信義房屋網際網路使用狀況

一、信義房屋網頁介紹

信義房屋目前在其網頁設立內容有:

1. 關於信義房屋

藉由網際網路介紹信義集團相關組織，並將企業成立的目的、公司文化與經營 成果在網站上與以呈現，使的消費者能夠進一步了解信義文化。

2. 買屋賣屋租屋服務

藉由網路的媒體多樣性，將目前委託的物件透過價位別、地區別、產品別、屋 齡別等方式，使的消費者能夠經由網站快速搜尋所需要的產品，另外也設立買賣方 需求專區，透過網路虛擬族群的客戶累積，有效提供公司潛在客群開發，加深 e 化客層的來源。

3. 服務據點

提供客戶在網路上能夠取得所有服務據點聯絡電話與地址及 e- mail address , 並且提供客戶電子地圖，使的顧客能夠經由各種不同的方式，快速的與公司取得接 觸。

4. 常見問題

將不動產買賣中常見的問題，或是持有不動產期間所容易遭遇的相關問題製作 成答客問，並將相關專有名詞成立專區說明，使的消費者能夠藉由網站取得相關知 識，並且拉近與客戶距離，爭取客戶主動加入服務之機會。

5. 房市新聞

信義房地產研究中心會經由網路提供所有與不動產相關之新聞，並主動發表相 關成交資訊分析、信義房屋指數分析等等，使的消費者能夠在網站上取得所有房地 產相關新聞，並且建立信義房屋在房地新聞中的影響力。

6. 會員專區

目前會員加入採取免費制度，提供加入會員更新更快的服務，包含吉屋配對、

房地產電子報、購屋幫手等加值服務，鼓勵客戶能夠加入會員，有利於公司潛在客 戶之經營(Armstrong and HagelIII , 1996)。

7. 精英招募

仲介人員的流動率很高，信義房屋也不例外，每年信義房屋在人員的招募上都 必須花費相當高的成本，藉由目前網際網路的使用，能夠有效降低人力招募成本，

並提昇人員的招募率。

8. 與我聯絡

開放與客戶互動網頁，所有客戶可以經由網站提出買賣屋需求、合作提案、客 戶意見等等，建立與客戶溝通之管道。

所有相關企業均有提供網站服務，並經由信義房屋主網頁建立溝通平台，有效 昇工作效率，發展管理資訊系統。而在 1997~1998 年間，信義房屋完成 Intranet 環境 及導入辦公室自動化軟體，提高服務效率；在 1999~2000 年間，信義房屋成立 e 化專 案小組，全面導入 ADSL 寬頻網路，提升網路通訊基礎環境。另外，信義房屋更與宏碁 集團旗下關係企業育碁科技合作，推出線上學習課程，使信義房屋的同仁在理念性、

專業性或電腦應用等相關課程上，都可以利用閒暇時間上網上課。經由線上學習，可 節省時間，無形中更節省不少人力及物力成本。西元 2001 年，是信義房屋推廣 e 化工 作豐收的一年，2001 年信義房屋為第一線經紀同仁配置 Notebook，建立 e-agent 團隊，

提供顧客更完整快速的 e 化服務；也因為信義房屋極早推動企業 e 化，在 2001 年一月 出刊的 e 天下雜誌「e 價值 100 大調查」中，信義房屋是不動產業唯一進入排名的房 屋仲介公司。

1997 年，信義房屋完成 Internet 環境及導入辦公室自動化軟體；1999 至 2000 年間，成立 e 化專案小組，全面導入 ADSL 寬頻網路，成為全省第一家用 ADSL 寬頻網 路串連全省營業據點的企業；2001 年，為第一線經紀同仁配置 Notebook，建立 e-agent 團隊，提供顧客更完整快速的 e 化服務；2002 年更將業務作業提升為 M 化，發展 Mobile Manager、Mobile Agent、Mobile Real Estate，將信義房屋帶入全面 e 化的里程。為 確保顧客資料安全，自 2002 年起信義網站除了架設防火牆、自動派送防毒軟體、安全 性修正程式等各項管控機制外，更積極提供顧客安全的瀏覽器環境，對顧客個人資料 使用 128bits SSL encryption 傳送資料封包上鎖，加密傳輸，並在網站設置使用者登 出機制，讓網友使用網站服務後「登出」，避免因 cookie 造成非自發性透漏個人資料、

發展許可行銷，在在保障資訊網路的使用安全。

2003 年信義房屋的 e 化進程再往前大步邁進，信義房屋整合企業暨有基礎建設，

架構企業入口網站及知識管理系統，提供學習機制，並鼓勵員工勇於創新，從經驗、

訓練、競爭者，同事、客戶中永續學習，快速回應市場的變動，使企業集團成為更聰 明、更敏捷的智慧型組織。同時也統一程式及文件出版流程，普及知識管理，讓企業 各項營運資訊快速地與員工即時分享，以提升客戶服務品質，因應新世代行動辦公室 的發展趨勢。在服務客戶部分，為了提昇社會大眾購售屋的便利性，除了積極投入於 信義網站在「交易及使用方便，可快速找尋量化資訊、擁有 3D 瀏覽功能及完善顧客 關係管理」的持續創新之外，更於全省主要商圈的信義門市外置有『房屋資訊多媒體 導覽系統』，滿足民眾 24 小時全天候上網搜尋資訊、充實房地產相關知識的需要，建 立房仲業人性化與科技高度結合的新典範。也因此而榮獲經濟部商業司「e-21 金網 獎」、「金手指網路獎」之"最佳內容獎"、"最佳線上顧客服務獎"等高度肯定。

