第四章 研究結果與分析
第二節 探究金門縣公辦住宅之政策
本節探究金門縣公辦住宅政策，訪談了五位金門縣政府工作人員與五位欲承租青 年住宅的民眾，分別就六大項目整理逐字稿分析如下：
一、利多政策
本研究將利多政策定義為公辦住宅的政策具有多種利多的誘因組合而成的，這些
利多包括了青年實質住宅需求、弱勢民眾實質住宅需求、提供良好居住空間環境、帶 動地區發展，以上四項是金門縣公辦住宅政策的利多政策的必要構面。當公辦住宅有 這麼利多誘因存在時，自然會吸引許多有公辦住宅實質需求的民眾參與，不但解決了 青年與弱勢居住的問題，也讓政府解決了社會問題與土地問題。
Q1：「請問你認為金門縣公辦住宅的政策對金門縣民的誘因在哪？」
「當然是價格因素啊，不然價格那麼高誰買得起阿。」(KG_1_0003_1，青年實 質住宅需求)
「當然是先有殼再說囉。」(KG_2_0002_1，青年實質住宅需求)
「我覺得啦，居住環境有比較好，有整體規劃過，而且土地徵收及市地重劃會帶 動地方發展。」(KG_3_0002_2，青年實質住宅需求)
「食衣住行是最先要解決的阿。」(KG_4_0004_1，青年實質住宅需求)
「這政策滿足了我們這些年輕人的居住需求阿，不然租屋都沒有真正屬於自己的 殼，常常被房東趕來趕去的。」(KR_2_0005_1，青年實質住宅需求)
「不然現在年輕人薪水那麼低，都快養不起自己了，哪裡還有閒錢去買房子，租 房子租金一付下去就又不用存錢了。」(KR_4_0006_2，青年實質住宅需求)
綜上所述，現在的年輕人不管是在哪個國家或台灣哪個城鎮，都面臨了高失業率 與高競爭力的雙重壓力，而且這是普遍的現象，因此許多年輕人都得出外打拼，都會 有住的問題，高房價與高租金的現象將使得年輕人一大部份的薪水都拿來繳房租了，
變成富者越富(房東)而貧者越貧(房客)，因此金門縣青年住宅的政策實際上相當程度 確實的解決了青年居住的問題。
Q2：「你覺得金門縣公辦住宅對弱勢族群有照顧到嗎？」
「像我們有遇到這種案例來尋求協助的，單親媽媽帶著身心障礙的子女，還有年 紀很大的公婆要養，這種除了轉介我們社福單位協助外，也需要像公辦住宅這種措施 來協助弱勢家庭。」(KG_3_0009_1，弱勢民眾實質住宅需求)
「阿現在房價那麼高，我自己從事房仲業都覺得去排青年住宅都比較划算了，像 我們這些年輕人是還好，像我有遇過那種一家六像我有遇過那種一家六口擠十坪的要 來 租 房 子 ， 那 種 弱 勢 家 庭 應 該 非 常 需 要 公 辦 住 宅 這 種 租 金 便 宜 的 。 」 (KR_5_0004_2，弱勢民眾實質住宅需求)
綜上所述，弱勢民眾實際上面臨了與青年相同的問題，但是弱勢民眾居住的問題 可能代表的是整個家庭的居住問題，弱勢家庭的居住問題可能會引起嚴重的社會問 題，因此公辦住宅的政策對於一部分社會問題的解決與弱勢家庭的居住問題有相當大 的助益。
Q3：「金門縣公辦住宅所提供的環境你覺得有比沒規劃過的好嗎？」
「像我覺得以公辦住宅來說，政府會開始徵地然後重新規劃，然後把一些原本亂 七 八 紮 的 設 施 與 街 道 重 新 整 頓 ， 變 得 井 然 有 序 ， 這 樣 不 是 很 好 嗎 。 」 (KG_5_0013_1，提供良好居住空間環境)
「公辦住宅這政策很好啊， 像是青年住宅的公共設施或公用空間都會規劃成老 人活動中心阿、托育設施阿，我覺得這很好耶。」(KR_2_0007_1，提供良好居住空 間環境)
綜上所述，從相關資料發現，金門縣公辦住宅的公共空間會規畫作為社會福利空 間，並且會以育幼、托老空間為主，讓住戶有更良好的生活環境，我認為這就提供了 相當良好的居住空間環境。
Q4：「金門縣公辦住宅除了照顧經濟較弱勢者之外，你還覺得有什麼優點？」
「帶動經濟發展阿，嗯 ，還有什麼。」(KR_1_0011_2，帶動地區發展)
「公辦住宅可以吸引外來人口定居阿、居住阿，可以吸引本地青年回鄉發展，一 些產業都需要年輕有活力的年輕人來幫忙阿，這樣很好啊。」(KG_1_0008_2，帶動 地區發展)
綜上所述，像是金門縣的青年住宅就可以吸引許多外地年輕人定居金門，除了可 以增加地方勞動人力，更可以吸引金門縣的年輕人回鄉打拼，以帶動地方發展。
二、解決房價過高
解決房價過高的具體辦法為較低房價或租金，這是因為公辦社會住宅與青年住宅 都是以較低的價格來協助弱勢者與年輕人進行低價買屋與低價租屋的，這麼做的目的 是為了解決除了以社福手法來處理之外以另一種優惠的思維來幫助需要解決居住問題 者。
Q5：「金門縣公辦住宅所提供的環境你覺得有比沒規劃過的好嗎？」
「租金很便宜阿，你不覺得嗎？這就是我願意抽籤青年住宅的主要原因阿，不然 賺的錢都快不夠了哪還有錢來租房子。」(KR_1_0012_2，較低房價)
「青年住宅很Ok阿，像我們職業軍人要外宿又沒地方住，老是去住朋友那邊也 不是辦法，所以房租較低的青年住宅是我首要的考量。」(KR_2_0010_1，較低房價)
