落實租稅公平的角度探討國內房地合一稅制之施行

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(1)國立屏東大學不動產經營學系碩士班碩士論文指導教授：白金安博士. 落實租稅公平的角度探討國內房地合一稅制之施行 A Study of Domestic Integrated Housing and Land Tax From The Standpoint of Implement Fair Taxation. 研究生：林惠婷. 中. 華. 民. 國. 106 年 07 月.

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(3) 誌謝時光荏冉，兩年的時間轉瞬而過，期間經歷了不少人生大事，到完成這份論文的今日實屬不易；首先最感謝的是我的指導教授白金安老師，在百忙中仍悉心提點學生論文的一切，在研究過程中不厭其煩的指導與協助，萬分感激。也要感謝呂宗盈老師在學生的撰寫與口試均給與鼎力協助，您的打氣著實是鼓勵我前進的一大部分。在此要致謝接受我訪談及為我填寫問卷的每位先進，是我論文能完成最重要的一部分。還要特別感謝同班的每一位同學，在學習期間大家相互的幫忙及打氣是我人生的一大收獲。特別感恩的是在我攻讀研究所期間，協助我公務上的每一位同仁，使我在工作及學業上能盡力取得平衡，完成學業，也謝謝長官的允准，給我在公務之餘再進修的機會。最後要謝謝我的家人，父親的支持及母親的關懷與外子的體諒，都是我能完成學業的強力後盾。學習的終點將是人生下一個階段的起點，感謝這兩年鼓勵過我的每一個人，在此致上最深的謝意。. I.

(4) 摘要我國原有不動產交易課稅方式係依公告土地現值計算增值稅的漲價總數額及依房屋評定現值計算所得稅的交易額，與交易實際獲利存有相當差距，造成未公平合理課稅致使過多資金投入不動產市場，引發房地價格不正常飆漲，造成財富分配不均，租稅的公平分配亦失衡；爰此，我國自 2016 年 1 月 1 日起實施房地合一制度，房地出售時應計算房屋、土地全部實際獲利，並減除已課徵增值稅的土地漲價總數額後，就餘額部分課徵所得稅，使不動產交易所得係按實價課稅，達到租稅公平。本文以落實租稅公平的角度探討國內之房地合一稅制，藉由 AHP 層級分析法建構目標體系，對稅務人員與各相關領域專業人士進行問卷調查，經本研究實證發現「促進法制的完備」為評估之較主要的因素，而此模式中首重「具體明確的法律規範」及「嚴謹的法令審查程序」，顯示法令訂定的完備乃是房地合一稅制施行對租稅公平分配的達成度係影響最關鍵的一環。. 關鍵字：房地合一稅制、資本利得稅、租稅公平、AHP 層級分析法. II.

(5) Abstract In Taiwan, the taxation of real estate transaction has based on Announced Land Current Value to count the Land Value Increment Tax and according to Assessed Value of House to count Individual Income Tax in origin. However, there has been a large gap between the real profit of the transactions and taxation. Therefore, the excessive capital investment in the real estate market caused the price of real estates increment abnormally, uneven distribution of wealth and inequality of tax fairness. As a result, government implemented Housing and Land Tax System on January 1, 2016,while selling houses, we shall count the real profit of the house and land and deduct the land value increment amount, charge the tax of the surplus. In order to tax by the real price of the real estate transaction and achieve the tax fairness at the same time. The purpose of the study tries to discuss the Housing and Land Tax System by carrying out the Tax Fairness. We apply Analytic Hierarchy Process (AHP) to build the aim system. We collect the questionnaires of tax officers and related fields professionals. We found “To promote legal system complete” stood the major factor, and “specific and clear legal norms” and ” rigorous decree review process ” took the most important part in the model. It is the most critical part of the fact that the completion of the decree is that the landlord taxation system does not affect the degree of achievement of the taxable fair distribution.. Keywords：Housing and Land Tax System, Capital Gains Tax, Tax Fairness, Analytic Hierarchy Process (AHP) III.

(6) 目錄誌謝...................................................................................................................................... I 摘要..................................................................................................................................... II Abstract .............................................................................................................................. III 目錄................................................................................................................................... IV 表目錄............................................................................................................................... VI 圖目錄.............................................................................................................................. VII 第一章緒論........................................................................................................................ 1 第一節. 研究背景與動機.............................................................................................. 1. 第二節. 研究目的.......................................................................................................... 2. 第三節. 研究步驟.......................................................................................................... 3. 第二章文獻回顧................................................................................................................ 5 第一節. 租稅公平理論及相關文獻.............................................................................. 5. 第二節. 我國房地合一的實施歷程.............................................................................. 7. 第三節. 我國房地合一的現行規定............................................................................ 14. 第三章研究方法.............................................................................................................. 17 第一節. 半結構式深度訪談 ........................................................................................ 17. 第二節. AHP 層級程序分析法 ................................................................................... 19. 第三節. 問卷設計與內容............................................................................................ 22. 第四章. 實證分析............................................................................................................ 30. 第一節. 一致性檢定.................................................................................................... 30. 第二節. 權重分析........................................................................................................ 31. 第三節. 整體評估分析................................................................................................ 35. 第四節. 政策意涵分析 ................................................................................................ 37. 第五章. 結論與建議........................................................................................................ 38. 第一節. 研究結論 ........................................................................................................ 38. 第二節. 研究建議與未來發展 .................................................................................... 40. 參考文獻............................................................................................................................ 41 中文部份 ........................................................................................................................ 41 英文部份 ........................................................................................................................ 42 IV.

(7) 附錄ㄧ................................................................................................................................ 43 附錄二................................................................................................................................ 49. V.

(8) 表目錄表 1. 各國資本利得稅課徵情形 ................................................................................. 6. 表 2. 屏東縣房屋稅稅率表 ......................................................................................... 8. 表 3 地價稅一般用地稅率 ......................................................................................... 10 表 4. 地價稅特別稅率 ............................................................................................... 10. 表 5. 土地增值稅應徵稅額之計算公式 ................................................................... 11. 表 6. 契稅稅率及納稅義務人 ................................................................................... 12. 表 7. 房地合一課徵所得稅制度簡表(個人) ............................................................. 15. 表 8. 房地合一課徵所得稅制度簡表(營利事業) ..................................................... 16. 表 9. 層級分析法(AHP)評估尺度表 ......................................................................... 23. 表 10. 落實房地合一租稅公平所考慮的四大構面參考文獻 ................................. 24. 表 11. 評估「強化執行機制」各評估準則的內容說明 ......................................... 26. 表 12. 評估「促進法制的完備」各評估準則的內容說明 ..................................... 27. 表 13. 評估「增進民眾對政策認同」各評估準則的內容說明 ............................. 28. 表 14. 評估「提升資訊的透明」各評估準則的內容說明 ..................................... 29. 表 15. 四大構面指標權重及排序 ............................................................................. 32. 表 16. 強化執行機制分別指標權重及排序 ............................................................. 33. 表 17. 促進法制的完備分別指標權重及排序 ......................................................... 33. 表 18. 增進民眾對政策認同分別指標權重及排序 ................................................. 34. 表 19. 提升資訊的透明分別指標權重及排序 ......................................................... 34. 表 20. 準則及各項構面指標相對權重與排序分析總表 ......................................... 36. VI.

(9) 圖目錄圖 1. 研究流程 ........................................................................................................... 4. 圖 2. AHP 層級圖 .................................................................................................... 23. 圖 3. 整層級相對權重圖 ......................................................................................... 31. VII.

(10) 第一章緒論第一節研究背景與動機我國原有的房地交易課稅方式係土地按照公告土地現值所計算的土地漲價總數額課徵土地增值稅，不計入所得稅課稅範圍，僅買賣房屋部分計入所得稅課稅稅基中的財產交易所得課稅，依公告土地現值計算增稅的漲價總數額及依房屋評定現值計算所得稅的交易額，與交易實際獲利有相當差距，又土地現值一年公告一次，使得同年度內買賣土地無漲價總數額，而須負擔土地增值稅，造成有財產之增加而未公平合理課稅，致使過多資金投入不動產市場，引發房地價格不正常飆漲。又因房屋及其坐落土地未合併課稅，所有權人可能透過提高土地售價並壓低房屋價格，以規避其交易所得稅。容易助長房價飆升及土地炒作之情形，造成財富分配不均，租稅的公平分配亦失衡。 2012 年起我國實施了實價登錄制度，當時便有評論認為是實價課稅的前哨站；我國在尚未實施房地合一課稅前，土地係按照公告土地現值所計算的土地漲價總數額課徵土地增值稅，不計入所得稅課稅範圍，僅買賣房屋部分計入所得稅課稅稅基中的財產交易所得課稅，也就是對於買賣不動產所產生的真正資本利得1在稅捐上形同免稅，國內對於土地與房屋稅制的缺失討論文獻甚多，其中以課稅依據包括土地公告現值、公告地價與房屋評定現值等無法核實反映市場價格，最為人所詬病。(利秀蘭，2012)基於稅收公平原則，所得較高者具較高稅負是合理的，消費能力越多，支付稅收的能力亦較高(林佳瑩，2016)，且土地交易所得免課所得稅係違反租稅公平，及土地交易課徵所得稅比課徵土地增值稅更符合量能課稅原則，恢復課徵土地交易所得稅，有助於租稅公平、疏解財政窘境(陳慧琪，2005)。不動產市場價格處於未完全公開透明化之情形，投機者持有土地、房屋之成本偏低，導致炒作房地賺取暴利相當容易，卻又無法令其負擔合理稅負，不符合租稅公平及量能課稅之期望，亦使社會所得貧富差距擴大(謝哲勝，2015)。由於原本課稅制度同時違反了租稅的水平公平與垂直公平，亦如同助長高房價的燎原之火一般，更使得高房價問題一度淪為民怨之首。故在有實價登錄的施行基礎上，至 2015 年 6 月 24 日總統公布修正. 1. 資本利得是投資的專業術語，意即以低買高賣的方式，賺取差價來取得利益的一種投資方式。 (https://zh.wikipedia.org/wiki). 1.

