我國房地合一的實施歷程

我國不動產稅制可分為持有不動產每年需繳納之持有稅與所有權移轉時才課徵 的交易稅，不動產持有稅有房屋稅及地價稅，不動產交易稅有土地增值稅、契稅及 本文所討論的房地合一所得稅。

(一) 不動產持有稅 1. 房屋稅

房屋稅採按月比例課稅，每年徵收一次，開徵日期為每年5 月 1 日起 至5 月 31 日止，課徵期間自上年度 7 月 1 日至本年度 6 月 30 日止，稅額 是以房屋課稅現值乘以稅率計算得來。計算公式如下：

應納稅額＝房屋課稅現值 × 稅率

( 註：房屋課稅現值 ＝ 房屋現值 － 免稅現值 )

房屋現值的核定部分按規定是納稅義務人應於房屋建造完成之日起 30 日內檢附有關文件，向當地主管稽徵機關申報房屋稅籍有關事項及使用 情形。又主管稽徵機關應依據不動產評價委員會評定之標準，核計房屋現 值，並通知納稅義務人。納稅義務人如有異議，得於接到通知書之日起30 日內，檢附證件，申請重行核計。

而房屋標準價格的評定程序上，由不動產評價委員會依據下列事項分 別評定，並由直轄市、縣 (市) 政府公告之：

1. 納稅義務人應於房屋建造完成之日起 30 日內檢附有關文件，向當 地主管稽徵機關申報房屋稅籍有關事項及使用情形。

2. 主管稽徵機關應依據不動產評價委員會評定之標準，核計房屋現 值，並通知納稅義務人。納稅義務人如有異議，得於接到通知書 之日起30 日內，檢附證件，申請重行核計。

3. 按房屋所處街道村里的商業交通情形及房屋的供求概況，並比較

竣日或繼承開始日為準 。也就是說，在 8 月 31 日列名於土地登記簿上的 土地所有權人，不論實際擁有土地時間的長短，就是當年全年度之地價稅 納稅義務人。

地價稅的開徵期間為每年的11 月 1 日至 11 月 30 日，課徵期間為同年 1 月 1 日至 12 月 31 日，地價稅的計算公式如下：

課稅地價×適用稅率－累進差額＝本年應納地價稅額

課稅地價即申報地價，係以直轄市或縣（市）政府規定之公告地價為 基礎。土地所有權人未於公告地價公告期間申報者，以公告地價的百分之 八十為申報地價。土地所有權人可在公告地價80%至 120%範圍內申報地 價，但超過公告地價120%時，超過部分不計，仍以公告地價之 120%為申 報地價。但申報價格不足公告地價的80%時，以公告地價的 80%為申報地 價。再與累進起點地價相比較，累進起點地價是以各該直轄市或縣(市)土 地7 公畝(700 平方公尺)之平均地價為準。但不包括工業用地、礦業用地、

農業用地及免稅土地在內，故各縣市累進起點地價均不相同。

在地價稅的稅率部分有一般稅率及特別稅率，一般稅率按照超過累進 起點地價倍數的不同，分別乘以千分之10 到千分之 55 的稅率，特別稅率 則是按照用地種類給予租稅上的稅率優惠，整理如表3 及表 4 所示：

表 3 地價稅一般用地稅率

稅額計算公式如下：

應納稅額=查定稅額-(查定稅額 × 減徵比率)-准予抵繳之增繳地價稅 額

查定稅額=土地漲價總數額 × 稅率-累進差額

漲價倍數=土地漲價總數額 / 按臺灣地區消費者物價總指數調整後之 原地價

一般土地：按漲價倍數分3 級稅率累進課徵。其計算公式如表 5 所示：

表 5 土地增值稅應徵稅額之計算公式 資料來源：財政部稅務入口網站 稅級別 計算公式

第一級 應徵稅額=土地漲價總數額×稅率（20％）

第二級 應徵稅額=土地漲價總數額×【稅率（30％） －[(30％－20％)×減徵率]】

－累進差額（按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次 移轉現值×A）

註：持有土地年限未超過20 年者，無減徵，A 為 0.10 持有土地年限超過20 年以上者，減徵率為 20％，A 為 0.08 持有土地年限超過30 年以上者，減徵率為 30％，A 為 0.07 持有土地年限超過40 年以上者，減徵率為 40％，A 為 0.06

第三級 應徵稅額=土地漲價總數額×【稅率（40％）－[(40％-20％)×減徵率]】－

累進差額（按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移 轉現值×B）

註：持有土地年限未超過20 年者，無減徵，B 為 0.30 持有土地年限超過20 年以上者，減徵率為 20％，B 為 0.24 持有土地年限超過30 年以上者，減徵率為 30％，B 為 0.21 持有土地年限超過40 年以上者，減徵率為 40％，B 為 0.18

2. 契稅

契稅的課徵對象係因買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而依法 取得所有權之不動產者。又依契稅條例規定，在開徵土地增值稅區域的土 地，免徵契稅。故實務上契稅多是對房屋課徵，契稅條例第十三條規定第 三條所稱契價，是以當地不動產評價委員會評定之標準價格為準。但依第 十一條取得不動產之移轉價格低於評定標準價格者，從其移轉價格。不動 產評價委員會組織，由財政部定之，計算公式如下:

申報契稅金額(房屋現值)×契稅種類適用之稅率=應納稅額 契稅稅率及納稅義務人如表6 所示：

表 6 契稅稅率及納稅義務人 資料來源：財政部稅務入口網站

契稅種類 稅率 納稅義務人

買賣 6% 買受人

典權 4% 典權人

交換 2% 交換人

贈與 6% 受贈人

分割 2% 分割人

占有 6% 占有人

二、不動產交易稅的改革

中華民國憲法第143 條指出：「土地價值非因施以勞力資本而增加者，應由國家 徵收土地增值稅，歸人民共享之。」這是「土地漲價歸公」的依據。它的時代背景 源於中華民國國父孫中山考慮當時的社會狀況，為避免富有階級因炒地皮，可不經 由自己的努力成為既得利益者，因此提出「土地漲價歸公」的政策，針對土地的增 值單獨課稅，所以我國房地交易自有課稅以來，都是土地與房屋分離課稅。 在房地 分開課稅的背景下，土地是按「公告現值」計徵土地增值稅，不再課徵所得稅，而 房屋絶大多數按「房屋評定現值」計徵所得稅。有觀點認為，這樣課稅的結果可能 會產生一些問題，像是依公告土地現值及房屋評定現值，來計算土地漲價總數額和

房屋交易所得額，與實際房地交易所得差距甚大，造成過多資源投入不動產市場。

正義，所得稅法部分條文，新增第4 條之 4、第 4 條之 5、第 14 條之 4 至第 14 條之 8、第 24 條之 5、第 108 條之 2 及第 125 條之 2 等 10 條條文及修正第 126 條，經立 法院2015 年 6 月 5 日三讀通過，總統 2015 年 6 月 24 日公布，自 2016 年 1 月 1 日 實施。房屋及土地出售時應計算房屋、土地全部實際獲利，並減除已課徵增值稅的 土地漲總數額後，就餘額部分課徵所得稅使房地交易所得係按實價課稅，達到租稅 公平。