國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
房屋仲介成交價，在民國 100 年時是平均每個月成交金額為 52 億 9,692 萬元，
到了民國 101 年的平均每個月的成交金額卻是達到 53 億 5,619 萬元，成長了 5,927 萬，在高雄市的部分，在民國在民國 100 年時是平均每個月成交金額為 4 億 2,498 萬元，到了民國 101 年的平均每個月的成交金額卻是達到 5 億 2,379 萬元，成長 了 9,881 萬。由此可見，房屋仲介交易的金額是出現成長趨勢，這也反應了房屋 仲介產業是具有如預期般的發展潛力。因此，本研究的動機就是思考若能透過房 屋仲介與顧客間的關係的課題探討，可以提高房屋仲介產業的績效。
第二節 研究目的
考量國人對於房地產市場的熱衷程度及對房屋的需求程度等因素，顧客偏好 便成為房屋仲介企業所關注的方向。故本研究嚐試透過房屋仲介品牌與顧客偏好 的問卷調查，瞭解國內消費者對於房屋仲介品牌的認知程度，以及房屋仲介品牌 與顧客偏好間的關聯，故其主要研究目的概分為以下三點：
一、 探討房屋仲介品牌之問卷調查中，受訪者對於房屋仲介品牌之熟知程度的 認知。
二、 藉由房屋仲介品牌與顧客偏好等變數間的關係，透過獨立性檢定的應用，
據以瞭解在顧客印象偏好、信任偏好、購買偏好等條件下，不同顧客的基 本資料統計變項與房屋仲介品牌間的差異性。
三、 藉由房屋仲介品牌與顧客偏好等變數的調查資料蒐整，探討顧客印象偏 好、信任偏好、購買偏好等條件與房屋仲介品牌的關聯。
第三節 研究流程與步驟
有關房屋仲介品牌與顧客偏好的研究流程(如圖 1-1)，可以區分以下述的流 程步驟：
一、 研究方向確立：研究方向確立的步驟主要在於將對研究主題的初步構想和 啟發的因素等方向，作確認的動作，以確保這個方向是可以持續的進行探
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
討。
二、 研究動機概述：在確立研究方向之後，則需將本研究最初想要探討這主題 的想法與牽動這個想法的初衷等概念，進行敘述。
三、 相關文獻蒐集：按照研究方向所訂定的範圍，蒐集過去學者曾經研究之相 關議題的文獻，並且對相關文獻進行閱讀，以及整理其所得到的研究結果 與發現。
四、 問卷內容設計：根據本文所需探討的方向及參考文獻設計內容，設計合宜 且適當的問項。
五、 問卷發放回收：依照前步驟所設計之問項內容，分區域實施問卷發放及問 卷回收的作業。
六、 調查資料整理：將問卷發放及回收的份數，實施調查資料的整理作業，除 對其資料進行輸入作業之外，並按資料的有效與否實施整理，以利後續的 研究分析的作業。
七、 探討變數關聯：依整理後的調查資料，開始對問卷資料的內容實施分析作 業，並且按變數的分類不同，探討受訪者對於問項的看法間的差異性與關 聯性。
八、 結論與建議：根據分析所得到的結果與發現，整理柾體性的結論，並且依 分析結果與發現，提出適當的建議事項。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
圖 1-1 研究流程
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
第貳章 文獻探討 第一節 中古屋
一、定義
房屋種類可分為預售屋、新成屋及中古屋三大種。所謂中古屋，依財經百科 - 財經知識庫- Money DJ 理財網(2013)之定義；係指房屋已經經過一次以上的轉 手買賣，或興建完工已領取使用執照超過三年以上之房屋。基本上，中古屋有兩 種認定型式，即使是新建造完成的房屋，但是因為已經轉手買賣過，所以也算是 中古屋，所謂第一次轉手買賣是指起造人過戶給購屋者後，購屋者再將房屋轉手 賣給第三者，稱為第一次轉手買賣；再者，為房屋仍為起造人的名義，但是建築 物已經興建完成領取使用執照超過三年，也屬於中古屋。因此，中古屋不一定是 舊房屋，新完工的房屋也有可能是中古屋。
二、消費者購買行為研究
依鄭宗文(2006)針對高雄巿中古屋消費者之購買行為進行研究分析，經實證 訪問結果得知：受訪者購買房屋之屋齡，以 1999 年以前建造完成者佔 80%；另 以「購買目的」區分，投資客以選擇高屋齡房屋為購買最愛，採行低價買進後加 以翻修裝璜再高價賣出，此為投資客最佳投資方式，以上兩種情況都是形成平均 購屋屋齡為 13.7 年的主要原因。並且有 60.1%的受訪者表示，在購買中古屋以 前，曾經看過新成屋做為參考與比較，而台灣已有三千多棟新建綠建築可供觀 摩。有 48.1%的受訪者認為「房屋品質」是購買房屋最擔心的事。另外，購屋後 有再裝潢需求的約占 2/3 之數據，此顯示消費者對中古屋購買後，重新裝璜需求 是相當高的，因此，仲介業者可以跨業結盟「在地商圈內相關業者」，協助中古 屋買主，用最節省的錢，做最環保與高品質的裝璜。例如室內設計、營造施工改 建、水電維修、裝璜施工、搬家服務、傢俱、廚具、油漆粉刷、代書服務、銀行 融資等。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
