第四章 更正登記關連問題之探討 第一節 前言
第二節 更正登記與公信力保護適用之探討
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第二節 更正登記與公信力保護適用之探討
按土地登記發現有錯誤或遺漏之情事時，應由登記機關依法定程序，
報請上級主管機關查明核准後，予以更正登記，回復真正之權利內容。然 而，我國土地登記制度特點之一為登記具有公信力，是否舉凡登記事項皆 受公信力之保護？當已有善意第三人取得新權利，而登記錯誤或遺漏之登 記事項受有公信力保護時，將產生土地法第 43 條及第 69 條規定二者應如 何配合之問題。茲分析如下：
一、公信力保護之內涵
（一）公信力保護之適用範圍
我國土地登記簿分為標示部、所有權部及他項權利部，登記公信力之 適用範圍究竟及於何處？是否舉凡登記事項均受公信力之保護？事涉發生 登記錯誤或遺漏得否更正，茲分就學說及司法實務見解闡述如下：
（一）學說見解：
史尚寬主張，107公信力所保護者，為登記之物權的權利，而非事實之記 載或面積之內容。陳鳳琪認為，108依法所為之登記有絕對效力，仍有一定之 範圍與限制，第三人信賴登記而取得之權利有絕對效力，係指土地所有權
（或他項權利）移轉或設定登記之情形而言。此外，陳立夫明確指出，109登 記事項須與所有權、限制物權、擔保物權之變動或此等物權之處分禁止有 關，始為公信力保護之對象，而純粹事實關係之登記事項，如土地之面積、
形狀、地目、編定使用種類等土地性質之事項，縱有不真實，亦不受公信 力之保護。換言之，如登記事項屬物權之權利取得、設定或變動，如有第 三人取得權利，則屬公信力保護範圍；反之，倘登記事項純屬事實關係之 記載，縱有第三人取得權利，亦非屬公信力保護範圍。
（二）司法實務見解：
最高行政法院 97 年度判字第 156 號判決理由五：「次按土地法第 37 條及土地登記規則第 2 條第 1 項規定之『土地登記，謂土地及建築改良物 之所有權與他項權利之登記。』，係指涉及所有權與他項權利之私權部分 而言，此部分固有土地法第 43 條規定之適用；至於其他如土地登記規則第 85 條規定之標示變更登記及第 28 條規定，應由登記機關逕為登記者，則應 視其登記，是否已涉及土地所有權人之權利，而分別予以定性為私法關係、
107 史尚寬，「關於土地登記錯誤遺漏的更正之研究」，53 年 1 月，法學叢刊第 33 期，8 頁。
108 陳鳳琪，前揭書（註 2），61 頁。
109 陳立夫，「土地登記之公信力及其保護對象之範圍」，收錄於『土地法研究』，新學林出 版股份有限公司，96 年 8 月，133-134 頁。
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行政處分、事實行為或觀念通知等，此係因土地法及土地登記規則之規定，
兼含公法、私法、實體法及程序法之規定所致。」
此外，最高行政法院 99 年度裁字第 1349 裁定：「查土地法第 43 條規 定所謂登記有絕對效力，應係指土地及建築改良物之所有權與他項權利等 關於私權之登記而言。至於土地登記簿所載標示部部分，諸如登記日期、
原因、地目、面積、使用分區、使用地類別、公告土地現值及其他登記事 項等，其登記之目的無非係作為主管機關管理土地、稅捐機關課稅及土地 徵收補償費計算之依據，此部分登記均與公益有關，並經由公示之方法，
使人民對土地之管制一目瞭然。」
綜上所述，土地法第 43 條賦予土地登記事項有絕對之公信力，為避免 影響不動產交易安全，該登記事項限於與權利相關之登記事項。具體言之，
公信力保護範圍之登記事項包括：所有權人及他項權利人、權利次序（如 抵押權之次序）、權利範圍、權利種類等，倘涉及此等登記事項之錯誤或 遺漏，則應考慮公信力保護之適用。至於標示部中關於土地性質之登記事 項，例如：面積、地目、編定使用種類或使用限制等，因屬純粹事項之表 徵，則不在公信力保護之列。
例外者，關於地籍線之更正，雖然係反映於登記簿之面積更正，惟地 籍線，因其為證明土地於地表之所在與構成，係土地狀態之記載，並與土 地權利所及範圍有不可分之關係，故不得將其與土地性質為等同視之，其 仍屬公信力保護之範圍，是故，地籍線之錯誤，解釋上亦屬公信力保護規 定適用之對象。110
（二）公信力保護之對象
凡物權之變動，必須以一定之公示方法為之，始能發生變動之效力，
而依公示方法所表示之物權，縱使與真實物權狀態不一致，對於因信賴該 公示方法所表示之物權而為交易之人，法律上應予保護，此為公信力保護，
簡言之，即物權變動係依法律行為而生者，始有公信力保護之適用，而非 因法律行為而生之物權變動，則無公信力保護之適用。111至公信力保護之對 象，參依最高法院 33 年上字第 678 號判例：「土地法第 36 條（現行為第 43 條）所謂登記有絕對效力，係為保護第三人起見，將登記事項賦予絕對真 實之公信力。第一次所有權登記在第三人尚未信賴該登記而取得權利之 前，並不能據以除斥真正之權利，真正權利人在訴請塗銷登記前，主張其
