第四章 實證結果與分析
第一節 複迴歸與分量迴歸分析
另外，以0.1、0.25、0.5、0.75、0.9 五個條件分量迴歸模型進行分析，結果 顯示「增建」、「增建和Ln(面積)」之交乘項、「增建和完工日期 1995 年後」之交
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齡增加，但老舊房屋16和既存違建仍可以透過修繕方式維護其增建部分，並延續 其經濟效用；但新違建則無法依規定進行修繕，導致屋主只能任違章建築塌陷腐 化，增加住戶與鄰里於安全、消防、景觀等層面的負擔，將使得房屋整體品質下 降以及安全風險增加。綜上所述，新違建不但受到更大的拆除風險，且不易修繕 之限制造成安全風險增加，將反映於增建邊際價格上。故相較於既存違建，新違 建的邊際價格相對較低。
16 根據違章建築處理辦法第十二條規定：「舊違章建築在未依規定拆除或整理前，得准予修繕，
但不得新建、增建、改建、修建。前項舊違章建築之修繕，得由直轄市、縣(市)政府訂定辦法 行之。」。又，根據臺北市違章建築處理規則第四條第三款之定義：「老舊房屋：指民國三十五 年十月一日以前及本市改制後編入之五個行政區(文山、南港、內湖、士林、北投)都市計畫公 布前已存在之建築物」，再依據同規則第二十九條前段：「老舊房屋得在原規模及原範圍內以非 永久性建材修繕」以下辦理。
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Ln(屋齡) -0.0344*** -26.17 -0.047*** -24.21 -0.04*** -23.84 -0.034*** -17.62 -0.029*** -15.97 -0.031*** -11.19 Ln(面積) 0.996*** 239.22 0.969*** 114.02 0.984*** 159.62 0.997*** 147.47 1.001*** 164.84 1.002*** 127.44 交易樓層 0.00317*** 7.35 0.003*** 3.4 0.003*** 4.4 0.003*** 5.09 0.004*** 6.6 0.004*** 5.95 文山區 -0.0351*** -5.73 -0.051*** -4.61 -0.057*** -5.96 -0.041*** -5.78 -0.02** -2.31 -0.007 -0.83 北投區 -0.00287 -0.46 -0.072*** -6.64 -0.065*** -7.09 -0.018** -1.98 0.057*** 7.04 0.087*** 10.87 松山區 0.474*** 68.99 0.5*** 40.44 0.486*** 52 0.468*** 58.32 0.461*** 53.7 0.442*** 48.83 信義區 0.453*** 63.87 0.385*** 21.61 0.424*** 34.59 0.449*** 48.47 0.471*** 42.13 0.509*** 30.12 南港區 0.134*** 18.16 0.102*** 6.72 0.158*** 14.54 0.154*** 20.05 0.144*** 15.67 0.114*** 12.43 T101Q3 -0.100*** -12.72 -0.12*** -7.19 -0.098*** -7.49 -0.09*** -10.4 -0.101*** -8.91 -0.091*** -7.99 T101Q4 -0.0965*** -14.37 -0.121*** -9.5 -0.111*** -10.41 -0.091*** -13.41 -0.076*** -8.52 -0.085*** -9.51 T102Q1 -0.0608*** -8.9 -0.079*** -5.51 -0.071*** -6.83 -0.053*** -6.72 -0.05*** -5.48 -0.059*** -6.29 T102Q2 -0.0173*** -2.74 -0.02 -1.54 -0.031*** -3.27 -0.01 -1.46 -0.012 -1.62 -0.019** -2.38 T102Q3 0.0146** 2.21 0.006 0.39 0.002 0.26 0.018** 2.44 0.024*** 2.69 0.016 1.55 T102Q4 0.0204*** 3.15 0.007 0.52 0.009 1.03 0.027*** 3.34 0.034*** 4.42 0.031*** 3.53‧
