我國土地更正登記之研究 - 政大學術集成

全文

(1)國立政治大學地政學系碩國立政治大學地政學系碩士在職專班論文在職專班論文. 政治大. 立我國土地更正登記之研究 ‧. ‧ 國. 學 er. io. sit. y. Nat. al. n. iv n C 研究 h e生 i U n g： c h高明慧. 指導教授：陳立夫. 中. 華. 民. 國. 九. 十. 八. 年. 一. 月.

(2) 謝辭終於要寫謝辭了，這意味著「寫論文」這個艱難的任務已經完成了，我真的做到了！回首過往，往事一幕幕從腦中閃過，一切都好像昨日才經歷過的，心中百感交集！從進研究所開始，其實就決定要拜在陳立夫老師門下，雖然很多同學及同事都覺得不可思議。第一次找陳老師，老師丟了二個問題給我，第一，找他對嗎？第二，明明 60 分就可以及格，為什麼要要求自己 85 分呢?事實證明我的決定是對的。不熟悉陳老師的人，總覺得老師非常嚴厲，但真的跟老師互動後，發見其實那只是老師對學術的一份堅持。還記得有一次上課時，因為感冒一直咳嗽，老師竟然利用下課時間回研究室拿了一顆日本的喉糖給我，當下真的感激涕零。感謝老師在指導論文的過程中，不惜犧牲假日及晚上的時間，不厭其煩的一而再，再而三的匡正論文方向、架構、以及內容誤謬之處，悉心教導，受益良多。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 另外，感謝口試委員楊松齡教授及陳明燦教授的細心指正，使得本論文更臻完善；同時感謝在期初報告及期末報告時，評論人余郁芳學姐及張鈺光老師提供的寶貴意見，以彌補論文之不足。在研究所修業期間．感謝系上老師的諄諄教誨，使我獲益良多；也謝謝班上同學在求學期間一路陪伴相挺，學堅、文雄，跟你們一起修課，永遠有笑不完的事；金桂、學姐姿齡、思宜，謝謝妳們的鼓勵，在研究的這條路有了你們的相伴，讓我有信心能繼續寫下去，有幸能與你們齊聚在一起，真的很快樂！. er. io. sit. y. Nat. al. v. n. 此外，感謝一路提攜及教導的長官前地政司孫寶鉅司長、臺北縣政府地政局方銘記局長，給予我學習及成長的機會；更要感謝國峰、怡君、冠豪、鳳儀、念銘，在我寫論文遇到瓶頸時給予鼓勵，何其有幸能與你們共事！. Ch. engchi. i Un. 最最要感謝的，是我的家人，感謝父母的養育之恩，不論在精神或物質方面都給我最好的，對我的愛不虞匱乏；銘芳、銘治、凌姬，謝謝你們精神上的支持，讓我無後顧之憂有機會完成這本論文。我愛你們！最後，我要感謝一個人－阿偉，謝謝你在我求學期間，幾乎每天接送我上、下課，撰寫論文期間，陪我到圖書館找資料，在我低潮時帶我去吃好吃的，給我鼓勵，給我支持，謝謝你！謹將此論文獻給我最愛的家人及在天上的外婆！高明慧謹誌 99 年 12 月 16 日.

(3) 摘要我國土地登記制度立法上基本原理之一，為使登記簿記載內容與實體關係吻合，如土地登記事項與實體關係產生不一致時，自應予以釐正，以確保民眾權益及維護不動產交易安全。然而，登記機關在受理登記作業之過程中，恐因登記申請人或登記人員之疏失，而發生登記錯誤或遺漏之情事，因此，土地法第 69 條規定：「登記人員或利害關係人，於登記完畢後，發見登記錯誤或遺漏時，非以書面聲請該管上級機關查明核准後，不得更正。但登記錯誤或遺漏，純屬登記人員記載時之疏忽，並有原始登記原因證明文件可稽者，由登記機關逕行更正之。」以為更正錯誤或遺漏登記之依據。然而，關於更正登記之標準、適用範圍，土地法並無規定，行政及司法實務上存有諸多爭議，殊值探討。更正登記之實質要件，包括「須因登記錯誤或遺漏」及「須不妨害原登記之同一性」，首先，更正登記之前提必須登記錯誤或遺漏，雖土地登記規則第 13 條規定登記錯誤或遺漏之定義，惟實務上或學說上之見解，似有不一致之情形；其次，通說認為更正登記必須不得妨害原登記之同一性，綜觀歷年來關於更正登記之行政訴訟案件，此為最主要的爭議問題，而要剖析此一問題之關鍵，在於釐清土地法第 69 條更正登記之適用範圍，是否包含土地登記規則第 144 條規定之塗銷登記。此外，如登記事項涉及土地法第 43 條公信力之保護，登記錯誤或遺漏是否必然得予更正；再者，倘受益人主張行政法上信賴保護之適用時，違法授益行政處分是否仍得予撤銷辦理更正，不無疑義。本文擬透過司法、行政實務，及學說見解，就以上更正登記之爭議問題加以探討、分析，並提出本文見解。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. er. io. sit. y. Nat. al. v. n. 本論文總計分為五章，第一章「緒論」：敘及本文之研究動機、研究目的、研究方法、研究範圍及論文架構。第二章「我國土地登記制度與更正登記之概說」：簡要說明我國土地登記法制之沿革、土地登記制度之特點以及介紹更正登記之內容，作為本文評析相關爭議問題之立論基礎。第三章「土地法第六十九條關於更正登記規定之探討」：本章就現行更正登記之要件所產生之問題，亦即「登記錯誤或遺漏之意涵」、「更正登記不妨害原登記之同一性」等爭議逐一探討，並提出綜合評析。第四章「更正登記關連問題之探討」：本章就登記錯誤或遺漏應予以更正，以使登記事項與實體關係吻合，如已有善意第三人取得新權利，依土地法第 43 條規定，土地登記具有公信力，是否仍得辦理更正？再者，倘登記機關所為之更正登記，其性質屬行政處分者，乃涉及違法授益行政處分之撤銷，其應衡酌行政法上信賴保護原則之適用，倘權利人主張信賴利益保護，登記機關得否更正？是以，綜合以上爭議問題，藉由檢視相關學術論著及司法實務判決見解，予以探討及評析，最後就以上問題作一小結。第五章結論，總結及歸納前面章節所述問題分析之結果，提出我國土地更正登記未來應修正之方向。. Ch. engchi. i Un.

(4) 目. 錄. 第一章、緒論第一節研究動機．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．1 第二節研究目的及研究方法．．．．．．．．．．．．．．．．7 第三節論文架構．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．8 第二章、我國土地登記制度與更正登記之概說第一節我國土地登記制度之概說一、我國土地登記法制之沿革．．．．．．．．．．．．．．9 二、我國土地登記制度之特點．．．．．．．．．．．．．．11 第二節更正登記之內容一、更正登記之定義．．．．．．．．．．．．．．．．．．14 二、更正登記之實質要件．．．．．．．．．．．．．．．．16 三、更正登記之法律性質．．．．．．．．．．．．．．．．18 四、更正登記之救濟途徑．．．．．．．．．．．．．．．．20. 立. 政治大. ‧ 國. 學. ‧. 第三章土地法第六十九條關於更正登記規定之探討第一節、前言．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．25 第二節登記錯誤或遺漏意涵之探討一、土地法第 69 條登記錯誤或遺漏之意涵．．．．．．.．．26 二、登記錯誤或遺漏意涵之爭議．．．．．．．．．．．．．32 三、本文見解．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．35 第三節更正登記同一性問題之探討一、土地法第 69 條更正登記之適用範圍．．．．．．．．． 37 二、更正登記不得妨害原登記同一性之爭議．．．．．．．．41 三、本文見解．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．48 第四節小結．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．50. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i Un. v. 第四章、更正登記關連問題之探討第一節前言．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．52 第二節更正登記與公信力保護適用之探討一、公信力保護之內涵．．．．．．．．．．．．．．．．．53 二、更正登記與公信力保護適用之問題．．．．．．．．．．56 三、本文見解．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．64 第三節更正登記與行政法上信賴保護適用之探討一、行政程序法關於違法行政處分撤銷之規定．．．．．．．66 二、行政法上信賴保護原則之概念．．．．．．．．．．．．67. I.

(5) 三、更正登記與行政法上信賴保護適用之問題．．．．．．．69 四、本文見解．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．74 第四節小結．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．76 第五章、我國土地更正登記規範應修正之方向－代結論．．．．．．．78. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. II. i Un. v.