三、中古屋相關文獻
張和崇(2013)運用果蠅演算法與灰色神經網路或廣義迴歸類神經網路等人 工智慧方法的結合，建構出較有效的房價預測模型。研究結果發現：灰色預測及 灰色神經網路模型是在臺北市中古屋房價的小樣本預測模型中，擁有較佳預測能 力之模型；而藉由果蠅最佳化演算法(FOA)來微調並優化灰色神經網路或廣義迴 歸類神經網路模型中的參數，其預測結果比僅採用灰色神經網路或廣義迴歸類神 經網路模型可獲得較小的誤差率，進而有效提高預測的準確性。另經由郵局定期 儲金一年期機動利率、M2、消費者物價指數、設籍戶數及股價指數等五項變數 分析，得到良好的預測值。故可說明臺北市中古屋房價的漲跌，受總體經濟指標 影響為主。
洪政豪(2013)探討台灣不動產價格漲跌與總體經濟變數間之關係。經實證分 析得知：對於不動產價格漲跌之預測績效結果；以倒傳遞類神經網路最佳、傳統 迴歸模型及遺傳演算次之，最後分別為羅輯斯迴歸及廣義迴歸類神經網路。就預 測績效言；倒傳遞類神經網路具有最佳的預測能力，傳統迴歸模型、羅輯斯迴歸、
及 GALR 模型表現亦不錯，而廣義迴歸類神經網路的預測能力則有待改進。
莊景勛(2013)採用調適性網路模糊推論系統為主要預測工具，針對台北市中 古大廈之房地產價格進行預測探討。經分析結果得出：1.台北市各行政區之評價 與各行政區之地圖切割方法；2.因不同行政區其資料型態不同，故所需明確變數 也會有所差異；3.利用 ANFIS 的三種不同歸屬函數進行房地產價格預測，結果 發現當加入模糊三項變數後，其預測效果皆有提升，可有效反映出房地產真實價 格；4.將房仲專家意見調查表之評分內容分別以給予模糊範圍以及將評分做平均 之明確數值兩者做比較，結果顯示將評分內容給予模糊範圍之預測效果較好。
黃郁婷(2012)為剖析法拍屋與中古屋成交價格之差異性，採行 OLS 迴歸分 析，以高雄市鼓山區大樓為研究標的進行分析研究。研究結果顯示：1.法拍屋的 屋齡與房價呈顯著負相關，中古屋屋齡與房價呈現負相關，但卻不顯著；2.在價
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
格與坪數及樓層方面，法拍屋與中古屋均為正相關；3.把鼓山區分為 3 個區域，
實證後發現不管是法拍屋或中古屋區域 2 的價格會高於區域 3，且中古屋的成交 價會高於法拍拍定價。
吳瑞(2012)以臺中市中古屋市場為研究範圍，透過多層次的觀點探討地區人 口屬性對住宅價格之影響。實證顯示：1.臺中市各行政區間之住宅價格存在顯著 差異；2.地區人口屬性對住宅價格之解釋能力，顯著高於房屋個體特徵之解釋能 力；3.地區人口屬性與房屋個體特徵之交互作用，對住宅價格有顯著之影響。
林紀瑜(2012)為探討高雄市法拍住宅屬性與中古屋標準住宅屬性差異對拍 定價格和市價間之價差的因果關係，以特徵價格理論為基礎；擷取 2010 年台灣 不動產成交行情公報和台灣寬頻房訊法拍網資料進行研究，研究結果發現：法拍 屋全體樣本的建坪和地坪與中古屋標準住宅的建坪和地坪差與產品風險呈正相 關；屋齡與中古屋標準住宅屋齡差與產品風險呈負相關；區位中的中高雄和南高 雄相較於北高雄與產品風險呈正相關；公寓和透天相較於大樓與產品風險呈正相 關；拍次與產品風險呈正相關。法拍公寓的建坪和地坪與中古公寓標準住宅的建 坪和地坪差與產品風險呈正相關；區位中的中高雄和南高雄相較於北高雄與產品 風險呈正相關；不點交相較於點交與產品風險呈負相關。法拍大樓的建坪和地坪 與中古大樓標準住宅的建坪和地坪差與產品風險呈正相關；總樓高和屋齡與中古 大樓標準住宅的總樓高和屋齡差與產品風險呈負相關；區位中的中高雄相較於北 高雄與產品風險呈負相關；區位中的南高雄相較於北高雄與產品風險呈正相關；
法拍透天的建坪和地坪與中古透天標準住宅的建坪和地坪差與產品風險呈正相 關；總樓高和屋齡與中古透天標準住宅的總樓高和屋齡差與產品風險呈負相關；
區位中的南高雄相較於北高雄與產品風險呈正相關；拍次與產品風險呈正相關；
現況點交相較於點交與產品風險呈正相關。
張瑞德(2011)為探討中古屋交易常見之法律問題，從基本問題出發，探討委 託銷售契約之類型及法律定性，並參考外國法及我國實務、學說之見解，據以提