宜蘭地區房地產現況

1.宜蘭市：宜蘭市房地產交易住宅區部分，在女中路三段附近有 多處建築開發案推出，銷售情形熱絡，且由於預售屋 市場之帶動，中古屋案件成交價亦水漲船高 ；商業區 部分在百貨商圈附近，由於商機日盛，成交案增加，

地價亦呈上揚趨勢。工業區部分，買賣案件極少，地 價持平。整體而言，在北宜高速公路及聯絡道即將通 車，預期可大幅改善宜蘭與台北間交通等利多因

素影響下，宜蘭市整體房地產後市可期。

2.頭城鎮：鎮內房地產流動率與上其相比雖未明顯增加，但在總 體經濟復甦影響下，蘭陽技術學院及人文國小等壆府 區域周圍住宅區已有建商推出新案（例：鳳凰別墅、

至尊天下等透天厝），且銷售成績約有五、六成左右 ，顯見這波復甦力道已使房市由溫轉熱。整體而言，

本鎮住宅區交易熱絡房地價格較上季略揚；商業區及 工業區交易較少，地價持平。

3.礁溪鄉：市場上不動產交易案仍多集中於有溫泉之地區，商業 區之買賣，主要為待開發之玉石旅館區，該區區位佳，

且位於溫泉帶，但因尚未重劃且禁建中，與鄰近商業

區比較，價格仍偏低，目前已有多批投資客進場；另 接近完工之「湯圍溝市地重劃區」因受為於礁溪都市計 畫及溫泉帶之中心點，溫泉熱度佳、水量充沛，預計推 出標售開發後，礁溪之繁榮指日可待。住宅區部分仍以 新近開發完成之市地重劃區（溫泉段）交易較其他地段 多，但價格已較前幾季持平，件數亦較前季少；大坡及 五峰工業區部分，交易極少。總言之，商業區房地產價 格較前季略揚，住宅及工業區則價格持平。

4.員山鄉：員山鄉因農地之買賣已趨緩，都市內建地之交易件有

轉強之勢，後景可期。建商看好未來房地產之發展，

已陸續有新開發案推出，裡地住宅區預售屋 每棟約在 四五○—五○○萬之間(土地約三○坪)，相較以往房 價已微漲。在北宜高速公路可望於九十四年底通車及 緊臨宜蘭市之優勢下，未來仍有上漲之空間。

5.壯圍鄉：本鄉因商業機能欠佳，都市內房地產市場向來不甚熱

絡；近因北宜高速公路主線道及聯絡道通過本鄉，並 有通車在即之利多條件下，已有建商看好本鄉投資環

境，準備推出建案，期能藉此活絡本鄉房地產交易市 場，帶動地價上揚。與前季相比較，住宅區買賣價格 提高，地價略顯上揚，商業區及工業區交易平淡，地 價持平。

6.羅東鎮：蒐集之成交案例遍佈鎮內各區域，不論是新成屋、中 古屋及素地之交易尚屬熱絡。整體房地產價格與上季 相較，則呈持平趨勢。

7.五結鄉：本鄉不動產移轉案件，住宅區內仍以中興國小及五結

鄉公所附近等生活機能條件較佳地區買賣案例較多，

房地產市場交易較上季略為趨緩，價格持平。本季商 業區內成交案例稀少，價格平穩。

8.冬山鄉：都市內土地交易仍以住宅區為主，順安都市計畫住宅 有新推案「巨人」，而素地買賣熱絡，但價格不振。整 體而言，中古屋地價持平，新屋則呈現微幅上揚之趨 勢。另冬山都市計畫區內商業區「鳳凰之星」與住宅 區「祥豪富貴」等陸續完工，交易情形熱絡，中古屋 亦時有交易，地價微幅上揚。

9.蘇澳鎮：本季交易實例以新馬都市計畫內之住宅區較為活絡，

其中「佑佑的家」全部出清，因本區為新興開發區，

且公設尚未完備，故以素地之轉移案為多，已有零星 投資者進駐，地價微漲；商業區則交易清淡。

10.三星鄉：本鄉都市內用地僅有零星以自用為主之交易案件，地 價無明顯變動。

二、台灣地區購屋型態及住宅趨勢調查

（一）台灣地區購屋型態調查

根據行政院主計處發布之「九十二年台閩地區人口及居住調查提要 分析」，分別對目前台灣的住宅居住狀況，戶內外環境滿意度及未來 住宅改善計畫等進行調查統計。調查發現，台灣人民的住宅自有率及 居住空間面積在近年均有提昇，對戶內之居住品質滿意度尚可，對戶 外的居住品質則評價不高，顯示我們的居住品質還待改進。

在購屋期望方面，全台灣地區平均計劃購買的每戶價款及面積分別是 七二四萬及三十四．三坪，其中台北市的理想總價及坪數為九四七萬 及三一．八坪，在台北縣則為五七七萬及三二．一五坪，在地狹人稠，