綜上所述，可以得知平民百姓對於房屋價格，不論是購買或承租，價格的高低是 很令人敏感的，政府打房並無法有效的讓過熱的房市冷卻下來，因此興建國宅與社會 住宅來壓低社會住宅週邊的房價將是很必要的措施。
三、居住正義
本研究根據訪談逐字稿將居住正義的內涵定義為使人民享有居住權、因應金門縣 住宅的供給不足，這是因為憲法有保障人民有居住的基本權利，再加上自由經濟的社 會很容易導致富者越富而貧者越貧的現象，因為為了使社會不平均的現象盡量壓制到 最低，政府採取有效的房屋與房價干預與公辦住宅的興建是有必要的。
Q6：「金門縣現在房價也越來越高，你覺得一般上班族或剛出社會的買房或租 屋是否很有負擔？」
「像有的人就非常有錢，想買什麼房子就砸大錢下去買毫不手軟，金門人很多都 是外地來的，像是軍人阿、教師阿，這些人有些經濟狀況都沒有很好，所以要讓金門 縣居民都能有基本的居住權利的話那青年住宅這種公辦住宅政策要多推廣與辦理。」
(KG_1_0018_1，使人民享有居住權)
「 食 衣 住 行 不 就 是 最 基 本 的 沒 錯 吧 ！ 住 都 住 不 起 了 怎 麼 安 身 立 命 呢 。 」 (KG_2_0013_1，使人民享有居住權)
「金門縣外一進來的人口越來越多了耶，你不覺得嗎？像我都覺得本來舊有的房 舍都容納不了那麼多的新移民了耶。」(KR_4_0011_1，因應金門縣住宅的供給不足)
人民有居住權是憲法保障人民的基本權益，但是政府將房價太高了讓民眾買不起 推諉給市場自由供給所致似乎不合常理，所以興建社會住宅讓人民享有基本的居住權 益以實現人民居住正義是必須的。
四、抑制房價
本研究根據訪談逐字稿將抑制房價的內涵定義為以較便宜的價格承租或購買，這 是因為便宜租金或房價的社會住宅相當吸引人，通常社會住宅的售價與行情會低於當
地的房價，這是為了消弭與抑制房價因當地土地增值而帶來的漲幅與高水平，所以社 會住宅能夠與地價的地價成逆勢相抗衡的力量。
Q7：「 金門縣公辦住宅，像是 青年住宅之類的，你 覺得售價與租屋行情 如 何？」
「我就是衝著租金便宜的耶。」(KR_2_019_1，便宜價格承租)
「打房打那麼兇，你看!有打到大老虎嗎？結果大老闆都沒事，小老百姓還不是 依樣日子過得苦哈哈，然後房子不但買不起也租不起，所以我才去抽便宜的青年住宅 阿。」(KR_3_0025_1，便宜價格承租)
本研究者認為以低價格取勝的社會住宅可以壓低週邊的房屋成交價格，除了可以 平衡過高的房價，又可以實現居住正義。
五、加速區段徵收
加速區段徵收定義利用區段徵收所取得土地，扣除公共設施及支付開發費用後的 可售地，依照一定比例的土地興建社會住宅，並配合城鄉局容積獎勵多元化推動社會 住宅。根據土地法第212條第2項的規範：「謂於一定區域內之土地，應重新分宗整 理，而為全區土地之徵收。」這個關於區段徵收的定義不夠嚴謹，使得區段徵收政策 與措施隨著政治經濟情勢的變遷，而有不同的解釋。
Q8：「你覺得金門縣公辦住宅的整體規劃與土地利用的狀況如何？」
「由政府出面來徵收土地，把那些原本不好的規畫給重新清掉重新規劃，以區段 徵收區的土地規劃來興建住宅，這樣可以加速土地利用，並且帶動地方繁榮。。」
(KG_4_0028_1，加速區段徵收)
「由政府出面來徵收土地不就快多了，有效率又有規畫還怕蓋不成社會住宅
嗎。」(KG_5_0031_1，加速區段徵收)
區段徵收應與促進土地有效利用是並行的事，一但縣府核定社會住宅方案則可以 加速畸零地與爭議土地和荒地的區段徵收，對於促進土地有效利用是一體兩面的事。
六、促進土地有效利用
根據訪談逐字稿將促進土地有效利用的內涵定義為提高土地利用價值、加速土地 移轉、政府整體規劃開發。
Q9：「金門縣公辦住宅的政策對於整個市地重規畫你覺得在土地利用方面是否 OK？有沒有規劃不佳？」
「公辦住宅可以促進像是土地有效利用阿、閒置市地重整阿，可以讓政府重新整 頓並思考區域功能性以及市地整體規劃。」(KG_3_0021_1，政府整體規劃開發)
「原本有些畸零地、荒地，根本沒人再利用的土地可以讓政府拿來用啊，重新拿 來規劃像是社會住宅等等的。」(KR_1_0029_1，提高土地利用價值)
「市地規劃與土地移轉有效利用可以在社會住宅規劃上得到很大的成效吧，我覺 得啦。」(KR_5_0036_1，加速土地移轉)
本研究者認為公辦住宅能夠讓市區與社區重新規劃，能夠把原本的荒地與畸零地 規劃成公共設施，讓土地能有效利用，因此能夠有效的規劃土地並同時解決房價過高 的問題。
表 4-3 金門縣公辦住宅政策
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金門縣公辦住宅政策
利多政策 青年實質住宅需求
弱勢民眾實質住宅需求
提供良好居住空間環境
提供良好居住空間環境