三、吉家網介紹

吉家網股份有限公司(又稱為台灣不動產交易中心)成立在 2000 年底，是由信義房 屋、太平洋房屋、中信房屋、住商房屋四家仲介公司所集資組成，藉由房仲流通的方 式，將網路資訊行銷與仲介實體通路相結合，目前已有超過 346 家實體房仲端點、總 數多達 2,000 位以上的房仲經紀人使用其營運分析，目前吉家網台灣不動產交易中心 以業者會費為其主要收益，其主要收入來源主要來自於原始股東四家實體仲介公司，

由於四家實體仲介通路能夠提供足夠的案源與收益來源，使的吉家網在營業三個月之 後即達成損益兩平。

「房仲流通的服務模式，在美、日等先進各國早已行之多年，也是未來國內房仲產 業的先進趨勢。」吉家網台灣不動產交易中心協理張世宗開門見山地直指。流通作法 可以讓買屋者以更公開、完整、即時的方式取得房仲資訊，進行最合理、方便的比價 查詢，省去逐一探訪、比對、聯繫之苦，而賣屋者也可達到「一家委託、多家服務」

的理想品質。流通不僅對買方有利，對賣者也可以更快的速度售出，對房仲業者也能 以更低的營運成本撮合、促成交易，毫無疑問的，流通是個「買、賣、仲」三方皆贏

仲流通」理念，且要以更先進的共同資訊流通平台作法來實現，即是成立實體房仲業

須花費 60-200 元(依報別與地區而定)，如果以此與網路費用相比明顯必須花費較高 的成本，在加上目前使用網際網路的人數持續增加，可以預見網路在往後勢必成為 仲介公司行銷重要工具及交易成本下降重要來源。

(四)、就信義房屋而言，網際網路對仲介業不一定有利，就仲介業的交易 模式與服務費收取的標準而言，網際網路雖然有助於通路流通及成本下降，但 是就仲介業而言現行交易模式與服務費收取標準所能帶給仲介公司之利潤是 仲介公司所不願改變的，依照信義房屋目前每月佣金收入(９４年４月佣金收入 超過４億元) ，顯然信義房屋並不願意網際網路改變現有交易模式，因此投資 成立吉家網最大的用意可能在於建立網際網路與仲介業行銷模式之建立，將網 際網路的功能限定在行銷工具的一種，如同信義房屋之前改變原有仲介交易模 式一般，率先建立消費模式，使的信義房屋在原有仲介交易模式中能夠持續保 持穩定獲利。

第三節 網際網路對不動產經紀業的衝擊

一、波特五力分析模式

網際網路對不動產經紀業的競爭環境與經營模式均產生重大的影響，可以採 用波特五力分析模式來了解產業環境變化的衝擊 (Porter , 1980) (方至民，2000)。

1. 對供應商的議價能力

就不動產經紀業而言其供應商主要是指在其目前行銷方式中的廣告供應 商，傳統上目前仲介業所依靠的主要行銷管道仍是報紙房地產分類廣告，這也 是目前仲介公司除了人事成本之外最大的支出，由於報紙廣告是買方尋找房屋 最常用的方式，在現行的情況下仲介業雖然可依較高的登載量取的價位上的折 扣，但基本上價格仍是由報社所主控掌握議價能力。

網際網路的出現對於現有報社供應商已經逐漸產生變化，由於網際網路能

述，轉換而成圖片的獲取，甚至透過現場實景 video 拍攝，使的消費者不需至

目前所無法提供的實體帶看、雙方斡旋、及提供交易安全與信用保證部分。

網際網路的外部性會影響往後消費者的選擇，規模越大的網站可以提供消 費者更多的選擇，更能夠吸引潛在買賣方加入網站。目前在市場中仍然是以現 有的仲介公司所經營的網站擁有較高的知名度，基於原有的品牌知名度及提供 客戶比較充沛的案源選擇以吸引消費者的加入。但是仲介公司網站一般而言並 不是一個真正提供資訊的網站，網際網路仍只是仲介公司作為行銷手段之一，

其真正的目的還是定位在最後的實體通路成交，其原因在於仲介服務費的收取 方式有極大的差距，對於仲介業而言雖然樂於看見網際網路降低其營運成本，

但在最後的交易模式與服務費的收取標準是其雖不願意改變的。以信義房屋為 例，其在民國 94 年 4 月單月佣金收入超過新台幣四億元，預計全年度佣金收入 可超過 40 億元，如此龐大的收入顯然並不是單純網際網路所能夠比擬的，相較 於目前單純提供不動產資訊的網路業者只有少數幾家能夠獲利的情況相比，傳

但在最後的交易模式與服務費的收取標準是其雖不願意改變的。以信義房屋為 例，其在民國 94 年 4 月單月佣金收入超過新台幣四億元，預計全年度佣金收入 可超過 40 億元，如此龐大的收入顯然並不是單純網際網路所能夠比擬的，相較 於目前單純提供不動產資訊的網路業者只有少數幾家能夠獲利的情況相比，傳