(6) 第一章. 緒論. 第一節. 研究動機. 土地登記，為公示土地權利變更之制度，係指國家將所轄行政區域內所有公私土地及建築改良物之所有權與他項權利之得喪變更，依法定程序，登記於地政機關1設置之特定登記簿冊之行為。2依我國民法第 758 條規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。前項行為，應以書面為之。」關於不動產物權因法律行為而得喪變更，除當事人之意思表示外，必須踐行登記之程序。依土地法令所設程序辦理不動產物權登記，足生不動產物權登記之公示力與公信力，為確保不動產物權之重要制度，故登記須遵守嚴謹之程序，一經登記，其登記內容更須正確真實，俾與不動產上之真實權利關係完全一致，以保障人民 3 財產權及維護交易安全。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 我國現行土地登記制度，除了採德國權利登記制外，兼採托崙斯登記制，即將二者融合而成的一種新權利登記制，4在此登記制度下，一般認為其目的，主要在於管理地籍，確定產權及將權利狀態公示於第三人，並作為課徵土地稅，推行土地政策之依據。5如上所述，維持登記簿記載之內容與實體權利關係完全一致，是建立我國土地登記制度相當重要的課題。但登記機關在受理登記作業之行政處理過程中，恐因登記人員誤寫、誤繕之疏失，或因誤解法令‧‧‧等種種因素，造成登記簿登載之內容與實際法律關係未符，影響人民財產權益甚鉅。按土地登記制度立法上基本原理之一，為使登記簿記載內容與實體關係吻合之考量，且此為土地登記程序法 6 上最核心之課題。對於已登記完畢之土地權利，倘因登記申請人或登記人員之疏忽，致有錯誤或遺漏之情事而否准更正，使土地登記事項與實體關係不一致，將導致登記之權利產生糾紛，影響權利人權益，顯與登記應切合真實之旨趣未盡相符。因此，土地法第 69 條規定：「登記人員或利害關係人，於登記完畢後，發見登記錯誤或遺漏時，非以書面聲請該管上級機. n. er. io. sit. y. Nat. al. 1. 2. 3 4 5. 6. Ch. engchi. i Un. v. 依土地法第 39 條規定：「土地登記，由直轄市或縣（市）地政機關辦理之。但各該地政機關得在轄區內分設登記機關，辦理登記及其他有關事項。」目前我國土地登記，除金門縣於縣府地政局辦理外，其餘各直轄市或縣（市）地政機關均於轄區內分設地政事務所辦理土地登記事宜。質言之，土地登記具有須由國家辦理、須登記有關土地權利事項、須依一定之程序及須記載於特定簿冊之特質。參閱陳鳳琪，『土地登記實用』，自版， 76 年 2 月，2-3 頁。司法院釋字第 600 號解釋理由書。温豐文，『土地法』，自版，93 年 4 月，152 頁。陳立夫，「更正登記及時效取得土地上權登記問題之探討－以最高行政法院 94 年判字第 997 號及第 1705 號判決為例」，收錄於『行政法院裁判評析』，台灣行政法學會， 97 年 10 月，230 頁。陳立夫，前揭文（註 5），236 頁。. 1.

(7) 關查明核准後，不得更正。但登記錯誤或遺漏，純屬登記人員記載時之疏忽，並有原始登記原因證明文件可稽者，由登記機關逕行更正之。」但可否更正登記之標準、適用範圍，土地法並無規定，學說與實務執行上仍產生諸多爭議，尚有值得探討之課題。茲列述如下：一、登記錯誤或遺漏之意涵綜觀歷年來關於土地更正登記之行政訴訟案件，對於更正登記之要件最主要的爭議在於「是否確屬登記錯誤或遺漏」及「是否妨害原登記之同一性」之問題上。依土地法第69條規定，登記之更正，必須以有登記錯誤或遺漏為前提條件，而何謂登記錯誤或遺漏？依土地登記規則第13條規定：「土地法第68條第1項及第69條所稱登記錯誤，係指登記事項與登記原因證明文件所載之內容不符者；所稱遺漏，係指應登記事項而漏未登記者。」換言之，依現行土地登記規則之規定，土地法第69條更正登記所稱之錯誤或遺漏，必須登記之事項與登記原因證明文件所載之內容不符者，或應登記之事項而無漏未登記者，始得更正。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 在司法實務上，行政法院判決對於土地法第69條所稱登記錯誤或遺漏之定義，率多認為即指土地登記規則第13條規定之情形。諸如：最高行政法院98年度判字第467號判決略以：「『登記人員或利害關係人，於登記完畢後，發現登記錯誤或遺漏時，非以書面聲請該管上級機關查明核准後，不得更正。．．．』土地法第69條前段訂有明文。又『土地法第68條第1項及第69條所稱登記錯誤，係指登記事項與登記原因證明文件所載之內容不符．．．』土地登記規則第13條亦有明定。故如登記事項與登記原因證明文件所載內容並無不符，縱其真實權利與登記不符，亦非屬土地法第69條之登記錯誤，而得申請更正之範圍。」其他相關判決亦多以該錯誤或遺漏 7 之登記是否符合土地登記規則第13條所稱之情形，為審判之依據。. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i Un. v. 民事法院負責審理土地法第 68 條因登記錯誤、遺漏或虛偽所致之損害賠償事件，關於登記錯誤或遺漏之見解，是否與行政法院判決相同？其實不然。參依最高法院 76 年台上字第 470 號判例意旨，土地登記規則第 13 條固有登記錯誤或遺漏之規定，惟此僅係就土地法第 68 條所定之登記錯誤或遺漏加以例示之解釋，非謂可限制土地法第 68 條之適用。要言之，土地法第 68 條所稱之登記錯誤或遺漏，並不限定土地登記規則第 13 條所指之情形而言，該條所規範之內容，僅屬例示性規定，非可一概而論。 7. 改制前行政法院 88 年判字第 3876 號判決、最高行政法院 89 年度判字第 3191 號判決、 90 年度判字第 793 號判決、93 年度判字第 1530 號判決、95 年度判字第 1608 號判決、 95 年度判 1553 號判決、95 年度裁字第 2199 號判決、96 年度判字第 1337 號判決、臺北高等行政法院 92 年度訴字第 4027 號判決、高雄高等行政法院 93 年度訴字第 77 號判決。. 2.

(8) 在現行實務上，行政機關是否嚴守土地登記規則第13條規定登記錯誤或遺漏之解釋，實有待商榷。對於因政府機關之疏失，而造成原始登記原因證明文件有錯誤或遺漏之情事者，似認同亦屬登記錯誤之範疇，而准予辦理更正登記。例如：戶政機關將權利人之姓名、住址或國民身分證統一編號等登記錯誤或遺漏，致權利人申請土地登記錯誤或遺漏，經戶政機關查明辦妥更正登記後，登記機關得准予更正登記；或者，地政機關因測量人員之計算錯誤，或於核發測量成果圖時抄錄錯誤或遺漏，致土地標示內容之登記發生錯誤或遺漏，經查明該項錯誤確屬技術或人員疏失所引起者，為符合土地事實狀態，亦准予更正登記。關於此一議題，實務上或學說上之見解，似有不一致之情形，因此，土地法第69條規定「登記錯誤或遺漏」之意涵究竟為何，始能符合立法意旨，容有釐清之必要。. 政治大二、更正登記不得妨害原登記同一性之限制立參依改制前行政法院48年判字第72號判例：「按依土地法第69條規定 ‧. ‧ 國. 學. 登記錯誤之更正，應以不妨害原登記之同一性者為限。若登記所示之法律關係有所爭執，則應訴由司法機關審判，以資解決；殊非可依上開規定申請更正登記，以變更原登記所示之法律關係。」及49年判字第20號判例：「登記機關發見登記有錯誤時，除於不妨害原登記之同一性之前提下，得依土地法第69條規定，以書面聲請該管上級機關核准後更正外，依現行法令，縱令發見原登記原因有瑕疵，亦無從依職權自為塗銷登記。」亦即，登記錯誤之更正，應不妨害原登記之同一性者為限。此外，司法院釋字第 598號解釋理由書揭示：「土地法第69條所稱登記錯誤或遺漏，依上開土地登記規則第14條規定，『係指登記之事項與登記原因證明文件所載之內容不符而言』（現行土地登記規則改列為第13條，並於後段增訂『所稱遺漏，係指應登記事項而漏未登記者』等語）。依實務作法，登記錯誤之更正，亦以不妨害原登記之同一性者為限（參照行政法院48年判字第72號判例，及內政部81年5月22日台（81）內地字第8173958號函訂頒之更正登記法令補充規定第7點）。是土地法第69條之規定，係於無礙登記同一性之範圍內所為之更正登記。亦即使地政機關依法應據登記原因證明文件為翔實正確之登記，並非就登記所示之法律關係有所爭執時，得由地政機關逕為權利歸屬之判斷。」足見登記錯誤之更正，如已妨害原登記之同一性，即不在准許之列。. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i Un. v. 所謂「妨害原登記之同一性」，乃指登記之權利主體、種類、範圍或 8 標的與原登記原因證明文件所載不符而言。易言之，更正登記前後必須屬 8. 最高行政法院 99 年度判字第 519 號判決、98 年度判字第 467 號判決。. 3.

