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研究成果與個案建立之房價指數整合，並驗證台北市國泰房地產指數領先整合中 古屋房價指數一季，台北縣國泰房地產指數領先整合中古屋房價指數二季，研究 顯示台北都會區的中古屋及預售屋房價指數相互間的關係符合相關理論推導與 過去實證結果。
第二節 房屋仲介
一、定義
房屋仲介業乃是在於房屋仲介市場上扮演傳遞房屋買賣雙方之間有關房屋 交易的訊息，並湊合雙方達成交易行為的角色，亦即「以斡旋撮合房地產買賣雙 方，以協助交易完成的營業行為者」。又依內政部所公布之「不動產經紀業管理 條例」第四條第五款規定，仲介業務指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代 理。以目前不動產市場觀之，房屋仲介業所銷售之標的物主要為土地、成屋（新 成屋、中古屋）與極少數的預售屋。對其所從事之業務，依照 2001 年 1 月行政 院主計處第三局第七次修訂之「行業標準分類」，房屋仲介業屬於不動產及租賃 業中的不動產經紀業之不動產仲介(蘇俊逸，2010)。
二、房屋仲介產業的特性
張金鶚、白金安(1999)研究提出房屋仲介業為服務性的生活產業，且是一種 具有特殊性的服務業，其主張房屋仲介產業之特殊性具有以下各點：
(一)數量固定性，係指土地的自然供給數量是固定的。
(二)位置不可移動性，係指房屋定著於特定的區位上，無法任意移動或搬遷。
(三)差異性，亦即無法規格化，因為每棟房屋的使用條件與價值皆因所處位置或 環境等因素而異。
(四)高價值性，價值高昂為房屋的重要特性，動輒上百萬、千萬，甚至超過億元。
亦因此，根據統計，人的一生平均約只有 1.7 次購買不動產的經驗。
(五)增值性，房屋雖會隨著時間折舊，但是土地卻可能會隨人口增加、社經發展 與進步而漲價。
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(六)收益性，即指房屋不但可做居住使用，尚可出租或提供營業使用。
(七)恆久性，房屋若以鋼筋混凝土建築則其使用期間可達五十或六十年；土地若 能善以利用，則其使用期間為無限，相較於一般財貨的保存與使用期間多達 數十年。
楊鴻謙(2001)則認為台灣房屋仲介產業的特性為：
(一)以人為本的行業
房屋仲介業是提供服務的產業，頇以「不動產經紀人」來執行服務，屬於勞 力密集且專業度高的產業，專業人員是決定企業永續經營的關鍵，人事固定維持 成本與教育成本佔總成本極高的比例。
(二)一般民眾帄時關心度低，需要時又呈現關心度高
沒有買賣或租賃房屋之需求，不需要仲介公司服務時，對仲介公司提供的服 務與資訊漠不關心；一旦需要仲介公司服務時，由於涉及龐大的交易金額，因此 對仲介公司的選擇又格外的小心與關切。
(三)扮演中間者角色
房屋仲介業將賣方的房屋交到買方的手上，提供的是一種服務，因此既不能 偏袒賣方，也不能獨厚買方。
(四)業者投資於經營形象及品牌較其他行業更高
房屋仲介業屬信賴產業，好的形象、可靠的品牌才能贏得消費者的信任。業 者為了爭取業績，必須塑造高知名度與良好的口碑。
(五)高風險的交易行為，故特別重視交易安全
不動產涉及之專業法令廣泛，交易金額動輒數百萬，一般民眾較乏買賣經 驗，再加上沒有制式化的產品及無法試用，形成購買時的高風險，經紀業者為了 保障消費者權益，紛紛推出「交易價金履約保證」「漏水保固」「輻射屋、海砂屋 檢測」、「契約鑑證」、「零瑕疵服務保證」、「產權調查契審制度」、製作「不動產 說明書」及各種「購屋手冊」等。
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(六)商品流動性非常低
不動產即「不可移動的財產」，所以即便甲地一房難求，乙地餘屋充斥，以 日新月異的現代科技也難以將乙地的房地般移到甲地來紓解甲地的屋荒。
(七)消費者購買次數相當少而且不易掌握
大部分的購屋者一生只有一次的購屋經驗，就是換屋機率也是不高。此外，
在國外，買賣房屋絕大多數的人會使用房屋仲介業服務，在台灣則不然，或透過 建商、或透過代銷公司、或透過代書、或私下交易，房屋仲介業不是買賣者的唯 一選擇。
(八)商品標準化程度低
一般商品為達規模經濟，大多採取標準化、規格化的生產線，而且在市場上 價格一致。反之，不動產物件的區域位置、外在環境、內部裝飾、格局、採光、
陎向、樓層等因素造成房屋不同的異質性。也就因為不動產具有異質性，相對增 加每筆不動產價格評估的複雜性。
(九)商品成交對媒體的依賴度高
由於店頭通路效應未完全發揮，房屋仲介業對紅紙條、派夾報及分類稿等行 銷物件的倚賴甚深。過去房屋仲介業常使用的行銷通路包括紅紙條、看板、派夾 報、DM、報紙分類稿、櫥窗物件展示圖等。
