非典型住宅自動估價系統探討－增建建物之應用 - 政大學術集成

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(1)國立政治大學地政學系. 碩士論文. 私立中國地政研究所. 非典型住宅自動估價系統探討－增建建物之應用政治大立. ‧ 國. 學. Automated Valuation Model of Atypical Housing. ‧. – An Application of Buildings with Additions. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 研究生：潘昱至. 中. 華. 指導教授：張金鶚. 博士. 江穎慧. 博士. 民. 國. 一. 零. 六. 年. 六. 月.

(2) 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v.



(5) 謝誌光陰荏苒，歲月如梭。研究所生活像是一首富含節奏韻律的樂曲，在快與慢的速度之下交織出動人的旋律。不可諱言的是，在進入研究所之前曾讓我有所遲疑。因為兩年的時間與花費代表著是一種人生職涯選擇上的隱藏成本，同時，青春更是寶貴的。因此，繼續就讀研究所是經過深思熟慮後的抉擇。一旦下定決心，便就要毋忘初衷，給自己的一個「值得」的研究生生活。在剛入學的那段日子裡，一面重拾書本，一面學習作學術研究，一面融入新的學生生活，一面處理案子事務，但另一面亦有兼職工作要應付。坦白說那段多頭燒的日子過得相當不易，無論在生理或心理上的負擔皆甚為巨大。然而即使中途放棄的念頭不時萌生，但家人與朋友的鼓勵支持是我走下的最大動力。我時時會自我省思：「在這兩年，我究竟想要怎樣的生活」。於是一步步的，仍終將堅持到這個時點。在這期間當中，累積許多經驗，無論是重回學校、研究所課程、所上活動參與、到杭州參加世界華人不動產學會年會、開始接任大學助教、準備期. 政治大初報告、參加聯合年會研討會、接者準備期末報告、直到進入最後口試階段，每立一個過程於我而言，都是充實寶貴的。謝謝自己願意堅持到最後，站在這個位置 ‧. ‧ 國. 學. 回頭一望，路途中的艱辛都是「值得」的。首先我要感謝家人，永遠提供一個溫暖的庇護所，讓我知道人生的路上並不孤單。每次周末接送到宿舍的過程，都是我所享受最甜蜜的路程。於此向父母說聲：「您們辛苦了，之後就交給我吧！」。謝謝身邊朋友，尤其是地主們，還有不. n. al. er. io. sit. y. Nat. 及備載的你妳你們的協助，幫助我在課業與研究上都能順利進行（順道一提，你們都是我最棒的隱藏 TA）。學校部分，要謝謝鴨族夥伴們-怡潔、珮慈、智揚和麟雅。有了我們的合作無間，才能完成好時價、國泰案與花旗案一次次的挑戰，以及課業與論文上種種瑣事。謝謝研究所同學們，幫助我的大大小小疑難雜症。謝謝育如，協助我們在進行案子、安排討論與處理 TA 事務上都更為順利。謝謝筱蓉學姊、尚華學長與芳妮學姊願意擔任期初與期末報告評論人，對我的碩士論文提出相當珍貴的建議與指教。謝謝口試委員們-白金安老師、蘇瑛敏老師與彭建文老師的指點，讓我的碩士論文研究這條路上能有一個圓滿的結果。最後，我要感謝恩師張金鶚老師與江穎慧老師。在老師悉心指導之下，才能一步步從研究方向、研究主題、研究方法、實證分析到結論，讓這篇論文從零到有的生產出來。. Ch. engchi. i n U. v. 老師們的關心，更是讓我堅持下去的重要支柱。這些年的相處過程中，兩位老師在為人處世與提攜後進的風範，以及致力於台灣學界的精神，皆為學生所景仰。這兩年當中，有輕快愉悅的段落，也有沉重抑鬱的部分。但是，這些皆是我回憶樂章的一部分。回到初衷，我認為我的確已盡力讓自己擁有一個「值得」的研究所生活。致我愛的人們，願你們能同享我的喜悅。潘昱至謹誌於國立政治大學地政學系 2017.6.27..


(7) 摘要. 增建增加房屋使用面積，提升消費者邊際效用；然而，增建本身卻亦隱含將面對被舉報拆除之風險。本文以消費者之效用與風險兩個角度切入，試圖探討增建對於住宅價格之影響。根據臺北市住宅交易案例資料，本文建立增建效用與風險模型，結果顯示增建確實能提升效用並增加不動產價值。當建物原有面積越大，效用呈現邊際遞減趨勢，增建邊際價格越低；新違建之住宅面臨較大之拆除風險，故增建邊際價格低於既存違建者；大樓增建價格普遍高於公寓增建，反映大樓增. 政治大位住宅下相對效用較高。同時考量效用與風險的情況下，本文發現含既存違建大立建能帶來更高效用；中低價位住戶受限於經濟預算而採用增建，故增建於中低價. 樓的價格約高於未含任何增建大樓價格 5.6%，含既存違建公寓的價格約高於未. ‧ 國. 學. 含任何增建公寓價格 1.9%。由於增建效用大於風險，為住戶提供經濟誘因，導. ‧. 致台灣住宅增建頻繁且持續增加。最後，本文進一步將增建住宅應用於自動估價系統，以拓展自動估價系統適用對象，突破以往估價標的僅限於未增建住宅之限. al. er. io. sit. y. Nat. 制。. n. v i n 關鍵字：住宅增建、住宅效用、違章建築、拆除風險、自動估價 Ch engchi U.

(8) Abstract. Additions enhanced consumers’ utility with area expanding, while they also involved higher risks of demolishment. The purpose of the study was to estimate the effect of additions on housing price from perspectives of utility and risks. According to the transaction cases in Taipei City, it revealed that additions enhanced utility and had a positive effect on hosing price. As original housing area was larger, the marginal price of additions was lower. Resulted from higher risks of demolishment, the marginal price of additions built after 1994 was lower. The price of additions, either in. 政治大. buildings or in low-price housing, was higher. Besides, considering of utility and risk,. 立. this study found the price premium of buildings with additions at higher risks was. ‧ 國. 學. 5.6%, and one of apartments with additions at higher risks was 1.9%. Housing additions, increasing utility more than risks, provided an economic incentive, and that. ‧. was why housing additions occurred frequently and continually in Taipei. Finally, this. sit. y. Nat. paper built an automated valuation model to develop subject properties and. io. n. al. er. comparable properties those included additions.. Ch. engchi. i n U. v. Keywords: housing addition, housing utility, illegal construction, risk of tearing, automated valuation model.

(9) 非典型住宅自動估價系統探討－增建建物之應用. 目錄第一章緒論 ...............................................................................................1 第一節研究動機與目的.............................................................................. 1 第二節研究內容與方法.............................................................................. 6 第三節研究架構與流程.............................................................................. 9. 第二章相關理論與文獻回顧 ................................................................. 11 第一節增建現象........................................................................................ 11 第二節增建行為與不動產價格................................................................ 19. 政治大. 第三節非典型住宅.................................................................................... 21. 立. 第四節自動估價系統................................................................................ 23. ‧ 國. 學. 第五節小結................................................................................................ 29. 第三章資料說明與研究設計 .................................................................31. ‧. 第一節資料說明與處理............................................................................ 31. sit. y. Nat. 第二節資料敘述統計................................................................................33. io. er. 第三節研究設計........................................................................................36 第四節實證模型........................................................................................ 38. al. n. v i n Ch 第四章實證結果與分析.........................................................................49 engchi U 第一節複迴歸與分量迴歸分析................................................................ 49 第二節自動估價模型精準度分析............................................................ 58. 第五章結論與建議 .................................................................................61 第一節研究結論........................................................................................ 61 第二節後續建議........................................................................................ 63. 附錄. .....................................................................................................65. 參考文獻...................................................................................................67. I.

(10) 非典型住宅自動估價系統探討－增建建物之應用. 圖目錄圖 1 - 1 研究流程 ....................................................................................................... 10 圖 3 - 1 干擾效果示意圖 ........................................................................................... 39 圖 4 - 1 普通最小平方法複迴歸與分量迴歸線及 95％信賴區間 .......................... 54 圖 4 - 2 主要效果與干擾效果之加總 ....................................................................... 55 圖 4 - 3 普通最小平方法複迴歸與分量迴歸之增建邊際價格 ............................... 57. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. II. i n U. v.

(11) 非典型住宅自動估價系統探討－增建建物之應用. 表目錄表 2 - 1 違建類型常見分類 ....................................................................................... 13 表 2 - 2 臺灣常見違建類型說明 ............................................................................... 14 表 3 - 1 敘述統計 ....................................................................................................... 34 表 3 - 2 未增建住宅與增建住宅平均數差異 T 檢定 ............................................... 35 表 3 - 3 變數說明表 ................................................................................................... 47 表 4 - 1 普通最小平方法複迴歸與分量迴歸模型估計結果 ................................... 52 表 4 - 2 普通最小平方法複迴歸與分量迴歸之增建邊際價格 ............................... 57. 政治大. 表 4 - 3 非典型住宅模型之絕對平均百分比誤差與命中率 ................................... 59. 立. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. III. i n U. v.