(9) 同一土地、同一權利種類以及同一登記權利人，即更正登記後，登記事項所示之法律關係應與原登記相同，不得變更。然而，土地標示、權利範圍或權利人錯誤，是否因違反原登記之同一性，而不得辦理更正登記？以下案例似有不同見解：依內政部 58 年 1 月 28 日臺內地字第 302394 號函示：「二、查土地法第 69 條規定，登記人員或利害關係人於登記完畢後，發見登記錯誤或遺漏時，非以書面聲請該管上級機關查明核准後，不得更正。本案高雄市民孫 ○○所有土地誤登記與高雄市政府所有如何處理一節，倘確如來函所敘該市政府與所有權人間對該項土地登記之錯誤並無異議，亦無其他情弊，得由原所有權人孫○○取得該市政府之承諾書，依上開土地法第 69 條規定申 9 請更正登記。」嗣後花蓮市公所申請土地權屬及管理機關更正登記，內政部核復准予更正登記；10國有財產局因出售國有建物與其基地時，將基地號填寫錯誤，致甲、乙二者取得之基地錯置，內政部亦准予辦理更正登記；11 改制前行政法院 60 年判字第 217 號判例：「土地持分登記錯誤，既因再審被告官署承辦登記人員疏忽所致，依土地法第 69 條規定，本有申請上級機關核准後予以更正之義務，乃其上級機關竟命轉飭再審原告須徵得全體共有人之同意，始准更正，否則由共有人訴請法院處斷，此項指示與上開土地法之規定顯有不合。且登記錯誤，事屬行政官署本身業務上之錯誤，並非私權有所爭執，民事法院亦無從受理審判，再審被告官署依照上述違法指示，拒予更正，自屬違誤。」上開案例皆因政府機關之囑託登記發生登記名義人或權利範圍錯誤，更正後顯已妨害登記之同一性，仍准予依土地法第 69 條辦理更正登記。是以，更正登記是否應以不妨害原登記之同一性為必要要件？恐有論述之空間。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i Un. v. 三、更正登記與公信力保護適用之問題依民法第758條規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。前項行為，應以書面為之。」同法第 759條規定：「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。」因此，我國民法對於不動產物權之得喪變更，如係因法律行為而發生變動者，除當事人之意思表示外，必須踐行登記之程序，否則不生效力；如係因法律行為以外之法律事實而發生變動者，必須踐行登記之程序，始得處分其物權。而依法完成之不動產物權登記，基於土地法第43條規定具有絕對效力，由於文字過於簡化含糊，參依司法院院字第1919號解釋及院字第1956號解. 陳向榮，『土地建物登記精義』（下）自版，72 年 12 月，499-500 頁。內政部 58 年 6 月 4 日台內地字第 315330 號函釋。 11 內政部 60 年 10 月 20 日台內地字第 440767 號函釋。 9. 10. 4.

(10) 釋，所謂登記有絕對效力，係為保護第三人起見，將登記事項賦予絕對真實之公信力，故第三人因信賴登記絕對真實而取得土地權利，即視登記為適法，不因登記原因之不成立、無效或撤銷而被追奪；真正權利人在已有第三人本於現存之登記，而為取得權利之新登記後，雖得依土地法第68條規定請求損害賠償，不得行使塗銷登記之追及權。12是以，實務或學說上通說之見解，認為基於土地法第43條規定，我國之土地登記是具有公信力。13 登記之公信力，係為保護交易安全，對於登記簿上所登載之權利事項，公眾可信賴其為正當、確定者；凡信賴土地登記而取得權利者，縱令 14 該登記與實際之權利狀態不符，亦應受保護。然而，我國土地登記簿分為標示部、所有權部及他項權利部，是否舉凡登記事項均受公信力之保護？此乃涉及倘發生登記錯誤或遺漏時，得否依土地法第69條規定辦理更正登記之爭議。土地登記制度之基本原理為使登記事項與實體關係相符，登記完畢後發見登記錯誤或遺漏時，登記機關應即依土地法第69條規定辦理更正，以符實際，惟如已有善意第三人因信賴土地登記而取得新權利時，是否仍得予以更正？實有斟酌之餘地。. 立. 政治大. ‧ 國. 學. ‧. 四、更正登記與行政法上信賴保護適用之問題土地登記為登記機關之行政行為，對人民申請案件所為之核准或拒絕之意思表示，不論基於何種原因，如對外已發生法律上之效果，自屬行政處分，對於登記錯誤或遺漏之違法行政處分，如屬授益處分性質者，其撤銷自應受行政法之規範。按違法授益處分之撤銷，依行政程序法第 117 條規定，撤銷行政處分所欲維護之公益大於信賴保護利益，自得依職權為全部或一部之撤銷，以匡正行政處分之瑕疵。反之，倘信賴利益值得保護，且顯然大於撤銷所欲維護之公益，基於行政行為應保護人民正當合理之信賴，行政處分則不得撤銷。因此，當登記發見錯誤或遺漏時，如受益人主張其有公法上信賴保護適用時，登記機關在面臨土地法第 69 條更正登記與行政程序法第 117 條違法行政處分之撤銷，二者應如何適用？應有釐清之必要。. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i Un. v. 有關土地登記錯誤或遺漏所衍生之更正登記爭議問題頗多，但綜觀我國現行有關土地登記之主要法規，僅土地法地籍編（第 36 條至第 79 條之 2）及土地登記規則，輔以行政規則及函令解釋，除此之外，可以說是付之闕 12 13. 14. 李鴻毅，『土地法論』，自版，民國 86 年 9 月，228 頁。民法物權編於民國 98 年 1 月增訂第 759 條之 1：「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。」，將我國土地登記具有公信力，予以明文化。楊與齡，『民法物權』，五南圖書出版公司，民國 73 年 4 月三版，14 頁；陳鳳琪，前揭書（註 2），50-51 頁。. 5.

(11) 如，且國內探討有關我國土地更正登記課題之研究論文甚少，其較著重於更正登記涉及公信力及更正登記作業程序面改進等問題之探討，縱使論及以上問題，亦無完整深入之論述。再者，目前行政及司法實務上對於更正登記爭議問題仍存有不同見解，實有探索與闡明之必要，以確保民眾財產權益，遂引發研究之動機。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 6. i Un. v.

(12) 第二節. 研究目的及研究方法. 一、研究目的土地登記之內容必須正確真實，始能確保人民之財產權及維護交易安全。登記機關如有登記錯誤、遺漏或虛偽之情事發生，將對民眾權益產生重大影響。雖學說上對於土地更正登記已有諸多文獻進行探討，惟實務衍生之糾紛及爭議仍然頻繁，值得深究。因此，基於上述之研究動機，本論文之研究目的可以歸納如下：（一）對於行政實務與司法判決所持見解不一致或具有爭議性問題，加以分析探討，釐清問題並提出建議，以提供行政機關實務執行及司法判決之參考。. 政治大. （二）研提修法建議，俾期減少土地更正登記相關爭議問題之產生，以確保民眾財產權益。. 立. ‧ 國. 學. ‧. 二、研究方法本文之研究方法，主要係採文獻分析法，檢視相關政府出版文獻、行政解釋、司法實務判決及相關學術論著，加以分析探討，藉以檢視本文所歸納出之現行土地更正登記相關爭議問題，進而提出解決對策，並研擬未來修法之方向及內容。. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 7. i Un. v.

(13) 第三節論文架構本論文總計分為五章，第一章「緒論」，敘及本文之研究動機、研究目的、研究方法、研究範圍及論文架構，其餘各章主要重點分述如下：第二章「我國土地登記制度與更正登記之概說」：本章共分為二節，首先簡要說明我國土地登記法制之沿革，從而探討我國土地登記制度之特點；此外，維護土地登記事項與實體關係一致，為土地登記之基本法理，倘發生登記錯誤或遺漏時，應依土地法第 69 條辦理更正登記，因此，第二節將更正登記之內容作一介紹，並闡述現行更正登記之要件所產生之爭議，俾利後續深入探討。第三章「土地法第六十九條關於更正登記規定之探討」：土地登記制度立法上基本原理之一，係使登記事項與實體關係一致，因此，土地登記如有錯誤或遺漏之情形，土地法第 69 條訂有更正登記之機制，以為因應。然而，更正登記之標準、適用範圍，土地法並無規定，行政、司法實務上產生諸多爭議，尚有值得探討之課題。首先，更正登記之前提必須登記有錯誤或遺漏，雖土地登記規則第 13 條明定何謂登記錯誤或遺漏，惟實務及學說上之見解，似有不一致之情形；次外，通說認為土地法第 69 條更正登記必須不得妨害原登記之同一性，而綜觀歷年來關於土地更正登記之行政訴訟案件，此為最主要之爭議問題，殊值探討。而要剖析此一問題之關鍵，在於釐清土地法第 69 條更正登記之內涵，如土地法第 69 條更正登記之適用範圍包括土地登記規則第 144 條之塗銷，則更正登記不得妨害原登記同一性之限制，恐有重新銓釋之必要。因此，本章就現行更正登記之要件所產生之問題，逐一分節探討，並提出本文見解，最後就以上問題作一小結。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i Un. v. 第四章「更正登記關連問題之探討」：登記錯誤或遺漏應予以更正，以使登記事項與實體關係吻合，如已有善意第三人取得新權利，依土地法第 43 條規定，土地登記具有公信力，是否仍得辦理更正？再者，倘登記機關所為之更正登記，其性質屬行政處分者，乃涉及違法授益行政處分之撤銷，其應衡酌行政法上信賴保護原則之適用，倘權利人主張信賴利益保護，登記機關得否更正？是以，綜合以上爭議問題，藉由檢視相關學術論著及司法實務判決見解，予以探討及評析，最後就以上問題作一小結。第五章「我國土地更正登記規範應修正之方向－代結論」：總結及歸納前面章節所述問題分析之結果，提出我國土地更正登記未來應修正之方向。. 8.