(11) 所得稅法部分條文，並自 2016 年 1 月 1 日起施行，即俗稱的房地合一稅，也象徵我國正式跨越實價課稅的里程碑。雖然我國原先未實施房地合一前並非謂無資本利得課稅的實質，然而長年為輿論及國外詬病的我國無資本利得課稅之名，也並非無來由之抨擊，乃是因為本來我國的資本利得課稅可以說是做半套，雖以土地漲價總數額課徵土地增值稅，也有將房屋出售所得列入綜合所得稅的財產交易所得課稅，惟其根據的價格均非實際交易價格，可說是離真正的資本利得實價課稅仍有差距。以實價做為不動產稅制的稅基已是國際趨勢，尤其是移轉稅與交易所得稅。(蘭，2011)房地合一的實施目的其中一點是為了與國際稅制接軌，時任財政部長張盛和強調，房地合一稅既不為打房，也不為稅收，而是為了使房地產買賣能夠規劃一個屬於增值利益部分的課稅方式，進而達到不動產交易利得實價課稅的目的。外國許多國家如日本、美國、英國等已開發先進國家，對不動產交易所產生的資本利得予以課稅已行之有年，不動產稅制的完備是健全不動產市場重要的一環，我國遲至 2016 年才上路實施，至今已滿一年，其對落實租稅公平的成效如何乃是本研究的動機所在。. 第二節研究目的我國不動產市場的交易一直以來存在有資訊不對稱的問題，在實施實價登錄後，對於「實價」的確定已有一個初步的輪廓，下一步便是朝實價課稅的目標邁進，實價課稅之所以獲得支持就是因為其能達成租稅的公平，使得真正在不動產市場因為交易而獲利的人需要被課予相對償的租稅，進而達到居住正義；居住正義的美好境界是「住者適其屋」的概念，也就是不管收入高低，每個人都要有適當居住的房子(張金鶚、劉育菁，2016)，不論是租稅公平或是居住正義，都是追求平等的一種概念，即便輿論有聲音認為房地合一稅的課徵是打房的一種手段，然而打房也是打擊不合理房市制度，因為現況是我們的稅制鼓勵投資買屋，如果再不打擊投機，最終台灣將如同愛爾蘭的泡沫化。(張金鶚、劉育菁，2016) 稅制是影響房價的一個重要因子，我國在尚未實施房地合一前的不動產交易稅制導致過多的閒置資金流向不動產市場，進而使得房價飆升，一般受薪階級要買的起自己的一個家所要付出的金錢相對沉重，引發居住不正義的批評。回歸到稅制本身來看，有能力做房地產投資的人必然也應該對不動產交易所產生的增值利得課稅， 2.

(12) 然而原本的稅制對投資者而言可以說是相當優惠，形成應負擔租稅的人輕稅的租稅不公平以及想要有一個家卻買不起的居住不正義的現象。政府遂檢討原有的稅制，推行了房地合一稅，希望能從落實租稅公平著手，改善不動產市場的亂象。基於上述背景及動機，本研究將以房地合一實施情形為核心，檢視本稅制上路以來是否能達成租稅的公平分配。本研究目的主要如下： 1.整合房地合一稅制各家學者意見，檢視房地合一稅制落實租稅公平的效果。 2.探討從業專業人員對不動產交易利得的看法，以建立執行共識。 3.檢視現行法制的完備性，提出修訂方向。. 第三節研究步驟本研究將蒐集如何落實租稅公平相關文獻進行了解，並輔以深度訪談相關領域之學者專家，設計問卷初稿。本研究採層級程序分析法(AHP)建立評估準則，選出評估的主要構面與指標，設計採用層級程序分析法問卷，以衡量構面與指標的權重關係。問卷將針對房地合一實務上處理之人員如稅捐機關員工、不動產仲介及地政士等專家學者進行調查，再依據問卷調查結果進行研究分析與探討，最後提出本研究之發現、建議及後續研究發展。本研究流程圖如下：. 3.

(13) 研究背景與動機. 研究內容. 相關文獻回顧. 房地合一的實施歷程. 租稅公平的理論. 研究方法設計. 半結構式深度訪談. AHP層級分析法. 實證分析. 結論與建議圖 1. 研究流程. 資料來源：本研究整理. 4.

(14) 第二章文獻回顧第一節租稅公平理論及相關文獻一、租稅公平原則租稅的公平原則又可分為絕對公平原則與相對公平原則，絕對公平原則指的是租稅的徵收並不會因為納稅者經濟地位或納稅條件的差異，而負擔不同的稅額。換言之，實現此一公平，需要實施所有納稅者繳納相同金額的人頭稅(poll tax)。而相對公平原則認為課稅公平的追求，有水平公平(horizontal equity)與垂直公平(vertical equity)等兩種標準。 Musgrave（1959）最早提出水平公平（horizontal equity）及垂直公平（vertical equity）兩概念，其認為一個具備「水平公平」的租稅應能使租稅負擔能力相同的納稅義務人承擔相同的稅負；至於一個具備「垂直公平」的租稅則應使租稅負擔能力不同的納稅義務人承擔不同的稅負。Feldstein（1976）提出水平公平的達成必須要使稅前、稅後被課稅者之間效用水準的排序不變，他認為兩個在課稅前擁有相同福利狀態的人，在課稅之後應該還是擁有相同的福利狀態，更近一步引申，就是課稅不能改變個人之間效用水準的排序。Plotnick（1981）雖然認同傳統的水平公平之定義，但是他認為水平公平的達成除了必須符合傳統的定義之外，還必須在租稅課徵後，所有被課稅者的所得排序不能有所變動，根據其觀點，水平不公平現象的產生是因為課稅後所得排序發生變動之故。Enis. and. Craig(1990)也認為稅制的公平具有兩層含. 義。水平的公平代表租稅負擔能力相同之人應承擔相同額度之租稅負擔。而垂直的公平則代表租稅負擔能力較大之人應承擔較大部分的租稅負擔。 Adam Smith 則提出公平、確實、便利及最小稽徵費用四大租稅原則，並以公平原則為根本 (洪慈美，2011)。陳清秀(2001)認為，租稅公平原則要求相同的經濟給付能力者，應負擔相同稅負；不同的支付能力者則負擔不同稅負，亦即應照給付能力為相異的稅捐，即所謂稅法之解釋應顧及租稅負擔之平等性。又張進德(1996)認為租稅公平主義原則的內容包括量能課稅原則、實質課稅原則及禁止租稅規避行為之原則。孫克難、羅時萬(2014)以「水平公平」與「垂直公平」來立論，先經由水平公平要求，所有所得都須納入稅基課稅，再經由對基本生活費等合理減免與累進稅率課徵，以實現垂直公平，這樣才是符合社會正義的稅制。公平原則是稅收的基. 5.

(15) 本原則和稅制建設的基本目標，也是各國非常重視的原則。李儒哲(2003)、黃文傑 (2003)皆認為在衡量、推計事務之推計課稅與租稅公平之探討本質後，應站在合理及公平之立場來進行課稅處分。李金桐(1991)指出，雖然一個良好的執行制度無法改善一個不合理的租稅制度，但一個不好的執行制度，卻足以破壞一個良好了租稅制度，因此以租稅執行之公平，期望能落實租稅負擔公平，以達真正租稅公平。由上述相關資料可以了解到租稅的公平講求的是負擔稅捐的能力與其所應納的稅額應是比例相對應的關係，不僅要符合水平公平，亦應達成垂直公平，尚可謂落實租稅公平，本文所要探究的即是房地合一實施至今就落實租稅的公平達成情況。二、資本利得課稅資本利得是指資本商品如股票、債券、不動產、土地使用權等交易時，發生收入大於支出而取得的收益，形成資產增值現象，而針對這些資產增值的利得課稅，就是所謂的資本利得稅。換句話說，資本利得稅就是針對投資者的不動產、證券等買賣行為，所獲取的價差收益徵稅。在資本利得稅方面，國際大部分的先進國家對資本利得都是要課稅的。(謝明瑞，2012)如表 1 之整理：表 1 各國資本利得稅課徵情形國別日本. 資本利得稅 5 年內，利得 30% 5 年以上，利得 15%. 美國. 預扣總價 10% 實際課利得 10%~39.6%. 英國. 10900 英磅內，0% 10900~32010 英磅內，18% 32011 英磅以上，28%. 馬來西亞. 5 年內，利得 30% 5 年以上，利得 5%. 澳洲. 產業營利稅 30~40% 列入個人所得計算，可抵免購屋成本，抵免後有淨利才需繳稅註：以房地總價計算資料來源：本研究自行整理 6.