(13) 非典型住宅自動估價系統探討－增建建物之應用. 第一章緒論第一節研究動機與目的一、研究動機數十年來，臺灣隨著經濟之發展與都市化之趨勢，愈來愈多的人口向都市集中，使得都市人口密度不斷提升。以臺北市為例，根據內政部統計處資料1顯示，臺北市都市計畫區現況人口密度，已從 2000 年的 9736.85(人/平方公里)，增加至 2015 年的 9951.48(人/平方公里)。在有限的都市範圍中，人的居住空間將更加密集。另一方面，臺灣民眾在可及性與空間之間有明顯的抵換(陳淑美、張金鶚，. 政治大選擇居住在郊區，則其能消費更大的住宅面積。近年來隨著都市房價高漲，若要立 2004)。在預算條件控制下，如果選擇居住在市區，其必須減少住宅面積；如果. ‧ 國. 學. 在同樣預算限制之下繼續居住於市區，將造成居住成本的增加。因此唯有透過減少居住面積的需求，才能維持相同的居住成本水準，換得居住在都市內之權利。. ‧. 綜上所述，隨著都市人口密度增加與房價的上漲，臺灣都市居民所面臨居住空間減少的壓力日益增加2，甚至恐有迫及最小基本生活空間之虞。. sit. y. Nat. io. er. 張廖萬益(2013)曾指出民眾因預算有限且居住空間不足而增建者占多數原因。伴隨著居住面積不足的壓力，臺灣都市住宅環境中，「增建、違建或非登記. n. al. Ch. i n U. v. 建物」的情況日漸頻繁。至 2017 年 1 月底止，臺北市尚未拆除的違章建築共達 3. engchi. 85655 件，近五年來已增加 4060 件。但僅於 2015 年 1 月至 9 月期間，臺北市經查報認定違建之件數就已累積 3818 件4。由此可知，臺北市除了尚有為數龐大的 1. 中華民國統計資訊網，縣市重要統計指標. 2. 雖然根據行政院主計處資料統計，臺灣平均每人居住面積有增加趨勢，以臺北市為例，平均每人居住面積由 2000 年時 8.73(坪/人)增加至 2015 年的 10.2(坪/人)。然而，前述數據係根據「平均」之概念而計算，無法合理推論每位民眾居住面積皆為增加。質言之，各住宅面積與各所得層民眾的分布可能有失衡的情形。張金鶚、高國峰和林秋瑾( 2001)發現住宅與家戶所得在價格與數量分配市不平均的。住宅面積增加意味著房屋總價的增加，因此對於中、低所得者等預算緊縮的購屋者而言，其是否有能力以換到有更大居住空間的房屋？這並非係從「平均每人居住. 3 4. 面積」一數據即能得知的。資料來源：內政部營建署營建統計月報表之違章建築拆除案件統計，2017 年 1 月份。資料來源：臺北市建築管理工程處統計月報表， 2015 年 9 月份。. 1.

(14) 第一章緒論. 未拆除違章建築外，每年經查報而認定為違建的案件量亦相當可觀。違建行為在臺灣都市環境中，實為存在已久並仍持續且頻繁發生之現象；再者，以臺北市地區 2012 年 7 月至 2016 年 9 月之實價登錄備註欄所記載資料為例，「含增建或未登記建物」之交易案例即有八千餘筆，約佔四分之一的總交易案例數。意即每四筆住宅交易案件中，就有一筆是屬於此種「特殊交易態樣」。因此住宅市場之中，此種「增建」、「違建」或「未登記建物」等「特殊交易態樣」實屬常態。消費者在面對住宅商品時，不但可能接觸到「含增建或未登記建物」住宅，甚至更可能影響其消費決策。因此，違建現象所隱含者實為一項不容忽視的住宅議題。於住宅區巷弄之間內隨意仰首一望，便能發現「陽台外推」、「屋頂加蓋」等. 政治大. 各種明顯的增建行為。現實中此等為數不少的增建現象，對於都市景觀、住宅市. 立. 場、消防安全、環境資源等各個層面皆造成相當程度之影響。然而，近年來增建. ‧ 國. 學. 數持續攀升，都市增建問題不但懸而未決，數量反而不減反增。究竟為何增建情況會持續發生呢？事實上，住宅增建已是被居民默許的「破窗效應」，同時也形. ‧. 成一種社會共識(宋鴻麒、曾亮、孫振義與王韡儒，2010)。從法令角度觀之，雖然增建未能申請登記，無法列入產權範圍並取得法律保障。同時，所有權人亦必. y. Nat. sit. 須承擔被舉報拆除的風險；但是若從經濟角度思考，當使用者願意承擔風險，則. n. al. er. io. 其即能享有更大的使用空間。只要「增建」能夠為消費者提升不動產使用居住之. i n U. v. 效用，則亦難謂其非無價值。宋鴻麒等(2010)曾指出增建並非銷售市場的「正式. Ch. engchi. 空間」，而是居民對「空間需求」與「金錢價值」付出的選擇性對價方式。質言之，縱使增建雖不一定能成為法律上合法的買賣標的，且無法登記產權，但在市場上只要買賣雙方合意，即可構成此類特殊態樣之交易，產生增建的市場價值。. 2.

(15) 非典型住宅自動估價系統探討－增建建物之應用. 就學術理論而言，過去國內外確實對於「增建或違章建築」等主題已累積相當數量之研究5。然而，關於「增建」對不動產價格影響效果的相關文獻卻是相當缺乏；就市場實務而言，以往對於「增建」之價格，買、賣方除了考量增建的「建造成本」估計外，亦常以增建的「每坪單價行情」、「每坪占建坪單價比例」或「項目造價」等成本法概略估計6。然而，增建之使用價值，能否透過買賣雙方議價，而形成一市場行情？而此行情是否能有一客觀之標準？對於增建之價格行情，向來是市場參與者們所持續關注之課題。尤其隨著實價登錄備註欄資訊揭露後，該議題更是被多次討論。另一方面，隨著實價登錄資訊揭露與資訊時代來臨，過去未知或不可運用的. 政治大. 資訊，都應該運用新的理論與技術重新進行探勘且再利用。Fayyad 等人(1996). 立. 認為資料探勘係從已存在資料中發現出新的事實，以及發現目前未知的關係。因. ‧ 國. 學. 此，如何找出資料中隱藏的特性與相關性實為研究者的重要課題。由於過去自動估價系統相關研究與實務操作中，僅能採用不含增建住宅之典型住宅作為資料樣. ‧. 本，估價對象亦只限於典型住宅，而向來缺乏對於含增建住宅應用於不動產自動估價系統之討論。故本文希望可以透過實價登錄備註欄所記載資料，重新討論含. y. Nat. sit. 增建住宅於自動估價系統的可行性，並發掘資料中的隱藏價值。如此將能提升實. n. al. er. io. 價登錄資料可運用性，增加自動估價系統能採用之樣本種類，並拓展適用對象，以進一步突破現有自動估價技術之限制。. 5. Ch. engchi. i n U. v. 例如 Ho et al.(2008)以香港大樓為研究對象，討論物業管理與建物特徵對於增建數量之影響；李永山與李惠玲(2013)運用群集演算法與關聯規則演算法，分析人口密度、違建位置、行政區特徵等與違章建築發生比率之關係；鍾起岱(2013)從法制面與實務面，針對臺灣各地區新舊違章建築日期劃分規定進行研究；曾鵬光與陳佳欣(2012)以二項羅吉特模型，測定法定建蔽率、容積率、土地單價等變數對違建之影響效果，並以次序羅吉特模型(ordered logit model)分析違建現象嚴重程度；張文愷與林柔孜(2014)重新討論違章建築事實上處分權的定義，並建議民法公示制度應給予「目的性限縮」之適用以保障違建買受人權力；張永健(2015)建議事實上處分權應建構為習慣創設之物權，並以房屋稅籍登記作為公示與取得事實上處分權之必要條件。. 6. 仲介業者常以「每坪單價行情」、「每坪占建坪單價比例」或「項目造價」對增建部分進行估價。例如：每坪增建單價行情大約數千元、或每坪增建佔建坪價格的幾成，抑或是根據頂樓加蓋、陽台外推或是夾層等增建類型的差異，來粗略估計完成該增建工程應該具備多少預算。. 3.