(14) 第二章. 我國土地登記制度與更正登記之概說. 土地登記，係登記機關依照法定程序，將所轄境內已辦竣地籍測量之公、私有土地與建築改良物之標示、所有權及他項權利得喪變更之權利狀態，登載於地政機關掌管之特定登記簿冊，藉以加強政府管理地籍，確保人民財產權益及交易安全，並作為課徵土地稅，推行土地政策之依據。以下先就我國土地登記法制之沿革予以說明，再說明我國土地登記制度之基本特點；此外，維護土地登記事項與實體關係一致，為土地登記之基本原理，如登記完畢發見登記事項與實際關係自始產生不一致時，應即更正，遂另就我國更正登記之內容予以概略說明，藉以瞭解爭議問題，俾利後續深入探討。. 政治大一、我國土地登記法制之沿革立前北京政府司法部仿傚日本不動產登記法，於民國 11 年 5 月 21 日公第一節. 我國土地登記制度之概說. ‧. ‧ 國. 學. 布「不動產登記條例」，計分總綱、登記簿冊、登記程序、登記費及附則等五章，152 條，施行細則 73 條，明定不動產登記之範圍、方法與程序，依不動產登記條例第 5 條規定：「不動產物權應行登記之事項，非經登記，不得對抗第三人。」其所規範之登記制度主要係採契據登記制度，即不動產權利之取得變更，當事人倘訂定契據即已發生效力，僅非經登記不得對抗第三人，登記機關於登記時不為實質審查，僅形式要件符合即准予登記，契據所載之內容有無錯誤、虛偽之情事，登記機關不予理會；而對於登記 15 之權利如發現權源有瑕疵，登記可得推翻，並無公信力可言。。登記官吏於登記完畢後，發現登記有錯誤或遺漏時，應通知登記權利人及登記義務人，若係登記官吏之過失造成登記錯誤或遺漏，除第三人於該登記有利害關係外，應即呈明登記衙門長官更正之，有利害關係人應附具承諾書或其他證明書。16. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i Un. v. 民國 18 年 1 月 29 日，立法院第 10 次會議決議土地法由吳尚鷹等 5 人起草，歷時年餘始完成土地法初稿，經多次會議研商審查後，通過「土地法」草案，於民國 19 年 6 月立法院完成立法程序，由國民政府於同年 6 月 30 日公布（舊土地法），共分總則、土地登記、土地使用、土地稅及土地徵收等 5 編，計 31 章 397 條，對於土地登記專列於第二編，分為通則、登記簿冊及登記地圖、登記程序、登記費、土地權利書狀等 5 章，共計 109 條。嗣於民國 24 年 4 月 5 日，公布土地法施行法，關於土地登記計有 18 15 16. 陳鳳琪，前揭書（註 2），53-54 頁。陳向榮，『不動產登記新論』（上），氏著， 85 年 1 月，28-29 頁。. 9.

(15) 條。土地登記，依據前述規定，係指已辦竣地籍測量之區域，無論公有或私有土地，均應辦理土地總登記，於土地總登記後，土地權利如有變更或消滅，應於一個月內聲請登記。登記機關對於所提出之證明文件，應予以實質審查，而登記之效力，依法所為之登記，具有絕對效力，不得推翻。17 登記人員或利害關係人於登記完畢後，發現登記錯誤或遺漏時，非以書面通知或聲請土地裁判所審查後，不得更正。土地裁判所審查後認為於他人權利無損害者，得准予更正。18因登記錯誤、遺漏或虛偽致受傷害者，由地政機關負損害賠償責任。19而登記完畢後，應繕發土地所有權狀或他項權利 20 證明書，以為權利取得之憑證。民國 35 年 4 月 29 日修訂公布土地法，共分總則、地籍、土地使用、土地稅及土地徵收 5 編，總條文共計 247 條，關於土地登記部分，係將原第二編之編章土地登記部分改為地籍編，藉以含括地籍測量及土地登記，分為通則、地籍測量、總登記及土地權利變更登記等 4 章。另外，行政院地政署於 35 年 10 月 2 日訂頒土地登記規則，共 6 章，總條文 109 條，規範土地登記之書表簿冊及登記之程序。檢視修正後之土地法及當時公布實施之土地登記規則，登記機關仍應實質審查，且依該法所為之登記有絕對效力，即賦予登記以絕對真實之公信力。21登記人員或利害關係人，於登記完畢後發現登記錯誤或遺漏時，非以書面聲請該管上級機關查明核准後，不得更正之。22因登記錯誤、遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任，但該地政機關證明其原因應歸責於受害人時，不在此限。23. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. sit. y. Nat. n. al. er. io. 嗣後，為配合社經環境條件變遷，土地法分別於民國 44 年 3 月、64 年 7 月、78 年 12 月、84 年 1 月、89 年 1 月、90 年 10 月、94 年 6 月及 95 年 6 月，共歷經 8 次修正。此外，因應法規增修，以及配合實務執行需要，土地登記規則自民國 35 年 10 月 2 日公布施行以來，亦歷經 12 次修正作業。然而，土地法雖然係為解決土地問題之立法，而實際上大部分條文之適用，已多為特別法所排除取代之，或有條文規定內容不合時宜，有窒礙難行者，形同具文，整部土地法幾乎被架空，如何全面重整土地法，實為當務重要 24 之課題。. 17 18 19 20 21 22 23 24. Ch. engchi. i Un. v. 舊土地法第 36 條規定。舊土地法第 94 條規定。舊土地法第 39 條規定。舊土地法第 89、90 條規定。土地法第 43 條規定。土地法第 69 條規定。土地法第 68 條規定。楊松齡，「土地法制定沿革與台灣實施經驗之評析」，台灣法制一百年論文集，台灣法學會，95 年 11 月，533-537 頁；陳立夫，「土地法總點檢」，台灣本土法學雜誌，第 16 期， 89 年 11 月，1 頁以下。. 10.

(16) 二、我國土地登記制度之特點依前所述我國土地登記法制之沿革而言，學者通說認為我國現行土地登記制度係擷取德國權利登記制及托崙斯登記制之優點，融合而成為一種新的土地登記制度，期能達成地籍整理、地權保障、規定地價之目的，以為實施平均地權，促進土地利用之目標。關於我國土地登記制度之主要特點，可分為下列四點25：（一）採登記主義民法第 758 條規定：「不動產物權，依法律行為而取得設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。前項行為，應以書面為之。」土地登記乃權利變動之生效要件。亦即，縱當事人間基於法律行為而有物權變動之事實，如不踐行登記之程序，亦不生物權變動之效力；反之，縱為登記，但如無物權變動的合意，則不生物權變動之效力。. 政治大另外，依民法第 759 條規定：「因繼承、強制執行、徵收、法院之判立決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得 ‧. ‧ 國. 學. 處分其物權。」因法律行為以外事實之變動，無須登記，即生效力。質言之，此種登記並無創設物權變動之效力，在登記之前，即已發生物權變動之效力，登記僅係使權利狀態一致，並為權利人處分物權之前提要件。. n. al. er. io. sit. y. Nat. 因此，我國民法對於因法律行為之不動產物權得、喪、變更，除當事人之意思表示外，必須踐行登記之程序，否則不生法律效力；依法律規定或因法律行為以外之法律事實，不待登記即已發生物權變動之效力，惟處 26 分其物權時，必須先經登記，否則該處分行為，應屬無效。. Ch. engchi. i Un. v. （二）登記具有公信力依土地法第 43 條規定：「依本法所為之登記，有絕對效力。」所謂「登記有絕對效力」，參依司法院民國 28 年 9 月 15 日院字第 1919 號解釋：「土地法（指舊土地法）第 36 條（即現行土地法第 43 條）所謂登記有絕對效力，係為保護第三人起見，將登記事項賦予絕對真實之公信力，故第三人信賴登記而取得土地權利時，不因登記原因之無效或撤銷而被追奪；惟此項規定，並非於保護交易安全之必要限度以外，剝奪真正之權利，如在第三人信賴登記而取得土地權利之前，真正權利人仍得對於登記名義人主張 25. 温豐文，前揭書（註 4），149-153 頁；黃志偉，『不動產登記理論與實務』（上冊），永然文化出版股份有限公司，83 年 3 月，34-36 頁；李志殷，「台灣光復初期土地權利憑證繳驗工作之研究」，國立政治大學地政學系碩士班碩士論文， 92 年 12 月，44-46 頁；陳立夫，前揭文（註 5），230-236 頁；謝哲勝，『土地法』，台灣財產法暨經法研究會，95 年 7 月，157-159 頁。李志殷，前揭文（註 25），46 頁。. 濟. 26. 11. 協.

