公辦住宅政策之研究—以金門青年住宅為例
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(2) 致謝 在高雄大學求學的時光裡，我認識了非常優秀的同學們，而同學們來自四面八 方，同時大家也是各行各業的頂尖人士，在上課期間，透過老師的帶領下，我們參與 討論著五花八們的議題，透過一次又一次的經驗分享，讓我個人的收穫非常豐碩，更 要感謝高雄大學內最優秀的教授與專家們，賜與我豐富又多元化的議題，過程中，結 合了理論與實務的經驗分享，引導我們透過理論的基礎與步驟，重新省思對於自我事 業或工作上的盲點與瓶頸，讓我們擁有更寬廣的面向與更具專業深度的思維，去面 對人生的下一個挑戰。. 在論文完成的同時，我最要感謝的是我的指導教授翁銘章老師，在老師充滿耐心 與專業的指導下，透過一次又一次對我的鼓勵與關懷，殷殷教誨，讓我在論文的寫作 過程裡，充滿感激與感恩之心，老師對我的指導與教誨不只是學業上的協助，更是職 場上或者是生活上最棒的傾聽者與解惑者。同時，我也非常感謝翁銘章主任的撥冗審 閱，有幸能夠得到教授的指導，使我對自己的論文內容更具信心。. 最後當然是要感謝我最敬重的同學們，每一個人在人生職場上都是我的前輩，也 是我學習仿效的對象，能夠成為各位前輩的同學，代替自己的父母向同學們至上最感 念的謝意，最後我也要感謝美瑤及所有的學伴，有各位的協助，我們也才能夠心無 旁騖的求知與學習。. 謹致 於國立高雄大學 民國一百四年一月.
(3) 公辦住宅政策之研究—以金門青年住宅為例 指導教授：翁銘章. 博士. 國立高雄大學應用經濟學系 學生：陳仕錚 國立高雄大學高階經營管理碩士在職班. 摘要 政府對於部分弱勢國民，已提供租金及購屋貸款利息補貼，使其於住宅市場 解決居住問題，然而，仍有許多經濟與社會弱勢者的居住問題無法透過補貼來解 決。金門縣政府的社會住宅政策，廣義的「社會住宅」，相關政策可讓經濟處於 弱勢的青年族群，在居住上用較低的負擔居住高品質的住宅，減省的支出可讓居 住者在未來購屋上較易達成，並可因居住所支出金額減少，相對提升其他部分支 出，增進生活品質，亦可增進青年人願意於本市工作發展意願，吸引青年人才居 住金門縣。本研究在於探討金門縣公辦住宅政策，並探究影響金門縣青年住宅的 供需因素以及民眾需求因素為何，並利用SWOT分析法探討金門縣青年住宅的民 眾需求的策略與趨勢。 本研究是以紮根理論輔以質性訪談作為研究方式，在探究金門縣公辦住宅政 策發現，金門縣公辦住宅政策是由利多政策、解決房價過高、居住正義、抑制房 價、加速區段徵收、促進土地有效利用所構成。而在金門縣居民與政府職員對於 金門縣青年住宅供需的影響因素方面由外移人口、遊子返鄉、房價高低、經濟與 景氣狀況等因素構成。本研究建議後續研究者可應用其他的質性或量化分析並利 用其他分析方式從不同的觀點切入此研究主題。. 關鍵字：公辦住宅、青年住宅. I.
(4) A Study of Public Housing Policy for the Youth in Kinmen Advisor: Dr. Ming-Jang Weng Department of Applied Economics National University of Kaohsiung. Student: Shih-Cheng Chen Executive Master of Business Administration National University of Kaohsiung. ABSTRACT Government has provided rent and interest subsidies of housing loan for lower income citizen, and then it will solve the housing problem in the housing market.. However, there are still many living problems of lower income and social vulnerable persons and it couldn't be resolved through subsidy method.. Kinmen county government's social housing policy that allows the youth groups with lower income, so that residents can save outcome and easier to buy house.. And the outcome decrease due to reduce living expenses, the rest of the expenses upgrade and enhance the quality of life. It will attract the young to live in Kinmen County.. This study is to explore the Kinmen County public housing policy, supply and demand factors of Kinmen County Youth residential and explore the impact factors of strategy and trend of Kinmen County Youth residential and using SWOT analysis of the public demand.. This study is based on qualitative research interview to explore Public Housing Policy for the Youth in Kinmen. We found the Kinmen County Public housing policy is composed of good news for publics, solving the higher housing prices, housing justice, suppressing housing prices, speeding up the zone condemnation, and promoting the land II.
