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第五章 我國土地更正登記規範應修正之方向－代結論
土地登記，係不動產物權變動之公示方式，將土地及建物之權利關係，
透過登記制度予以確認，保障權利之存在，確保不動產交易安全，並作為 國家施政之依據。我國現行土地登記制度，係以民法、土地法及其授權訂 定之土地登記規則為主要基礎，依法所為之不動產物權登記，足生不動產 物權登記之公示力與公信力，故登記須遵守嚴謹之程序，一經登記，其登 記內容更須正確無誤，俾與不動產上之真實權利關係完全一致，以保障人 民之財產權權益。然而，登記之結果，難免發生登記錯誤或遺漏之情況，
使登記事項與實體權利關係不吻合，惟土地登記制度立法上基本原理之 一，為使登記事項與實體關係一致，因此，為消弭此不一致之情形，土地 法第 69 條訂有更正登記之機制，惟對於更正登記之標準、適用範圍等並無 規定，實務執行及學說上仍產生諸多爭議。爰此，本章將以前述各章相關 問題分析之內容為基礎，試著建構我國土地更正登記規範應有之修正方 向，藉以減少爭議問題之產生，並期使我國土地登記法制更臻完備。
一、登記錯誤或遺漏之意涵應解釋為例示性質
依土地法第 69 條規定：「登記人員或利害關係人，於登記完畢後，發 現登記錯誤或遺漏時，非以書面聲請該管上級機關查明核准後，不得更正。」
暨同法第 68 條規定：「因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關 負損害賠償責任。」亦即登記錯誤或遺漏為請求更正登記及損害賠償之前 提要件，若不明定，恐生爭議，遂土地登記規則第 13 條規定：「土地法第 68 條第 1 項及第 69 條所稱登記錯誤，係指登記事項與登記原因證明文件所 載之內容不符者；所稱遺漏，係指應登記事項而漏未登記者。」依此規定，
登記事項與登記原因證明文件所載之內容並無不符，及應登記之事項而未 漏登記者，即無登記錯誤或遺漏之處，不得更正。如前所述，關於登記錯 誤或遺漏之意涵，是否限縮在土地登記規則第 13 條之規定，實務與學說間 仍存有不同見解，實有闡釋之必要。本文研究以為，土地登記制度立法之 基本原理之一，為使登記簿記載內容與實體關係吻合之考量，當土地登記 內容與實體關係有不一致之情事時，自屬登記錯誤或遺漏之情形。簡言之，
登記錯誤或遺漏係指該實體之權利關係或表示物之物理上狀況之記載，與 現實被登記之部分，二者間有不吻合之情況而言。土地登記規則第 13 條規 定之定義，自屬登記錯誤或遺漏之態樣，當無疑義，然而，非謂其他登記 錯誤或遺漏而符合更正登記之標準者，不得更正之。是以，本文以為，土 地登記規則第 13 條所稱登記錯誤或遺漏之定義，僅屬一例示性質，不可侷 限於該條文所稱之情形始屬土地法第 69 條更正登記之登記錯誤或遺漏。
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如前第三章所述，行政及司法實務上，對於土地法第 69 條更正登記規 定之錯誤或遺漏之意涵，尚存有不同解，且多數行政解釋及法院判決，亦 多以登記錯誤或遺漏是否符合土地登記規則第 13 條之規定，為判斷之依 據，如與此規定未合，則認為非屬土地法第 69 條規定登記錯誤或遺漏之條 件，而否准更正。舉例而言：如前述最高行政法院 95 年度判字第 1608 號 判決撤銷更正土地面積案，土地面積乃物之表徵，為事實狀態，系爭土地 實測之結果，與登記面積不吻合，即產生登記事項與實體關係不一致之情 形，自屬登記錯誤之態樣，縱然登記內容與據以登記之原因證明文件未有 不符之情形，惟該登記原因證明文件與物之實體關係不符，顯屬錯誤，自 應依土地法第 69 條規定辦理更正登記，以使更正後之面積與實體關係相 符，登記機關所為之更正登記，應無違誤；惟最高行政法院竟以原登記之 面積與原因證明文件相符，自難認有土地登記規則第 13 條所稱「登記事項 與登記原因證明文件所載之內容不符」情形，亦即無土地法第 69 條規定之 登記錯誤情形，地政事務所將面積更正登記即與土地法第 69 條規定有違，
而判決將更正登記撤銷，回復錯誤之登記面積，將產生系爭土地登記面積 錯誤永久存在，無法辦理更正。
