第一章 緒論
第一節 研究動機與目的
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第一章 緒論
第一章 緒論
第一節 研究動機與目的
一、研究動機
商品依照外觀、性能與使用感受而可以分類成同質與異質商品，然而相較於 同質商品，不動產市場具有高度異質性，因建材、座向、格局、採光等特性而具 有不同的特徵，加上交易過程中的資訊不對稱、昂貴性等因素，使得不動產價格 難以掌握，而不若同質商品具有一價定律的現象，也因此發展出了專業的不動產 估價領域。
不動產估價可分成個別估價與大量估價兩種類型，兩者主要差異在於效率及 客觀性，其中個別估價相關理論與技術發展日趨成熟，而因應了不同類型不動產 的估價需求，然而隨著科技的進步，個別估價除了開始受到時間與經費限制的挑 戰之外，其專業性亦受到相當的考驗。過去研究指出個別估價受到定錨效果（Diaz
& Hanz,1997；Diaz & Wolverton,1998）與客戶影響（Gallimore & Wolverton,1999；
Levy & Shuck,1999）等因素影響之下，估價師會偏離標準估價程序，估價結果受 到，導致個別估價的專業性受到質疑。因為個別估價的缺點，使得大量估價的發 展逐漸受到討論與重視，從 1960 年代開始，公部門基於稅務處理需求，使得電 腦輔助大量估價（Computer Assisted Mass Assessment，CAMA）成為輔助的工具，
電腦輔助大量估價能在短時間內處理繁雜的估價數量並提供即時的估值，而大幅 提升了估價的效率。在 1990 年代，金融機構因不動產證券化的發展及不良資產 估價等業務，而衍生了對大量不動產進行估價的需求，同時在電腦與統計模型的 進步之下，自動估價模型（Automated Valuation Models，AVM）應然而生，並被 廣泛應用在金融市場，尤其在房貸授信方面，自動估價模型的出現使不動產估價 變得更為自動化且便捷。由此可知因為不動產經濟活動的熱絡發展，大量估價的 需求日益增加，其具備的客觀與效率等優點更彰顯其重要性。
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了監控風險，金融機構每年必須對抵押擔保品進行價值重估，而在金融機構的抵 押擔保品中，不動產占了相當比例，所以不動產授信風險控管的重要性不言可喻。
中央銀行於 2010 年 12 月實施的針對性審視措施中，針對台北市的房貸成數訂出 限制，借款人購入第二棟房屋的貸款上限為六成，希望藉此控制資金流入房地產 市場。我國抵押貸款計算係以抵押擔保品估值乘上貸款成數而得，亦即估值會決 定最終貸款額度，因此講求精確的大量估價模型將有助於房貸授信的風險控管。
Kinnard（2001）指出未來不動產估價的重點之一在於透過數學模型及資訊 處理設備的使用，提供更良好的資料來改善市場分析效率。陳奉瑤、張欣民（2003）
指出大量估價的技術層面並不是問題，但困難的是資料的品質和取得。由此可知 大量估價未來的趨勢著重在資料取得與估價準確性的改進。由於不動產資料庫的 建立與品質會影響大量估價的準確性，過去國內不動產估價相關研究多以建設公 司、房仲公司等內部資料進行研究，由於資料性質為企業內部資料，可信度受到 質疑，使得大量估價系統的發展受到一定限制，然而，台灣在 2012 年 8 月開始 實施不動產實價登錄制度，使得不動產市場的資訊更為透明，為我國發展大量估 價系統帶來良好的契機。
過去對於估價準確性相關研究，主要著重在估價理論與技術層面、估價行為 對估價結果的影響、探討個別估價和大量估價的估值比較（Diaz & Hanz,1997；
Gallimore & Wolverton,1999；Levy & Shuck,1999；楊依蓁，2006；陳奉瑤，2011）， 而較少單獨探究影響大量估價準確性的因素。由於特徵價格理論隱含不動產高度 異質的特性，不動產價格受到總體經濟、政策、住宅屬性、公共設施、區位等因 素影響，然而前述因素是否會對估價準確性造成影響?造成影響的因素為何?為本 文所欲探討之問題。
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二、研究目的
基於上述研究動機，可以發現影響大量估價模型的關鍵在於資料取得的難易 與資料庫的品質，然而在國際金融環境的變化與我國對於不動產授信相關政策實 施的影響下，了解大量估價系統在我國發展的可能，以及影響估價準確性的因素 探討就變得至為重要，因此本文歸納出以下研究目的:
(一) 過去國內相關研究多以建設公司、房仲公司等內部資料來建立大量估價模型，
而本文欲以官方性質之實價登錄資料為基礎，建構大量估價模型，並探究其 和過往研究大量估價準確度的差異。
(二) 探討何種住宅屬性、鄰里環境等次市場特徵對大量估價準確性有顯著影響。
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個階段，第一階段以普通最小平迴歸(Ordinary Least Square Regression)建立大量 估價模型，用以預測模型價格，並以相關數據探討由實價登錄資料所建構的大量2 不動產經紀業管理條例、平均地權條例、地政士法。