研究程序

本研究以質化研究為主，研究程序(如圖一)主要分為以下步驟:

一、選定研究主題 :

研究網際網路對房屋仲介業(經紀業)的影響，以目前房屋仲介業第一品牌信 義房屋做為研究個例。信義房屋整個發展的歷史，幾乎可以視為整個不動產經紀 業的縮影，藉由信義房屋歷史發展的背景及其持續成長的策略，有助集中並深入 了解網際網路對於不動產經紀業的影響，經由不斷資料的蒐集與理論推演，並藉 由已經歸納的結論，對於業者進行深入訪談對於所獲的結論再次加以印證。

二、蒐集次及資料與文獻

資料蒐集主要在不動產及電子商務兩方面，但是現有理論中對於網際網路對 經紀業之影響介紹多屬於通論之介紹，並未深入加以研究，因此首先蒐集對於不 動產及現有仲介經營模式資料加以深入分析，並分析經紀業在營運過程中的商業

理論的蒐集，希望經由不同理論基礎進一步了解現有業者對於網際網路的實際運 用，並運用策略角度試圖了解網際網路是否會造成現有仲介模式大幅改變，甚至 對於產業產生破壞性的影響加以研究。

三、理論文獻探討 :

從理論中了解不動產及電子商務之特色，並整理出現有仲介業的 business model ，並經由個案研究實際比較網際網路下現有不動產經紀業的改變，並從消 費者的角度了解網際網路下不動產經紀業與客戶之間的互動關係，再針對經紀業 現有資訊不對稱之優勢加以探討，做為研究網際網路對仲介業影響時之研究基 礎。

四、構思研究方式與架構 :

質化研究有助於更加深入了解問題的真相，但在實際研究的過程中往往發 現，受訪者對於核心問題經常不願正面回答，或是受訪者如非核心經營者對於問 題的看法顯然只是停留在實際運用的層面，並無法真正顯示答案的真相。尤其本 研究從策略角度假設網際網路將改變以後不動產所有交易，基於利益衝突的情 況，受訪者的防禦心態更為強烈，因此並不易由受訪者真正了解得知答案，只能 借助側面的問題或從已得到的資料印證，因此在整體研究的架構必須對於產業有 深度的了解，並藉連續性的問題試圖了解產業對於網際網路所帶來影響的真實現 象。

五、實例資料之蒐集與整理 :

確定概念架構後，根據研究的目的開始設計訪談議題及相關研究。事先蒐集 了解訪談資料及設定訪談目的，藉由事先資料的了解，再加上與受訪者的事後驗 證，以評估推演在網際網路影響下，不動產經紀業的真實變化，及現有業者對於 環境變化的因應。

六、個案深度研究及整理 :

針對研究個案信義房屋資料蒐集，並探討其在目前市場經營策略及模式，目

前在網際網路影響下信義房屋所做的改變為何，及目前信義房屋對網際網路影響 採取之策略。

七、研究發現與探討 :

針對所整理之文獻資料及訪談，歸納及整理實務與理論上之關聯，並整理相 關之研究報告，提供做為日後繼續研究者的參考。

八、研究結論與建議

將所研究的結果重點做出歸納，並對有意朝向網際網路經營的不動產業者提 出建議，做為往後公司發展及擬定營運策略的參考。

圖 1 論文研究程序架構圖