計算結果

第六章結論

住宅市場分析是不動產研究經常被討論的主題，對建設公司而 言，市場分析是進行投資開發的基本工具，但當實務與理論在連結時 卻經常會遇到許多困境。學術界認為資訊不夠透明、資訊的取得限制 重重、相關的市場研究過少以致於學術的累積不足，對實務運用的幫 助有限﹔實務界則認為學術研究的成果無法、不易、或不足以應付實 務所需，以致在實務運用上常存在經驗法則的說法。這類現象顯示雖 仍有相關市場研究的學術討論，但與實務相關的應用性或實證性研究 仍屬不足。這類困境常使得建商容易出現盲目的投資，建商多認為自 己的產品規劃必然能得到市場的認同，產生的結果即是餘屋不斷的出 現、累積。過去一般認為建商作為產品定位的追隨者是一窩蜂的盲目 現象，本研究實證結果顯示，建商在發展成熟都市推案時，由於成熟 都市所呈現的高開發密度與高地價，使得產品定位的規劃彈性較小，

此時建商推案時易作為跟隨者，也就是說，跟隨者的真相並非單純學 習他人，而是現實環境促使建商皆呈現近似的產品定位，也就是「英 雄所見略同」。

開發中的都市(如宜蘭縣) ，由於地價與開發密度相對較低，產品 定位變化彈性較大，建商在產品定位時就容易做為區隔者，而當競爭 個案與現存住宅的差異性較大，建商會傾向以較小面積進行產品定 位，意即低總價會是建商在面臨複雜競爭環境時，較易進行之產品定 位做法。這也間接證實當建商在面臨低總價產品之高流動性，與因低 總價(小面積)所衍生高推案戶數之銷售壓力時，多會選擇前者。

由於宜蘭縣特殊之自然景觀與人文資源，目前已發展出其特有的產

業、觀光型態，在北宜高速公路通車後，宜蘭地將與北部地區的關係 更為密切，無論在產業成長還是觀光遊憩發展，都將使本縣人口數成 長速率加快；另外大台北都會區居住密度過高，且居住品質不良，宜 蘭地區將繼桃園之後成為其住宅用地，也就是納入其通勤圈，成為大 台北之郊區。研究結論如下：

1.購屋型態方面；國人對戶內居住品質滿意度尚可，對戶外環境則評 價不高，農業縣以獨棟住宅為主，平均計劃購屋價款為 526.89 萬，面積為 39.18 坪。

2.住宅發展趨勢：高齡化社會來臨，住宅郊區化，重視住宅品質，社 區總體營造意識興起。

3.宜蘭地區市場調查:

整體而言，宜蘭地區房地產各地價差有限，沒有台北地區因行政區 不同，或因一水之隔即有明顯價差：

(1)合理房價以「住宅支出所得比」推估為 520.8 萬，可購坪數約為 35.3 坪。

(2)羅東：電梯大樓約 10-13 萬／坪，透天住宅總價約 600-800 萬，

成屋每坪約 10-11 萬元。

(3)冬山、五結：電梯大樓約 10 萬/坪，別墅稍高約 11 萬/坪，總 價約 500-700 萬之間。

(4)宜蘭：電梯大樓約 11-12 萬/坪，透天別墅單價 14 萬/坪，總價 約 600-700 萬，成屋每坪約 9.5-11 萬元。

(5)礁溪：以套房產品為主，每坪約 13-14 元。

(6)頭城：電梯大樓約 9-10 萬/坪，透天別墅總價介於 550-700 萬 元。

4.人口成長：預估至民國 98 年，宜蘭縣總人口數約 50.8 萬人，較

92 年增加 4 萬 3 千人。

5.市場需求方面：以宜蘭、羅東、五結、冬山為目標市場，其市場潛 量約為 6310 戶。

6.行銷策略方面：

(1)在產品形象定位上：塑造社區整體意識，提供自然與人文優質社 區。

(2)在價格策略方面：依區位方向景觀調整價格、設計輕鬆付款方式、

降低自備款購屋門檻。

(3)在通路策略上：採一階通路（直銷）與二階通路（代銷商）並行 方式銷售。

參考文獻

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附錄一專家名單Ⅰ

編 號 姓 名 服務單位 職 稱 年 資

1 黃子忠 東邦營造股份有限公司 總經理 28 2 黃子勇 東邦營造股份有限公司 經理 12 3 李明淇 東邦營造股份有限公司 經理 12 4 張登凱 東邦營造股份有限公司 工地主任 6 5 傅從日 東邦營造股份有限公司 工地主任 5 6 陳長義 宜錦營造股份有限公司 總經理 16 7 李正和 宜錦營造股份有限公司 經理 18 8 李伊平 宜錦營造股份有限公司 經理 8 9 陳振榮 凱達營造股份有限公司 董事長 21 10 陳立杰 凱達營造股份有限公司 總經理 16 11 胡慶霖 凱達營造股份有限公司 經理 20 12 游本政 凱達營造股份有限公司 工地主任 8 13 李易儒 凱達營造股份有限公司 工地主任 7 14 黃子良 億邦開發股份有限公司 董事長 9 15 陳順忠 億邦開發股份有限公司 總經理 11 16 鄭凱文 億邦開發股份有限公司 經理 5 17 張世鈺 天外天開發股份有限公司 董事長 12 18 郭正龍 天外天開發股份有限公司 總經理 16 19 張俊昇 群大建設股份有限公司 董事長 18 20 李明志 群大建設股份有限公司 總經理 13 21 李明褀 群大建設股份有限公司 經理 10 22 謝文宗 宜大建設股份有限公司 總經理 8 23 謝文彬 宜大建設股份有限公司 經理 6 24 吳旭宜 宜大建設股份有限公司 工務經理 10 25 陳松賓 宜大建設股份有限公司 工地主任 7 26 陳逢澤 陳逢澤建築師事務所 建築師 20 27 唐玉香 陳逢澤建築師事務所 建築師 18 28 錢滿恩 陳逢澤建築師事務所 設計主任 12 29 高惠靜 陳逢澤建築師事務所 設計師 8 30 吳庭緯 陳逢澤建築師事務所 設計師 5 31 邱永祥 陳逢澤建築師事務所 設計師 11 32 黃泰山 吳木星建築師事務所 設計主任 16 33 黃祥倫 吳木星建築師事務所 設計師 12 34 許蔚锋 吳木星建築師事務所 設計師 9

35 張仲堅 張仲堅建築師事務所 建築師 19 36 陳庭祥 張仲堅建築師事務所 設計主任 16 37 謝志昇 張仲堅建築師事務所 設計師 10 38 陳凱玄 張仲堅建築師事務所 設計師 7

附錄二專家名單Ⅱ

編 號 姓 名 服務單位 職 稱 年 資

1 黃子忠 東邦營造股份有限公司 總經理 28 2 張登凱 東邦營造股份有限公司 工地主任 6 3 陳長義 宜錦營造股份有限公司 總經理 16 4 李正和 宜錦營造股份有限公司 經理 18 5 陳振榮 凱達營造股份有限公司 董事長 21 6 陳立杰 凱達營造股份有限公司 總經理 16 7 游本政 凱達營造股份有限公司 工地主任 8 8 李易儒 凱達營造股份有限公司 工地主任 7 9 黃子良 億邦開發股份有限公司 董事長 9 10 陳順忠 億邦開發股份有限公司 總經理 11 11 鄭凱文 億邦開發股份有限公司 經理 5 12 吳診宏 億邦開發股份有限公司 經理 5 13 張世鈺 天外天開發股份有限公司 董事長 12 14 郭正龍 天外天開發股份有限公司 總經理 16 15 林友義 天外天開發股份有限公司 經理 7 16 張俊昇 群大建設股份有限公司 董事長 18 17 李明志 群大建設股份有限公司 總經理 13 18 謝文宗 宜大建設股份有限公司 總經理 8 19 謝文彬 宜大建設股份有限公司 經理 6 20 吳旭宜 宜大建設股份有限公司 工務經理 10 21 陳松賓 宜大建設股份有限公司 工地主任 7 22 陳逢澤 陳逢澤建築師事務所 建築師 20 23 錢滿恩 陳逢澤建築師事務所 設計主任 12 24 高惠靜 陳逢澤建築師事務所 設計師 8 25 黃泰山 吳木星建築師事務所 設計主任 16 26 張仲堅 張仲堅建築師事務所 建築師 19 27 陳凱玄 張仲堅建築師事務所 設計師 7

附錄三專家問卷

第一次調查問卷

問卷目錄 一、研究說明

二、填表人資料 三、問卷填寫範例 四、問卷本文

一、研究說明：

本研究之目的在於擷取當前宜蘭地區房地產業新推案參與之相關專家的意 見，進而得知影響產品定位因子之擬定，進行評估。本研究擬定以兩次專家問卷 的方式分別確立「因子次項目」及「權重」，第一次問卷求得「因子次項目」；第 二次問卷則以層次分析法(AHP)來決定「權重」問題。

二、填表人基本資料：

填表人姓名：________________________

服務單位：__________________________

職 稱：__________________________

年 資：__________________________

三、問卷填寫範例：

◎ 假如您認為一中「當地社會模式」對「產品定位」產生影響的話，便在「同 意」ㄧ欄位中打「ˇ」。

各位專家先進您好：

本問卷之主要目的在於借用各位專家之豐富的知識與經驗，提供研究當 前宜蘭地區房地產市場推案之產品定位相關建議，以作為本研究制定相關改 善策略之參考依據。本調查僅供學術研究之用，絕不公開或作其他使用；希 望藉此由您寶貴意見之提供使研究更臻完善，請您撥冗填寫並在此致上最誠 摯的謝意。

順頌時祺

中華大學土木與資訊研究所 指導老師：劉俊杰 博士 學 生：賴演珍 敬上 聯絡電子信箱：m9204014@chu.edu.tw