(16) 第一章緒論. 對於消費者而言，增建能增加房屋的使用面積，提升邊際效用，並進一步反應於房價之上；而另一方面，增建本身卻亦隱含舉報拆除之風險，對於房價可能產生負面影響。因此，本文首先將探討增建對於住宅價格之影響。其次聚焦於增建帶來之效用與風險，並試圖以經濟價值角度解析增建氾濫之原因。最後建立自動估價系統，以提升實價登錄資料可用性。. 二、研究問題根據本文研究動機，歸納出下列研究問題： (一) 增建是否會提升使用效用並進而反映於不動產價格之上？ (二) 影響增建效用與風險的因素與效果為何？. 政治大. (三) 大樓增建與公寓增建，其增建邊際效果是否有差異？. 立. (四) 不同價位下之住宅，其增建影響效果是否有異？. ‧ 國. 學. (五) 含增建之非典型住宅應用於自動估價系統之成效如何？. 三、研究目的. ‧. 本文研究重點在於分析增建對不動產交易價格之影響，並提出於自動估價系. Nat. sit. y. 統之改進空間，以期望達到下列主要目的：. n. al. er. io. (一) 探討增建對不動產價格之影響程度，並試分析其緣由，彌補過去研究缺口：. Ch. i n U. v. 針對實價登錄備註欄中常見「含增建或未登記建物」之特殊交易態樣案例，. engchi. 比較其與典型住宅於價格上之差異，估計特殊交易態樣不動產之折價或溢價程度。同時，找出影響增建對價格效果之因素，而從經濟、政策或社會習慣等層面說明該因素造成影響效果差異之原因。希冀能藉由本研究將以往著重「典型住宅」市場之研究範疇，拓及「非典型住宅」之次市場，以彌補過去學術上的研究缺口，並更全面且更深入地角度了解臺灣不動產市場。 (二) 尋找增建之市場基準，提供客觀、合理的估計價格：以往對於含增建住宅之價格，買、賣方除了考量增建的「建造成本」估計外，亦常以增建的「每坪單價行情」、「每坪占建坪單價比例」或「項目造價」等成本法概略估計。對於增建之價格行情，向來是市場參與者們所持續關注之課題。本 4.

(17) 非典型住宅自動估價系統探討－增建建物之應用. 文希望透過科學化的模型建置，估算增建的市場行情，並提供作為客觀、合理的參考依據。 (三) 增加可供自動估價系統使用之樣本，改善自動估價精度：自動估價模型需要越大量的樣本，才能得到更精細的分析結果。但過去總是將含增建之非典型住宅視為離群值而剔除。僅採用典型住宅之案例作為自動估價模型之樣本，將造成樣本數過少或是空間分布不平均等情形。故若能找出非典型非典型住宅亦能作為自動估價模型的樣本。如此則能增加自動估價系統使用之樣本數，充實自動估價資料庫之資訊，且樣本數的增加將有助於自動估價模型精度之提升。. 政治大 (四) 突破過去自動估價僅能針對「典型住宅」之限制，拓展自動估價系統適用對立象，提高自動估價系統之使用率：. ‧ 國. 學. 以往自動估價模型僅能針對「典型住宅」進行估價。本研究希望能透過了解. ‧. 特殊交易態樣不動產的折價或溢價幅度，推估「非典型住宅」的調整率。以期能. y. Nat. 夠將自動估價系統之適用對象，由「典型住宅」拓展至「非典型住宅」。擴大自. n. al. Ch. engchi. 5. er. io. 成本，並提升自動估價模型之普及性與使用率。. sit. 動估價系統的適用範疇，使更多估價需求者都能夠採用自動估價系統，降低估價. i n U. v.

(18) 第一章緒論. 第二節研究內容與方法一、研究內容 (一) 研究對象本文擇定臺北市實價登錄所記載交易案例為研究對象，並根據備註欄記載事項，經個別樣本檢視後，篩選出含增建住宅以及未含增建住宅。交易時間自 2012 年 7 月至 2016 年 9 月止，建物類型則以住宅大樓、華廈、公寓與套房為限。實務上，常見的增建情況包含屋頂平台增建(即頂樓加蓋)、陽台外推、夾層增建和法定空地增建等。本研究所謂之「含增建」，係包含增建、未登記部分、. 政治大. 陽台外推、夾層、頂樓加蓋、露台和花台增建等各種於實務上被稱作增建之態樣。. 立. 本文取得之原始資料中，備註欄所記載關於增建相關事項多達 924 種態樣，數量. ‧ 國. 學. 前三名為「含增建或未登記建物」、「價格含增建」和「價格含增建。」，筆數分別為 2995、2441 和 657 筆。可見特殊交易態樣於登記實務上的處理方式亦是相. ‧. 當混亂。因此，本研究透過個別樣本檢視，刪除不符合本文研究對象之樣本，最. sit. y. Nat. 終取得合適的觀察資料。. er. io. 根據違章建築處理辦法第二條：「本辦法所稱之違章建築，為建築法適用地. al. v i n Ch 築之建築物。」，而根據建築法第九條第二款前段：「增建：於原建築物增加其面 engchi U n. 區內，依法應申請當地主管建築機關之審查許可並發給執照方能建築，而擅自建. 積或高度者」。故可知建築法規上所謂「增建」僅為建造行為，倘若其未經過建築主管機關審查許可並發給建造執照，則稱為「違章建築」。另一方面，在不動. 產登記實務上針對「含增建或未登記建物」之特殊交易態樣，無論該「增建」合法與否(即是否通過建築主管機關審查並取得建造執照與否)，皆列於不動產實價登錄備註欄中記載事項。換言之，實價登錄備註欄所記載之「含增建或未登記建物」事項，其可能包含「合法增建」(即通過審查並取得建造執照之增建)以及「違章增建」。至於未登記建物部分，由於臺灣登記法令上並未強制建物必須進行所有權第一次登記，故即使建物已依法通過建築主管機關審查並取得建造執照，但其亦可能未向登記機關申請建物所有權第一次登記，於此一併說明之。總而言之，. 6.

(19) 非典型住宅自動估價系統探討－增建建物之應用. 臺灣目前在「增建」、「違建」和「未登記建物」等定義上，於建築法規和登記法規及實務上，皆有相當之差異。然而，本文著重的是藉由增建等方式擴張使用空間並提升經濟效用之議題。又，住宅增建涉及「人的居住需求、環境的營建治理與法令的制定」，三者最大歧異乃是「對空間加蓋行為的認知差異」(宋鴻麒等， 2010)，其歧異非為本文探討課題。故基於增建之經濟意涵，本文尚且將增建、違建或未登記建物等現象皆視為「擴大原有使用面積」的現象，而暫不深入討論「增建或未登記建物」於法規上適法性之問題。本文以「增建」簡稱含增建、未登記、違章建物等情況，並作為本文主要研究對象。以往估價理論與實務中，皆著重於「合法建物或已登記建物估價」，而不動. 政治大. 產估價技術規則7亦明確指出估價係以「登記面積和合法部分」為原則。然而誠. 立. 如前述所言，倘若「增建和未登記部分」有其市場價值，則即能進行不動產估價。. ‧ 國. 學. 故不動產估價技術規則8亦規定：「其未辦理登記或以部分面積為估價者，應調查註明之」及「但委託人要求評估違建部分之價值，並就合法建物及違建部分於估. ‧. 價報告書中分別標示各該部分之價格者，不在此限」。由此可知，增建估價具有法律上的可行性，同時更加強此等非典型住宅應用於自動估價系統之正當性。. er. io. sit. y. Nat. (二) 研究限制. al. n. v i n Ch 而無法進一步取得其他房屋特徵屬性。另外，本文受限於資料提供的資訊內容， engchi U. 首先，本文採用實價登錄交易案例資料，因此模型的建立於從現有變數屬性，. 由於實價登錄備註欄中無增建面積、建材、種類或建造日期等相關資料，僅能從中判別該交易案例是否含增建，未能了解增建面積及類型，此實屬本文之限制，於此一併說明之。. 7. 請參見不動產估價技術規則第七條前段：「依本規則辦理估價所稱之面積，已辦理登記者，以登記之面積為準。」；與第一百零三條前段：「附有違章建築之房地估價，其違建部分不予以評. 8. 請參見不動產估價技術規則第七條後段：「其未辦理登記或以部分面積為估價者，應調查註明之。」；與第一百零三條後段：「但委託人要求評估其價值，並就合法建物及違建部分於估價報. 估。」. 告書中分別標示各該部分之價格者，不在此限。」. 7.

(20) 第一章緒論. 二、研究方法 (一) 相關理論與文獻回顧本研究首先針對增建行為相關國內外文獻進行回顧整理，包含增違建行為的成因、現行都市中違章建築現況，以及增建對住宅價格之影響等；同時，回顧國內外非典型住宅相關文獻並進行討論；最後針對自動估價系統相關理論與文獻進行統整，作為本研究實證模型建立之參考基礎。 (二) 實證分析為更精確估計含增建或未登記建物對住宅價格之影響，除根據特徵價格理論. 政治大最後，以最小平方法複迴歸建立自動估價系統模型，並以平均絕對百分比誤差及立. 建構最小平方法複迴歸外，另外採用分量迴歸模型檢視不同價位住宅之效果差異。. ‧. ‧ 國. 學. 命中率作為驗證精準度之標準。. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 8. i n U. v.

(21) 非典型住宅自動估價系統探討－增建建物之應用. 第三節研究架構與流程一、研究架構本研究共分為五章，首先第一章為「緒論」，包含研究動機與目的、研究內容與方法、研究架構與流程等三個小節。第二章為「相關理論與文獻回顧」，主要針對增建行為成因與現況、增建與不動產價格、非典型住宅與自動估價系統之相關文獻進行回顧。第三章為「研究設計與資料說明」，主要說明實證資料來源與處理篩選原則，透過敘述統計展現資料概況與樣本時空分布。第四章為「實證結果與分析」，呈現實證結果並說明分析增建對住宅價格之影響效果，並對非典型住宅於自動估價系統之應用進行精準度測試。第五章為「結論與建議」。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 9. i n U. v.