(17) 登記原因之無效或撤銷，提起塗銷登記之訴，並得依土地法施行法第 28 條（指舊土地法施行法）向主管地政機關，聲請為異議登記（現行土地法第 75 條之 1，改由法院囑託登記機關辦理假處分登記）。」另，司法院民國 29 年 1 月 16 日院字第 1956 號解釋：「施行法與其本法，同為依立法程序制定之法律，以施行法確定其本法之意義或限制其適用，本無不可。綜合土地法與其施行法（均指舊土地法）之規定，而探求其一貫之法意，土地法第 36 條（現行土地法第 43 條）所謂登記有絕對效力，係為保護第三人起見，將登記事項賦予絕對真實之公信力。真正權利人在已有第三人取得權利之新登記後，雖得依土地法第 39 條（現行土地法第 68 條）請求損害賠償，不得為塗銷登記之請求；而在未有第三人取得權利之新登記前，對於登記名義人仍有塗銷登記請求權，自無疑義。院字第 1919 號解釋，無須變更。」. 政治大綜上所言，我國土地法第 43 條所稱登記具有絕對效力，即登記之公信立力，係對第三人而言。係指已登記之土地權利，如第三人因信賴登記絕對 ‧. ‧ 國. 學. 真實而取得土地權利，即視登記為適法，不因登記原因之不成立、無效或撤銷而被追奪；真正權利人在已有第三人本於現存之登記，而為取得權利之新登記後，雖得依土地法第 68 條規定請求損害賠償，不得行使塗銷登記 27 28 之追及權。最高法院之判例亦持相同見解。質言之，登記之公信力，係為保護交易安全，對於登記簿上所登載之權利事項，公眾可信賴其為正當、確定者；凡信賴土地登記而取得權利者，縱令該登記與實際之權利狀態不符，亦應受保護。民法物權編於民國 98 年 1 月增訂第 759 條之 1 第 2 項， 29 將我國土地登記具有公信力，予以明文化。. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i Un. v. （三）登記採實質審查主義地政機關受理登記申請案件，地政機關除應核對申請書之記載內容與、圖式，與地籍測量成果或登記簿所載是否相符外，並應就申請登記原因事項是否真實，有無違反強制或禁止之規定，保證書及其他附繳之文件有無虛偽，以及地政機關是否有管轄權、申請人是否適格等，從實體法上詳為審查，如審查結果有瑕疵者，即予限期補正或駁回，不予以登記。30換言之，地政機關受理登記申請案件，應先依法定程序為程序上之審查，再為權利內容真偽之實質審查，如申請登記的權利是真實的或合法的，才准 27 28. 29. 30. 李鴻毅，前揭書（註 12），228 頁。最高法院 33 年上字第 678 號、第 4983 號、39 年台上字第 1109 號、40 年台上字第 1892 號、41 年台上字第 323 號判例。民法第 759 條之 1 第 2 項規定：「因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。」陳鳳琪，前揭書（註 2），56 頁；温豐文、政，「論土地登記之實質」，地政第 156 期，83 年 6 月，5 頁。. 鍾恭. 12. 審查現代.

(18) 許登記。（四）地政機關設置登記儲金，負損害賠償責任依土地法第 68 條第 1 項規定：「因登記錯誤、遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任，但該地政機關證明其原因應歸責於受害人時，不在此限。」另同法第 70 條第 1 項規定：「地政機關所收登記費，應提存百分之十作為登記儲金，專備第 68 條所定賠償之用。」因我國土地登記具有公信力，為避免真正權利人之權利受到損害，特設置損害賠償制度，因登記錯誤、遺漏或虛偽致受損害者，由登記機關負損害賠償責任，並設置登記儲金，專備登記賠償之用。土地法第 68 條規定之損害賠償責任，並未規定是否基於登記人員之故意或過失為必要，所以，有學者主張土地登 31 記之損害賠償，係採無過失責任主義，亦即，登記錯誤、遺漏或虛偽，致真正權利人受損害者，由地政機關負損害賠償責任，但經證明其原因應歸責於受害人時，地政機關無須負賠償責任。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. 31. 廖男賠償尤重道社. Ch. engchi. i Un. v. 義，『國家法』，三民書局，85 年 4 月增訂版，15 頁；陳立夫，前揭文（註 5）， 236 頁；，「土地登記之研究」，土地事務月第 139 期；土地事務月，72 年 1 月，12 頁。. 損害賠償. 刊. 13. 刊.

(19) 第二節更正登記之內容依我國土地法第 37 條規定，土地登記係指土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記，並於「地籍」編中將土地登記分為「土地總登記」及「土地權利變更登記」二章，內涵多種登記名稱，依其性質之不同，可分為以下幾類，包括：總登記，係指未經登記所有權之土地或建物，為第一次所有權及他項權利之登記；權利變更登記，總登記以後因土地權利移轉、分割、合併、設定、增減或消滅等原因所為之登記，乃係經常辦理，屬於經常登記；限制登記，因查封、假扣押、假處分、預告登記等所為之登記，登記效力為時短暫，屬暫時登記。如前所述，土地登記制度立法之基本原理之一，為使登記事項與實體關係吻合，土地登記完畢，倘發生登記事項與實體關係不一致時，卻不准釐正，勢將嚴重影響不動產交易安全，因此 32 土地法第 69 條規定更正登記之機制，屬例外性質之登記。本節擬就更正登記之內容概要說明，並就現行實務上關於更正登記既存見解提出質疑，茲說明如下：. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 一、更正登記之定義已登記完畢之土地登記事項，倘因登記申請人或登記人員之疏失，致有登記錯誤或遺漏之情事發生，而否准釐正，將造成土地登記內容與實體關係不一致，實非土地登記之目的。是以，為確保登記內容翔實無誤，舊土地法第 94 條規定：「登記人員或利害關係人，於登記完畢後，發現登記錯誤或遺漏時，非以通知或聲請土地裁判所審查後，不得更正。土地裁判所審查後，認為於他人權利無損害者，得准其更正。」嗣後，土地法於 35 年 4 月全面檢討修正，修訂土地法第 69 條規定：「登記人員或利害關係人，於登記完畢後，發見登記錯誤或遺漏時，非以書面聲請該管上級機關查明核准後，不得更正。」之後，司法院釋字第 598 號解釋認為原土地登記規 33 34 則第 122 條第 2 項及第 3 項規定，如登記錯誤或遺漏有原始證明文件可稽者，授權由登記機關逕行更正，牴觸土地法第 69 條規定，與憲法法律保留原則及法律優位原則有違，內政部遂於 95 年 6 月 14 日公布修正土地法第 69 條：「登記人員或利害關係人，於登記完畢後，發見登記錯誤或遺漏時，非以書面聲請該管上級機關查明核准後，不得更正。但登記錯誤或遺漏，純屬登記人員記載時之疏忽，並有原始登記原因證明文件可稽者，由登記機關逕行更正之。」，原土地登記規則第 122 條則予刪除。. n. er. io. sit. y. Nat. al. 32. 33. 34. 史尚寬. Ch. 中發表. engchi. i Un. v. ，『土地法原論』，正書局，64 年，73 頁；陳立夫，「土地更正登記之探討-土地法第 69 條規定之釋」，於 97 年度台北縣市訴實務研討會，97 年 4 月，11 頁。土地登記規第 122 條第 2 項規定：「前項登記之或，登記人記載時之，有原登記原因證明文者，上地政機關得權登記機關行更正之。」土地登記規第 122 條第 3 項規定：「前項權登記機關行更正之，由其上地政機關定之。」. 疏忽並. 則則. 闡. 始. 願錯誤遺漏如純屬員件可稽級授逕授逕範圍級 14.

