研究動機與目的

2015 年的 9951.48(人/平方公里)。在有限的都市範圍中，人的居住空間將更加密 集。另一方面，臺灣民眾在可及性與空間之間有明顯的抵換(陳淑美、張金鶚，

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第一章 緒論

未拆除違章建築外，每年經查報而認定為違建的案件量亦相當可觀。違建行為在 臺灣都市環境中，實為存在已久並仍持續且頻繁發生之現象；再者，以臺北市地 區 2012 年 7 月至 2016 年 9 月之實價登錄備註欄所記載資料為例，「含增建或未 登記建物」之交易案例即有八千餘筆，約佔四分之一的總交易案例數。意即每四 筆住宅交易案件中，就有一筆是屬於此種「特殊交易態樣」。因此住宅市場之中，

此種「增建」、「違建」或「未登記建物」等「特殊交易態樣」實屬常態。消費者 在面對住宅商品時，不但可能接觸到「含增建或未登記建物」住宅，甚至更可能 影響其消費決策。因此，違建現象所隱含者實為一項不容忽視的住宅議題。

於住宅區巷弄之間內隨意仰首一望，便能發現「陽台外推」、「屋頂加蓋」等 各種明顯的增建行為。現實中此等為數不少的增建現象，對於都市景觀、住宅市 場、消防安全、環境資源等各個層面皆造成相當程度之影響。然而，近年來增建 數持續攀升，都市增建問題不但懸而未決，數量反而不減反增。究竟為何增建情 況會持續發生呢？事實上，住宅增建已是被居民默許的「破窗效應」，同時也形 成一種社會共識(宋鴻麒、曾亮、孫振義與王韡儒，2010)。從法令角度觀之，雖 然增建未能申請登記，無法列入產權範圍並取得法律保障。同時，所有權人亦必 須承擔被舉報拆除的風險；但是若從經濟角度思考，當使用者願意承擔風險，則 其即能享有更大的使用空間。只要「增建」能夠為消費者提升不動產使用居住之 效用，則亦難謂其非無價值。宋鴻麒等(2010)曾指出增建並非銷售市場的「正式 空間」，而是居民對「空間需求」與「金錢價值」付出的選擇性對價方式。質言 之，縱使增建雖不一定能成為法律上合法的買賣標的，且無法登記產權，但在市 場上只要買賣雙方合意，即可構成此類特殊態樣之交易，產生增建的市場價值。

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容積率、土地單價等變數對違建之影響效果，並以次序羅吉特模型(ordered logit model)分析違 建現象嚴重程度；張文愷與林柔孜(2014)重新討論違章建築事實上處分權的定義，並建議民法

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文希望透過科學化的模型建置，估算增建的市場行情，並提供作為客觀、合理的 參考依據。

(三) 增加可供自動估價系統使用之樣本，改善自動估價精度：

自動估價模型需要越大量的樣本，才能得到更精細的分析結果。但過去總是 將含增建之非典型住宅視為離群值而剔除。僅採用典型住宅之案例作為自動估價 模型之樣本，將造成樣本數過少或是空間分布不平均等情形。故若能找出非典型 非典型住宅亦能作為自動估價模型的樣本。如此則能增加自動估價系統使用之樣 本數，充實自動估價資料庫之資訊，且樣本數的增加將有助於自動估價模型精度 之提升。

(四) 突破過去自動估價僅能針對「典型住宅」之限制，拓展自動估價系統適用對 象，提高自動估價系統之使用率：

以往自動估價模型僅能針對「典型住宅」進行估價。本研究希望能透過了解 特殊交易態樣不動產的折價或溢價幅度，推估「非典型住宅」的調整率。以期能 夠將自動估價系統之適用對象，由「典型住宅」拓展至「非典型住宅」。擴大自 動估價系統的適用範疇，使更多估價需求者都能夠採用自動估價系統，降低估價 成本，並提升自動估價模型之普及性與使用率。

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