另以土地權利關係為例：被繼承人死亡，所遺土地經繼承人等人檢具 證明文件向登記機關辦竣分割繼承登記為完畢，嗣後，第三人主張其為被 繼承人之繼承人向登記機關申請更正繼承登記請求增列為繼承人。案經最 高行政法院 92 年度判字第 492 號判決主張，該土地繼承登記，乃登記機關 依申請繼承登記人所提出登記原因證明文件所載之內容為之，其登記事項 與登記原因證明文件所載內容並無不符，縱登記原因證明文件所載內容不 實，或登記原因證明文件係偽造無效，亦非行為時土地法第 69 條及土地登 記規則第 13 條所稱之「登記錯誤」而得逕予更正，且申請更正登記，實係 要求塗銷繼承人等之繼承登記，使其繼承取得系爭土地，其變更原登記之 結果，將使原登記關係人之土地權利發生變動，不屬上開土地法規定更正 登記之範圍。本文以為，最高行政法院將登記錯誤限縮在土地登記規則第 13 條之規定，實有重新探究之餘地。依民法第 759 條規定，繼承於登記前 已取得不動產物權，換言之，本案登記機關應先審認該第三人是否確為合 法之繼承人，倘無繼承權，自無從受理更正登記；該第三人倘確屬被繼承 人之合法繼承人，其於被繼承人死亡時，非經登記即已取得權利，因此，
該繼承登記與實體權利關係自始產生不一致之情形，自屬登記錯誤之態 樣，在不違反登記公信力保護之前提下，應將既存之錯誤登記予以塗銷，
於此情形下之更正塗銷，自應解釋為不受同一性之限制。
土地登記制度立法上基本原理為使登記內容與實體關係吻合，上開法 院判決將登記錯誤或遺漏之意涵，限縮在土地登記規則第 13 條規定之定
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義，恐造成錯誤登記永久存在，無法辦理更正，而實務上類此見解仍屢見 不鮮，實難謂符合土地法第 69 條更正登記為消弭登記錯誤之立法目的，亦 嚴重衝擊我國土地登記制度，應不足採。
綜上所述，本文以為登記錯誤或遺漏係指登記事項，與實體之權利關 係或物之表徵有不吻合之情況而言，因此，土地法第 69 條更正登記所稱之 登記錯誤或遺漏，土地登記規則第 13 條雖已明文規定，於解釋上，應解釋 有部分為例示性之規定，非以此為限，即非包含所有登記錯誤或遺漏之態 樣，無法一一列舉，非可限縮於該條文規範之內容。關於行政或司法實務 上，仍見解認為登記錯誤或遺漏應以土地登記規則第 13 條之規定為判斷標 準，而限縮登記錯誤或遺漏之意涵，反而產生撤銷更正登記回復錯誤登記 之怪異現象，為避免產生爭議，建議應修正土地登記規則第 13 條規定，明 文規定土地登記規則第 13 條所稱登記錯誤或遺漏之情形，僅屬例規定，即 非以此為限，其他登記錯誤或遺漏而符合更正登記之標準者，亦應准予更 正，以符合土地法第 69 條更正登記之立法精神。
二、更正登記非必然應受原登記同一性之限制
本文以為，登記事項與實體關係自始產生不一致之情形，即屬登記錯 誤或遺漏之態樣，而現行土地法規定消弭登記錯誤或遺漏，使登記內容與 實體關係一致，僅土地法第 69 條之更正登記一途，雖然土地登記規則第 144 條規定：「依本規則登記之土地權利，有下列情形之一者，於第三人取得 該土地權利之新登記前，登記機關得於報經直轄市或縣（市）地政機關查 明核准後塗銷之：一、登記證明文件經該主管機關認定係屬偽造。二、純 屬登記機關之疏失而錯誤之登記。」，觀此條文所稱之「塗銷」，係指原 依法不應登記而誤予登記之違法行政處分，在第三人取得該土地權利之新 登記前，由登記機關查明後依職權予以塗銷該錯誤登記，另為適法之處分；
而土地法規定之「塗銷登記」，係就合法登記土地權利因法定或約定原因 致土地權利消滅所為之登記，二者性質不同，非可同一而論。
再者，土地法第 69 條更正登記之立法目的，係為釐正登記錯誤或遺漏 之情形，土地登記規則第 144 條規定之塗銷，觀其立法意旨，認為依土地 登記規則不應登記，純屬登記機關之疏失而錯誤登記者，並非私權有所爭 執，民事法院亦無從審理，於第三人取得該土地登記權利前，應由登記機 關依職權撤銷原處分，辦理塗銷登記。簡言之，土地登記規則第 144 條之 塗銷，係就違法錯誤登記撤銷所為之登記，在解釋上，應可將其歸屬於土 地法第 69 條因登記錯誤或遺漏所為更正登記之範疇內。此外，對於誤將不 應塗銷之登記予以塗銷，造成登記內容與實體關係不一致，自屬登記錯誤 之態樣，究應如何釐正，土地法無相關規範，現行實務執行上，除依土地
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法第 69 條辦理更正登記，將誤塗銷之登記予以回復原登記外，別無他法。
綜上，我國土地法第 69 條更正登記之範疇，應包括既存登記之一部分錯誤 或遺漏之更正登記、土地登記規則第 144 條不應登記而誤予登記之塗銷，
綜上，我國土地法第 69 條更正登記之範疇，應包括既存登記之一部分錯誤 或遺漏之更正登記、土地登記規則第 144 條不應登記而誤予登記之塗銷，