評估因子說明

圖4-2、表4-2所列「產品定位衡量指標」找出參考文獻已本研究衡 量指標訂出各個因子，其涵義分別析述如下：

圖 4-2 層級分析圖 產品定位相關因子 區域活動模式當地房產發展性當地環境當地設計趨向當地成本

地域人口問題

地域性房產市場佔有率

地域性報酬率

地域活動

地域商業

地域教育

建物造型

建材選擇

施工方法

特殊結構

土地價格 地域人口問題

建造價格

當地建物價值

售價

表 4-2 因子相關文獻

主項目 次項目 因子

地域性 區域活動模式 地域人口問題 地域交通問題 當地房產發展性 地域性房產市場佔有

率

地域性報酬率

當地環境 地域活動

地域商業 地域教育 建商規劃 當地設計趨向 建物造型 建材選則 施工方法 特殊結構

價格 當地成本 土地價格

建造價格 當地建物價值 售價

一、 區域活動模式 (一)、地域人口問題

隨著人口的增長和人們生活水準的提高，土地、水資源、能源和其 他自然資源將更加緊張，特別是在發展中國家，可能會引發空前的危 機。根據聯合國的最新報告，亞洲的人口增長率出現下降趨勢，但人 口密度依然高於其他洲，在東亞和南亞，每人均佔有可耕地只有六分 之一公頃，隨著人口的增長、土地的壓力和農業灌溉用水的短缺，將 迫使上述地區需要增加糧食進口以減少饑餓和改善營養結構。

(二)、地域交通問題

要擁有一個良好的居住環境，交通問題是一重要考量，其關係著

購屋者外出的便捷與否，有一個完整的交通網路系統，上班、上學便 不再是煩惱，不僅能節省寶貴的時間，更能提高生活的品質。

二、 當地房產發展性

(一)、地域性房產市場佔有率

房地產業不同於其他產業，它佔有資本的一個最大特點就是 擁有土地資源的多寡。過去，房地產企業在擁有土地數量的多少和 優劣程度上並沒有太大的差距，土地資源分佈也呈現出散而亂的局 面。經過金融信貸和土地釋放模式上雙管齊下的調整，實力弱、規 模小的企業已經開始力不從心，面臨無米可炊、有米難炊的窘境。

這就給那些有著實力基礎，又有著宏大抱負的規模企業帶來了前所 未有的機遇，它們已開始積極地通過購並弱小企業和強強聯合的方 式，積累優質的生產要素，實施規模上的擴張。

(二)、地域性報酬率

購屋常常是人生最大的支出，若觀念錯誤，「買到房子是痛苦的 開始」，希望能矯正國內由建商與代銷商主導的市場，導向以居住需 求為決策依歸的市場，而非被建商以價格與廣告推銷的市場。房地產 投資要注意時機、地點與型態等三要素，它是兼具投資與消費的行 為，應該要以80%為滿足心理的需求，20%再來考慮投資的效益。並以 安排財務資源來提升生活品質為目標，而非一味的追求投資獲利。買 房子是一生最貴的支出，但往往對生產該產品的建商，沒有給予足夠 的重視，選房子的品質與型態很重要，諸如小套房，夾層屋或上千戶 的百年造鎮，都不是應該推薦的產品。計算投資房地產報酬率時，要 注意當以本利平均攤還法時，已償還之本金，應列入對該房地產的投 資成本，也就是說作現金流量分析時，所獲得的當年報酬率，隨貸款

的償還，我們投入的成本(頭期款+已還本金)會漸增，銀行的貸款餘 額會漸減。但由於台灣房屋總價與年租金比(Gross Rent Multiple) 通常在20~40，相對於美國的6~7，我國若要希望投資房地產出租而產 生正向的現金流量(NOI>DS)並不常見，一般投資客都是期望會有賣出 的資本利得，這也是為何全國空屋率達17%，北市達9~10%，但美國空 屋率才3~5%。將來不動產證券化普及後，也需會增加較多的投資機會。

三、 當地環境 (一)、地域活動

人類活動的地域聯繫：人類活動地域聯繫的主要方式及作用人類 活動地域聯繫的主要方式(交通運輸、通信、商業、服務業等)及作用。

(二)地域商業

凡以賺取利潤為目的的交易行為即為商業。其所涵蓋的範圍分為 三大類：

1.買賣貨物：如零售業、批發業。

2.供給勞務：如運輸業、居間業。

3.金融服務：如金融業、信託業、證券業。

所謂中心商業活動，是指商品或服務，以零售的方式銷售，且銷售範 圍遍及整個市區，甚至市區以外的商業活動；至於非中心性商業活 動，則除了以非零售方式出售的商業活動外，尚包括行政與公共設 施、住宅、工業、運輸倉儲等。