(十)大環境影響買屋賣屋意願
政治、經濟環境的變化會直接或間接地影響房屋買賣或租賃的需求，且一般 民眾無論是自住或投資，均會視國內外經濟、政治和社會狀況之變動，決定房屋 購買之意願與時機。
(十一)單店及連鎖經營兩極化
目前國內房屋仲介業大致可分兩種型式，地方型房屋仲介業多採單店式經 營；而全國性品牌則採直營或加盟式連鎖經營。地方型單店經營有助於商圈精 耕，而全國性品牌連鎖店則有龐大幕僚系統以為支應，應用資源之豐富非單店經
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營所能比擬。
(十二)房屋仲介業應是資訊服務業
房屋仲介業需提供買賣或租賃雙方交易前資訊整合，交易中安全保障，交易 後的各項法律手續服務。因此，房屋仲介業極為重要的一項任務就是資訊的傳達 與分析。
三、房仲業經營型態
台灣仲介業之經營型態可分為二種：(林旺根，1999)
(一)單店經營：此經營型態屬於區域型房屋仲介業，業者多採單店式，致力於地 區性商圈經營，對於所負責區域之房屋行情掌握度高。
(二)連鎖式經營：此類經營方式又可區分為直營店及加盟連鎖店系統，直營店系 統以信義房屋、永慶房屋及太平洋房屋為代表，而加盟系統以中信房屋、住 商不動產、東森房屋及二十一世紀房屋為代表。
四、房屋仲介相關文獻
陳俊翰(2013)建立房屋仲介網站評估系統。研究結果顯示；房仲網站評估最 終目的為瞭解房仲網站使用者對網站提供功能及服務之重視程度，以作為改善依 據並進一步提升網站內涵。研究發現消費者於房地產交易考量中最重視區位因 素，因此於房仲網站設計時可增加捷運、學校、公園等之可及性功能項目，此外，
房仲網站使用者最在乎網站內容層面，故可優先考慮提升商品資訊完整度以滿足 使用者需求。至於研究對象排序結果，係利用兩種偏好順序評估法方式完成，分 別為完成度比例方式及出現次數方式，兩種方式雖然計算出之房仲網站排序結果 皆相同，但完成度比例方式於評定時，主觀因素成分居多且質化轉換標準沒有絕 對標準，因此針對房仲網站優劣排序，應採用出現次數方式評估，較具有說服力。
施亮州(2013)研究探討房屋仲介業對買賣價格資訊之使用調查。經調查分析 後，得到的發現、貢獻、價值分述如下：
(一)發現：經紀業管理條例有規範，經紀人員全面落實遵守有待提升；
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(二)貢獻：經紀人員如能遵守相關規範，交易糾紛應會大幅降低；
(三)價值：房屋仲介業者應持續不斷的教育訓練，經紀人員須遵守法令並自我要 求提升對客戶的服務，是應有的職責也才能贏得消費者的信賴。
王政軒(2013)探討購屋屬性資訊項目重要性，導入資訊豐富理論，增加資訊 的豐富度，以及人機介面設計，改善房屋仲介手機行動 APP 資訊瀏覽介面以提 升其介面之易用性，以供房仲業界參考使用。研究結果發現，使用按鈕，且採二 階層形式最受使用者所接受。另外，照片瀏覽方式也顯現出，透過 360 度環景街 景呈現效果相較於傳統照片的展現，更能被使用者喜愛。
李純碧(2013)以房屋仲介從業人員為研究對象，進行問卷調查。透過敘述性 統計分析、因素分析、迴歸分析等統計分析方法，藉以瞭解房屋仲介人員「知識 管理」、「專業能力」與「工作績效」之相關性，並進而探討各研究變項彼此的影 響。研究分析顯示：
(一)知識管理資源會提升房屋仲介人員專業能力的表現。
(二)知識管理對房屋仲介人員工作績效的表現也有直接影響關係。
(三)房屋仲介人員專業能力的程度愈高者，其工作績效的表現也愈好。
(四)房屋仲介人員專業能力因為知識資源的投入後，對於工作績效也會有顯著的 提升。
黃年卉(2012)以保險業、房屋仲介業為研究母體，實證探討保險業、房屋仲 介業之轉換型領導對企業社會責任之關係與影響差異。實證結果獲知：
(一)房屋仲介業在轉換型領導的認知高於保險業。
(二)房屋仲介業在企業社會責任的認知高於保險業。
(三)保險業之「理想化影響」與「精神鼓舞」最能影響企業社會責任。
(四)房屋仲介業之「才智啟發」最能影響企業社會責任。
(五)保險業之轉換型領導與企業社會責任，呈現高度顯著正相關，房屋仲介業亦 然。
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(六)就企業變項，保險業之轉換型領導、企業社會責任在「服務年資」、「職位階 層」上有顯著差異，主管人員認知高於非主管人員；房屋仲介業之企業社會 責任在「服務年資」有部分顯著差異。
(七)就人口統計變項，保險業之轉換型領導、企業社會責任在人口統計變項上有
(七)就人口統計變項，保險業之轉換型領導、企業社會責任在人口統計變項上有