第三章 土地法第六十九條關於更正登記規定之探討 第一節 前言
第三節 更正登記同一性問題之探討
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第三節 更正登記同一性問題之探討
土地法第 69 條規定，登記錯誤或遺漏者，得辦理更正登記，然對於更 正登記之適用範圍並無規定，依改制前行政法院 48 年判字第 72 號判例及 49 年判字第 20 號判例意旨，得為更正登記者，必須不妨害原登記之同一 性，倘有礙原登記之同一性，則不許更正。綜觀歷年來更正登記之訴訟案 件，多以妨害原登記之同一性而否准更正登記，應如何判斷有無違反登記 同一性？此乃涉及我國土地法第 69 條更正登記之適用範圍究竟及於何處？
本節擬就現行法令規定、學說見解加以闡述，並就實務之爭議問題探討分 析，藉以釐清土地法第 69 條更正登記之適用範圍，並以法院判決為例，個 案分析更正登記不得妨害原登記同一性之解釋。
一、土地法第 69 條更正登記之適用範圍
（一）現行法令關於消弭登記錯誤或遺漏之處理方式
如何消弭登記錯誤或遺漏，依土地法第 69 條規定：「登記人員或利害 關係人，於登記完畢後，發見登記錯誤或遺漏時，非以書面聲請該管上級 機關查明核准後，不得更正。」另外，內政部於 84 年 7 月 12 日修正土地 登記規則時增訂第 132 條：「依本規則不應登記，純屬登記機關之疏失而 錯誤登記之土地權利，於第三人取得該土地權利之新登記前，登記機關得 於報經直轄市或縣（市）地政機關查明核准後塗銷之。」嗣後配合行政程 序法公布，內政部爰於 90 年 9 月 14 日修正該條文，條次調整為第 144 條：
「依本規則登記之土地權利，有下列情形之一者，於第三人取得該土地權 利之新登記前，登記機關得於報經直轄市或縣（市）地政機關查明核准後 塗銷之：一、登記證明文件經該主管機關認定係屬偽造。二、純屬登記機 關之疏失而錯誤之登記。」且學者亦曾主張：按登記錯誤或遺漏之更正，
以不妨害原登記之同一性為限。如有害其同一性時，則不許為更正登記，
應依塗銷登記之方法為之。95
綜上所述，依現行土地登記相關法令規定，消弭登記錯誤或遺漏之處 理方式，土地法第 69 條「更正登記」及土地登記規則第 144 條「塗銷」均 屬之。
（二）土地登記規則第 144 條規定「塗銷」之定義
內政部於 84 年 7 月 12 日修正土地登記規則時增訂第 132 條：「依本 規則不應登記，純屬登記機關之疏失而錯誤登記之土地權利，於第三人取 得該土地權利之新登記前，登記機關得於報經直轄市或縣（市）地政機關 查明核准後塗銷之。」觀其立法意旨，認為依土地登記規則不應登記，純
95 張龍文，「民法物權實務研究」，漢林出版社，66 年 6 月，71 頁、225 頁。
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屬登記機關之疏失而錯誤登記者，並非私權有所爭執，民事法院亦無從受 理審判，於第三人取得該土地登記權利前，自應由登記機關依職權撤銷原 處分，辦理塗銷登記。96嗣後，因應行政程序法公布，考量違法之行政處分 除係無效或瑕疵已補正者外，其餘均屬得撤銷，基於依法行政原則，並兼 顧信賴保護原則，依行政程序法第 117 條及第 119 條規定，登記機關或其 上級地政機關自得於第三人取得該土地權利之新登記前，依職權撤銷原准 予登記之處分，97內政部爰於 90 年 9 月 14 日修正該條文，條次調整為第 144 條：「依本規則登記之土地權利，有下列情形之一者，於第三人取得該土 地權利之新登記前，登記機關得於報經直轄市或縣（市）地政機關查明核 准後塗銷之：一、登記證明文件經該主管機關認定係屬偽造。二、純屬登 記機關之疏失而錯誤之登記。」是以，土地登記其性質屬行政處分者，登 記錯誤該行政處分自有瑕疵，登記機關應本於職權查明後撤銷該行政處 分，上開土地登記規則第 144 條所規範者，即指原依法不應登記而誤予登 記之違法行政處分，在第三人取得該土地權利之新登記前，由登記機關查 明後依職權予以塗銷該錯誤登記，另為適法之處分。
（三）土地法第 69 條更正登記與土地登記規則第 144 條塗銷登記之關係 土地登記規則第 144 條所稱錯誤登記之「塗銷」，應係指錯誤行政處 分之撤銷，另為適法處分，其與土地法第 69 條規定登記錯誤之更正，二者 間關係為何？土地登記規則第 144 條規定錯誤登記之塗銷，是否為土地法 第 69 條更正登記之一種型態？茲分就司法實務及學說見解闡述如下：
1.司法實務見解
依改制前行政法院 48 年度判字第 72 號判例主張，更正登記應以不妨 害原登記之同一性為限，若登記人以外之人，對登記所示之法律關係有所 爭執，則應訴由司法機關審判，以資解決。行政法院判決見解亦多以該判 例為立論基礎，認為藉由更正登記之方式，實為塗銷土地權利，業已違反 登記之同一性，自非屬土地法第 69 條規定更正登記之範圍。舉例而言：最 高行政法院 94 年度判字第 1186 號判決：「惟依行為時土地登記規則第 132 條規定：『依本規則不應登記，純屬登記機關之疏失而錯誤登記之土地權 利，於第三人取得該土地權利之新登記前，登記機關得於報經直轄市或縣
