第三章 研究設計與資料說明
第二節 資料說明與處理
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第三章 研究設計與資料說明
表 3-1 樣本資料篩選原則
資料項目 資料篩選原則
交易標的 純土地、建物、車位交易標的
土地使用分區 農業區、工業區、其他
交易樓層 交易樓層多於一個樓層
建物型態 工廠、廠辦、農舍、透天厝、店面、
倉庫、其他
主要用途
工商用、工業用、住工用、見使用執 照、見其他登記事項、其他、停車空
間、商業用、農舍 屋齡 小於 0.5 年；大於 60 年 建物移轉面積 低於 16 平方公尺(約 5 坪)
單價 低於 10 萬元
總價 低於 100 萬元
總樓層 一層樓
表 3-2 新增資料項目與處理方式
資料項目 處理方式
臨路關係 依照區段化地址新增臨路(街)或巷
是否有電梯 總樓層六樓(含)以上為有電梯
屋齡 按交易日期計算，以 2014 年 12 月為基礎
是否有管理 依有無管理欄位製作虛擬變數
捷運站可及性
以地理資訊系統轉換座標製作 公園可及性
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第三章 研究設計與資料說明
表 3-5 為交易季別樣本分配表，樣本數最多者為 102 年第二季，有 2,156 筆，
佔總樣本 15.22%，樣本數最少者為 103 年第四季，有 944 筆，佔總樣本 6.66%，
由表中可以看出交易季別主要集中在 102 年第二至第四季。圖 3-1 則為總價分配 直方圖，從圖中可以發現樣本經篩選後，樣本主要集中在總價 4,200 萬元以下，
呈現明顯的右偏態分配而不符合常態分配。Sirmans et al.（2005）研究指出為了 使房價更接近常態分配，可將特徵價格模型中的房價取自然對數。因此本文將成 交總價取自然對數後，結果如圖 3-2 所示，可以發現樣本分配較趨近於常態分配。
表 3-5 交易季別樣本分配表
季別 樣本數 百分比
101Q3
1,222 8.63%101Q4
1,556 10.98%102Q1
1,394 9.84%102Q2
2,156 15.22%102Q3
1,543 10.89%102Q4
1,722 12.15%103Q1
1,125 7.94%103Q2
1,362 9.61%103Q3
1,144 8.07%103Q4
944 6.66%合計 14,168 100%
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第三章 研究設計與資料說明
表 3-6 則為連續變數的敘述統計，總價平均數為 1843.85 萬，最大值為 26,140.3 萬，最小值為 190 萬，標準差為 1,021.22 萬；單價平均數為 61.63 萬，
最大值為 186.78 萬，最小值為 32.14 萬，標準差為 19.19 萬。表 3-7 為虛擬變數 之敘述統計，本文的虛擬變數除前述的行政區及交易日期之外，還包含了鄰路關 係、電梯、管理，其中以電梯變數的分配比例較為懸殊。
表 3-6 連續變數敘述統計
變數 平均數 標準差 最大值 最小值
總價(萬元) 1,843.85 1,021.22 26,140.30 190.00 單價(萬元) 61.63 19.19 186.78 32.14 所在樓層(樓) 5.72 3.42 29.00 2.00 建物面積(坪) 29.63 14.60 144.46 5.33 屋齡(年) 21.65 13.45 56.67 0.58 捷運站可及性(公尺) 660.52 474.71 4781.11 12.07
公園可及性(公尺) 182.72 142.58 2281.26 8.06 表 3-7 虛擬變數敘述統計
變數
1
樣本數 百分比0
樣本數 百分比臨路關係 臨路或街 6,317 44.59% 鄰巷 7,851 55.41%
電梯 有電梯 10,257 72.38% 無電梯 3,911 27.62%
管理 有管理 9,193 64.87% 無管理 4,885 35.13%
表 3-8 為各行政區總價敘述統計結果，平均數最大的行政區為大安區，為 2,628.67 萬，最小者為萬華區，為 1,433.41 萬；標準差最大者為大安區，為 1,521.24 萬，最小者為北投區，為 776.53。由總價標準差可以看出大安區的住宅價格具有 相當離散程度。
表 3-9 則為各行政區單價敘述統計結果，平均數最大的為大安區，為 89.70