(22) 第一章緒論. 二、研究流程研究動機與目的. 研究內容與方法. 相關理論與文獻回顧. 增建與不動產價格相關文獻. 立. 政治大. 學. 研究設計. ‧ 國. 自動估價系統之相關文獻. 非典型住宅之相關文獻. Nat. y. ‧. 資料處理與分析. 模型建立. n. er. io. al. sit. 增建行為相關文獻. i n C實證結果與分析 hengchi U. v. 自動估價模型精準度測試. 結論與建議圖 1 - 1 研究流程 (資料來源：本研究整理). 10.

(23) 非典型住宅自動估價系統探討－增建建物之應用. 第二章相關理論與文獻回顧本章就增建行為對不動產價格之影響，以及其在自動估價系統上之應用，而分為「增建現象」、「增建行為與不動產價格」、「非典型住宅」與「自動估價系統」等四個小節進行文獻回顧。. 第一節增建現象國內外對於增建或違建現象之探討，多著重於違章建築相關法令與政策分析，例如謝崑滄(2006)針對違章建築之定義、認定標準、處理流程進行整理，並討論違章建築處理相關之中央與地方法令。另外，該研究以高雄市為例，針對高雄市. 政治大. 政府違建處理業務現況與成效進行評述，再與各縣市執行情形進行比較；李宗霖. 立. (2008)亦以高雄市為例，針對政府處理違章建築的執行狀態與面臨困境進行討論。. ‧ 國. 學. 透過與行政官員、建築師業與民意代表等訪談過程，該研究進一步從不同角色的立場提出對現行法令之缺失與建議；黃建中(2008)以臺北市頂樓違章建築為例，. ‧. 說明臺北市頂樓違章建築的查報、作業流程與處理現況，並透過市民問卷調查進. y. Nat. 行分析與提出改善對策；張以智(2010)以新北市Ａ類程序違建(優先拆除對象)與. io. sit. Ｄ類程序違建(一般性事件)進行統計與分析，並針對程序違建作業流程進行探討。. n. al. er. 該研究同時對建管人員與開業建築師進行問卷調查，試圖從兩者立場分析違章建. i n U. v. 築之現況與處理方式等。多數文獻皆從法令政策面角度切入分析，以下就違建現. Ch. engchi. 況、違建原因、政策處理與相關建議、違建行為與相關影響因素進行討論：. 一、台灣都市增建現況根據內政部營建署營建統計月報表之違章建築拆除案件統計，至 2017 年 1 月底止，臺北市尚未拆除的違章建築共有 85655 件，其中包含舊違章建築 6562 件，佔總比例約 7.66%。根據臺北市建築管理工程處統計月報表，臺北市於民國 2015 年 1 月至 9 月，查報認定違建之件數共 3818 件，而同時期已執行拆除的案件有 3172 件。由此可知，臺北市除了尚有為數龐大的未拆除違章建築外，每年經查報而新認定為違建的案件量亦相當可觀。違建行為在臺灣都市環境中，實為存在已久並仍持續頻繁發生之現象。. 11.

(24) 第二章相關理論與文獻回顧. 另一方面，根據 2012 年 9 月至 2016 年 9 月止臺北市地區實價登錄備註欄所記載資料，「含增建或未登記建物」之住宅交易案例即有八千餘筆，約佔總交易案例約四分之一之數目。意即每四筆住宅交易案件中，就有一筆是屬於此種「增建」、「違建」或「未登記建物」等「特殊交易態樣」。此現象說明於住宅市場之中，增建實屬常態。因此消費者在面對住宅商品時，不但可能接觸到含增建住宅，甚至更有可能影響其消費決策。對民眾觀感而言，宋鴻麒等(2010)指出一般居住者普遍對住宅增建行為持正面評價。其中有增建者對自己增建行為有更高評價，而無增建者雖不表贊同，但仍傾正面評價。綜上結果所示，住宅增建行為的高盛行率與對增建空間的正面感. 政治大. 官評價，說明住宅增建已是被居民默許的「破窗效應」，同時也形成一種社會共. 立. 識。嚴重影響建築營建法制的執行。. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 12. i n U. v.

(25) 非典型住宅自動估價系統探討－增建建物之應用. 增建建築類型通常視其發生位置，並依據各個相關法令規定與實務認定之差異，而有不同的分類方式。以下類型之分類方式整理自相關文獻：表 2 - 1 違建類型常見分類相關文獻宋鴻麒、曾亮、孫振義與王韡儒(2010)，臺灣住宅空間增建行為之調查林庭毅(2005)，臺灣都市違章建築處理模式之研究-以臺北市為例. 增建類型分類. 常見類型排序(依次序列出) 室內、頂蓋無牆、室內與陽台及其他. 室內、頂蓋無牆、室內與陽台及其他等. 全棟、夾層、法定空地、露臺、陽台、防火間隔或防火巷、屋頂平台、天井或中庭、無相關討論圍牆、騎樓全部違章建築、夾層違章建築、法定空地謝崑滄(2006)，都市違章違章建築、露臺違章建築、陽台違章建築、建築問題之探討 - 以高防火間隔或防火巷違章建築、屋頂平台違無相關討論雄市為例章建築、圍牆違章建築、天井違章建築、騎樓違章建築或無遮簷人行道違章建築曾鵬光、江哲銘與陳肇堯(2010)，違章建築現象法定空地、屋頂平台、天井、採光罩、圍法定空地、屋頂平台、圍牆、分類與其對外部環境衝牆、遮陽棚、全部違建、違章廣告物、夾陽台、廣告物、遮陽棚、全擊之研究 - 以台南市為層、陽台、鴿舍部違建、天井例全棟違建、法定空地違建、陽台違建、露屋頂平台(做居室使用)、陽台張廖萬益(2013)，違章建臺違建、屋頂平台違建、天井違建(或中外推、大型鐵皮屋、法定空築管理問題與對策之研庭)、圍牆違建、住宅集體違建、夾層違建、地、騎樓、屋頂(防漏水及隔究-以新北市為例騎樓違建熱)、天井. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 13. i n U. v. (資料來源：本研究整理).

(26) 第二章相關理論與文獻回顧. 針對臺灣常見的違建類型，包含：頂樓加蓋、陽台外推、夾層違建、法定空地違建、騎樓違建等，以下分別說明之：表 2 - 2 臺灣常見違建類型說明違建類型. 說明. 頂樓加蓋. 屋頂平台上之屋頂突出物，不得超過頂樓建築面積八分之一的法定範圍。除依建築技術規則設計施工編第四章第一節第九十九條規定應設置屋頂避難平臺外之屋頂平臺上，擅自建造之建物，皆屬頂樓加蓋。. 陽台外推. 依建築技術規則設計施工編第一章第一條第二十款後段規定，直上方有遮蓋物之平台稱之為陽台。在陽台擅自拆除外牆並加窗封閉以增加室內樓地板面積者，即為陽台違章建築。. 立. ‧ 國. 學. 露台違建. 政治大. ‧. 依建築技術規則設計施工編第一章第一條第二十款前段規定，直上方無任何頂遮蓋物之平台稱之為露台。在露台擅搭蓋違建物者，即為露台違章建築。. sit. n. al. er. io. 夾層違建. y. Nat. 依建築技術規則設計施工編第一章第一條第十八款規定，夾於樓地板與天花板間之樓層稱為夾層。且僅於一樓至三樓可以施作，其餘樓層限高三米六公尺。倘夾層設置面積之和超過該層樓地板面積三分之一或一百平方公尺者，或違反相關規定，或未取得主管建築機關之審查許可及執照而擅自建造者，即為夾層違章建築。. Ch. engchi. i n U. v. 法定空地違建. 依建築法第十一條規定，包括建築物其前後左右之道路，或其他建築物間之距離，非依規定不得分割、移轉不得重複使用者稱之。在法定空地擅自搭蓋建物者即為法定空地違章建築。. 騎樓違建. 依建築技術規則設計施工編規定，應留設騎樓不得小於 3.5 公尺，騎樓地面應與人行道齊平，不得裝置任何台階或阻礙物，故在騎樓擅自加隔木板或加裝鐵門等構造物者皆屬違建。. (資料來源：本研究整理). 14.

