(mutual aid committees)或大廈公契(deed of mutual covenants)等，另外亦設置屋齡與區位變數，以及作為衡量適居性的空調 設備與烘衣設備。透過迴歸分析進行實證，實證結果發現大樓管理對於違建數量 並無顯著性的影響。屋齡和面積對於違建數量有顯著正向影響，而大樓總戶數與 設備(空調與烘衣機)與違建程度則存有反向關係。因此該研究認為透過業主立業 法團或物業公司等對於解決違建問題是無效率的，或許更嚴苛的罰則與強制執行 才是解決違建更為需要的方法。
李永山、李惠玲(2013)運用 K-means 群集演算法與 Apriori 關聯規則演算法，
分析臺北市違章建築資料。結果顯示臺北市行政區無論人口密度或房價高低，違
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點進行討論，Yau(2015)從建物安全角度切入，Kapoor & le Blanc(2008)針對風險 與投資報酬率面進行分析，Emmanuel(1982)則是討論違建住宅的價格特徵是否和 合法住宅有異。杜功仁(2002)透過人口及居住調查，分析加蓋增擴建、改善隔間、 之工作物。Kapoor & le Blanc(2008)利用印度浦那(Pune)觀察資料，分析合法住宅 (formal housing)與違建住宅(informal housing)於租金、價格與投資報酬率上之差 異。Emmanuel(1982)以菲律賓馬尼拉湯都區(Tondo)為對象，透過線性迴歸模型 進行實證，分析決定違建住宅價格之因素。Emmanuel(1982)發現決定違建住宅的因素和傳統一般部門之住宅非常類似，
因此對於違建住宅而言，應該能夠如同傳統住房市場般進行分析，因此違建住宅 應要計入任何住宅市場分析中。Kapoor and le Blanc(2008)指出合法住宅之價格與 租金高於違建住宅，推測原因有三：首先，合法住宅的周遭環境與區位可能優於 違建住宅，故該優勢反映於租金上。再者，房客受到法令政策或司法裁判的保護，
使得合法住宅的房東一但面臨風險卻不能輕易驅逐房客。但違建住宅的房客在進 行相關法律救濟程序時較為困難，故違建住宅之房東較不易面臨無法驅逐房客之 風險。為了補償此風險，合法住宅房東會索取較高的租金。另外，合法住宅有租