(16) 在我國，有觀點認為原本課徵的土地增值稅及房屋的財產交易所得稅即是我國的資本利得稅，但土地增值稅稅基是依照土地公告現值，房屋的財產交易所得是按房屋評定價值課徵，這兩個價格均非市場上實際的交易價格，若以這個角度來看，我國其實原本並未達成實質的資本利得課稅。. 第二節我國房地合一的實施歷程一、我國實施房地合一前之不動產稅制我國不動產稅制可分為持有不動產每年需繳納之持有稅與所有權移轉時才課徵的交易稅，不動產持有稅有房屋稅及地價稅，不動產交易稅有土地增值稅、契稅及本文所討論的房地合一所得稅。 (一) 1.. 不動產持有稅房屋稅房屋稅採按月比例課稅，每年徵收一次，開徵日期為每年 5 月 1 日起至 5 月 31 日止，課徵期間自上年度 7 月 1 日至本年度 6 月 30 日止，稅額是以房屋課稅現值乘以稅率計算得來。計算公式如下：應納稅額＝房屋課稅現值 × 稅率 ( 註：房屋課稅現值＝房屋現值－免稅現值 ) 房屋現值的核定部分按規定是納稅義務人應於房屋建造完成之日起 30 日內檢附有關文件，向當地主管稽徵機關申報房屋稅籍有關事項及使用情形。又主管稽徵機關應依據不動產評價委員會評定之標準，核計房屋現值，並通知納稅義務人。納稅義務人如有異議，得於接到通知書之日起 30 日內，檢附證件，申請重行核計。而房屋標準價格的評定程序上，由不動產評價委員會依據下列事項分別評定，並由直轄市、縣 (市) 政府公告之： 1.. 納稅義務人應於房屋建造完成之日起 30 日內檢附有關文件，向當地主管稽徵機關申報房屋稅籍有關事項及使用情形。. 2.. 主管稽徵機關應依據不動產評價委員會評定之標準，核計房屋現值，並通知納稅義務人。納稅義務人如有異議，得於接到通知書之日起 30 日內，檢附證件，申請重行核計。 7.

(17) 3.. 按房屋所處街道村里的商業交通情形及房屋的供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。. 在稅率部分，房屋稅條例 2014 年修正第 5 條，最重要的內容是在稅率的地方修正為供自住或公益出租人出租使用之住家用房屋，為其房屋現值百分之一點二；其他供住家用者，最低不得少於其房屋現值百分之一點五，最高不得超過百分之三點六。各地方政府得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率。以屏東縣為例，屏東縣政府稅務局的規定是每人超過 3 戶以上房屋，第 4 戶起才按非住家稅率課徵，屏東縣房屋稅的稅率如表 2：表 2. 屏東縣房屋稅稅率表. 資料來源：屏東縣政府稅務局網站類目. 稅率. 住家用房屋：供自住或公益出租人出租使用者，按房屋現值課徵. 1.2%. 住家用房屋：其他供住家用者，按房屋現值課徵. 1.5%. 非住家用房屋：供營業、私人醫院、診所或自由職業事務所使用者，按房屋. 3%. 現值課徵非住家用房屋：合法登記之工廠，自有供直接生產使用之房屋，按房屋現值 1.5% 課徵非住家用房屋：人民團體及其他非營業用房屋，按房屋現值課徵. 2.. 2%. 地價稅地價稅是對已規定地價的土地，除課徵田賦外，應課徵地價稅。田賦是對未規定地價區域的土地或已規定地價區域符合土地稅法第 22 條規定作農業使用之土地，應課徵田賦，目前田賦停徵。地價稅的納稅義務人為土地所有權人，根據稅法規定，以納稅義務基準日土地登記簿上所記載土地所有權人或典權人，為地價稅的納稅義務人，基準日為每年的 8 月 31 日，但經法院拍賣取得之土地，以領得法院核發權利移轉證書之日為準；另經法院判決共有分割、公用徵收或因繼承而取得他人之土地，在未辦理產權移轉登記前，分別以法院形成判決確定日、公用徵收之補償費發放完 8.

(18) 竣日或繼承開始日為準。也就是說，在 8 月 31 日列名於土地登記簿上的土地所有權人，不論實際擁有土地時間的長短，就是當年全年度之地價稅納稅義務人。地價稅的開徵期間為每年的 11 月 1 日至 11 月 30 日，課徵期間為同年 1 月 1 日至 12 月 31 日，地價稅的計算公式如下：課稅地價×適用稅率－累進差額＝本年應納地價稅額課稅地價即申報地價，係以直轄市或縣（市）政府規定之公告地價為基礎。土地所有權人未於公告地價公告期間申報者，以公告地價的百分之八十為申報地價。土地所有權人可在公告地價 80%至 120%範圍內申報地價，但超過公告地價 120%時，超過部分不計，仍以公告地價之 120%為申報地價。但申報價格不足公告地價的 80%時，以公告地價的 80%為申報地價。再與累進起點地價相比較，累進起點地價是以各該直轄市或縣(市)土地 7 公畝(700 平方公尺)之平均地價為準。但不包括工業用地、礦業用地、農業用地及免稅土地在內，故各縣市累進起點地價均不相同。在地價稅的稅率部分有一般稅率及特別稅率，一般稅率按照超過累進起點地價倍數的不同，分別乘以千分之 10 到千分之 55 的稅率，特別稅率則是按照用地種類給予租稅上的稅率優惠，整理如表 3 及表 4 所示：. 9.

(19) 表 3 地價稅一般用地稅率資料來源：財政部稅務入口網站稅級別第1級. 計算公式應徵稅額＝課稅地價 ( 未超過累進起點地價者 ) × 10/1000. 第 2 級應徵稅額＝課稅地價 ( 超過累進起點地價未達 5 倍者 ) × 15/1000－累進差額( 累進起點地價 × 0.005 ) 第3級. 應徵稅額＝課稅地價 ( 超過累進起點地價 5 倍至 10 倍者 ) × 25/1000 －累進差額 ( 累進起點地價 × 0.065 ). 第4級. 應徵稅額＝課稅地價 ( 超過累進起點地價 10 倍至 15 倍者 ) × 35/1000 －累進差額 ( 累進起點地價 × 0.175 ). 第5級. 應徵稅額＝課稅地價 ( 超過累進起點地價 15 倍至 20 倍者 ) × 45/1000 －累進差額 ( 累進起點地價 × 0.335 ). 第6級. 應徵稅額＝課稅地價 ( 超過累進起點地價 20 倍者以上 ) × 55/1000－累進差額 ( 累進起點地價 × 0.545 ) 表 4 地價稅特別稅率資料來源：財政部稅務入口網站適用土地. 稅率種類. 自用住宅用地、勞工宿舍用地、國民住宅用地. 2/1000. 公共設施保留地. 6/1000. 工業用地、加油站、停車場等事業直接使用之土地. 10/1000. 公有土地（按基本稅率徵收）. 10/1000. (二). 不動產交易稅一般的不動產買賣，若是房屋與土地併同移轉，土地部分應課徵土地增值稅，而房屋部分則課徵契稅。. 1.. 土地增值稅土地增值稅是針對土地所有權人之土地，於移轉時因自然漲價所課徵之稅，在已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按土地漲價總額分別採累進稅率或優惠稅率計徵之。以土地移轉時之申報移轉現值減除前次移轉現值或原規定地地價乘以物價指數如有土地改良費，亦應一併減除。 10.

(20) 稅額計算公式如下：應納稅額=查定稅額-(查定稅額 × 減徵比率)-准予抵繳之增繳地價稅額查定稅額=土地漲價總數額 × 稅率-累進差額漲價倍數=土地漲價總數額 / 按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原地價一般土地：按漲價倍數分 3 級稅率累進課徵。其計算公式如表 5 所示：表 5 土地增值稅應徵稅額之計算公式資料來源：財政部稅務入口網站稅級別. 計算公式. 第一級. 應徵稅額=土地漲價總數額×稅率（20％）. 第二級. 應徵稅額=土地漲價總數額×【稅率（30％）－[(30％－20％)×減徵率]】－累進差額（按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值×A）註：持有土地年限未超過 20 年者，無減徵，A 為 0.10 持有土地年限超過 20 年以上者，減徵率為 20％，A 為 0.08 持有土地年限超過 30 年以上者，減徵率為 30％，A 為 0.07 持有土地年限超過 40 年以上者，減徵率為 40％，A 為 0.06. 第三級. 應徵稅額=土地漲價總數額×【稅率（40％）－[(40％-20％)×減徵率]】－累進差額（按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值×B）註：持有土地年限未超過 20 年者，無減徵，B 為 0.30 持有土地年限超過 20 年以上者，減徵率為 20％，B 為 0.24 持有土地年限超過 30 年以上者，減徵率為 30％，B 為 0.21 持有土地年限超過 40 年以上者，減徵率為 40％，B 為 0.18. 11.

