第一節 研究背景與動機
我國原有的房地交易課稅方式係土地按照公告土地現值所計算的土地漲價總數 額課徵土地增值稅，不計入所得稅課稅範圍，僅買賣房屋部分計入所得稅課稅稅基 中的財產交易所得課稅，依公告土地現值計算增稅的漲價總數額及依房屋評定現值 計算所得稅的交易額，與交易實際獲利有相當差距，又土地現值一年公告一次，使 得同年度內買賣土地無漲價總數額，而須負擔土地增值稅，造成有財產之增加而未 公平合理課稅，致使過多資金投入不動產市場，引發房地價格不正常飆漲。又因房 屋及其坐落土地未合併課稅，所有權人可能透過提高土地售價並壓低房屋價格，以 規避其交易所得稅。容易助長房價飆升及土地炒作之情形，造成財富分配不均，租 稅的公平分配亦失衡。
2012 年起我國實施了實價登錄制度，當時便有評論認為是實價課稅的前哨站；
我國在尚未實施房地合一課稅前，土地係按照公告土地現值所計算的土地漲價總數 額課徵土地增值稅，不計入所得稅課稅範圍，僅買賣房屋部分計入所得稅課稅稅基 中的財產交易所得課稅，也就是對於買賣不動產所產生的真正資本利得1在稅捐上形 同免稅，國內對於土地與房屋稅制的缺失討論文獻甚多，其中以課稅依據包括土地 公告現值、公告地價與房屋評定現值等無法核實反映市場價格，最為人所詬病。(利 秀蘭，2012)基於稅收公平原則，所得較高者具較高稅負是合理的，消費能力越多，
支付稅收的能力亦較高(林佳瑩，2016)，且土地交易所得免課所得稅係違反租稅公 平，及土地交易課徵所得稅比課徵土地增值稅更符合量能課稅原則，恢復課徵土地 交易所得稅，有助於租稅公平、疏解財政窘境(陳慧琪，2005)。不動產市場價格處 於未完全公開透明化之情形，投機者持有土地、房屋之成本偏低，導致炒作房地賺 取暴利相當容易，卻又無法令其負擔合理稅負，不符合租稅公平及量能課稅之期望，
亦使社會所得貧富差距擴大(謝哲勝，2015)。由於原本課稅制度同時違反了租稅的 水平公平與垂直公平，亦如同助長高房價的燎原之火一般，更使得高房價問題一度 淪為民怨之首。故在有實價登錄的施行基礎上，至2015 年 6 月 24 日總統公布修正
1 資本利得是投資的專業術語，意即以低買高賣的方式，賺取差價來取得利益的一種投資方式。
所得稅法部分條文，並自2016 年 1 月 1 日起施行，即俗稱的房地合一稅，也象徵我 國正式跨越實價課稅的里程碑。
雖然我國原先未實施房地合一前並非謂無資本利得課稅的實質，然而長年為輿 論及國外詬病的我國無資本利得課稅之名，也並非無來由之抨擊，乃是因為本來我 國的資本利得課稅可以說是做半套，雖以土地漲價總數額課徵土地增值稅，也有將 房屋出售所得列入綜合所得稅的財產交易所得課稅，惟其根據的價格均非實際交易 價格，可說是離真正的資本利得實價課稅仍有差距。以實價做為不動產稅制的稅基 已是國際趨勢，尤其是移轉稅與交易所得稅。(蘭，2011)房地合一的實施目的其中 一點是為了與國際稅制接軌，時任財政部長張盛和強調，房地合一稅既不為打房，
也不為稅收，而是為了使房地產買賣能夠規劃一個屬於增值利益部分的課稅方式，
進而達到不動產交易利得實價課稅的目的。外國許多國家如日本、美國、英國等已 開發先進國家，對不動產交易所產生的資本利得予以課稅已行之有年，不動產稅制 的完備是健全不動產市場重要的一環，我國遲至2016 年才上路實施，至今已滿一年，
其對落實租稅公平的成效如何乃是本研究的動機所在。
第二節 研究目的
我國不動產市場的交易一直以來存在有資訊不對稱的問題，在實施實價登錄後，
對於「實價」的確定已有一個初步的輪廓，下一步便是朝實價課稅的目標邁進，實 價課稅之所以獲得支持就是因為其能達成租稅的公平，使得真正在不動產市場因為 交易而獲利的人需要被課予相對償的租稅，進而達到居住正義；居住正義的美好境 界是「住者適其屋」的概念，也就是不管收入高低，每個人都要有適當居住的房子(張 金鶚、劉育菁，2016)，不論是租稅公平或是居住正義，都是追求平等的一種概念，
即便輿論有聲音認為房地合一稅的課徵是打房的一種手段，然而打房也是打擊不合 理房市制度，因為現況是我們的稅制鼓勵投資買屋，如果再不打擊投機，最終台灣 將如同愛爾蘭的泡沫化。(張金鶚、劉育菁，2016)
稅制是影響房價的一個重要因子，我國在尚未實施房地合一前的不動產交易稅 制導致過多的閒置資金流向不動產市場，進而使得房價飆升，一般受薪階級要買的 起自己的一個家所要付出的金錢相對沉重，引發居住不正義的批評。回歸到稅制本 身來看，有能力做房地產投資的人必然也應該對不動產交易所產生的增值利得課稅，
然而原本的稅制對投資者而言可以說是相當優惠，形成應負擔租稅的人輕稅的租稅 不公平以及想要有一個家卻買不起的居住不正義的現象。政府遂檢討原有的稅制，
推行了房地合一稅，希望能從落實租稅公平著手，改善不動產市場的亂象。
基於上述背景及動機，本研究將以房地合一實施情形為核心，檢視本稅制上路 以來是否能達成租稅的公平分配。本研究目的主要如下：
1.整合房地合一稅制各家學者意見，檢視房地合一稅制落實租稅公平的效果。
2.探討從業專業人員對不動產交易利得的看法，以建立執行共識。
3.檢視現行法制的完備性，提出修訂方向。
第三節 研究步驟
本研究將蒐集如何落實租稅公平相關文獻進行了解，並輔以深度訪談相關領域 之學者專家，設計問卷初稿。本研究採層級程序分析法(AHP)建立評估準則，選出 評估的主要構面與指標，設計採用層級程序分析法問卷，以衡量構面與指標的權重 關係。問卷將針對房地合一實務上處理之人員如稅捐機關員工、不動產仲介及地政 士等專家學者進行調查，再依據問卷調查結果進行研究分析與探討，最後提出本研 究之發現、建議及後續研究發展。
本研究流程圖如下：
圖 1 研究流程 資料來源：本研究整理
研究背景與動機
研究內容
相關文獻回顧
租稅公平的理論 房地合一的實施歷程
研究方法設計
半結構式深度訪談 AHP層級分析法
實證分析
結論與建議