(27) 非典型住宅自動估價系統探討－增建建物之應用. 二、違建原因許多文獻透過問卷調查的方式，試圖尋找違建產生之原因。宋鴻麒、曾亮、孫振義與王韡儒(2010)針對全台灣居民調查，調查數據顯示增建行為主因是空間需求所致，依序則為隔熱與防水。曾鵬光、江哲銘與陳肇堯(2010)向臺南市違建戶進行抽樣訪查，結果顯示受訪違建戶違章原因主要為空間不足，其次為法令不瞭解。張廖萬益(2013)則是對購屋者、持有者、政府建物管理者、拆除機關、建商、代銷、營造商或建築師、民意代表與里長等發放問卷，調查結果顯示多數人認為違建可能產生的原因主要是民眾因預算有限且居住空間不足而增建違建，其次則為民眾不了解法令，再者為民眾為了處理屋頂平台之防漏水及隔熱問題。此. 政治大為違章建築產生的主要原因是市民不守法、政府未落實執法與市民不了解法令。立外，林庭毅(2005)對臺北市明基本認知進行問卷調查，結果顯示臺北市民普遍認. 黃建中(2008)則是針對臺北市頂樓違章建築提出原因：由於人口增加須拓展空間. ‧ 國. 學. 領域，以屋頂平台違章建築供居住使用。再者，因為臺北市多日照雨淋的氣候特. ‧. 質，故以屋頂違建作為屋頂漏水與防水用途。謝崑滄(2006)則是從法律面、社會面、經濟面與執行等面向切入，尋找出違章建築的形成因素：法律面包含相關法. y. Nat. sit. 規制度與民眾需求之落差、對建築相關法規的認識不足、二次施工的商品化和非. er. io. 法空間之使用；社會面包括臺灣特殊的歷史背景、地理條件、政治文化與蔚成風. al. n. v i n Ch 爭取使用空間的增加；執行面隱含違建處理人員身份及工作心態問題、查報拆除 engchi U 氣等；經濟面則是提到違建投資報酬率高且風險性低、以及中低收入者透過違建. 作業公平性問題與政府放寬認定標準問題。除此之外，Lai & Ho(2001)以香港案. 例說明民眾為了最大化可使用的樓地板面積，而引發違建行為。由於受到建物管理的缺乏、強制執行費用高昂(Yiu, 2005)，以及建築法令的歧異(Yiu & Yau, 2005)，皆會造成違建問題的惡化。綜前段所述，多數人認為違建最主要原因係來自於空間不足且預算有限，使得民眾無力購買符合使用需求之合法空間坪數 (謝崑滄，2006；黃建中，2008；宋鴻麒等，2010；曾鵬光等，2010；張廖萬益，2013)。而 Kapoor & le Blanc(2008) 研究亦發現違章住宅相較於合法住宅，其住宅單元明顯較小。Seek(1983)發現住戶為符合住宅消費，更常選擇成本較低的增建改善決策，而非遷移決策。透過前 15.

(28) 第二章相關理論與文獻回顧. 述文獻討論，得進一步推測違建行為的發生，與原有居住生活空間之大小有著密切之關聯。透過前述文獻討論，得進一步推測違建行為的發生，與原有居住生活空間之大小有著密切之關聯。隨著時代演變、容積獎勵與城鄉變化等因素，建築物已成為大型商品化產業。為達到土地有效利用，並基於市場需求與商業性導向，使得許多建設公司取得合法使用執照後，進行「二次施工」以增加室內使用面積。由於身為銷售端，建設公司會盡量滿足使用端的面積需求。再者，為最大化銷售獲利，建設公司透過免計容積政策等以最大化樓地板面積(馮兆麟，2011)。因此，近年來都市發展、房價高漲、不動產登記與容積相關政策推動的背景之下，由建設公司為擴大其獲利. 政治大. 空間而進行的「二次施工」增建行為，亦有取代過去住戶自行增建之趨勢。. 立. 除了擴大使用空間與擴大獲利空間等目的，其他產生增建之原因還包含對於. ‧ 國. 學. 法令政策的不瞭解(林庭毅，2005；謝崑滄，2006；張廖萬益，2013)，以及來自於因應臺灣氣候進行防漏雨與隔絕日照等防水隔熱用途（黃建中，2008；宋鴻麒. ‧. 等，2010）。過去對於增建與違章建築之文獻，皆著重於住戶基於自身動機而誘. sit. y. Nat. 發之增建行為。另外，法令執行的寬鬆與臺灣特殊歷史背景和地理條件，皆是導致臺灣違章建築之因素之一。. er. io. 三、政策推動成果與相關建議 a. n. iv l C n h e n g c h，同時也形成一種社會共識，嚴重住宅增建已是被居民默許的「破窗效應」 i U. 影響建築營建法制的執行(宋鴻麒等，2010)。然而，對於違章建築處理政策之成果，仍有許多尚待加強的部分。首先，謝崑滄(2006)和張廖萬益(2013)都曾指出執行程序仍未落實向違建戶收取拆除違建費用，拆除費用由全民負擔顯不合理。再者。二次施工現象普遍，無法遏止違章建築產生。前述文獻與李宗霖(2008)皆亦提到建築法、都市計畫法規和違章建築管理辦法等法規不符實際與不合時宜，與民眾需求落差太大，以致民眾難以遵守。且一般民眾對建築相關法令認識的不足，或是不理解法律的用意在於維護都市整體景觀。民意代表介入違建處理程序，以及處理程序與關說情事不透明之現象亦存在於現今政策過程中。現階段之法令規定對違章建築之罰責未盡週延及遏阻效果，且各地方政府執法態度瞹昧不明，. 16.

(29) 非典型住宅自動估價系統探討－增建建物之應用. 使得政策成果不彰(林庭毅，2005；謝崑滄，2006；張廖萬益，2013)。另外，張以智(2010)亦指出程序違建無相關認定標準導致認定寬鬆，以及違章建築案件行政流程缺乏監督機制的導入。以上的政策推動成果現況，皆是現階段即應改善之處。針對前述現況，許多文獻提出相關建議。首先，謝崑滄(2006)認為應檢討現行違建處理機關之組織與權責，並和張廖萬益(2013)皆提出應落實向所有人收取執行拆除違建費用。多數文獻皆指出法規應充分獲得民意，都市計畫須改善建蔽率與容積率管制規定，並改善建築法和違章建築處理辦法之不適當的條文。另外亦應消除民意代表介入，公開關說情事透明化(李宗霖，2008)。林庭毅(2006)與. 政治大. 前述文獻多建議應加強公民教育與法令宣導。除此之外，張廖萬益(2013)還給予. 立. 推動隨報隨拆、建築物移轉登記須附無違章建證明9與加速都市開發及辦理都市. ‧ 國. 學. 更新等政策建議。. 四、違建行為與相關影響因素. ‧. 許多文獻曾試圖探討影響提升違建行為發生機率或程度之影響因素。在誘發. sit. y. Nat. 違建發生機率增加之因素探討部份，曾鵬光、陳佳欣(2012)針對因容積管制而誘. io. er. 發之法定空地違建、陽台違建及屋頂平台違建進行分析。藉由二項羅吉特模型，. al. 首先測定法定建蔽率、容積率、土地單價等變數對三項違建之影響效果，並以次. n. v i n Ch 序羅吉特模型(ordered logit model)分析違建現象之嚴重程度。結果顯示對於法定 engchi U 空地違建而言，法定建蔽率與容積率越低者則法定空地違建之機率越高；對於陽台違建而言，其主要受到是否臨接道路與基地面積大小影響，而有顯著負面影響效果；就屋頂平台而言，基地面積與土地價格對屋頂平台違建有顯著負向影響效果，顯示土地單價對屋頂平台違建有正面影響效果。另外，在違建現象之嚴重程度部分，法定建蔽率與容積率越低者則違建情形越嚴重，而土地單價越高者則違 9. 目前於臺北市已開始實施。根據臺北市政府遏止新增違章建築處理措施第二點：「民國一零四年九月一日起領得使用執照之建築物，起造人或所有權人於申辦建物所有權第一次登記，或因買賣、交換、贈與、信託辦理所有權移轉登記時，得檢附開業建築師出具三個月內有效之建築物無違章建築證明。前項申請案件未檢附開業建築師出具之前項證明，臺北市各地政事務所應於登記完畢後一日內通報臺北市政府都市發展局依法查察。」. 17.

(30) 第二章相關理論與文獻回顧. 建情形亦越嚴重。在影響違建發生程度增加之因素探討部份，Ho, Chau & Yau (2008)以香港大樓為研究對象，將違建程度定義成大樓平均每戶之違建數量，並將影響因素分為建物與管理兩大類。建物變數包含面積、戶數與社區棟數等，管理則包含業主立案法團(incorporated owners)、物業管理公司(property management agents)、業主委員會(owners committees)、互助委員會(mutual aid committees)或大廈公契(deed of mutual covenants)等，另外亦設置屋齡與區位變數，以及作為衡量適居性的空調設備與烘衣設備。透過迴歸分析進行實證，實證結果發現大樓管理對於違建數量並無顯著性的影響。屋齡和面積對於違建數量有顯著正向影響，而大樓總戶數與. 政治大. 設備(空調與烘衣機)與違建程度則存有反向關係。因此該研究認為透過業主立業. 立. 法團或物業公司等對於解決違建問題是無效率的，或許更嚴苛的罰則與強制執行. ‧ 國. 學. 才是解決違建更為需要的方法。. 李永山、李惠玲(2013)運用 K-means 群集演算法與 Apriori 關聯規則演算法，. ‧. 分析臺北市違章建築資料。結果顯示臺北市行政區無論人口密度或房價高低，違. sit. y. Nat. 建位置最多皆發生於屋頂及陽台。其中，於低人口密度區屋頂及陽台違建比率皆. io. er. 高於高人口密度區。防火巷違建以高人口密度與高房價行政區明顯較高，空地違建則以低人口密度與低房價行政區明顯較高。另外，行政區特性群集分析結果指. n. al. Ch. i n U. v. 出人口密度較高且房價較高之行政區，因居住空間較有限，故為違建密集區；而. engchi. 受大學以上教育人數比率較高且竊盜及犯罪發生率較低之行政區，因居民素質較高且環境安全，居民相對願長久居住並增加居住空間之舒適度，導致違建發生比率高；每萬人享有金融機構多且擁有自有住宅比率較高之行政區，多位在繁榮且便利的市區，住宅需求相對強勁，更容易對住戶形成違建誘因。透過前述文獻整理，可以發現增建行為不單與民眾個人偏好或決策有關，而是和許多層面因素相互關聯，例如不動產屬性層面的屋齡、單價、面積或管理，法令政策面的容積率與建蔽率規定，或是社會結構層面的人口密度、教育程度或犯罪率等。因此本研究試圖接續上述研究的探討，於增建行為影響不動產價格的過程中，找尋是否受到其他因素之干擾。. 18.