(21) 2.. 契稅契稅的課徵對象係因買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而依法取得所有權之不動產者。又依契稅條例規定，在開徵土地增值稅區域的土地，免徵契稅。故實務上契稅多是對房屋課徵，契稅條例第十三條規定第三條所稱契價，是以當地不動產評價委員會評定之標準價格為準。但依第十一條取得不動產之移轉價格低於評定標準價格者，從其移轉價格。不動產評價委員會組織，由財政部定之，計算公式如下: 申報契稅金額(房屋現值)×契稅種類適用之稅率=應納稅額契稅稅率及納稅義務人如表 6 所示：表 6 契稅稅率及納稅義務人資料來源：財政部稅務入口網站契稅種類. 稅率. 納稅義務人. 買賣. 6%. 買受人. 典權. 4%. 典權人. 交換. 2%. 交換人. 贈與. 6%. 受贈人. 分割. 2%. 分割人. 占有. 6%. 占有人. 二、不動產交易稅的改革中華民國憲法第 143 條指出：「土地價值非因施以勞力資本而增加者，應由國家徵收土地增值稅，歸人民共享之。」這是「土地漲價歸公」的依據。它的時代背景源於中華民國國父孫中山考慮當時的社會狀況，為避免富有階級因炒地皮，可不經由自己的努力成為既得利益者，因此提出「土地漲價歸公」的政策，針對土地的增值單獨課稅，所以我國房地交易自有課稅以來，都是土地與房屋分離課稅。在房地分開課稅的背景下，土地是按「公告現值」計徵土地增值稅，不再課徵所得稅，而房屋絶大多數按「房屋評定現值」計徵所得稅。有觀點認為，這樣課稅的結果可能會產生一些問題，像是依公告土地現值及房屋評定現值，來計算土地漲價總數額和 12.

(22) 房屋交易所得額，與實際房地交易所得差距甚大，造成過多資源投入不動產市場。且由於是採用公告現值與房屋評定現值，與市價亦有相當程度差距的不同，不僅使得實際交易情形失真，更會有一筆交易中有好幾個價格的亂象存在。原本不動產移轉的稅捐是按土地公告現值課徵的土地增值稅及依房屋評定價值計算的財產交易所得，不僅與實際市價有一段差距，又因土地增值稅民國 91 年以來的降稅政策，導致短期移轉將有可能不用課徵土地增值稅的情形，在此誘因下，使得閒置資金流入房地產交易市場，導致房價節節高升，在社會上存在薪水不漲但房價持續上漲，年輕人買不起安居的房子，出現了居住不正義的檢討聲浪。為解決民怨居高不下的高房價問題，政府遂自 2011 年 6 月 1 日施行特種貨物及勞務稅，即俗稱的奢侈稅，當時的時空背景，是因為部分地區房價不合理飆漲，且房屋及土地短期交易的移轉稅負偏低甚至無稅負，政府因此參考美國、新加坡、南韓、香港的法例，對不動產短期交易、高額消費貨物及勞務，課徵特種貨物及勞務稅,，且依特種貨物及勞務稅條例規定，特種貨物及勞務稅為「國稅」，由財政部各地區國稅局稽徵。其目的是為改善房屋及土地短期交易之移轉稅負偏低甚或無稅負，又高額消費帶動物價上漲引發民眾負面感受並健全不動產市場，其對於不動產課稅範圍包含持有 2 年以內移轉之非自用房屋及土地，按銷售價格課徵 10％或 15 ％之稅額，然對抑制高房價成果有限，政府便檢討及修正稅制內容，在房地合一實施同時，奢侈稅也跟著落日停徵。我國所得稅法歷經多次修正，原本房屋及土地交易分別課徵所得稅及土地增值稅，易生土地實際交易價格超過公告土地現值部分之增益，無稅捐之負擔，形同對於資本利得免稅，而同年度買賣土地，公告土地現值尚未調整，亦無需繳納土地增值稅，納稅義務人便運用此稅捐上之不完備操控房地價格，規避所得稅，亦為市場房價居高不下肇因之一。又為解決現制房屋及土地分開課稅之缺失，並延續特種貨物及勞務稅抑制炒作房地之效果，財政部經審慎檢討，在不影響地方政府現有土地增值稅課徵之前提下，以建立合理透明稅制，抑制短期投機炒作，健全不動產市場發展為目標，參考各國不動產交易稅制及衡酌我國經濟財政狀況，研擬不動產交易課稅制度新制，改以房屋、土地交易所得合一按實價課徵所得稅，並輔以特種貨物及勞務稅不動產部分停徵、所得稅增加之稅收用於提供住宅政策及社會福利支出等配套措施，以落實居住 13.

(23) 正義，所得稅法部分條文，新增第 4 條之 4、第 4 條之 5、第 14 條之 4 至第 14 條之 8、第 24 條之 5、第 108 條之 2 及第 125 條之 2 等 10 條條文及修正第 126 條，經立法院 2015 年 6 月 5 日三讀通過，總統 2015 年 6 月 24 日公布，自 2016 年 1 月 1 日實施。房屋及土地出售時應計算房屋、土地全部實際獲利，並減除已課徵增值稅的土地漲總數額後，就餘額部分課徵所得稅使房地交易所得係按實價課稅，達到租稅公平。. 第三節我國房地合一的現行規定房地合一稅是現行所得稅法的部分修正條文，為避免課稅，因此採取分離課稅的方式，即於符合房地合一稅規定的所得部分，就可以免於隔年併入 5 月申報綜合所得稅的所得內，僅就這部份所得課徵合房地合一稅，若房地合一稅規定中合乎免稅規定，該部分所得也無須列入綜合所得稅的所得。依修正後所得稅法第 4 條之 4，自中華民國 2016 年 1 月 1 日起交易房屋、房屋及其坐落基地、依法得核發建照之土地及 2016 年 1 月 1 日後取得已設定地上權方式之房屋使用權，就需對個人或營利事業課徵房地合一稅。但個人與其配偶及未成年子女符合規定之自住房屋、土地、符合農發條例第 37 條及第 38 條之 1 規定得申請不課徵土地徵值稅之土地、被徵收或被徵收前先行協議價購之土地及其土地改良物及尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定之公共設施保留地，則有相關的免稅規定，得不課徵房地合一稅。房地合一實價課稅是房屋及土地以合併後的實價扣除實際取得成本後，按實際獲利課徵交易所得稅。惟仍須另外繳交土地增值稅，因為在計算房地合一稅之所得稅基時已經扣除土地漲價總數額(土地增值稅的稅基)，因此仍須另外繳交土地增值稅。其修正了原本不動產交易時，土地的交易漲價數額按公告現值課徵土地增值稅，房屋的交易利得課徵所得稅的雙軌制，達到不動產交易利得實價課徵目的。房地合一稅取代原有土地與房屋稅分離課徵的雙軌制，且擬定自用住宅與長期持有者的相關減徵優惠。房地合一稅實施的具體課稅整理內容如下：. 14.

(24) 一、個人部分表 7. 房地合一課徵所得稅制度簡表(個人) 資料來源：財政部賦稅署網站. 項目. 內容. 課稅範圍（含日出條款）. 出售房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地。 ◎105 年 1 月 1 日起交易下列房屋、土地者：  105 年 1 月 1 日以後取得  103 年 1 月 1 日之次日以後取得，且持有期間在 2 年以內(繼承、受遺贈取得或受贈自配偶者，得將被繼承人、遺贈人或配偶持有期間合併計算)  105 年 1 月 1 日起取得以設定地上權方式之房屋使用權，其交易視同房屋交易. 課稅稅基課稅稅率. 房地收入－成本－費用－依土地稅法計算之土地漲價總數額. 境內居住者. 1. 持有 1 年以內：45%、持有 2 年以內超過 1 年：35%、持有 10 年以內超過 2 年：20%、持有超過 10 年：15% 2. 因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素，交易持有期間在 2 年以下之房屋、土地及個人以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算 2 年內完成並銷售該房屋、土地：20%. 非境內居住者境內減居住免者自住房地. 1. 持有 1 年以內：45% 2. 持有超過 1 年：35% 1. 個人或其配偶、未成年子女設有戶籍；持有並實際居住連續滿 6 年且無供營業使用或出租 2. 按前開課稅稅基(即課稅所得)計算在 4 百萬元以下免稅；超過 4 百萬元部分，按 10%稅率課徵 3. 6 年內以 1 次為限. 重購退稅.  . 換大屋：全額退稅(與現制同) 換小屋：比例退稅. . 重購後 5 年內不得改作其他用途或再行移轉. 繼承、受遺贈取得或受贈自配偶者，得將被繼承人、遺贈人或配偶持有期間合併計算課稅方式. 分離課稅，所有權完成移轉登記之次日起算 30 天內申報納稅. 稅收用途. 課稅收入循預算程序用於住宅政策及長期照顧服務支出 15.