房價居高不下的北部地區，此一期望格外突顯出台北地區之市場行情 與民眾需求認知間之落差，亦可看出台北地區住宅供需落差嚴重之問 題，其問題如下：

1.住宅用途：

(1)住商混雜居住情形仍十分普遍。

(2)都市化發展愈成熟之地區，其住家兼用情形較多。

2.住宅類型：

(1)住宅類型仍以雙拼、連棟為主。

(2)區縣市居住住宅類型以公寓大廈為主；澎湖及農業縣則以獨院或 較多。

3.住宅所有權來源：

房屋自有比率達八○．七三％。

4.居住空間：

(1)每戶居住坪數為三四．二三坪，每人居住坪數為八．一四坪，國 人居住空間擴增。

(2)每戶居住面積以苗栗縣為最寬敞，平均達四○．七三坪，每人居 住面積則以澎湖縣之一○．二九坪最大。

5.居家停車情形：

(1)住戶擁有自用車者計有二八五萬戶四千戶，其中擁有自備停車位 者佔四三.○八％。

(2)都市地區自有車位比率偏低，需利用路邊及巷道停車。

6.戶內環境評價：

民眾對於戶內環境評價以「房屋隔音」較為不滿意其次為排水系統 及居住空間。

7.戶外環境評價：

民眾期望第一優先改善之戶外環境項目中以「飲用水改善」「空氣 污染」較多。

8.住宅改善計畫：

(1)未來三年有二成三住戶計劃購買或興建住宅。

(2)每戶平均計劃購建價款五二六萬九千元，平均購建面積三九．一 八坪。

9.過去三年住宅裝修情形：

過去三年住宅裝修住宅者計一四三萬六千戶，每戶平均裝修費用為 三三萬元。

(二)二十一世紀台灣住宅新趨勢

前節討論台灣地區之住宅狀況，隨著二十一世紀的來臨，國民所得 提高，了解未來台灣住宅發展之新趨勢有助於規劃案設計規劃理念之 發展，要追蹤台灣住宅的大未來，得用新的空間及時間的觀念來思 考，本研究歸納以下七項指標性可作為開發商與設計者之參考。

1.人口發展趨勢：高齡代社會來臨、平均每戶人口數下降、單身戶愈 來愈多。

2.消費價值觀改變：儲蓄率下降，養兒防老觀念式微、社會老人安養 中心普遍。

3.八十九年國民所得預計達二萬美元，住宅面積大、品質高、房屋間 數多、內部設備新穎、住宅結構安全、戶外景觀優美之高品質住宅 將成為流行時尚。

4.住宅發展郊區化：隨著空間結構改變、城鄉的發展、距離不再是最 大問題、講求居住環境品質。

5.社區總體營造風興起：結合大眾及公益力量參與社區之公共事務，

共同管理生活社區環境品質，將日益受重視，對不動產業者而言，

也逐漸行銷賣點與規劃開發的概念。

6.網路住宅擁抱未來：在高度資訊科技發展下，在家工作者眾、資訊 設備住宅、住宅資訊系統需要性及可能性大增。

7.永續發展觀念下的「綠色住宅」：「綠色住宅」代表舒適健康與尊 重自然環境及保障人類生存空間的住宅。

以上七項觀念可作為 21 世紀住宅規劃之參考甚具意義，如人口發 展之趨勢、空間結構的改變、社區營造的發展等觀念均值得作為未來 開發案之參考。

三、宜蘭地區房地產調查

（一）宜蘭地區合理房價評估

經建會採用以家庭平均年所得的方法來推估合理房價，認為未來房 價以不超過各縣市平均家庭所得的三．五倍至四倍為原則，美國與日 本等先進國家均將合理房價比訂為家庭年所得五倍為其標準，由於房 價所得比的計算忽略了購屋時應繳的銀行貸款費用，所以觀察購屋壓 力比並不能充份顯示出國人的購屋負擔能力。

另外一種「住宅支出所得比」的方式則較能合理的顯示出住宅費用 負擔。所謂合理的住宅費用負擔，意指購屋者的分期付款額或租屋者 的房屋租支出，佔每戶家庭可支配年所得的比率，比率在 30％以下 為合理之可負擔房價標準。

若以此支付能力配合現有貸款條件，假設貸款年利率 8.75％，貸 款期限 20 年，銀行貸款額度為房屋總價的 70％，民國九十四年宜 蘭縣民可負擔房價應在 600-900 萬，此一購屋預算以當地房屋之平 均單價 10-12 萬/坪，約可購置 65-80 坪之住宅，尚為合理。過去 三、四百萬即可購得「宜蘭厝」，但目前宜蘭市的透天住宅，平均總

價已漲至六ＯＯ萬至九ＯＯ萬。當然因個案特色不同與條件差異，價 格也有所差別。但近兩年來宜蘭房價，至少有一至二成的漲幅。土地 漲幅更是驚人，多達五至八成。表 2-4 台灣省各縣市合理房價換算 表。

表 2-4 台灣省各縣市合理房價換算表

單位:萬

縣市 台北市 台北縣 桃園縣 宜蘭縣

可支配所得 ^{111.2 76.8 86.5 80.9}

合理負擔房價 449 310 366.8 326.8

平均房價 897.5 489.8 443.3 351.5

每坪單價 ^{29.4 15.1 10.1 9.25}

合理負擔房價下可 購坪數

15.2 20.2 24.1 35.3

以上僅是合理負擔房價預估值，事實上，國人基於有土斯有財之觀 念，通常願意支付比 30％更高之所得比例來購置自有住宅，此點可 由行政院主計處公佈之「九十四年台閩地區人口及居住調查提要分 析」北市理想購屋總價 681 萬台北縣 598 萬遠大於理想負擔房價 449 萬、310 萬得到充分之印證。

（二）宜蘭地區房地產調查

宜蘭地區整體而言各地差價有限，沒有台北縣市一水之隔房價卻有 天壤之別的現象，但是宜蘭各鄉鎮之間因區域功能角色互異，房屋產 品及客源有顯著的差異。

以蘭陽溪為界限，宜蘭房地產有溪南、溪北之分。蘭陽溪以南稱為溪