(31) 非典型住宅自動估價系統探討－增建建物之應用. 第二節增建行為與不動產價格國內外對於增建、未登記建物或違建現象之探討，多著重於違章建築相關法令與政策分析。然而，國內外關於增建行為與不動產價格間之相關文獻卻是相對缺乏。多數文獻分別以外部性、建物安全與風險等不同層面切入，探討增建與不動產價格間之影響。例如曾鵬光、江哲銘和陳肇堯(2010)從外部成本內部化的觀點進行討論，Yau(2015)從建物安全角度切入，Kapoor & le Blanc(2008)針對風險與投資報酬率面進行分析，Emmanuel(1982)則是討論違建住宅的價格特徵是否和合法住宅有異。杜功仁(2002)透過人口及居住調查，分析加蓋增擴建、改善隔間、重新裝修、房間損害或其他等住宅整建類型，於整建比例、整建費用以及市場規模上之差異。. 立. 政治大. 多數文獻皆透過複迴歸模型進行分析。曾鵬光等(2010)從外部成本內部化的. ‧ 國. 學. 觀點進行討論，參照特徵價格理論概念建立違章建築的衝擊影響費模型。該研究假設建築法中規定之罰鍰數額作為違建戶在其違建不被拆除的情況下，所願意對. ‧. 外部成本付出的最大願付價格。Yau(2015)從安全風險角度切入，利用建物外牆. sit. y. Nat. 增建物之數量作為建物安全表現之衡量標準，而該增建物皆屬未經政府允許而設. io. er. 之工作物。Kapoor & le Blanc(2008)利用印度浦那(Pune)觀察資料，分析合法住宅 (formal housing)與違建住宅(informal housing)於租金、價格與投資報酬率上之差. n. al. Ch. i n U. v. 異。Emmanuel(1982)以菲律賓馬尼拉湯都區(Tondo)為對象，透過線性迴歸模型. engchi. 進行實證，分析決定違建住宅價格之因素。. Emmanuel(1982)發現決定違建住宅的因素和傳統一般部門之住宅非常類似，因此對於違建住宅而言，應該能夠如同傳統住房市場般進行分析，因此違建住宅應要計入任何住宅市場分析中。Kapoor and le Blanc(2008)指出合法住宅之價格與租金高於違建住宅，推測原因有三：首先，合法住宅的周遭環境與區位可能優於違建住宅，故該優勢反映於租金上。再者，房客受到法令政策或司法裁判的保護，使得合法住宅的房東一但面臨風險卻不能輕易驅逐房客。但違建住宅的房客在進行相關法律救濟程序時較為困難，故違建住宅之房東較不易面臨無法驅逐房客之風險。為了補償此風險，合法住宅房東會索取較高的租金。另外，合法住宅有租. 19.

(32) 第二章相關理論與文獻回顧. 稅和管理費等考量，使得合法住宅租金會較高於非法住宅；最後，違建住宅的投資報酬率高於合法住宅的。由於違建住宅的房東面臨更大的實體風險，故其反映於投資報酬率之上，而產生風險溢酬之效果。曾鵬光等(2010)研究結果顯示當違建戶的家戶人口數愈多，則其最大願付價格也會愈高。而法定空地違建、屋頂平台違建與採光罩違建等變數對違建願付價格呈現負向效果。該研究就違章建築造成之外部成本，試圖以量化方式研究其影響因素。而 Yau(2015)發現首先是增建程度越高，建物安全損失風險亦越高，故對房價造成折價。再者為由於外牆增建物一但毀損脫落時，掉落至繁忙街道上所帶來的財產損失更大，且其顯眼更易被檢舉查報。故當增建建物位於繁忙街道旁時，對於房價亦有負面影響。. 立. 政治大. 另外，杜功仁(2002)針對 1992 至 1995 年間台灣住戶進行問卷調查。透過描. ‧ 國. 學. 述統計發現進行加蓋增擴建的平均費用每戶每次約 63 萬，為住宅整建類型中最高。推次原因其一來自增建之工程規模或難度本質上較高，需要耗費較多工時及. ‧. 建材。其次則係住戶可能最重視可以增加使用面積之增建，因此願意付出較高之. sit. y. Nat. 整建費用。. er. io. 本文觀察到都市中增建現象之頻繁，以及民眾透過增建方式擴充生活使用空. al. n. v i n Ch 式空間」，而是居民對「空間需求」與「金錢價值」付出的選擇性對價方式。申 engchi U. 間，進而提升經濟效用之行為。如同宋鴻麒等(2010)所言：增建非銷售市場的「正. 言之，增建行為應隱含著提升經濟效用之動機與目的，增建行為所帶來的經濟意涵應被重視。然而，多數文獻卻未曾以經濟面分析增建，缺乏考量其所帶來之效用提升與拆除風險。基於相關文獻缺乏，故本文將以經濟面角度切入，分析增建所隱含的效用、風險及兩者間相互影響結果，討論增建對不動產價格之影響。. 20.

(33) 非典型住宅自動估價系統探討－增建建物之應用. 第三節非典型住宅 Haurin(1988)首先提出了典型住宅與非典型住宅的概念，並運用該概念衡量中古屋流動性。典型住宅之定義係指由市場上各特徵屬性平均值構成之住宅；而偏移住宅特徵屬性平均值差距過大者，皆為非典型住宅(Atypicality of Housing)。 Haurin 利用特徵價格理論，建立非典型指數，評估非典型住宅屬性平均值偏離程度，以衡量典型住宅特徵之異質性。非典型指數(Indx)概念概述如下： 𝑚. Ｉ = ∑ 𝑘𝑖 |ℎ𝑖 − ℎ̅| 𝑖=1. 政治大. 其中，ki 為房屋個別特徵屬性價格，即特徵價格法估計之係數。hi 是房屋第. 立. i 個特徵屬性。. ‧ 國. 學. Haurin 根據典型住宅與非典型住宅之定義，進一步指出典型住宅因其為該地區普遍之類型，潛在需求相對較高，因此流動性較高；異質性最高的非典型住宅. ‧. 則具有較長的銷售期間與較高的空屋率，流動性較低。Jud & Frew (1990) 則將. sit. y. Nat. 條件與一般住宅差異較大之住宅定義為非典型住宅，而與 Haurin 有相同論點，. io. er. 即住宅出租空置期間長度與典型住宅的是否有密切關聯性。. al. n. v i n Ch 降低。相反的，非典型住宅在市場上為相對少數，供需雙方定價不易，空屋形成 engchi U. 由於典型住宅的普及有助供需雙方之間的定價行為，因此空屋形成機率自然. 機率也將較高 (林韋宏、彭建文與林子欽，2003)。當典型住宅擁有較高的流動. 性，而當產品定位若與市場上的典型存在顯著差異時，隱含潛在需求相對較小。因此建商的產品定位應會受到該地區典型住宅的影響，而接近典型住宅的類型 (楊宗憲，2003)。對於 Haurin 將住宅視為異質且將賣方視為同質， Glower, Haurin & Hendershott(1998)則不同意賣方具有同質。Glower 等人認為賣方在出售住宅時應存在著異質的行為，故該研究區分賣方的售屋動機並進一步討論銷售時間與價格間之關係。楊宗憲(2003)則認為，由於建商之投資多屬理性，建商規模造成產品定位市場判斷的差異應不大。且雖然建商對當地的熟悉度可能造成市場判斷能力 21.

(34) 第二章相關理論與文獻回顧. 的不一致，但建商跨區推案的情況仍為少數，且建商仍可透過市場調查提升市場環境的瞭解。因此，若依中央極限定理 (central limit theorem)，可以假設建商間對市場判斷能力的差異應會符合常態分配，當實證樣本屬於大樣本時，探討建商產品定位行為可以忽略建商間在市場判斷能力的差異。換言之，仍可視建商為同質，在推案行為上並無差異。故本研究認為基於前述原因，當含增建住宅的賣方在出售行為上應無差異，故和楊宗憲亦持相同觀點。在典型住宅與非典型住宅之定義上，多數文獻皆建立於 Haurin(1988)之基礎。林韋宏等(2003)將典型住宅定義為住宅市場上最普及的住宅類型，即該住宅屬性的數量在住宅市場上佔有相對多數。依照住宅構造別、總樓層、完工年份與總樓. 政治大. 地板面積類別，鋼筋混擬土建築、四和五層公寓、屋齡十一至二十年或面積二十. 立. 五坪至四十坪等最為普及之類型設為標準，而測試具異質性之其他類型住宅對形. ‧ 國. 學. 成空屋機率之影響。李泓見、張金鶚與花敬群(2006)以典型住宅觀點檢驗臺北都會區新成屋市場，發現套房與透天相對於電梯大廈應可歸類為非典型住宅。且非. ‧. 典型指數經由檢定後發現套房、透天與電梯大廈在 5%顯著水準下有顯著差異。實證結果指出，在住宅特徵控制下，套房單價明顯高於透天與電梯大廈，而透天. y. Nat. er. io. sit. 又明顯高於電梯大廈，故非典型住宅可能存在溢價的現象。. 由於未含增建之住宅相較於含增建之住宅更為普及。其次，兩者於「含增建. n. al. Ch. i n U. v. 之與否」一住宅特徵上甚有差異。再者，含增建之住宅在價格上可能異於未含增. engchi. 建之住宅。故本文依據前揭文獻對於典型住宅與非典型住宅之定義，將「含增建」之住宅定義為非典型住宅，並探討該類型之「非典型住宅」相較於「典型住宅」之折溢價關係。. 22.