(25) 二、營利事業部分表 8. 房地合一課徵所得稅制度簡表(營利事業) 資料來源：財政部賦稅署網站. 項目課稅範圍及稅. 內容與個人相同(設定地上權方式之房屋使用權除外). 收用途課稅稅基課稅方. 境內. 式及稅. 營利. 率. 事業境外. 房地收入－成本－費用－依土地稅法計算之土地漲價總數額 17%，併入年度營利事業所得額，於次年 5 月辦理結算申報. 依持有期間認定. 境內有固定營業場所者：. 營利. 1. 持有 1 年以內：45%. 分開計算稅額、合併報繳. 事業. 2. 持有超過 1 年：35%. 境內無固定營業場所者：代理申報納稅. 16.

(26) 第三章研究方法第一節半結構式深度訪談本研究將深度訪談相關領域之學者專家，設計問卷初稿，預計訪談的對象為高屏地區國稅局所得稅相關業務承辦、高屏地區地政士與房屋仲介業者，藉以初步了解房地合一稅施行一年以來實務面遇到的各項狀況。本研究之深度訪談進行時間介於 2016 年 11 月至 2017 年 4 月間，其訪談內容大綱相關說明如下：一、訪談大綱： (一) 房地合一稅制施行至今效果優劣 (二) 落實房地合一稅租稅公平的具體作法及面臨到的問題 (三) 房地合一稅是否能夠達到租稅公平 (四) 其他建議二、受訪內容代號：受訪者 A 專業背景：所得稅業務主辦訪談日期：2016.11 訪談內容摘要：房地合一施行迄今，就實務觀察來看，還是有相當多民眾不清楚法令以致於漏未申報，這方面我們也一直在做宣導，由於未申報是有罰則的，就稅務機關的立場，也不希望民眾因為對法的不熟悉而遭受處罰，也希望達到民眾都能充分理解稅法的規定與本稅目的課徵用意，能夠使民眾對政策產生認同感，進而對稅務的推行執行更加順利。. 代號：受訪者 B 專業背景：地政士公會理事長訪談日期：2017.04 訪談內容摘要：在實價登錄制度上對地政士的要求及規定很多，造成地政士對政策很大的反彈聲浪，現在的房地合一稅實施後，不動產交易前次的成本及費用其實我們 17.

(27) 也無法掌握的相當完整，主要還是客戶自己本身最清楚，甚至或有些當事人會隱瞞，或者本人也無從得知上次的交易價格，是房地合一稅制面上比較大的考驗。實務上，就代書來說，房地合一稅的申報我們並不是義務人，但我們仍會在不動產登記案件的承作上輔導納稅義務人向國稅局自行申報。這個稅制我個人認為在未來仍有很大的改革空間，因為這個稅制的現行規範來說等於跟著不動產持有人一輩子，每次移轉都會面臨到可能繳納鉅額稅款，隨著各種問題一一浮現，也期望稅捐機關能依照具體的解釋函令規定來執行，並期待政府未來能研議修正，才能達到真正的公平。. 代號：受訪者 C 專業背景：助理教授訪談日期：2017.04 訪談內容摘要：房地合一稅制最重要的部份應該是法律的完備，現行的規定仍有諸多可以修正之處，由於房地合一對資本利得課稅，所以它是能達成租稅公平的稅制，邇來有人認為既課徵房地合一稅又課土地增值稅是重複課稅，其實不然；土地增值稅是就土地漲價部分課稅，是我國憲法明定之漲價歸公，而房地合一稅是就不動產買賣的利得課稅，屬所得的一部分，就稅法法理上來說這兩種稅是不相牴觸的。故對房地合一稅達成租稅公平的效果我持正面肯定的態度。. 代號：受訪者 D 專業背景：國稅局綜合所得稅科科長訪談日期：2017.04 訪談內容摘要：落實房地合一租稅公平的方法中，最重要的一件事是資訊的透明公開，因為雖然有實價登錄制度的施行，很多案件上關於實際的買賣價格仍很難掌握到正確的數字，唯有實際交易價格的確知，才能落實真正的對資本利得課稅，要有透明的資訊才能公平。目前在執行單位這邊，仍有一些有爭議的案件在等待解釋函令的發布才能 18.

(28) 更進一步確認實際應該如何課徵，還有一些不周延的地方，況且國稅局人力有限，屏東又存在著不小的城鄉差距，也是執行上的困難點；在面對建商部分，有些業者在合建分售上動腦筋，可能涉及成本造假，稽徵查核上亦費心力。因此我們國稅局這邊希望地政士在承作案件時可以持比較中立的態度，幫國稅局輔導應申報的民眾，是我們跟納稅人最重要的橋樑。. 代號：受訪者 E 專業背景：不動產仲介經紀公會副理事長訪談日期：2017.04 訪談內容摘要：房地合一上路後，對不動產交易市場的確有不小的影響，因為稅捐會導致買賣成本的增加，就屏東以實際接觸到的案件來看，其影響層面個人認為算大；在稅制上相對於原先施行的奢侈稅來說是改良後較理想的稅制，因為房地合一才真正算是對資本利得課稅，相對來說也較公平。以要落實租稅公平來講，我認為政府要能做到讓民眾對這個政策認同是非常重要的，民眾若認同政府的政策施行，提高對政府的信任，法令的推動才可以順利，也才能達到其目的。另外，我們仲介業者要對法令深入了解也是很重要的，因為對不動產交易來說，這也是我們必須告知客戶的資訊。在其他建議方面，我認為稅率仍然有檢討空間，雖說政府的用意是要抑制短期炒作，但稅率在仲介業一般來看還是認為太高了，建議可以考慮朝利得金額的高低設定級距。. 第二節. AHP 層級程序分析法. 一、層級程序分析法基本概念本研究係採 AHP 層級分析法及質化研究模式進行資料蒐集及分析，係對受訪者個人專業上對房地合一之現行制度與執行效果之看法等，因量化研究無法測量受訪者的內心真實之心理意識，故採質性研究之半結構式深度訪談方法並歸納各受訪者對房地合一議題之現行制度與執行效果認為是否能落實租稅公平之專業意見與建議。 19.

(29) 層級分析法可以將複雜的決策情境區分為數個小部分，再將這些小部分組織成為一個樹狀的層次結構，並匯整專家意見，以評估尺度針對每一個部分的相對重要性給予權重數值，其後建立成對比較矩陣，並求出特徵向量及特徵值，以該特徵向量代表每一層級中各部分的優先權，能提供決策者充分的決策資訊並組織有關決策的評選條件或標準、權重和分析，且能減少決策錯誤的風險性。 AHP 法考慮人類思考上的限制，先將複雜之問題逐層分解，並透過量化之判斷，使決策者能脈絡分明地分析問題，以提供充分資訊給決策者選擇最適方案。為了避免人類無法同時考慮太多事物，層級分析法採用成對比較的方式，以 1～9 的比率尺度，將每個層級中決策要素之相對重要性找出，建立成對比較矩陣，計算特徵值與特徵向量，並進行一致性檢定，再經由層級間的串聯，求出各替代方案相對重要程度的優先向量，並依向量中各替代方案的權重，選出相對權重最大之方案作為最佳方案。層級程序分析法是一種多目標的決策方法，為 1971 年 Thomas L. Saaty (美國匹茲堡大學教授）所發展出來，主要應用在不確定情況下及具有多數個評估準則的決策問題上；其發展的目的是將複雜的問題系統化，由不同的層面給予層級分解，並透過量化的判斷，找出各層級要素的優先順序後加以綜合評估，以提供決策者選擇適當方案的充分資訊，同時減少決策錯誤的風險性（鄧振源、曾國雄，1989）。二、層級分析法的假設 AHP 法在進行時的基本假設，主要包含下列七項（Bossert,1991）: (一). 一個系統或問題可被分解成為許多被評比的種類或成分（Components），形成具方向性之網路的層級架構。. (二). 層級結構中，每一層級的要素均假設具獨立性 (Independence)。並可以用上一層級內的某些或所有的要素為基準，進行評比。. (三). 評比時，可將絕對數值尺度轉換成比例尺度(Ratio Scale)。. (四). 成對比較(Pairwise Comparison)後之矩陣倒數對稱於主對角線，可用正倒值矩陣(Positive Reciprocal Matrix)處理。. (五). 偏好關係滿足遞移性(Transitivity)，但完全具遞移性不容易，因此容許不具遞移性質，但必須測試其一致性(Consistency)的程度，藉以測試不一致性的程度若干。 20.

