影響住宅價格的因素

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第二章 文獻回顧

價格減少。國內學者也指出屋齡增加會降低不動產價值，林祖嘉與馬毓駿（2007）

利用特徵價格理論，實證指出隨著屋齡增加則不動產價值將呈現非線性的減損。

由前述文獻可以發現，國內外已廣泛利用特徵價格理論進行住宅價格相關研究，

指出建物格局、建物面積、建物類型、屋齡、樓層等變數對住宅價格有顯著影響，

亦即住宅價格是由許多住宅特徵所組合而成。

除了住宅屬性之外，公共設施、區位、鄰里環境等因素亦是常被探討的影響 住宅價格因素。公共設施一般可分成迎避和鄰避設施，由於公共設施具有資本化 效果，而反映在不動產的價格的增減上，因此國內外有不少探討公共設施效益對 於不動產價格的影響。過往有許多文獻探討迎避設施對住宅價格的影響，Huh &

Kwak（1997）指出教學品質、醫療設備與鄰里關係較佳的地區，其房價水準高 於一般地區。Ries & Somerville（2010）研究指出學校品質對於房價具有影響。

林素菁（2004）以特徵價格法估計台北市國中小明星學區的邊際願意支付，結果 發現無論是明星國中或國小，明星學區的房價的確比較高，而具有「高門檻」的 現象，購屋者願意承擔比較大的支出來購置位於明星學區的住宅。李春長（2010）

則將公共設施定義為生活便利性與運動兩種面向，探討公共設施和不動產價格間 的關係，結果指出台北地區休閒與運動屬性的公共設施對住宅價格會產生明顯的 影響。關於休閒性與運動屬性的公共設施，公園常常是作為研究的標的，

Morancho（2003）研究公園距離和住宅價格間的關係，發現房屋價值隨著距離 最近的公園的距離增加而下降。Hoshino & Kuriyama（2010）探討鄰里公園對於 不動產價格之影響，研究指出距離公園的遠近及公園規模的大小，對不動產價格 有所影響。

由於通勤成本和住宅價格具有抵換關係，因此國內外有許多研究在探討交通 設施和住宅價格間的關係，尤其是捷運系統對住宅價格的影響，其中有許多文獻 實證指出捷運系統對於不動產價格具有正面影響（Coffman & Gregson,1998；

Bowes & Ihlanfeldt,2001；Hess & Almeida,2007）。然而同時亦有少數研究指出捷

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第二章 文獻回顧

（1994）以捷運路線分類(新店、淡水、木柵、南港)、捷運運作型態(高架、平面、

地下)，分別探討不同路線及型態的捷運廠站對市中心、邊緣區、郊區不動產價 格的影響，其指出不動產價格隨著距離捷運站愈近而遞增，而地下型式的車站對 房價的正面影響大於高架型的車站，這樣的結果和高架型車站具有噪音影響有關。

林禎家、黃至豪（2003）以多元迴歸模型探討台北捷運營運前後的房地屬性特徵 價格變化，結果指出捷運營運後增加了房地面積屬性的特徵價格、減少因屋齡造 成的折舊、減少因距離公共設愈遠而降低的房價幅度。彭建文等（2009）以捷運 廠站周遭及非捷運地區的房價為研究範圍，指出捷運站區房價較捷運周圍區域增 加 44 萬元，和非捷運區房價相比則增加 109 萬元，捷運站對房價的影響範圍由 大到小依序為郊區、市郊、市中心，顯示出捷運站對於住宅價格影響幅度和範圍 的差異。

除了迎避設施之外，過去也有許多研究探討鄰避設施對房價的影響。Smith &

Desvousges（1986）以特徵價格理論為基礎，研究波士頓地區居民對於廢棄物清 理場的看法，結果發現當地居民每年願意支付每英哩 330 到 495 美元來遠離廢棄 物清理場。曾明遜（1992）研究不寧適設施對住宅價格的影響，指出不寧適設施 會對住宅價格產生負面影響。李永展、何紀芳（1996）調查台北市民對於鄰避設 施的看法，結果指出民眾認為公墓、殯儀館、屠宰場、監獄和機場等設施都是高 度嫌惡的設施，進而使靠近這些鄰避設施地區的房價下跌。

基於上述，可以得知住宅屬性與公共設施等因素對住宅價格的正向與負向影 響，而不動產價格即為前述因素所組合而成，藉由影響住宅價格相關文獻的回顧，

可作為本文建立大量估價模型變數選取之依據。

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