第三章 建設公司流程重現及合理性評估
第二節 建設公司流程重現
經由上述建設公司現行願景與組織探討，研究擬針對建設公司專 案生命週期所需之核心作業，建構出土地評估、土地取得、行銷企劃、
採購發包、營業、代書、收款、估驗計價、交屋、客戶抱怨等十大核 心作業流程，並運用 eEPC 圖重現流程，清楚描述流程中各功能活動 之輸出、輸出資料需求，參與執行部門與人員，如圖 3-1~3-10 所示。
提供地質
製作合約
檢視設計
定案設計
建置採發
檢討並提交 銷售企劃書 銷售企劃書
完成 設計定案
權責主管核定
核定完成
執行跨部會配合事 項會辦
專案承辦人
權責主管 銷售企劃書
委受合約
專案承辦人 銷售企劃書
會辦單 工作進度表
廣告預算表
簽呈
確認建照取得 完成時程
會辦單 設計部
時間已確認
確認整地與臨時水 電完成時間
會辦單 工務部
時間已確認
確認分坪時間 客服部
時間已確認
會辦單 現場展示建材設
備完成時間 採發部
時間已確認 會辦單
廣告表現及企劃
主軸與風險評估 法務組
評估完成
確認銀行貸款比
率 行政部
貸款比率已 確認
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會辦單 會辦單
圖 3-5 營業流程 eEPC 圖-1
各區位銷售面積
會辦單 計算表 設計部
銷售面積表 確認
工法工期與成本 研擬 初步工期進
度表 工務部
初步草案確立
確認建材名稱與
規格 採發部
建材名稱與 規格已確認 市場最新資
訊 查核現場樣品屋
尺寸 法務組
尺寸符合 法規 相關法規資
訊
確認貸款比率 法務組
評估完成 付款及拆款
表
每週召開銷售前
工作會議 專案承辦人
會議記錄 市場最新資
訊
邀集各部門擬定
分坪原則 營業部
分坪會議會 議記錄
提供銷售面積予 地政人員覆核 分坪原則確立
銷售面積配 算表 分坪會議會
議記錄
客服部
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圖 3-5 營業流程 eEPC 圖-2
彙整各表與簽呈
予主管核定 專案承辦人
銷售用建材設備 銷售面積表 工期進度表 付款及拆款表 銷售面積配算表
主管核定 資料彙整完成
銷售面積配算 表
權責主管 簽呈
銷售用建材設備 銷售面積表 工期進度表 付款及拆款表 銷售面積配算表
核定完成
進行買賣合約
草稿製作 營業部
建照及使用區分 及附圖確認
買賣合約書 設計部
確認完成
確認工期及施工方
買賣合約書 式與建材 工務部
初步草案確立
確認公設面積分
配及稅賦 客服部
確認完成
買賣合約書 審核合約書內容 法務組
審核完成 買賣合約書
工期收款及建融 收款與工程付款
對照
行政部
評估完成 買賣合約書
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圖 3-5 營業流程 eEPC 圖-3
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主 管 核 定 買 賣 合 約 書 製
作 完 成
權 責 主 管
核 定 完 成
核 定 各 戶 底 價 營 業 部
簽 呈
各 戶 底 價 核 定 完 成
製 作 平 面 廣 告 稿 營 業 部
平 面 廣 告 稿 製 作 完 成 平 面 廣 告 稿
審 核 平 面 廣 告 稿 法 務 組
審 核 完 成 平 面 廣 告 稿
進 行 銷 售 講 習 並 彙 整 答 客 問
正 式 預 售 開 始 答 客 問 彙 整
表 營 業 部
召 開 每 週 銷 售 會 議
銷 售 狀 況 掌 控 會 議 記 錄
營 業 部 營 業 日 報 表
銷 售 預 算 及 目 標
簽 收 繳 款 單 及 訂 金
銷 售 狀 況 掌 控
行 政 部 二 聯 訂 單
訂 金
繳 款 單
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圖 3-5 營業流程 eEPC 圖-4
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製作低底呈核表 營業部
低底呈核表製 作完成
主管核定 權責主管
成交之訂單
核定完成 低底呈核表
掌控現場客戶訂
屋與退戶狀況 營業部
合約書製作 營業部
合約書製作與 確認完成 訂單
簽約 法務組
簽約完成 合約書
辦理退款並回收
訂單 營業部
退戶手續完成 退款申請單
正常狀況 發生退戶狀況
請款單
銷貨證明單 繳款單
訂單
查收簽約金 行政部
營業日報表 銷售預算及
目標
簽收合約書與客 戶訂單
簽收完成
合約書 客服部
訂單 查收完成
銷售會議及總檢
討 營業部
結案報告
支出總表
主管核定完成 支出總表
圖 3-5 營業流程 eEPC 圖-5
鷹架拆除後，備妥
用印核定 權責主管
核定完成
向行政部申請購買 印花
購買完成
向捐處申款 土地增值稅單
契稅單
申款完成
行政部
客服部
製作各案已售戶明
細表 客服部
主管核定完成
核對產權及單位過 戶及抵押設定名單
金額無誤
核對完成
行政部
核定 權責主管
核定完成
核對並撥付土地增 稅及契稅名單及金
額 客戶產權過戶
管控表
核對和撥付完 成
申辦客戶產權移轉 及抵押設定登記
行政部
申辦完成
客服部
交屋流程 接上頁
圖 3-6 代書流程 eEPC 圖-2
提供
研擬監造需求
準備交屋資料
收齊尾款及交付產 權文件及鑰匙
交付完成
入帳核對
入帳核對完成
通知分包商修繕
修繕完成
交屋
交屋完成
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客服部
客服部
工務部
收款憑單 行政部
工程問題 紀錄表
驗收完成 需要修繕
客戶至工地現場驗 收房屋 房屋驗收單
工程問題紀 錄表
工務部
收款憑單
圖 3-9 交屋流程 eEPC 圖-2
有關入帳