(30) (六). 要素的優勢比重，係經由加權法則求得。. (七). 任何要素只要出現在階層結構中，不論其優勢比重為多少，均被認為與整個評比目標結構有關。. 三、AHP 問卷設計與調查每一層級要素在上一層級某一要素作為評估基準下進行成對比較。因此，對每一個成對比較需設計問卷，在 1-9 尺度下，讓決策者或決策群體的成員填寫。根據問卷調查所得到的結果，建立成對比較矩陣，再應用計算機求取各成對比較矩陣的特徵值與特徵向量，同時檢定矩陣的一致性。如矩陣一致性的程度不符要求,顯示決策者的判斷前後不一致，因此，規劃者須將問題向決策者清楚地說明(一般在填寫問卷前，規劃者宜就每一成對比較問題,向決策者或決策群體的成員說明與分析)。四、AHP 法選擇 1-9 尺度的理由依 Saaty 所提出的理由，經分析後可以歸納成以下幾點： (一). Ernest Heinrich Weber(1795-1878)在 1846 年從事心理反應的研究，發現人類對尺度 S 的反應，當 S 成一固定比例增加時，能夠注意到增加部分所產生的改變。. (二). Gustay Theodor Fechner(1801-1887)在 1860 年從事心理反應的研究，發現人類對間斷的算術序列，能夠注意到當中不同的地方。. (三). Weber&Fecher 在隨後的研究中發現，人類的反應與所使用的尺度，成自對數 (Logarithm) 的線性函數，這就是 Weber-Fecher 精神物理法則 (Psychophysical Law of Weber-Fecher)。. (四). G. A. Miller 在 1956 年的研究中發現，人類無法同時對 7 種以上的事務進行比較(或 7±2);為避免混淆，Saaty 採取 9 的最高限。為了再不同的連續數值中做同一的比較，因此起始值定為 1，而尺度的範圍成為 1-9。. (五). Green, P. & Yoram Wind 在 1973 年所出版「行銷的多屬性決策」(Multi-attribute Decision in Marketing) 一書中也曾說明從行銷研究中的發現及一個人對值的判斷不能超過 7 個尺度值。. (六). 質的判斷再實務上極具意義，當進行性質相近的比較時，需要有精確的劃分，以表現人類不同的感覺，這樣才能進行比較。. (七). 目前的統計理論上未能提供在實務設計好的判斷資料，通常應用誤差均方根 21.

(31) (Root Mean Square, RMS)與中位數絕對誤差(Median Absolute Deviation, MAD)兩個指標。 Saaty 從 27 種不同的尺度值進行實驗，發現 1-9 的尺度值其 RMS 與 MAD 最小，同時能提供較佳的一致性測試。 (八). 人類對質的區別能力，以利用等強、稍強、頗強、極強及絕強等 5 個屬系加表示較好。為更精確起見，宜在相鄰二個屬性間有一折衷屬性，使得到更好的連續性，因此共需 9 個屬性值。. 五、AHP 的應用 AHP 自 Saaty 發展以來，已應用得非常普遍，依 Saaty 的經驗，AHP 可應用在以下 12. 類問題中（褚志鵬， 2009）:. (一). 規劃( Planning)。. (二). 替代方案的產生(Generating a Set of Alternatives)。. (三). 決定優先順序(Setting Priorities)。. (四). 選擇最佳方案或政策(Choosing a Best Alternatives)。. (五). 資源分配(Allocating Resources)。. (六). 決定需求(Determining Requirements)。. (七). 預測結果或風險評估(Predicting Outcomes/Risk Assessment)。. (八). 系統設計 (Designing Systems)。. (九). 績效評量(Measuring Performance)。. (十). 確保系統穩定(Insuring the Stability of a System)。. (十一) 最適化(Optimization)。 (十二) 衝突的解決(Resolving Conflict)。. 第三節問卷設計與內容本調查問卷以落實租稅公平的方法，就租稅執法面與人民守法面為調查目標，對其多面向影響因素使用 AHP 層級分析法進行分析。模型如下圖所示：. 22.

(32) 落實房地合一的租稅公平. 強化執行機制. 增進民眾對政策認同. 促進法制的完備. 提升資訊的透明. 問卷的目的在於落實房底合一租稅公平各影響因素之間相對權重。調查問卷根據 AHP 層級分析法的形式設計。此種方法是在同一個層級對影響因素重要性進行成對比較。衡量尺度劃分為五個等級，分別是絕對重要、極重要、頗重要、稍微重要、同等重要，分別對應 9、7、5、3、1 的數值。靠左邊的衡量尺度表示與右列因素比較之下左列因素重要；靠右邊的衡量尺度表示與左列因素比較之下右列因素重要。根據您的看法，在對應方格中打勾即可。表 9 層級分析法(AHP)評估尺度表評估尺度. 定. 義. 說. 明. 1. 同等重要. 兩比較方案的貢獻程度據同等重要性(等強). 3. 稍微重要. 經驗與判斷稍微傾向喜好某一方案(稍強). 5. 頗重要. 經驗與判斷強烈傾向喜好某一方案(頗強). 7. 極重要. 實際顯示非常強烈傾向喜好某一方案(極強). 9. 絕對重要. 有足夠證據肯定絕對喜好某一方案(絕強). 23. 明確實際交易價格的取得. 定期公告徵得稅額數據. 建置房地合一專區網頁. 政府機關協助宣導. 電子與平面媒體之宣導. 建立公民與政府稅制溝通管道. 民意機關的有效監督. 嚴謹的法令審查程序. 具體明確的法律規範. 仲介業者相關法令了解. 稅務專業諮詢協助. 加強承辦人員訓練. 圖 2 AHP 層級圖資料來源：本研究整理.

(33) 面對複雜的決策問題，層級分析法採用「分解」的原則，由上而下分為三層，將問題由上層的「決策目標」依序分解為「決策準則」乃至最下層「選擇方案」形成一種層級化的結構。本文根據文獻探討中整理出落實租稅公平的因素評估準則，有四大構面及 12 項評估準則，層級架構分析圖如圖 2 所示。由圖 2 得知，本文所建構出有關落實房地合一租稅公平所考慮的四大構面分別是「強化執行機制」、「促進法制的完備」、「達成國家政策共識」以及「提升資訊的透明」。而 12 項評估準則依序分別為「加強承辦人員訓練」、「稅務專業諮詢協助」、「仲介業者相關法令了解」、「具體明確的法律規範」、「嚴謹的法令審查程序」、「民意機關的有效監督」、「建立公民與政府稅制溝通管道」、「電子與平面媒體之宣導」、「政府機關協助宣導」、「建置房地合一專區網頁」、「定期公告徵得稅額數據」及「明確實際交易價格的取得」為 AHP 問卷調查第二層要素來評估「落實房地合一租稅公平」各影響因素的相對重要性。本問卷的設計採用 Saaty 所建議的評量尺度，對每一個評估準則劃分為九個等級進行成對的比較，AHP 問卷中有關準則評估的內容詳如表 10 所示。表 10. 落實房地合一租稅公平所考慮的四大構面參考文獻. 構面強化執行機制. 促進法制的完備. 說明加強承辦人員訓練、提供稅務專業諮詢協助以. 蔣淑芬. 及仲介業者相關法令了解均是能使執行面更完. (1999)、李儒哲. 備的原因。. (2003)、謝明瑞. 不僅是具體明確的法律規範，輔以嚴謹的法令. (2012)、蔡欣萍. 審查程序與民意機關的有效監督。. (2016). 增進民眾對政策. 指的是建立公民與政府稅制溝通管道，並透過. 認同. 電子與平面媒體之宣導與政府機關協助宣導，讓民眾與政府政策間能夠有暢通的聯繫，使民眾對政策認同。. 提升資訊的透明. 參考文獻. 具體作法有建置房地合一專區網頁、定期公告徵得稅額數據及提供明確實際交易價格的取得的資訊。 24.

(34) 一、強化執行機制任何政策的推動是否成功部分是取決於其執行機制，在房地合一稅制的執行上，包括承辦人員的訓練、提供稅務專業諮詢協助以及仲介業者相關法令了解均為影響執行成效的重要因素。欲評估「強化執行機制」的相對重要性，本研究以三大評估準則來分析，分別為：加強承辦人員訓練、提供稅務專業諮詢協助與仲介業者相關法令了解，為 AHP 問卷調查第二層要素來評估。詳如表 11 並分別敘述如下： (一) 加強承辦人員訓練房地合一稅制乃是規範於所得稅法中，屬國稅的範疇，主管稽徵機關為財政部各國稅局；新稅制的上路對執行機關來說也是一大挑戰，故國稅機關中承辦業務的人員扮演關鍵的角色，承辦人員若有積極的態度與專業的知識將會對執行的成效有加乘效果，故加強承辦人員的訓練是強化執行機制的一大重點。 (二) 稅務專業諮詢協助房地合一稅的課徵影響的層面還有諸如地政士、會計師等不動產稅務相關專業人士，對於一般民眾在申報房地合一案件時能提供諮詢與協助，是稽徵機關的得力助手，所以稅務專業的諮詢協助攸關執行效果的好壞。 (三) 仲介業者相關法令了解房地合一是針對不動產交易及移轉案件課徵的租稅，而與不動產交易息息相關的便是仲介業者了，仲介業者可說是接觸大部分房地合一稅納稅義務人的第一道關卡，仲介業者若對相關法令有充分了解，在執行的落實上有極大的幫助。. 25.