(20) 在學說見解上，經整理相關文獻，關於更正登記之定義，其見解大同小異。茲將相關學說見解內容分述如下：史尚寬：35登記人員或利害關係人，於登記完畢後，發見登記有錯誤或遺漏時所為之更正。李鴻毅：36更正登記，謂因登記之錯誤或遺漏，經一定程序，將之重加更正而為之登記。土地登記完畢後，權利之主體、客體及其內容，均無任何新事實或原因使之變更，僅登記上之錯誤或遺漏事項，經登記人員或利害關係人發見而為之更正，以期確實。 37. 陳向榮：係指已經登記完畢之登記，於其登記當初之登記手續有錯誤或遺漏，致登記結果與實體關係之間，有原始的（即自登記開始）不一致之場合，為消除是項不一致將既有登記之內容之一部分，予以訂正補充為目的所為之登記也。. 立. 政治大. ‧ 國. 學. 來璋：38登記錯誤或遺漏，需予改正的登記。. ‧. 楊松齡：39更正登記，係指登記人員或利害關係人於登記完畢後，發現登記錯誤或遺漏時，以書面申請該管上級機關查明核准後，所為之登記。. y. Nat. sit. n. al. er. io. 蔡珠明：40係指已登記之土地權利，因登記有錯誤或遺漏致與真正權利不符，為加強地籍管理，保障人民產權，由利害關係人或登記人員向地政機關申辦以回復其真正權利之登記。 41. Ch. engchi. i Un. v. 黃成翔：已登記完畢之土地權利，因登記有錯誤或遺漏，為地籍管理之正確性及保障人民財產權，由登記人員或利害關係人檢附有關證明文件申請地政機關辦理登記之更正或塗銷，以回復其真正權利之登記。綜合歸納上開學說見解，有關土地法第 69 條更正登記應可定義為：土地權利登記完畢，如登記人員或利害關係人發見登記事項與實體關係自始 35 36 37 38 39 40. 41. 史尚寬，前揭書（註 32），102 頁。. 李鴻毅，前揭書（註 12），224 頁。陳向榮，前揭書（註 9），492 頁。，『土地法規大』，國地政研究所，77 年 6 月，76 頁。楊松齡，『實用土地法精義』五南圖書出版，95 年 11 月，176 頁。明，「土地建物更正登記之研究」，國立政治大學地政研究所碩士學論文，80 年 6 月，44 頁。黃，「我國土地登記之更正及公信力問題之探討」，國立政治大學地政學系碩士班論文，94 年 7 月，2-7 頁。. 來璋蔡珠成翔. 綱. 中．. 社. 涉. 15. 位.

(21) 不一致者，得向登記機關申請更正登記，期使登記事項與實際權利關係切合，以確保民眾財產權益。二、更正登記之實質要件更正登記係登記機關為消弭登記事項與實體關係自始不一致所為登記，其主要之法令依據為土地法第 69 條及土地登記規則第 13 條，內政部另外訂定更正登記法令補充規定，以為實務執行之依據。但何種情況可以更正，何種情況不准更正，法未明文規定。關於更正登記之實質要件，目前國內學說上及實務上大都肯認有二要件：「須因登記錯誤或遺漏」及「須不妨害原登記之同一性」，彙整相關法令規定及其他學說見解，簡要敘述如下：（一）須因登記錯誤或遺漏土地法第 69 條所稱之「登記錯誤或遺漏」，依土地登記規則第 13 條 42 規定，登記錯誤，係指登記事項與登記原因證明文件所載之內容不符，例如法院囑託辦理 A 地號土地限制登記，惟登記人員誤登記為 B 地號。登記遺漏，係指應登記事項而漏未登記者而言，例如抵押人會同抵押權人申請 C 地號土地及其地上建物共同擔保之抵押權設定登記，契約書亦已載明，然登記人員因一時疏忽僅土地辦理登記，而建物卻遺漏辦理之情形。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. al. er. io. sit. y. Nat. 行政實務上大都認為土地法第69條所稱之登記錯誤或遺漏，係指土地登記規則第13條之規定，即登記事項與登記原因證明文件所載之內容不符者及應登記事項而漏未登記者而言。在司法實務上，關於判斷何謂登記錯 43 誤或遺漏，行政法院判決亦多以土地登記規則第13條之規定為審判標準。. Ch. engchi. i Un. v. 然而，另有少數行政法院判決提出不同見解，如臺北高等行政法院 90 年度訴字第 1187 號裁定認為：「查土地法第 69 條、現行土地登記規則第 134 條規定（95 年 6 月 30 日業已刪除）所謂『登記錯誤或遺漏』，係指就登記合法要件及登記原因事實有形式上之錯誤或遺漏外，尚包括行政機關違反審查基準要求所為之登記。」其認為登記機關違反審查標準所為之登記，亦屬登記錯誤或遺漏之範圍，似肯認所謂登記錯誤或遺漏非僅限於土地登記規則第 13 條規定之登記事項與登記原因證明文件所載之內容不符之. 42. 43. 則. 稱稱遺漏係指應. 錯誤係指漏未. 土地登記規第 13 條規定：「土地法第 68 條第 1 項及第 69 條所登記，登記事項與登記原因證明文所載之內不者；所，登記事項而登記者。」改制前行政法院 88 年判字第 3876 號判決、最高行政法院 89 年度判字第 3191 號判決、 90 年度判字第 793 號判決、95 年度判字第 1608 號判決、95 年度判 1553 號判決、95 年度裁字第 2199 號判決、96 年度判字第 1337 號判決、臺北高等行政法院 92 年度訴字第 4027 號判決、高雄高等行政法院 93 年度訴字第 77 號判決。. 件. 容符. 16.

(22) 情況而已。且在學說上44大都認為土地登記規則第 13 條規定所謂登記錯誤或遺漏之定義，係狹義解釋，僅為一例示性規定，不以此為限。關於土地法第 69 條更正登記所稱之登記錯誤或遺漏，實務上常引用土地登記規則第 13 條規定之定義為判斷標準，但如上所述，此既存見解尚有其他不同看法，土地登記錯誤或遺漏得否辦理更正，將影響民眾財產權益，且涉及損害賠償事宜，登記錯誤或遺漏應如何解釋，實有探討之必要。（二）須不妨害原登記之同一性改制前行政法院48年判字第72號判例：「按依土地法第69條規定登記錯誤之更正，應以不妨害原登記之同一性者為限。若登記所示之法律關係有所爭執，則應訴由司法機關審判，以資解決；殊非可依上開規定申請更正登記，以變更原登記所示之法律關係。」及49年判字第20號判例：「登記機關發見登記有錯誤時，除於不妨害原登記之同一性之前提下，得依土地法第69條規定，以書面聲請該管上級機關核准後更正外，依現行法令，縱令發見原登記原因有瑕疵，亦無從依職權自為塗銷登記。」亦即，登記錯誤之更正，應不妨害原登記之同一性者為限。. 立. 政治大. ‧ 國. 學. ‧. 此外，內政部於 91 年 5 月 22 日訂定「更正登記法令補充規定」，以為登記機關審查更正登記之依據，其中第 6 點規定：「申請更正登記，如更正登記後之權利主體、種類、範圍或標的與原登記原因證明文件所載不符者，有違登記之同一性，應不予受理。」、第 7 點規定：「更正登記以不妨害原登記之同一性為限，若登記以外之人對於登記所示之法律關係有所爭執，則應訴由司法機關審判，以資解決。」至於何謂原登記之同一性，仍未明確解釋，而綜觀學說上見解，大都認為乃指更正登記後，登記事項所示之法律關係，應與原登記者相同，不得變更。換言之，登記之更正，有無妨害原登記之同一性，須視更正後與原登記者，是否同一土地或建物， 45 同一權利種類，及同一登記權利人、義務人。例如應為甲地之所有權取得登記，誤為乙地之所有權取得登記，不得為更正登記（非同一土地）。應為地上權登記，誤為地役權設定登記，不得為更正登記（非同一權利種類）。登記權利人應為張三，而誤登記為李四，亦不得為更正登記（非同一登記權利人）。行政法院亦多採此見解，以為判決標準。46. n. er. io. sit. y. Nat. al. 44. 45. engchi. i Un. v. 李鴻毅，前揭書（註 12），231-232 頁；温豐文，前揭書（註 4），178 頁；楊松齡，前揭書（註 39），192 頁。陳鳳琪，前揭書（註 2），69-70 頁；李鴻毅，前揭書（註 12），235 頁；温豐文，前揭書（註 4），179 頁；楊松齡，前揭書（註 39），192 頁；陳立夫，前揭文（註 5），244 頁；陳明，「台灣土地更正登記與之法制經分析」；月財經法雜誌，第 5 期，95 年 6 月，166 頁。最高行政法院 94 年度判字第 29 號判決、94 年度判字第 997 號判決、94 年度判字第 1084 號判決、95 年度裁字第 2199 號判決、96 年度判字第 27 號判決、96 年度判字第 1693. 燦. 46. Ch. 損害賠償 17. 濟. 旦.