(5) usage. The affecting factors of Housing Policy for the Youth in Kinmen are composed of emigration, wandering people return to hometown, the level of housing prices, and economic conditions.. We suggest the follow-up researchers could use other qualitative or quantitative analysis and use other analytical methods to research this topics from different point of views.. Keywords: Public Housing, Youth Public House. III.
(6) 目錄 摘要.................................................................................................................................... I ABSTRACT ..................................................................................................................... II 目錄................................................................................................................................. IV 圖目錄............................................................................................................................. VI 表目錄............................................................................................................................ VII 第一章. 緒論 ................................................................................................................... 1. 第一節. 研究背景與動機........................................................................................ 1. 第二節. 研究目的.................................................................................................... 3. 第三節. 論文架構.................................................................................................... 4. 第四節. 研究流程.................................................................................................... 5. 第二章. 文獻探討 ........................................................................................................... 6. 第一節. 亞洲發展型國家的住宅政策.................................................................... 6. 第二節. 台灣公辦住宅政策.................................................................................... 7. 第三節. 社會住宅.................................................................................................... 8. 第四節. 金門縣青年住宅政策.............................................................................. 10. 第三章. 研究方法 ......................................................................................................... 13. 第一節. 研究方法說明.......................................................................................... 13. 第二節. 研究對象與抽樣...................................................................................... 16. 第三節. 資料分析.................................................................................................. 19. 第四節. 研究倫理.................................................................................................. 23. 第四章. 研究結果與分析 ............................................................................................. 24. 第一節. 受訪人員逐字稿編碼原則...................................................................... 24. 第二節. 探究金門縣公辦住宅之政策.................................................................. 25 IV.
(7) 第三節. 金門縣青年住宅供需的影響因素.......................................................... 33. 第四節. SWOT分析與策略矩陣 .......................................................................... 36. 第五章. 結論與建議 ..................................................................................................... 38. 第一節. 研究結論.................................................................................................. 38. 第二節. 研究限制.................................................................................................. 39. 第三節. 建議與未來研究方向.............................................................................. 39. 參考文獻.......................................................................................................................... 40 中文文獻.................................................................................................................. 40 英文文獻.................................................................................................................. 44 網路資料.................................................................................................................. 47. V.
(8) 圖目錄. 圖 1-1. 2010年世界各國社會住宅之比例(資料來源:崔媽媽基金會) ......................... 3. 圖 1- 2. 研究流程圖 ........................................................................................................ 5. 圖 3-1. SWOT 分析法應用在企業策略之程序圖 ....................................................... 22. VI.
(9) 表目錄 表 1-1. 2010年世界各國社會住宅之策略(資料來源:崔媽媽基金會) ......................... 2. 表 2-1. 亞洲國家住宅政策的方向 ................................................................................. 7. 表 2-2. 國民住宅與社會住宅之比較 ............................................................................. 9. 表 3-1. 對金門縣政府各級處官員/職員以及排隊抽籤承租青年住宅的金門縣三十. 歲以上之居民之訪談...................................................................................................... 17. 表 3-2. 對金門縣政府各級處官員與職員受訪者之訪談 ........................................... 18. 表 3-3. 對排隊抽籤承租青年住宅的金門縣三十歲以上之居民之訪談 ................... 18. 表 4-1. 金門縣政府各級處官員 ................................................................................... 24. 表 4-2. 金門縣排隊抽籤承租青年住宅的金門縣居民 ............................................... 25. 表 4-3. 金門縣公辦住宅政策 ....................................................................................... 32. 表 4-4. SWOT分析 ........................................................................................................ 37. VII.