(35) 表 11. 評估「強化執行機制」各評估準則的內容說明. 影響因素. 說明. 參考文獻. 加強承辦. 承辦人員若有積極的態度與專業的知識將會對執行的馮來富. 人員訓練. 成效有幫助。. 稅務專業. 地政士、會計師等不動產稅務相關專業人士等稅務專業紀榮村(2016). 諮詢協助. 的諮詢協助悠關執行效果的好壞。. 仲介業者. 仲介業者是接觸房地合一稅納稅義務人的第一道關. 相關法令. 卡，仲介業者若對相關法令有充分了解，在執行的落實. 了解. 上有極大的幫助。. (2016)、. 二、促進法制的完備落實租稅的公平除了需清楚法律規範之外，更需要嚴謹的法令審查程序與民意機關的監督，方能確實在租稅公平上發揮其效益。欲評估「促進法制的完備」的相對重要性，本研究以三大評估準則來分析，分別為具體明確的法律規範、嚴謹的法令審查程序、民意機關的有效監督，為 AHP 問卷調查第二層要素來評估。詳如表 12 並分別敘述如下： (一). 具體明確的法律規範按憲法第 19 條規定，人民有依法律納稅之義務，是謂租稅法定主義，要向. 人民課徵租稅一定要有明確並具體的法律規範，才有所依據的標準；房地合一稅的法源係規定在我國所得稅法中，透過具體明確的法律規範方為法制完備的基礎。 (二). 嚴謹的法令審查程序我國的法令乃需立法院三讀通過並由總統公布實施，在立法審查的時候，. 委員會審查議案時，可以邀請政府人員及社會上有關係人員列席就所詢事項說明事實或發表意見，以供委員參考2。若審查法令之程序能夠作到蒐集各方意見與討論，租稅法律的制定可說是更臻完整且嚴謹，故嚴謹的法令審查程序也是法制能夠完整的一大因素。 2. 政府提案或委員所提法律案列入議程報告事項，於院會中朗讀標題(一讀)後，即應交付有關委員會審查或逕付二讀。(來源：立法院全球資訊網 http://www.ly.gov.tw/02_introduce/0201_intro/introView.action?id=9 ). 26.

(36) (三). 民意機關的有效監督民意機關在審查法令時，應確實作有效的監督，由其是在關乎人民財產權. 變動的租稅法律上，政府單位是否確實執行以及成效的檢視，以檢討政府所制定的策略是否合宜。表 12. 評估「促進法制的完備」各評估準則的內容說明. 影響因素. 說明. 參考文獻. 具體明確. 人民有依法律納稅之義務，要向人民課徵租稅一定要有. 馮來富(2016). 的法律規. 明確並具體的法律規範。. 範嚴謹的法. 審查法令之程序能夠作到蒐集各方意見與討論，租稅法. 令審查程. 律的制定可說是更臻完整且嚴謹。. 序民意機關. 民意機關應確實作有效的監督政府單位是否確實執行. 的有效監. 以及成效的檢視，以檢討政府所制定的策略是否合宜. 督. 三、增進民眾對政策認同在房地合一所得稅的課徵上，政府政策的目的是為了落實租稅公平，然而一般民眾對國家政策多有不清楚之處，導致容易對政府政策的誤解，故增進民眾對政策認同乃房地合一稅制要能成功實施的關鍵。欲評估「增進民眾對政策認同」的相對重要性，本研究以三大評估準則來分析，分別為建立公民與政府稅制溝通管道、電子與平面媒體之宣導、政府機關協助宣導，為 AHP 問卷調查第二層要素來評估。詳如表 13 並分別敘述如下： (一) 建立公民與政府稅制溝通管道由於科技的發達，政府政策的傳達不再只是需要面對面的溝通，透過網路媒體可以建構政府與人民間的溝通橋樑，也能使政府獲取更多公民的聲音，也可以透過傳統的方式由政府提供實體的地點或管道讓民眾能反映對政府政策制定與執行的想法。 27.

(37) (二) 電子與平面媒體之宣導透過電子與平面媒體的宣傳政策實施目的與方式，向大眾說明新的政策的意涵與實施的各項目，有助達成政府與人民的共識。 (三) 政府機關協助宣導各政府機關可以說是政府與人民最基層的聯繫，透過各非稅務單位政府機關的宣導，使人民可以更了解新的稅制政策。表 13. 評估「增進民眾對政策認同」各評估準則的內容說明. 影響因素. 說明. 參考文獻. 建立公民. 透過網路媒體或由政府提供實體的地點或管道可以使. 陳瑞玉(2011). 與政府稅. 政府獲取更多公民的聲音，讓民眾能反映對政府政策制. 制溝通管. 定與執行的想法. 道電子與平. 透過電子與平面媒體的宣傳政策實施目的與方式，向大. 面媒體之. 眾說明新的政策的意涵與實施的各項目. 宣導政府機關. 各非稅務相關政府機關的宣導，使人民可以更了解新的. 協助宣導. 稅制政策. 四、提升資訊的透明要落實房地合一的租稅公平，即是對不動產的實價課稅，故不僅是在課徵時的資訊透明外，實際課稅後的成效如何？是否有達到租稅公平的用意？有賴資訊透明度的提升方能了解。欲評估「提升資訊的透明」的相對重要性，本研究以三大評估準則來分析，分別為建置房地合一專區網頁、定期公告徵得稅額數據及明確實際交易價格的取得，為 AHP 問卷調查第二層要素來評估。詳如表 14 並分別敘述如下：. 28.

(38) (一) 建置房地合一專區網頁透過建置房地合一專區網頁，將房地合一稅制相關的立法沿革與實施方式及最新的解釋函令與政策宣導彙整在一個平台，以提供納稅人獲取資訊的公開管道。 (二) 定期公告徵得稅額數據要知道房地合一是否達成租稅公平，稅務機關可以定期公告徵得稅額數據，並對其加以分析，公告予大眾週知。 (三) 明確實際交易價格的取得明確實際交易價格的取得是房地合一的稅基計算的根本依據，我國現行有實價登錄制度的實施，應在既有的制度上檢討改進，使交易價格明確，以提升資訊的透明度，使房地合一稅制更能達到租稅公平的本意。表 14. 評估「提升資訊的透明」各評估準則的內容說明. 影響因素. 說明. 參考文獻. 建置房地. 房地合一稅制相關的立法沿革與實施方式及最新的解. 蔡欣萍(2016). 合一專區. 釋函令與政策宣導彙整在一個平台，以提供納稅人獲取. 網頁. 資訊的公開管道。. 定期公告. 稅務機關應定期公告徵得稅額數據，並對其加以分析，. 徵得稅額. 公告予大眾週知。. 數據明確實際. 檢討改進實價登錄制度的實施，使交易價格明確，以提. 交易價格. 升資訊的透明度。. 的取得. 29.

(39) 第四章實證分析本研究透過 AHP 問卷針對南部國稅單位的主管及承辦人員與稅務各相關領域之專家學者等人（詳附錄二）進行 AHP 問卷調查，在此之前，先行拜訪 5 位與房地合一稅制相關承辦與熟悉稅務法令專家學者進行深度訪談，透過訪談了解各受訪者對房地合一之現行制度與施行效果所建構之標的及評估準則之意見，確立評估指標與組成要素後，再應用層級分析法求得評估指標權重。. 第一節一致性檢定本研究權重之計算採 AHP 分析法，以比例尺度進行各項因素層級間的成對評比，進行成對比較後建立成對互倒矩陣，並求出各因素之特徵向量，代表層級中某層級各因素間之優先順位，所得出之優先順位即代表各因素間之相對重要程度。計算各因素之特徵向量後，再以極大化特徵值評量成對比較矩陣之 λmax，評估成對互倒矩陣是否具有一致性及一致性的強弱，即評比結果必須進行一致性檢定，檢查評估者其回答所構成的成對比較矩陣，是否為一致性矩陣。經一致性檢定後，將所有評估者的權重加以平均，即得到平均權重（王本耀、曾國雄，2003；沈瑞棋、施東河， 1998），本研究採理想模式(ideal mode)進行探討分析(Saaty，1994)，將之彙整「達成房地合一租稅公平」相關標的及各項準則如圖 3 所示。本研究採取 Saaty（1980）論點，當 C.I.≦0.1 時，表示誤差落在可以被接受的範圍內；當 C.I.＞0.1 時，表示誤差落在不被接受的範圍內，應該予以剔除。根據 Saaty(1980)建議之 C.I.值不宜大於 0.1 的標準，計算各影響指標優先值向量，並求得指標間相對權重。本研究 C.I.值為 0.02，如 Saaty (1980) 所建議的標準。. 30.