(23) 然而，是否登記全部錯誤或遺漏，即謂違反原登記之同一性，而不得辦理更正？陳立夫對於更正登記應「不妨害原登記之同一性」提出存疑；且司法實務上仍存有不同見解，舉例而言：關於申請人主張登記名義人登記錯誤申請登記機關更正登記，最高行政法院 94 年度判字第 29 號判決47認為更正登記之結果妨害原登記之同一性，已逾土地法第 69 條規定登記錯誤更正之範圍，而改制前行政法院 83 年判字第 2406 號判決48卻主張倘原告確為真正之土地所有權人，則不涉及妨害原登記同一性之問題，登記機關非不得依職權予以更正。再者，以權利範圍登記錯誤為例，最高行政法院 96 49 年度判字第 27 號判決意旨：不論申請人主張全部或持分部分移轉錯誤，其所申請之更正登記，均有礙登記之同一性，不應准許；而臺中高等行政法院 92 年度訴字第 876 號判決50有不同見解。關於更正登記不得妨害原登記同一性之既存概念，實有闡明之必要。. 政治大. 三、更正登記之法律性質更正登記之法律性質，涉及權利人或利害關係人如有不服者，應如何救濟之問題，此乃攸關人民基本權益之保障，遂有闡明之必要。為此，改制前行政法院曾先後作成判例，試分述如下：. 立. ‧. ‧ 國. 學. 號判決、96 年度判字第 1337 號判決、臺北高等行政法院 93 年訴字第 912 號判決、93 年度訴字第 1278 號判決、臺北高等行政法院 92 年度訴字第 4027 號判決、92 年度訴字第 4954 號判決、臺高等行政法院 91 年度訴字第 369 號判決、93 年度訴字第 265 號判決、高雄高等行政法院 92 年度訴字第 307 號判決、93 年度訴字第 77 號判決。最高行政法院 94 年度判字第 29 號判決：「土地所有權人更正登記之將影響該土地原登記所有權人之人及人之權，變更原登記所之法律關及原登記之一，已土地法第 69 條規定登記更正之。」改制前行政法院 83 年判字第 2406 號判決：「本原依日時期土地登記簿原為系土地正所有權人，其以於光復辦土地總登記，其在總登記前為系土地正所有權人，原更正登記之權利與原登記原因證明文所記載之權利一，其更正登記，不及原登記一之問題，權之。本辦理總登記其為有人，此項權利登記不一之，因登記人記載時之所，依土地登記規之規定，登記機關及其有權之上機關均不得依權予以更正。」最高行政法院 96 年度判字第 27 號判決意：「不論上訴人更正登記所之登記之事實，部之或分分之一之，其所之更正登記，均有登記之一，與土地法及土地登記規有關登記更正之規定不，而不。」臺高等行政法院 92 年度訴字第 876 號判決：「本原載有部分由 2560 分之 186，登為 2560 分之 1050，得以將其 512 分之 83 與原，自 512 分之 127，原更正於他項權利在，論，向賴設定權予賴，其時以部分有部分與原，其有部分 2560 分之 186，其為向賴，自不將該有部分與原，因而時以解決其設定權為，有餘將其所有部分與予原，於之意，與，更正有部分，除原受部分之，實有部分 2560 分之 186，依土地法第 69 條、土地登記規第 134 條及第 144 條規定，函臺縣政府明，依土地登記規第 28 條第 1 項第 2 規定為更正登記，不。」. y. sit. 結果繼承a 嗣後承買益致示係妨害 v 同性逾 l 錯誤 i範圍 Ch 件 U告n 據據 i e h n後申爭真據則仍爭 gc 真核告請求主體件主體即屬相致則申請殊涉妨害同性亦非屬私爭執範圍案後未列共主體致情形如係員疏忽致則監督級非職旨申請主張錯誤係全移轉錯誤持四移轉錯誤申請礙同性則合應准許中件誤使江○○應誤致江○○ 中贈告己保留無存尚屬的惟江○○係 ○○借款始抵押 ○○ 同應贈告如早知應僅求 ○○借款可能應贈告江○○當應先借款抵押先如方剩應贈告較合江○○ 真亦常情較符合是被告錯誤應剔告贈使歸零保留江○○ 際應即被告據則報請中查核准再據則款逕並無當 n. er. io. 47. Nat. 中. 48. 49. 50. 18.

(24) 1. 46 年判字第 64 號判例：「土地總登記完畢後，利害關係人發見登記錯誤或遺漏時，依土地法第 69 條之規定，得以書面聲請該管上級機關查明核准後，予以更正。該管上級機關所為之核准或拒絕之意思表示，既足發生法律上之效果，自屬一種行政處分。」 2. 52 年判字第 173 號判例：「主管地政機關就人民之土地登記聲請所為之批駁，無論其基於何種原因，既足發生法律上之效果，要不能謂非行政處分，聲請人對之如有不服，除法令另有特別規定其救濟程序外，自得為行政爭訟，以求救濟。」 3. 55 年判字第 213 號判例：「依實施耕者有其田條例第 2 條規定，本件被告官署 (台南縣政府) 係實施本條例之主管機關，其認為於 42 年間將本件系爭土地徵收放領與原告，自始即屬錯誤。又認為該原告承領後有違法情事，因而於 54 年間令飭所屬鹽水地政事務所，撤銷原告之承領權，收回耕地，重行放領，並將原告土地所有權狀註銷，而以該令副本送達於原告，係被告官署本於其主管職權所為之單方行政行為，而能直接發生法律上之效果，不能謂非被告官署之行政處分。原告對之，自非不可提起行政爭訟。」. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. al. er. io. sit. y. Nat. 4. 56 年判字第 97 號判例：「土地登記之內容雖屬私權事項，但地政機關之登記行為或拒絕登記，則不能謂非行政行為。本件原告請求更正基地分割登記即變更原土地登記之內容，被告官署通知予以拒絕，此項拒絕通知，不能謂非消極之行政處分，原告對之不服，自得提起行政爭訟。」. Ch. engchi. i Un. v. 參依上開判例，登記機關所為之土地登記，無論基於何種原因，如足以發生法律上之效果，應屬行政處分。此外，在學說上，來璋認為核准或拒絕更正登記之意思表示，既足發生法律上之效果，當屬一種行政處分；51 吳庚52援引最高行政法院判例，亦認為登記錯誤之更正係屬行政處分。是以，司法實務及學說係認為登記機關對於土地登記所為之行為，不因其用語、形式以及是否有後續行為，只要對外已發生法律效果，自屬行政處分；換言之，倘登記事項對外未直接發生任何法律效果，則非屬行政處分，僅屬事實行為，登記機關對於該事實行為所為之更正登記，或拒絕作成更正登記之要求，該更正登記或拒絕行為應屬事實行為。舉例而言，最高行政法院 99 年度 3 月第 1 次庭長法官聯席會議決議：「地政事務所在土地登記簿標示部其他登記事項欄註記：『本土地涉及違法地目變更，土地使用管 51 52. 來璋，前揭書（註 38），235 頁。吳庚，『行政法之理論與實用』，氏著，97 年 2 月增訂 10 版，327 頁。 19.