（市）地政機關查明核准後塗銷之』，其中應報請上級機關核准後塗銷之 特別規定，更為慎重行政監督程序，以保障登記名義人之權益，應優先適 用。是登記機關於無致生公益之重大危害及受益人之信賴利益應受保護之 情形下，報請上級機關核准後塗銷之，即屬於法有據。．．．被上訴人塗 銷系爭土地之分割繼承登記，與更正不同。」
96 內政部編印「土地登記規則修正條文對照表」，84 年 7 月，129 頁。
97 內政部編印「土地登記規則修正條文對照表」，90 年 9 月，121-122 頁。
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此外，臺北高等行政法院 96 年度訴字第 2695 號判決：「土地法第 69 條所謂『登記錯誤或遺漏之更正』，是否包括『所有權回復登記之更正』？
原告主張被告於 63 年間辦理標示部分變更登記，漏未將系爭土地所有權登 記為其父所有，即屬錯誤，以及嗣於 89 年 10 月 12 日 誤將之視為無主土 地並執行代管，期滿收歸國有，均應為無效。顯係就登記所示之所有權私 法關係，有所爭執，揆諸首開說明，自不能援引上開土地法第 69 條而為更 正登記之申請，以改變原登記所示之所有權法律關係，而妨害原登記之同 一性。況原告申請更正登記，係請求回復為其父黃○○總登記之原狀，並 由其辦理繼承登記，是名為申請更正登記，實係要求塗銷國有登記，自不 屬土地法第 69 條規定之範圍。」
上開案例法院判決認為雖申請人名為申請更正登記，實則係要求塗銷 所有權，係就登記所示之所有權私法關係有所爭執，自不屬土地法第 69 條 規定之範圍。然而，另有行政法院判決持不同見解。例如：臺北高等行政 法院 95 年度訴字第 1682 號判決理由：「系爭土地於公告期滿，記入土地登 記簿時，即應依原登記濟證及不動產登記簿之內容為轉載，即登記為被繼 承人單獨所有，詎當時登記機關於 36 年 7 月 1 日為總登記時，卻將系爭兩 筆土地應有部分各 1/2 誤載為簡○○所有。揆諸前開說明，應屬登記之事 項與登記原因證明文件所載之內容不符，構成土地法第 69 條所稱登記錯誤 之情形，登記機關負有更正之義務。」
有關土地登記規則第 144 條之塗銷登記是否屬於土地法第 69 條更正登 記之範圍，目前司法判決似有不同見解，應有探討之餘地。
2.學說見解
關於土地法第 69 條更正登記之適用範圍究竟及於何處，國內學者甚少 觸及此一課題，陳立夫於「更正土地登記及時效取得地上權登記問題之探 討－以最高行政法院 94 年判字第 997 號及第 1705 號判決為例」及「土地 更正登記之探討－土地法第 69 條規定之闡釋」等文研究指出：98就我國土 地法規定觀之，其關於消弭土地登記與實體關係自始不一致情形者，土地 法第 69 條規定之更正登記屬之，乃為當然。然而，土地法所稱塗銷登記，
並未蘊含因登記原因自始即不存在或有登記錯誤，而應將既存登記塗銷者 在內。對於實體關係自始即不存在或無效之既存登記（例如土地登記規則 第 144 條所定登記機關得塗銷既存登記之情事），無妨解為屬土地法第 69 條所稱「登記錯誤」之範疇，而得為更正之對象。
98 陳立夫，前揭文（註 5），252-253 頁；陳立夫，前揭文（註 32），12-14 頁。
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楊松齡99：已登記完畢之土地權利，若登記錯誤、遺漏或虛偽，除應賠 償土地權利人外，自應予以更正，以杜絕弊端，並有助公示原則之確立。
其中提及登記「虛偽」除賠償受害人外，應予以更正，按虛偽登記應由登 記機關查明後將該項土地權利辦理塗銷，似乎意謂著更正登記亦得以塗銷 方式為之。
蔡珠明：100登記錯漏虛偽之處理方式有更正，塗銷登記，回復登記等三 種方式，有者將此三者均統稱為更正登記，而我國對於後二者雖未明確規 範，習慣上亦均以更正登記視之，即遇到登記與事實不符時，以更正登記 方式加以處理。
黃成翔101，更正登記應將土地登記規則第 144 條第 2 項得塗銷之規定，
即依法不應登記而登記之土地權利，為維護地籍管理之正確性及保障人民 財產權，應得以更正或塗銷之方式為登記之更正。
是以，學說見解對於更正登記是否包括全筆土地權利事項之塗銷，似 採肯定之見解。
本文以為，土地法所稱之塗銷登記，係指原已合法完成登記之土地權 利，因法律關係變動或法律規定使土地權利消滅，致登記事項與實體關係 產生嗣後不一致所為之登記，屬土地權利變更登記之範圍，土地登記規則
本文以為，土地法所稱之塗銷登記，係指原已合法完成登記之土地權 利，因法律關係變動或法律規定使土地權利消滅，致登記事項與實體關係 產生嗣後不一致所為之登記，屬土地權利變更登記之範圍，土地登記規則