(35) 非典型住宅自動估價系統探討－增建建物之應用. 第四節自動估價系統不動產自動估價發展自大量估價，本節透過文獻回顧試圖歸納自動估價之定義，並提出其優劣勢以及適用的條件。藉由不同的自動估價模型適用限制之了解，作為本研究選擇自動估價模型之依據。. 一、自動估價系統介紹不動產大量估價係指短時間內，就眾多不動產價格加以評估之行為。(梁仁旭、陳奉瑤，2014)。於 USPAP 2006 對於大量估價的內容有詳細的界定，包含(一) 確認勘估標的；(二)確認與勘估標的具有一致行為的市場範圍(次市場範圍)；(三). 治政大係的模型結構；(五)將個別特徵對估價模型的貢獻程度進行分級；(六)應用估價立結果去說明勘估標的之特徵狀況；(七)重新檢視大量估計的結果(彭建文、楊宗憲，確認在市場範圍內影響估價結果的供需特徵；(四)發展可以描述特徵與價格間關. ‧ 國. 學. 2007)。. ‧. 不動產自動估價系統發展是源自大量估價模型，隨著電腦軟體與統計知識進步，大量估價模型工具也逐漸增加(江穎慧，2009)。由於資訊與科技發展、以及. y. Nat. sit. 統計理論的進步，許多大量估價模型得以仰賴更強大的統計軟體進行運算。因此，. n. al. 具基礎之上，而發展出的一套估價方法。. Ch. engchi. er. io. 不動產自動估價模型(Automated Valuation Model, AVM)便是建立於電腦軟體工. i n U. v. 關於自動估價系統(AVM)之定義，首先，張欣民與陳奉瑤(2003)認為 AVM 是利用一連串統計學、數學上、類神經網路以及人工智慧(AI)程式經由電腦計算出不動產價值的預估方法。花敬群(2010)認為電腦自動估價模型是利用統計學上的估價程式，經由電腦計算出不動產價值的方法。AVM 透過大量真實成交資料為基礎，再以統計模型建立電腦軟體，自動估價標的財產價值。彭建文與楊宗憲 (2007)認為自動估價系統結合大量估價原理與電腦輔助技術自動進行不動產估價。作為一套自動化電腦輔助估價的系統，AVMs 必須具備自動判別、批次作業、與自動產製估價報表任務。歸納以上幾篇文獻，可以發現自動估價主要是透過電腦系統進行大量估價模型運算之行為。. 23.

(36) 第二章相關理論與文獻回顧. 不動產自動估價系統相較於個別估價有許多優勢，例如其具有客觀、省時、成本低廉等功能 (彭建文、楊宗憲，2007)。而美國兩大房貸公司「美國聯邦國民抵押貸款協會」(Fannie Mae)及「美國聯邦住宅貸款抵押公司」(Freddie Mac)，都鼓勵使用自動估價系統作為抵押貸款估價方法(Valentine, 1999)，其受重視主要原因是自動估價系統可增加估價一致性和客觀性(江穎慧，2009)。張欣民與陳奉瑤(2003)則提到由於傳統估價時間較長、費用較高，且常參雜估價人員個人意見，因此為 AVM 提供很好的發展機會。然而，自動估價系統仍受到些許限制，使得其應用仍面臨些許挑戰。 Fisher(2002)認為 AVM 存在著系統風險，當模型建立所使用的資料無法反映市場. 政治大. 情況時，可能會偏離市場價值。花敬群(2010)指出目前實務上仍面對資訊完整性. 立. 與正確性問題，包含價格資料與建物屬性資料。透過實價登錄的建置，使得資訊. ‧ 國. 學. 來源獲得大幅之改善，然而目前仍尚缺幾項影響不動產價格的屬性，例如裝潢、權屬面積與使用面積之落差、夾層屋等。另一方面，實務亦面臨鑑估值與成交值. ‧. 認知問題，例如 AVM 將模型考量以外的屬性均視為同質、AVM 對典型案例的估值較為精準等。彭建文與楊宗憲(2007)則將對 AVM 質疑歸納出數點，包括：. y. Nat. sit. 不夠準確、黑箱作業、排除以估價目的為導向之估價、不重視市場分析的過程、. n. al. er. io. 解讀方式與現實狀況不符等。. Ch. i n U. v. 由於自動估價系統容易受到前述限制，因此應用 AVM 時必須符合數項條件，. engchi. 包括：資料數量大、資料時間與空間分布集中、資料品質佳、勘估標的屬於典型案例(彭建文、楊宗憲，2007)，始得克服前述之限制。. 二、自動估價模型之理論與建立隨著科技與資訊技術進步，基於不同的理論基礎，使得自動估價模型亦發展出多元的樣貌。根據張欣民、陳奉瑤(2003)指出，目前 AVM 在美國估價的運用主要分為兩大系統，其一為指數型(The Index Model)，該系統是以價格為導向，以某一地單一標的不動產在一段期間內重複銷售的價格，製作成一個房價指數模型，並據以評估其現在的價值；其二是特徵價格模式(Hedonic Model)，該系統是以不動產的特徵為導向。江穎慧(2009)提到自動估價系統發展歷程所使用的估價. 24.

(37) 非典型住宅自動估價系統探討－增建建物之應用. 技術不斷改進，從初期的複迴歸模型、空間迴歸模型、類神經模型到人工智慧模型。以下以張欣民與陳奉瑤(2003)的分類為主，針對自動估價之兩大系統及各種模型分別說明之： (一) 指數模式主要是觀察一段時間內某一件不動產間兩次以上的銷售價格變動率。經複迴歸發展展出一個價格趨勢線(即房價指數)，只需要將被勘估標的前次銷售價格等基本資料匯入系統，即能從價格中「估出」現在的價值。故又稱為阿卡配對分析. 政治大. (AKA Matched Pair Analysis)或是重複銷售模式(Repeat sales)。. 立. 該系統不必要有大量的資料(例如面積、車位大小)就能運作，但該方法並不. ‧ 國. 學. 是一種明確的估價方法，且資料的「品質」在其指數的品質中佔有舉足輕重的地位。倘若指數當中包含人工估出的價值或是有非正常交易的成交情形(non-arm's. ‧. length transactions)，或缺乏考慮到頻繁交易、裝修復再賣等情形，事實上許多指. sit. y. Nat. 數模型是沒有能力剔除這類成本上之差異 (張欣民、陳奉瑤，2003)。. io. n. al. er. (二) 特徵價格模式. i n U. v. 該模式主要是利用不動產的物理特徵以及銷售價格為基礎，以評估某一勘估. Ch. engchi. 標的 (張欣民、陳奉瑤，2003)。目前在實務應用特徵價格模式的自動估價主要有複迴歸模型、類神經模型、統計學模式、模擬法等。以下針對最常見的複迴歸模型與類神經模型進行說明。 1.. 複迴歸模型複迴歸模型是最普遍被應用的大量估價模型，其以特徵價格理論為基礎、將. 標的不動產各項屬性資料放入複迴歸式，藉由計算出個別特徵的係數值，來判定該特徵對於價格的貢獻。因此，複迴歸特徵價格模型具有容易操作及易於解釋的優點 (江穎慧，2009)。黃美娟(2005)認為利用特徵價格理論結合土地估價與複迴歸分析，可兼顧土地異質之特性，並達到大量估價快速精確之目的。然而江穎慧. 25.