110 陳立夫，「地籍線更正與土地登記公信力」，月旦法學教室，第 72 期，97 年 9 月，26-27 頁。
111 謝在全，「民法第 759 條爭議問題之研究」，收錄於『民法物權爭議問題研究』，蘇永欽 主編，五南圖書出版有限公司，88 年 1 月，5 頁。
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權利自無不可。」、39 年台上 1109 號判例：「依土地法所為之登記有絕對效 力，固為同法第 43 條所明定，惟參照司法院院字第 1919 號解釋，在第二 者信賴登記而取得土地權利之前，真正權利人既仍得對登記名人主張登記 原因之無效或撤銷，提起塗銷登記之訴，自不能據以除斥真正之權利。」
暨 40 年台上字第 1892 號判例：「土地法第 43 條所謂登記有絕對效力，係 為保護因信賴登記取得土地權利之第三人而設，故登記原因無效或得撤銷 時，在第三人未取得土地權利前，真正權利人對於登記名義人自仍得主張 之。」準此而言，土地法第 43 條所謂登記有絕對效力，係為已登記之第三 人112而設，而非對於原登記名義人113而言，倘當事人有詐欺、虛偽而為矇冒 登記，其登記之土地權利，仍可推翻，並無絕對效力。114
惟是否無論善意或惡意之第三人，其登記均具有公信力保護？上開解 釋雖未見說明，參依最高法院 44 年度台上字第 828 號判例：「但上訴人買 受該房屋係在法院查封及蔡以成異議之訴第二審判決敗訴之後，依一般情 形買受房屋須看明買賣標的及探詢來歷，乃上訴人明知該房屋已被查封竟 予買受，顯有惡意，其所為登記自難認為信賴登記而為新登記應不受土地 法第 43 條之保護，．．．」及 63 年度台上字第 1895 號判例：「土地法第 43 條規定之絕對效力，係為保護善意第三者因信賴登記而設，夫妻如係以 法定財產制為其夫妻財產制，則以妻為登記名義人之不動產，除屬妻之原 有財產或特有財產外，在善意第三者因信賴登記，自妻受讓取得不動產所 有權以前，依民法第 1017 條第 2 項規定，應認為屬於夫之所有。」115取得 權利之第三人如屬惡意者，即明知登記有不真實之情形者，則不在公信力 保護範圍。
（三）公信力保護之要件
關於土地登記之公信力，其應具備之要件如下116： 1.須原登記有不真實之情事
第三人主張公信力保護之適用，須以土地登記事項與實體權利關 係有不一致之情形發生為前提，始有請求保護之實益。而原登記不真 實發生之原因，是否歸責於登記名義人或登記機關之疏失，均在所不 問。但倘當事人有詐欺、虛偽而為矇冒登記，其登記之土地權利仍可
112 第三人係指現存登記簿所載之權利人之外之權利人，不包括繼承人。
113 登記名義人係指登記簿上有土地權利名義之人。
114 李鴻毅，前揭書（註 12），229 頁。
115 同樣見解者，如最高法院 63 年度台上字第 522 號判例。
本則判例經最高法院 91 年度第 8 次民事庭會議決議不再援用，並於 91 年 9 月 9 日由 最高法院依據最高法院判例選編及變更實施要點第 9 點規定以(91)台資字第 850 號公 告之。不再援用理由：民法第 1016 條已刪除、第 1017 條已修正，本則判例不再援用。
116 陳立夫，前揭文（註 109），130-132 頁。
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推翻，並無絕對效力。117又第三人所信賴之登記，必須依據我國土地法 及相關法令所為之登記，如屬日據時期辦理之登記，依最高法院 42 年 度台上字第 1196 號判例意旨118，為貫徹保護真正權利人起見，認為無 公信力可言。
2.須登記名義人與第三人間有效之法律行為，且已完成物權變動登記 登記之公信力係為確保不動產之交易安全，故必須有交易（如：
買賣、贈與、交換等法律行為）存在，始有犠牲真正權利人之權利，
而對信賴登記取得不動產權利之第三人加以保護之需要；換言之，倘 非基於法律行為而取得權利者，如繼承、強制執行、公用徵收等原因 而取得權利，縱已辦理權利登記，亦不受公信力之保護。
3.須第三人取得權利為善意
所謂善意，係指不知土地登記有不真實之情形而言，縱其不知係 出於過失者，仍為善意。換言之，如第三人取得權利係屬惡意，即明 知土地登記有不真實之情形，則不受公信力之保護。但取得權利之第 三人係屬惡意，嗣後又有第三人取得權利，而該第三人如為善意，則 仍有公信力保護之適用；或不受公信力保護之第三人（例如：繼承人），
嗣後因交易而使他人取得權利時，取得該權利之人如為善意，則受公 信力保護之適用。又，主張信賴登記受公信力之保護，無須證明其為
嗣後因交易而使他人取得權利時，取得該權利之人如為善意，則受公 信力保護之適用。又，主張信賴登記受公信力之保護，無須證明其為