(三)、地域教育

教育要使每個人依其潛能獲得最佳的發展，因此機會均等的積極 意義，應該包括提供充分與多元的教育機會。學習權既然是一種基本 的人權，它必須普及到每一個年齡層的人。使國民一生都能不斷學習 成長，適應隨時變遷的新環境，過著健康、文明、不匱乏的生活。在 一般的學校之外，為建立學習社會、方便終身教育的措施，無論是屬 於家庭教育、親職教育、學前教育、社會教育等，都應得到適當的保 障與獎勵。

四、 當地設計趨向 (一)、建物造型

人們為各種活動創造出具有一定空間形式的實質環境，內容包括 各種建築公共設施及設備、景觀等方面，必須綜合體現社會、經濟、

都市功能、美學等各方面的要求。因此，一個環境若能配合該地規模 大小、社經結構、地區特性及各實質發展條件，則其空間在具有創意 的設計規範的指導原則之下，才能充分表現獨特的風格，因此社區基 地規模，開放空間，建築物造型及色彩、景觀、人事通行系統等之設 計連接等有關事宜均應依整體發展，研擬詳細的「都市設計規範性條 文」，以引導社區的健全發展構想，同時做為設計者設計時之重要依 據。

(二)、建材選擇

建材的選擇應以實用、耐久為優先考量，其他如：輻射鋼筋、海 砂屋等也需加以留意，水電設計、施工方法，也會影響日後的使用性，

都要加以詳細問明。

(三)、施工方法

建築的營造工程是一門探討建築構造物建造技術與施工方法的科 學。它隨著時代的日新月異而不斷有新的建造技術與施工方法產生同 時在營建材料上也不斷的有新產品的出現。

雖然如此，傳統的材料與施工方法仍舊不斷的在建築工程被人們所 使用。這種新舊材料與施工方法交錯出現與使用的建築工程特色，使 得學習建築工程的人們必需同時具有能夠兼顧新舊知識達到傳承舊 有工藝發揮新工程技術的能力。

(四)、特殊結構

台灣是世界上使用鋼筋混凝土建築物最多的地方，目前台灣的新 建築有95﹪為鋼筋混凝土構造，很少有木構造、鋼骨構造的建築物。

許多先進國家由於模版、砂石、人工昂貴，使得混凝土構造的造價偏 高，建築構造以鋼骨和木構造為多。台灣由於砂石價格低廉與RC構造 技術簡單，使得RC建築物異常盛行。

五、當地成本

(一)、土地價格

土地供應量是影響地價的因素之一，但不是決定性因素；而房價 和地價之間也不是簡單的“雞生蛋＂或“蛋生雞＂關係。

“從理論上看，房價由地價、建築安裝成本和利潤組成，地價的 變化影響房價。但在實際操作中，房地產商往往要根據某個城市某個 地段的房價，來決定出多高的價錢收購土地才划算。從這個意義上 講，反而是房價影響了地價。＂

以往，土地使用權轉讓常常是“暗箱操作＂，房價遠遠高於地 價，房地產商由此獲得了超額利潤。從２００２年７月１日起，國家 對經營性土地使用權全面實行招標、拍賣、掛牌出讓，用市場競爭機 制明確了土地的真實價格，公開了開發商的隱形土地成本，使地價回 歸真實水準，當然也增加了房地產商的成本，減少了房地產商的利潤。

(二)、建造價格

「重新建造成本」即在於估價日重新建構與現存建物完全相同之 新建物所需的成本，然當建材式樣或建築技術變遷等因素導致重建困 難度增加時，則以重新代替標的物效用之類似新建物所需的成本予以 估算，此稱為「重置成本」（Replacement Cost）。

一般而言，重建成本之計算可概分為下列兩種：

A.直接估計法

此法即直接將建物之各項營造成本，如建築工程、空調工程、

水電工程、瓦斯工程及相關營建管理費用等，加總累計而得。

C.建坪成本法

此法係先計算出建物的總建坪，再乘以估算後之單位建坪的重 建成本。

六、當地建物價值 (一)、售價

市場景氣、經濟、社會、政治背景及住宅狀況都是房地產的基本 環境，而環境的變化當然就會影響到住宅的價格。

房地產價格為供需雙方相互影響的市場客觀均衡價格所形成，若單 從需求者個人的主觀效用（投資與消費使用）分析，將有其價格的初 步認定；另外若從供給者個人的成本加利潤估算，房地產價格亦可初 步產生，然後再經市場供需雙方的協商交易過程，乃有最後房地產價 格的形成。