市場未來營運轉型策略分析

一、現址營運有無其他選擇性

依據受訪者A1 表示，中央市場如果能在現址做些改善，又能達到消費者的 需求，當然是可以不用遷建的，但以中央市場目前現況面臨基地位置以及周邊環 境土地所有權的不同，要繼續在現址營運有其困難度，況且如果選擇在現址市場 改建，這期間仍有安頓攤商的問題要解決，站在管理機關的立場，需要花掉不少 經費成本，在市場現址改建與另覓土地新建市場，受訪者表示傾向另覓土地新建 一座新型態的傳統市場，也可以滿足未來整體市場攤商及市民採買的需求。

受訪者 A2 表示，以目前中央市場所在位置，市場外圍有許多民宅包圍住，

現址重建有建蔽率與公設比問題，還會牽扯太多攤商、周邊店家，有太多的影響，

受訪者仍然表示傾向另覓土地遷建市場比較可行。受訪者D2 表示，市場營運可 以透過改變達到更好的也符合現代化所需要的市場機制。

我個人看法，如果有適合的地點，我是比較傾向擇地新建；藉由 在擇地新建就能夠將中央市場所面臨的問題一次完成把它解決掉；當 然選擇地點，都是要大家都能夠接受的，也不會影響現有攤商及整個 臺東市的發展，在這前提下，所以我還是傾向擇地新建一座新型的市 場，也可以滿足到未來整體的需要。（A1）

我還比較傾向公所的遷建計畫，以目前市場的位子來看，市場外 圍有近二分之一是民宅，原址重建還有一個問題，就是建蔽率、公設 比的問題，比較窒礙難行，會牽扯太多影響、攤商、商圈的問題，要 在原址重建我是比較不贊成。若可以找到另一塊土地遷建市場還是比 較可行的。（A2）

市場的營運方式其實是可以另外找地方，但也可現在的地方再做較 友善的營運方式，透過改變讓它達到更好的也符合現代化所需要的市場 機制。（D2）

但對於消費者就持有不同的看法，經受訪者B1 表示，中央市場位於臺東市 中心，也是位於人口最密集的地點，如果管理機關選擇覓地重建，會對地方的發 展影響甚大。據 B4 受訪者表示，要在原址繼續營運不是這麼理想 如果採繼續 現址營運，市場建築物主體及2 樓閒置空間需要好好做些規劃。受訪者 C1 表示，

以人潮聚集度來說，中央市場的優勢即市場周邊都是商家也是位於交通要道，以 目前市區土地容積及人潮是難以被取代的，如果管理機關另覓土地重建市場，需 有配套計畫一起推動較好，受訪者表示在現址營運風險相對較低。受訪者D1 表 示，在現址原地改建，將市場改造成臺北士東市場，士東市場也是採原址進行改 造，建議管理機關將士東市場當做一個參考目標。受訪者C2 表示，若要原址重 建市場，需要面對很多的問題，有許多問題也需要待解決。例如樓層重新規劃、

中繼市場安置攤商、攤位格數是否足以容納、管理機關需花費大筆的經費等。

我覺得中央市場位於臺東市中心，也是市中心人口最密集的地 點，如果選擇擇地重建我想對地方的發展影響非常大。比先前臺東 舊火車站搬遷後影響傷害更大。（B1）

如果要繼續維持現況營運，在市場建築物主體及市場 2 樓閒置 空間真的需要好好做一些規劃。（B4）

以人潮聚集度來看，目前中央市場所占優勢就是市場周邊都是 商店也是交通要道。可以容納這麼大的攤位，目前臺東市土地容積 及人潮聚集度是難以被取代的。（C1）

如果可以原址重建，需要面對很多的問題，有很多的問題也需要 等待解決。市場若要全面改建，也要規劃兩層樓經營，已現在的攤位 數恐怕難以容納，況且重建期間也需要有中繼市場來安置攤商，這些

對管理機關要花費很多的經費。（C2）

依上述綜合分析，可知，管理機關與消費者、攤商、市場周邊店家所持意見 不同，管理機關傾向將中央市場另覓土地新建，但消費者、攤商及周邊店家則傾 向中央市場於現址繼續營運，但選擇於現址營運需好好規劃市場建物與閒置空間 活化利用。其實另覓土地可以新建一座符合現代化消費需求的傳統市場，是可以 解決原本中央市場的問題。但假使原有中央市場位址為避免閒置可以另作多用途 使用，也可以避免中央市場商圈會因中央市場遷建而導致沒落影響民眾生計。

二、經營方式

依訪談大綱所設計比照臺灣苗栗、臺中兩地公有零售市場已有大型賣場承租 使用為例，針對本研究利害關係人之訪談，在中央市場未來經營方式上，是將採 自營或委外經營;經受訪者 A1 表示，站在管理機關的角度，市場的經營還是尊重 市場自治會的運作，不管是自營或委外經營，都有其利弊及得失，管理機關沒有 預設立場，會蒐集攤商意見，並與攤商取得共識，讓市場自治會體制能正常運作，