T105Q1 -0.00740 -0.89 -0.001 -0.09 -0.004 -0.32 -0.008 -0.88 0.002 0.15 0.002 0.13 T105Q3 -0.0106 -1.2 -0.018 -0.99 -0.007 -0.68 -0.007 -0.74 -0.016 -1.22 -0.001 -0.07增建 0.256*** 10.91 0.242*** 5.93 0.257*** 7.75 0.262*** 8.52 0.264*** 8.66 0.197*** 5.87 增建*Ln(面積) -0.0510*** -10.06 -0.044*** -5 -0.049*** -6.73 -0.053*** -8.01 -0.055*** -8.55 -0.041*** -5.66 增建*完工日期 1995 年後 -0.0473*** -7.1 -0.038*** -3.33 -0.042*** -3.98 -0.046*** -6.04 -0.04*** -5.17 -0.048*** -4.16 增建*是否為大樓 0.0356*** 4.85 0.036*** 2.84 0.036*** 3.24 0.032*** 3.55 0.027*** 3.12 0.027** 2.3
截距項 11.64*** 670.12 11.538*** 313.63 11.599*** 463.78 11.641*** 432.52 11.737*** 431.7 11.854*** 373.68 R2 Adj R2= 0.9034 Pseudo R2= 0.6724 Pseudo R2= 0.6756 Pseudo R2= 0.6872 Pseudo R2= 0.7066 Pseudo R2= 0.7230
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時予以加計考量計算18，則計算結果如表 4-2 與圖 4-3 所示。根據公寓或大樓，
以及增建屬於既存違建或新違建等不同情況之下，增建邊際價格將有所差別。例 如，根據普通最小平方法複迴歸結果：含既存違建大樓的價格約高於未含任何增 建大樓價格 5.6%，含新違建大樓的價格則約高於未含任何增建大樓價格 0.7%；
含既存違建公寓的價格約高於未含任何增建公寓價格 1.9%，含新違建公寓的價 格約低於未含任何增建公寓價格2.8%。另外，由圖三的分量迴歸結果可以發現：
無論大樓或是公寓，在含既存違建和含新違建的情況下，隨著價格分量的提升，
增建對於住宅價格的正向影響皆明顯下降。甚至在中高分量以後，開始轉為負向 影響。
圖 4 - 2 主要效果與干擾效果之加總
18 (1) 0.1 分量下含既存違建公寓為例，還原式為 EXP【「增建」係數*1+「增建*Ln(面積)」係 數* Ln(面積)+「增建*完工日期 1995 年後」係數*0+「增建*是否為大樓」係數*0】-1=EXP
【0.242 *1+ -0.044 *Ln(36.85)+ -0.038*0 + 0.036*0】-1= 8.7%。即在 0.1 分量下的含既存 違建的公寓價格高出未增建公寓價格約8.7%。
(2) 前式 0.1 分量的標準住宅面積以 36.85 平方公尺計算，計算過程為 0.1 分量的住宅平均總 價除以全部樣本住宅平均單價=6,880,019/ 186708.5=36.85。此計算式得在控制單價情況下，
以推估不同分量下標準住宅面積。推估結果為：0.1 分量平均標準住宅面積為 36.85 平方 公尺，0.25 分量平均標準住宅面積為 54.40 平方公尺，0.5 分量平均標準住宅面積為 83.02 平方公尺，0.75 分量平均標準住宅面積為 130.64 平方公尺，0.9 分量平均標準住宅面積為 199.17 平方公尺。
(3) 普通最小平方法複迴歸的計算同分量迴歸，惟面積係以總樣本平均面積 104.45 代入計 算。
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16.91%，落在正負 10%與 20%誤差以內的命中率(Hit-Rate)分別為 37.86%和 67.55%；對於全體樣本外資料(同時包含典型住宅或非典型住宅)之平均絕對百分 比誤差為 16.52%，落在正負 10%與 20%誤差以內的命中率分別為 41.92%和 68.74%。以上數據皆佳於本文設定自動估價模型之精準度目標：平均絕對百分比 誤差(MAPE)在 15%至 20%，落在正負 10%與 20%誤差以內的命中率(Hit-Rate) 應達到 35%以及 60%以上，表示本文建立之非典型住宅自動估價系統具有良好 的預測能力。為尋找非典型住宅之市場基準，並提供客觀、合理的估計價格，故特別針對 非典型住宅樣本之預測結果進行分析。結果顯示樣本內資料中的非典型住宅，其 平均絕對百分比誤差為16.09%，落在正負 10%與 20%誤差以內的命中率(Hit-Rate) 分別為39.89%和 69.41%；樣本外資料中的非典型住宅，其平均絕對百分比誤差 則為18.40%，落在正負 10%與 20%誤差以內的命中率(Hit-Rate)分別為 38.27%和 64.61%。同樣地，針對非典型住宅之精準度測試結果，皆佳於本文設定自動估價