(38) 第二章相關理論與文獻回顧. 指出複迴歸模型之假設條件為資料是常態分配，有違不動產價格資料分配的普遍情形。 2.. 類神經模型隨著電腦科技發展，利用電腦模擬人類思考模式的類神經網路模型也運用在. 不動產估價，類神經網路分級模型可同時符合線性與非線性。類神經網路模型經過訓練後，於取得新資訊後有自動學習能力，可用於不確定性高且複雜的資料(江穎慧，2009)。在人工神經網路與多元迴歸分析的比較上，沈育生、林秋瑾(2012) 指出因人工神經網路如人腦一般，具有自我學習與容錯修正等特性，故可借助本身的學習力與訓練力，從輸入與輸出資料中歸納出隱含關係，也因此其預測能力. 政治大. 較佳。其透過研究證明人工神經網路在模是適合度指標與模式預測度指標的表現. 立. 上，皆遠優於多元迴歸模式，而此結論與過往大多研究結果相同。. ‧ 國. 學. 然而，類神經網路的缺點為處理過程雜且需要投資較多電腦軟硬體 (江穎慧，. ‧. 2009)，且無法像多元迴歸能清楚地明瞭輸入與輸出變項間的因果關係 (沈育生、林秋瑾,2012)。花敬群(2010)亦指出類神經網路複雜的進行過程在隱藏層(hidden. Nat. sit. n. al. er. io. 數學邏輯概念。. y. layer)，且輸出階段缺乏明確的模型結構，必須謹慎處理資料分析與資料結構與. i n U. v. 前述提及之自動估價模型各有優劣勢及其限制，學界與實務界會視資料屬性、. Ch. engchi. 市場特性、估價目的以及個人專業領域等考量來選用不同的估價模型。隨著技術與理論的不斷演進，自動估價系統的發展將持續進行。. 三、自動估價系統精確度之測試方式對於自動估價系統預測結果的衡量標準主要有兩項：平均絕對百分比誤差 (mean absolute percentage error, MAPE)和命中率(Hit-Rate)(江穎慧，2009)。許多相關文獻皆採用前述衡量指標，例如沈育生與林秋瑾(2012)、龔永香、江穎慧與張金鶚(2007)、陳奉瑤與楊依蓁(2007)、張怡文、江穎慧與張金鶚(2009)、林祖嘉與馬毓駿(2012)等。. 26.

(39) 非典型住宅自動估價系統探討－增建建物之應用. 平均絕對百分比誤差(mean absolute percentage error, MAPE)是用以觀察整體誤差絕對值的統計量，其公式如(式 1)所示，若平均絕對百分比誤差(以下簡稱 MAPE)越小表示其估價表現越好 (龔永香等，2007)。 1. 𝑦𝑖 −𝑦̅𝑖. MAPE = 𝑛 ∑𝑛1 |. 𝑦𝑖. | × 100%.....................................................................................(1). 前式中，N 為樣本數，yi 為真實價格，ŷi 為預測價格。命中率(Hit-Rate)為計算各測試樣本估值與原始成交價格的差距，其公式如 (式 2)所示；並觀察誤差在誤差範圍內的命中次數比例是否達到標準，可估計命中比例，如(式 3)所示。若命中率較高，代表此估價方法有較佳的預測能力 (龔永香等，2007)。. 立. 政治大. 𝑦𝑖 − 𝑦𝑖 (𝑎) ≤ 𝑦̂𝑖 ≤ 𝑦𝑖 + 𝑦𝑖 (𝑎)......................................................................................(2). ‧ 國. 學. 其中，a 為±10％和±20％誤差範圍，倘若ŷi 落於設定誤差範圍中，則該筆樣. × 100%.........................................................................................(3). Nat. y. 𝑛. 𝑁. ‧. Hit Rate(％) =. io. er. 前式 n 為命中次數，N 為總樣本數。. sit. 本記為命中。. al. v i n Ch 法的估價結果進行評估，若有較低的平均絕對預測誤差與較高的命中率，代表此 engchi U n. 以平均絕對百分比誤差(MAPE)與命中率(Hit-Rate)來對客觀標準化市場比較. 估價方法有較佳的預測能力 (龔永香等，2007)。列舉國內外關於平均絕對百分. 比誤差(MAPE)與命中率(Hit-Rate)的研究，Rossini & Kershaw (2008)建議自動估價系統平均絕對百分比誤差 13%以下，而誤差在正負 10%內和 20%內的命中率應分別達 50%和 80%始有符合基準；Calhoun(2001)研究指出美國自動估價系統模型的命中率落在 4%與 73%之間，而命中率的中位數為 48%。中位數絕對預測誤差落在 8.1%與 20.9%之間，其中位數為 9.9%；Matysiak & Wang(1995)研究模型之命中率測試，其誤差在正負 10%內的命中率達到 30%，落在正負 20%達到 70%；林祖嘉與馬毓駿(2012)利用多層次貝氏模型對臺北市 2004 年至 2007 年間之大廈與公寓價格分別估計，其 MAPE 分別為 16.1%4 和 15.38%，誤差落在正. 27.

(40) 第二章相關理論與文獻回顧. 負 10%和 20%內的命中率分別為 39.97%、67.72%和 40.50%、70.99%；江穎慧(2009) 採用的模型平均絕對百分比誤差為 15.48%；落在正負 10%與 20%的命中率分別為 41.82%與 71.65%；陳奉瑤與楊依蓁(2007)所建立的大量估價半對數模型，其 MAPE 為 17.97%，誤差落在正負 10%內的命中率為 43%，誤差落在正負 20%內的命中率為 63%；林祖嘉與馬毓駿(2007)的研究模型，MAPE 介於 15.64%和 25.49%之間，誤差落在正負 10%內的命中率介於 33.73%到 43.82%之間，誤差落在正負 20%內的命中率介於 62.28%到 74.56%之間。關於精準度測試門檻設定，張怡文等(2009)設定交易價格正負 20％差異範圍內的 Hit Rate 維持 70%以上，表示此估價模型有顯著較佳預測能力；龔永香等(2007)設定在正負 10%與 20%誤差. 政治大的較佳預測能力；沈育生與林秋瑾(2012)設定在正負 10%以內的命中率(Hit-ratio) 立大約要達到 30%以上，此估價方法才會有顯著的較佳預測能力。而交易價格在正以內的命中率(Hit-Rate)要達到 30%以及 70%以上，表示此估價方法才會有顯著. ‧ 國. 學. 負 20%差異範圍內的命中率(Hit ratio)維持在 65%~70%以上則是該研究設定的最低門檻。. ‧. 參考相關研究結果，例如龔永香等(2007)、陳奉瑤與楊依蓁(2007)、張怡文. y. Nat. sit. 等(2009)、楊宗憲與蘇倖慧(2011)、林祖嘉與馬毓駿(2012)和謝博明(2015)等，並. n. al. er. io. 考量前述文獻所示之資料限制與實證成效。本文設定模型在平均絕對百分比誤差. i n U. v. (MAPE)在 15%至 20%，落在正負 10%與 20%誤差以內的命中率(Hit-Rate)應達到. Ch. engchi. 35%以及 60%以上，表示本文自動估價系統有顯著較佳的預測能力。. 28.

(41) 非典型住宅自動估價系統探討－增建建物之應用. 第五節小結本章從增建現象之相關文獻探討臺灣增建現況與可能形成的原因，並從研究中尋找風險、外部性或經濟面向探討增建行為對於房價之影響。根據以往文獻定義，本文將含增建住宅歸類為非典型住宅。後續章節進一步討論其對價格之影響效果。同時，本文亦根據以往研究討論，進一步探討非典型住宅價格形成因素。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 29. i n U. v.

(42) 第二章相關理論與文獻回顧. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 30. i n U. v.

(43) 非典型住宅自動估價系統探討－增建建物之應用. 第三章資料說明與研究設計第一節資料說明與處理本文使用內政部不動產交易實價登錄資料，樣本交易期間自 2012 年 7 月至 2016 年 9 月，以臺北市作住宅使用之公寓和大樓10等二樓以上交易案例為研究對象。為避免受到離群值造成估計偏誤，且提升整體分析解釋力，故本文剔除各項主要屬性之極端值案例，並建立篩選原則如下： 1.. 交易標的：選擇以土地加建物類型(分有、無車位)之交易標的，刪除純土地、純建物或純車位資料。. 2.. 立. 住宅用以外之資料。. 建物型態：選擇臺北市較為普遍之住宅建物型態，故以住宅大樓、華廈、公. ‧ 國. 學. 3.. 政治大. 主要用途：主要選擇作為住宅用途之較易案例，剔除住家用、住商用、國民. 寓與套房等四種為主。屋齡：剔除屋齡大於六十年之極端值。. 5.. 建物移轉面積：刪除面積過小之交易案例。. 6.. 交易樓層：考量一樓案例可能有店面使用之用途，造成住宅使用價值估計有. ‧. 4.. er. io. sit. y. Nat. 所偏誤，故本研究僅討論二樓以上案例，而剔除一樓案例者。. n. al. Ch. 7.. 處理車位面積及價格。. 8.. 清除其他極端值與異常資料。. engchi. i n U. v. 另外，實務上常見的增建情況包含屋頂平台增建(即頂樓加蓋)、陽台外推、夾層增建和法定空地增建等(請參見本文第二章第一節)。本研究所謂之「含增建或未登記建物」，係包含增建、未登記部分、陽台外推、夾層、頂樓加蓋、露台和花台增建等各種於實務上被稱作增建之態樣。本研究原始取得臺北市資料中，備註欄所記載關於增建相關事項多達 924 種態樣，筆數最多前三名為「價格含增 10. 大樓包含住宅大樓、華廈與套房類型。根據不動產交易實價登錄制度，其房地交易房屋資料欄內用途類別各項之認定方式如下：公寓：5 層樓含以下無電梯之住宅；住宅大樓：11 層含以上有電梯之住宅；華廈：10 層樓含以下有電梯之住宅；套房：1 房 1 廳 1 衛之住宅。. 31.