使市場能夠有效的利用。經受訪者A2 表示，管理機關係屬公部門，由公部門管 理較為僵化，相較於民間企業，如採委外經營，受訪者表示是不錯的，企業管理 也有很多成功的案例。經訪談消費者 B1 得知，建議部分自營，部分委外經營。

受訪者C1 則表示，採管理機關自營是最好的；若要朝向委外經營，建議以公股 民營方式成立管理公司，管理機關要占有一定比率的持股，但在尚未取得經營方 式之共識前，受訪者認為仍由管理機關自營較好。受訪者B3 則表示，可以接受 目前的管理機關的經營模式，以消費者的立場，已習慣這樣的消費方式。受訪者 D1 表示，朝向交由專業經理人進行管理，可以減輕公部門的負擔。受訪者 B2 亦認為委外經營是趨勢，找企業專業人才管理較好，在經營上也會有較多的創新 作為，採企業經營會比較靈活，若仍然採管理機關自行管理，只能維持現在的做 法。受訪者 B4 也認同中央市場若能採委外經營方式管理，是受訪者所樂見的，

傾向中央市場朝向委外經營，企業管理做法會更多元是不錯的方法。

自營除了需要研議法令層面，我覺得可行性比較低。如果要採委外經 營，我覺得這是很不錯的，企業管理也有很多成功的案例。（A2）

目前中央市場是由市公所自營我覺得是最好的。若要採委外經營，

我認為可參考臺東果菜市場這部分，以公股民營方式成立一個管理公 司。（C1）

我覺得現在這種經營模式就很不錯了，我已經習慣這樣的消費方 式。（B3）

由專業經理人來規劃，當然也包括後續的市場管理，因為商業的 行為模式，還是需要交由專業經理人來營理，這種處理方式也可以減 輕公部門的負擔。（D1）

我覺得委外經營是一個趨勢，公務員除了處理公事還要叫他們經 營市場其實是有它的困難度，一定要找專業的人來處理會比較好。（B2）

採委外經營，業者有一定的壓力存在，業者會不斷的刺激，做法 就會更多元，這也是我們不用去擔心的事情。我個人傾向委外經營，

這也是一個不錯的方法。（B4）

臺東市公所目前只編制1 位公有零售市場管理所所長，但其業務職責卻是要 管理臺東市三座公有零售市場，且市場管理所長並非經營管理學專業亦沒有相關 學術及實務經驗背景，往往都只注重在市場環境與攤商秩序的管理上而已，對於 零售市場的經營方面就會著墨較少，而且公務人員要依法行事，在對市場經營管 理上就會受到法令的束縛。

其實現今政府公部門也有多種與民間合作的模式可依循參考，成功的案例也 不在少數，如果臺東中央市場以公私協力的方式共同經營及管理也是不錯選擇，

公部門可以提供尋找資源挹注，管理經營方面就交由民間專業公司及經理人來負 責，公私協力共創雙贏，或許指日可待。

三、空間配置

在市場空間配置上，以目前中央市場 2 樓閒置空間能如何有效多元活化利用，

依據受訪者C1、C2、D2 表示，要該讓市場 2 樓空間活化，管理機關在經費允許 下，優先改善通往2 樓的樓梯，改為現代化的電梯或手扶梯，為能充份使用空間，

除可供年長者方便至2 樓購物，也可鼓勵青年返鄉創業，提供租金優惠方案，搭 配市場周邊觀光夜市，將市場營業時間延長至晚間，2 樓即可做為居酒屋或文創 空間吸引人潮到市場消費。以臺灣南部友愛市場轉型成功案例，讓白天是一般菜 市場，到了夜晚轉變成宵夜食堂，讓原本人聲鼎沸的友愛市場又添加為一個臺南 宵夜的生力軍（熱血玩臺南，跳躍新世界，2020）。

受訪者D1 表示，可將市場打造成美食街，也可以規劃成幾個區塊，輔導市 場外圍臨時攤商進駐市場；除此硬體設備，通往2 樓樓梯需改造成手扶梯或電梯，

設備的改善是必要的。受訪者B2 說法與 D1 相符，將市場 1 樓打造成美食街，

做出與傳統式的小吃美食，走出自己的路。漢寶德、劉新圓(2008)研究指出，對 於閒置空間的再利用，政府機關可提供機會並節省支出的功能，讓民間的活力與 創造力可以被激發；並提出閒置空間及場址在使用上可存有各種可能性，可用來 表現非常在地的東西。受訪者B1 表示，可將市場 2 樓打造成大型商場的模式，

也可以打造出百貨公司美食街的模式。受訪者D2 也表示，可將市場 2 樓閒置空

也可以打造出百貨公司美食街的模式。受訪者D2 也表示，可將市場 2 樓閒置空