(40) 圖 3. 整層級相對權重圖. 第二節權重分析以下依據本研究圖 2 所擬之落實房地合一的租稅公平評估架構層級模型圖進行第二層及第三層評估權重分析。一、構面排序結果與分析本研究利用層級分析法(AHP 法)分析「落實房地合一的租稅公平」的要素，並將其影響因素之重要性列出優先順序。首先由第二層級而言，在本研究「落實房地合一的租稅公平」影響要素中有：強化執行機制、促進法制的完備、增進民眾對政策認同以及提升資訊的透明等四大構面。經實證分析，評估者認為此四大構面權重順序為（詳如表 15）：促進法制的完備(0.395)、強化執行機制(0.247)、提升資訊的透明(0.206)、增進民眾對政策認同(0.188)，因此本研究認為法制面的完備將是對目標影響最大的因素，在執行面上的作為也是相對不可或缺的助力。. 31.

(41) 表 15. 四大構面指標權重及排序. 構面名稱. 構面權重. 排序. 強化執行機制. 0.247. 2. 促進法制的完備. 0.359. 1. 增進民眾對政策認同. 0.188. 4. 提升資訊的透明. 0.206. 3. 二、構面內因素排序結果與分析再逐步從構面內因素分析，即第三層評估準則上，本研究之第三層評估準則有： (1) 強化執行機制構面：加強承辦人員訓練、提供稅務專業諮詢協助與仲介業者相關法令了解。 (2) 促進法制的完備構面：具體明確的法律規範、嚴謹的法令審查程序、民意機關的有效監督。 (3) 增進民眾對政策認同構面：建立公民與政府稅制溝通管道、電子與平面媒體之宣導、政府機關協助宣導。 (4) 提升資訊的透明構面：建置房地合一專區網頁、定期公告徵得稅額數據及明確實際交易價格的取得。進行實證分析後，評估者認為影響目標最重要的因素為明確實際交易價格的取得(0.594)，其次依序建立公民與政府稅制溝通管道(0.519)、具體明確的法律規範(0.452)、稅務專業諮詢(0.396)之要素。茲分述如下：. (一) 強化執行機制分別指標權重及排序強化執行機制分別指標權重及排序(詳如表 16): 稅務專業諮詢(0.396)、仲介業者相關法令了解(0.343)、加強承辦人員訓練(0.262)，由權重比例顯示在稅務專業方面能提攻諮詢及仲介業者對相關法令的了解相對於承辦人員的訓練來得相對值得重視，評估者認為相對於主管機關對本稅制的通透了解及執行上來說，若能透過非政府機構的專業領域人士的協助與配合對強化執行機制來說是更有幫助的。. 32.

(42) 表 16. 強化執行機制分別指標權重及排序. 指標名稱. 排序. 加強承辦人員訓練. 指標權重 0.262. 稅務專業諮詢. 0.396. 1. 仲介業者相關法令了解. 0.343. 2. C.R. 0.000086. C.I. 0.00005. λmax. 3. 3.0001. (二) 促進法制的完備分別指標權重及排序促進法制的完備分別指標權重及排序(詳如表 17): 具體明確的法律規範 (0.452)、嚴謹的法令審查程序(0.357)、民意機關的有效監督(0.191)，評估者在評估法制完備的情況上以權重數據看來，其認為還是要有具體的法律規範為基礎是重要的關乎要素，再輔以民意機關在法令的審查及監督。表 17. 促進法制的完備分別指標權重及排序. 指標名稱. 指標權重. 排序. 具體明確的法律規範. 0.452. 1. 嚴謹的法令審查程序. 0.357. 2. 民意機關的有效監督. 0.191. 3. C.R. 0.086. C.I. 0.050. λmax. 3.100. (三) 增進民眾對政策認同分別指標權重及排序增進民眾對政策認同分別指標權重及排序(詳如表 18): 建立公民與政府稅制溝通管道(0.519)、政府機關協助宣導(0.248)、電子與平面媒體之宣導(0.233)，由權重比例可以得知在評估增近民眾對政策認同上，評估者認為直接讓公民與政府在稅制上有可以溝通的管道是相當重要的，遠大於各種宣導方式。. 33.

(43) 表 18. 增進民眾對政策認同分別指標權重及排序. 指標名稱. 指標權重. 排序. 建立公民與政府稅制溝通管道. 0.519. 1. 電子與平面媒體之宣導. 0.233. 3. 政府機關協助宣導. 0.248. 2. C.R. 0.007. C.I. 0.004. λmax. 3.008. (四) 提升資訊的透明分別指標權重及排序提升資訊的透明分別指標權重及排序(詳如表 19): 明確實際交易價格的取得(0.594)、建置房地合一專區網頁(0.263)、定期公告徵得稅額數據(0.142)，顯示明確的交易價格將是能提升資訊透明的最主要因子。表 19. 提升資訊的透明分別指標權重及排序. 指標名稱. 指標權重. 排序. 建置房地合一專區網頁. 0.263. 2. 定期公告徵得稅額數據. 0.142. 3. 明確實際交易價格的取得. 0.594. 1. C.R. 0.155. C.I. 0.090. λmax. 3.180. 34.

(44) 第三節整體評估分析本研究經由問卷調查後，實證分析結果得到各構面的重要性依序為：促進法治的完備(0.359)、強化執行機制(0.247)、提昇資訊的透明(0.206)、增進民眾對政策認同(0.188)，表示要達成落實房地合一的租稅公平的目標，法制層面與執行層面將會是影響較大的部分。本研究之實證結果(詳如表 20)對落實房地合一的租稅公平的整體評估分析如下所述：一、四大構面中權重排序第一的為「促進法制的完備」(平均權重 0.359)，係評估者認為在落實房地合一的租稅公平上最需要做到的部分，在此構面項下的三個評估準則中的「具體明確的法律規範」及「嚴謹的法令審查程序」為排序之第一及第二，分別為整層級權重排序的第一及第二影響要素，顯示法制的完備在評估者心中是與落實房地合一的租稅公平能否完成是極為攸關的指標。二、構面中權重排序第二的為「強化執行機制」(0.247)，表示除了法制基本面要有基礎外，執行機制的完整及縝密也是不可或缺的因子，其中又以「稅務專業諮詢協助」為其最重要的指標，顯示評估者認為若要能使執行機制完備，能提供納稅義務人協助是最重點的事項。三、構面權重排序第三的為「提昇資訊的透明」(0.206)，雖然本構面在分析數據上並非是與目標準則有高度關連，但其評估指標中之「明確實際交易價格的取得」卻是在整層級權重中排序第 3 位，顯示評估者認為交易價格的取得不僅是提升資訊透明影響最多的原因，同時在落實房地合一的租稅公平的目標上也是極其相關。四、在四大構面中權重排序第四之構面為「增進民眾對政策認同」(平均權重 0.188)，問卷結果顯示受訪者認為「建立公民與政府稅制溝通管道」是最能增進民眾對政策認同，本指標在整層級權重中也是排序相對較前面的要素，也表示大多數接受問卷的專家學者認為要能使民眾對政策認同，提供直接的溝通管道將是最有力的方法。綜上所述，本研究彙集各專家學者問卷後，發現雖然每項指標及構面都是影響落實房地合一的租稅公平的重要因素，然在評估後可以更深入的了解那些指標因素是更值得注重及努力的，期盼能以此分析結果，對落實房地合一的目標可以有初步的方向可以去實施與展望達成落實租稅公平。 35.

(45) 表 20 準則. 構面名稱. 準則及各項構面指標相對權重與排序分析總表構面. 指標名稱. 權重. 強化執行機制. 指標. 整層. 整層. 權重. 級權. 級排. 重. 序. 加強承辦人員訓練. 0.262. 0.065. 8. 稅務專業諮詢協助. 0.396. 0.098. 4. 仲介業者相關法令了解. 0.343. 0.085. 6. 具體明確的法律規範. 0.452. 0.162. 1. 嚴謹的法令審查程序. 0.357. 0.128. 2. 民意機關的有效監督. 0.191. 0.069. 7. 建立公民與政府稅制溝通. 0.519. 0.098. 4. 電子與平面媒體之宣導. 0.233. 0.044. 11. 政府機關協助宣導. 0.248. 0.047. 10. 建置房地合一專區網頁. 0.263. 0.054. 9. 定期公告徵得稅額數據. 0.142. 0.029. 12. 明確實際交易價格的取得. 0.594. 0.122. 3. 0.247. 落實房地合一的租稅公平促進法制的完備. 0.359. 增進民眾對政策認. 0.188. 同. 提昇資訊的透明. 管道. 0.206. 36.