(25) 制仍應受原【田】地目之限制』，法律並未規定發生如何之法律效果，自非行政處分。地政事務所拒絕土地所有權人更正註銷系爭註記之要求，係拒絕作成事實行為之要求，該拒絕行為亦非行政處分，應屬事實行為。」綜上，最高法院雖曾判決認為土地登記屬政府之管理行政行為，非屬行政處分，53然而，土地法及土地登記規則所規範者，兼含實體法及程序法之規定，因此，土地登記之法律性質，應視該登記是否已對外產生法律上效果，而分別定性為行政處分、事實行為或觀念通知。是以，本文以為，更正登記乃土地登記意涵之一部分，倘登記機關所為更正登記之核准或拒絕，係基於公法上所為之意思表示，屬於就特定之具體事件所為之決定，對外既足以發生法律上之效果，應承認其具有行政處分之性質；惟如登記錯誤或遺漏之登記事項屬事實行為者，例如土地徵收註記登記，因土地徵收計畫須先經主管機關（內政部）核准，實際之行政處分已作成，登記機關僅係配合將核准徵收之行政處分，予以註記登記，對外並不發生法律上 54 之效果，性質上應屬事實行為，因原註記內容有誤辦理更正登記，則該更正登記不發生法律上效果，故亦非屬行政處分，應定性為事實行為。. 立. 政治大. ‧ 國. 學. ‧. 四、更正登記之救濟途徑（一）行政爭訟在法治國家，人民權利若受到國家侵害，應有救濟途徑，因此，登記機關辦理更正登記，人民權益若因此而受到侵害者，自應有其救濟管道。所有權人或利害關係人對於登記機關所為之更正登記，如認為違法者，自得要求登記機關排除其所為之更正登記。首先，登記機關對於更正登記之核准或拒絕之意思表示，對外已發生法律上效果者，自屬一種行政處分，倘權利人或利害關係人不服者，自應依不服行政處分之救濟途徑提起行政爭訟。行政爭訟包括訴願及行政訴訟，人民對於登記機關違法或不當之行 55 政處分致損害其權利或利益者，得提起訴願。易言之，可以對登記機關之行政作為依法提起訴願者，僅得對行政處分而為之。登記機關對於該行政處分應先行重新審查是否合法妥當，如認為訴願為有理由者，得自行撤銷. n. er. io. sit. y. Nat. al. 53. 54. 55. Ch. engchi. i Un. v. 係指喪情形體件發生果單方同的整籍僅清查並燦徵旦教室願對中央方致損害益提起願另中央方對申請認損害益亦提起願. 築良掌管又後種. 標示謂屬無．處認違當從同案件間應. 最高法院 82 年台上字第 3167 號判決：「土地登記，將土地及建改物之、所有權、他項權利及其得變更之，依法定程序登載於政府之登記簿之。政府之具事所為公法上效之行政行為不。台灣光復，政府辦理之土地總登記，其目在理地，為地政機關土地之一程序，與物權登記關，不影響光復前原權利人因登記取得之物權。」陳明，「土地收註記登記之法律效力」，月法學，第 27 期，94 年 1 月 24-25 頁。訴法第 1 條第 1 項規定：「人民於或地機關之行政分，為法或不，其權利或利者，得依本法訴。但法律有規定者，其規定。」、法第 2 條第 1 項規定：「人民因地機關其依法之，於法定期內作為而不作為，為其權利或利者，得訴。」. 20.

(26) 或變更原行政處分；56訴願決定確定後，有拘束原處分機關之效力，57若申請人不服訴願決定，應向高等行政法院提起行政訴訟。58 我國現制之行政訴訟種類，依行政訴訟法第 3 條規定得知，可劃分為撤銷訴訟、確認訴訟及給付訴訟三種類型，人民倘認為登記機關所為之更正登記違法，損害其權益而請求塗銷，即請求撤銷違法之登記處分，應提起撤銷訴訟，59以資救濟。其次，人民倘主張登記機關所為更正登記無效或違法，得提起確認判決予以除去該更正登記。60若係登記機關對人民依法申請更正登記之案件，予以駁回，或未於法令所定之期間內應作為而不作為者，則應提起課予義務之訴，請求登記機關應為行政處分或應為特定內容 61 之行政處分。撤銷訴訟及課予義務之訴應先經訴願程序始得提起，即未經訴願前置程序，逕行提起撤銷訴訟或課予義務之訴，其起訴即因不備其他要件，於法不合。而確認訴訟須已向登記機關請求確認該行政處分無效，或違法之行政處分，於當事人未及提起訴願前，即已執行完畢或已消滅者始得提起之。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 更正登記之性質屬事實行為者，在舊有行政訴訟法制下，僅行政處分始得提起救濟，而新行政訴訟法施行後，人民對於行政機關所為之事實行為亦得提起救濟。是以，倘登記機關所為之更正登記係屬事實行為，當事人主張已侵害其權益，認為該更正登記違法者，得向高等行政法院提起一般給付訴訟，請求排除侵害回復原狀，即回復未為更正登記之狀態。62簡言之，一般給付訴訟係針對登記機關所作行政處分以外之行政行為。. 58. 59. 60. 61. 62. al v 願處對重審查處是否 i 願應先 Ch 合妥當認願撤銷 i U n 處並報願管願願 e確n g後c就h 件拘束係就提起願件對委託使團體個亦拘束願願應附如服送達次起二個提起訟訟中央方違處認損害益願提起願服提起願逾個延長願間逾二個提起撤銷訟訟確認處無確認係成成訟非告即確認益提起確認執無回狀可能處消滅處違訟亦同訟中央方對申請案件令間應認益損害願後提起請求應處應容處中央方對申請案件駁回認益違損害願後提起請求應處應容處訟訟中央方間發生給付請求成處非給付提起給付訟契約發生給付亦同 n. 57. er. io. sit. y. Nat. 56. 訴法第 58 條第 2 項規定：「原行政分機關於前項訴行新原分法，其訴為有理由者，得自行或變更原行政分，陳訴轄機關。」訴法第 95 條規定：「訴之決定定，其事，有各關機關之效力；其依第 10 條訴之事，於受行公權力之或人，有力。」訴法第 90 條規定：「訴決定書記，不決定，得於決定書之日月內向高等行政法院行政訴。」行政訴法第 4 條第 1 項規定：「人民因或地機關之法行政分，為其權利或法律上之利，經依訴法訴而不其決定，或訴三月不為決定，或訴決定期月不為決定者，得向高等行政法院訴。」行政訴法第 6 條第 1 項規定：「行政分效及公法上法律關立或不立之訴，原有受判決之法律上利者，不得之。其已行而復原之行政分或已之行政分為法之訴，。」行政訴法第 5 條規定：「人民因或地機關其依法之，於法所定期內作為而不作為，為其權利或法律上利受者，經依訴程序，得向高等行政法院該機關為行政分或為特定內之行政分。人民因或地機關其依法之，予以，為其權利或法律上利受法者，經依訴程序，得向高等行政法院該機關為行政分或為特定內之行政分之訴。」行政訴法第 8 條第 1 項規定：「人民與或地機關，因公法上原因財產上之或作行政分以外之其他財產上之，得訴。因公法上之，。」. 21.

(27) （二）損害賠償土地登記記載之內容與實體權利關係一致，是我國土地登記制度相當重要的課題，倘登記發生錯誤或遺漏，其符合更正登記之要件者，應依土地法第 69 條辦理更正登記，以確保登記名義人之權益。然而，更正登記之結果，亦可能造成登記名義人權益受有損害。例如：土地標示部關於土地性質或事實之登記事項，如土地之面積、地目、使用地類別等土地性質之事項，縱有不真實，亦不受公信力之保護，自得依土地法第 69 條辦理更正登記，如土地或建物面積登記錯誤，更正後登記之面積減少，更正登記之結果將造成登記名義人受有損害。此外，依土地法第 43 條規定，我國土地登記具有公信力，於善意第三人因信賴登記而取得權利時，土地登記縱有錯誤或遺漏，登記機關亦無法辦理更正登記，將登記內容回復與真實權利狀態一致，真正權利人因登記機關之登記錯誤或遺漏而受有損害。舉例而言：登記機關因辦理舊登記簿轉檔作業時，誤將原已辦妥登記之抵押權遺漏轉載，嗣後，系爭標的另已辦妥其他抵押權設定登記，此時，登記機關縱然發現原來之抵押權設定遺漏登記，因已有善意第三人辦妥取得新的抵押權設定登記，除取得該第三人同意外，自無從辦理更正登記，回復登記為第一順位抵押權，原抵押權人因該登記遺漏而受有損害。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. al. er. io. sit. y. Nat. 因此，土地法第 68 條第 1 項規定：「因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任。但該地政機關證明其原因應歸責於受害人時，不在此限。」觀其立法意旨，在於貫徹土地登記之公示性及公信力，兼顧交易安全及權利人之權利保障，使其不因登記機關登記之錯誤、遺漏或虛偽而受損害，乃就登記人員於土地登記有錯誤、遺漏、虛偽，致人民權益受損時，規定應由登記機關負賠償責任。. Ch. engchi. i Un. v. 土地法第 68 條規範在土地法第三章土地總登記，所稱之登記錯誤、遺漏或虛偽，是否僅限於總登記所發生者，而不包括日後土地權利變更登記 63 所發生者？依行政院 41 年 5 月 26 日內字第 2832 號函及最高法院 74 年度第 2 次民事庭會議決議，64土地法第 68 條第 1 項之所謂登記，並不限於土 63. 絕對. 雖列 64. 照故倘錯誤遺漏虛偽致損害無應負損害賠償責任章強並據旨仍應次庭議議謂築良觀同章亦併照可見謂並. 行政院 41 年 5 月 26 日內字第 2832 號函規定：「依土地法第 43 條之規定，依法所為之登記，有效力，因登記、或，受者，論其為土地總登記或土地權利變更登記，該地政機關均，土地法第 68、69、70 等條第 2 編第 2 ，但為化土地登記之公信力，依其立法意，適用於土地權利變更登記。」最高法院 74 年度第 2 民事會決：「所土地登記，依土地法第 37 條第 1 項規定，土地及建改物之所有權與他項權利之登記。之法第 51 條及第 62 條等規定，該土地總登記內，規定關於他項權利之登記事項，更參土地登記規第 12 條（行為第 13 條）之規定，土地法第 68 條之所登記，不限於土地總登. 係. 現. 22. 則.