(10) 第一章 第一節. 緒論. 研究背景與動機. 居住，是人類生存的必要條件，全世界所有人都需要安身立命的棲生居所。近 二十多年來在台灣地區，由於房價飛漲快速加上薪資停滯不前，一般民眾若沒有父 母的資助或者是房產的過繼，絕大部分的民眾一輩子中最大筆的支出常常是購買住 宅所花的費用，且因為金額接近百萬、千萬，因此大多數民眾只會有一次的購屋機 會與經驗。所以購屋常常會耗費掉一般民眾大多數的實質收入，因此影響生活品質 甚大。. 尤其是在現今貧富差距相當大的M型化社會裡，貧者恆貧且富者越富的結果亦 造成住宅市場M型化，越富者投資房地產不手軟的拼命加碼，一般民眾的消費水準 與購屋能力卻一直往M型的谷底靠，而現行的社會福利政策與住宅政策無法有效的 抑制住宅市場M型化的擴大，央行拼命打房的結果也無法阻止建商的炒地皮、哄抬 房價與養地的歪風，也很難抑制房屋市場的投機風氣。. 因此由國家出資興建便宜且優惠的住宅便成為各國福利政策的重要指標，在許 多重視社會福利的國家常會將住宅公辦與低利率房屋貸款列為社會福利政策，在法 制上規定優惠居住的法條以讓國民享有居住的基本人權。. 1965年，台灣政府訂定了民生主義社會政策，明確的訂定國民住宅政策，以法 條來保障民眾居住的權益；在1975年政府頒布國民住宅條例以興建國民住宅。在 1982年政府修正了國民政策住宅，除了政府出資興建國宅外，還獎勵民間投資並以 優惠貸款提供民眾自建，用多重管道來解決民眾居住的問題。2004年，行政院頒布 了社會福利政策綱領修正，定義社會住宅以推動住宅社區建設，改善居住環境的品 質 1。. 1. 刊載於林萬億(2003)論我國的社會住宅政策與社會照顧的結合，國家政策季刊(2)4，55〜82。 1.
(11) 如下表 1-1所述，為世界各國社會住宅之策略。 表 1-1. 2010年世界各國社會住宅之策略(資料來源:崔媽媽基金會). 國家. 公 有 出 租 住 宅 比例. 荷蘭. 34%. 社會住宅策略 1. 政府提供土地、建築補貼、貸款由非營利住宅協會經營; 2. 組織運作、財務皆獨立，盈餘用於照顧弱勢居住服務。 3. 由政府每年調整租金。 1. 興建公有出租住宅，由地方政府與住宅協會分別持有管理;. 英國. 20%. 2. 以低於市場價格的租金補貼，透過評點制，保障住宅需求 最大者; 3. 提供多元的補貼系統網絡，遵守規範者可終身居住。 1. 近年來為減低標籤化與種族隔離問題，提倡混居政策;. 美國. 6.2%. 2. 改善既有公有出租住宅品質，並配合住宅補貼，解決中低 收入住宅問題。 1. 管理單位分別為地方政府(公營住宅)與財團法人組織(住宅公團);. 日本. 6.1%. 2. 公營住宅以提供低收入戶與高齡家戶為主; 3. 住宅公團則以中低收入戶與弱勢家戶為主。. 新加坡. 8.7%. 1. 針對經濟弱勢無力購屋者提供廉租屋(出租組屋)，約佔總人 口數 8.7％。. 香港. 29%. 1. 在租金訂定上有嚴格的規定，面積上也有嚴格限制; 2. 並對申請者資格進行較高門檻和審批監督機制。. 1. 公有出租住宅多以低收入戶為對象，未能照顧其他社會弱 勢對象;. 台灣. 0.08%. 2. 公有住宅實質環境維護缺乏效率; 3. 住戶管理無效率與弱勢照護服務不足; 4. 管理人力資源分配不足及承租方式難以實現補貼公平性的 問題。. 2.
(12) 由圖 1-1可以得見台灣跟其他世界上的國家相較之下，社會住宅比例偏低許多， 因此政府為了健全房屋市場並滿足全國民眾的居住需求，以住宅優惠措施來興辦合 宜住宅與社會住宅，使居者有其屋的狀況得以在台灣落實；金門縣人口數呈現正成 長，許多新住民與新移民都有購屋之需求，並且金門未設籍的外底居住人口成長更 是快速，因此公辦住宅的需求狀況也是本研究相當感興趣的也是本研究的主要研究 動機。. 圖 1-1. 2010年世界各國社會住宅之比例(資料來源:崔媽媽基金會). 第二節 研究目的. 本研究對金門縣政府各級處主管以及欲排青年住宅之民眾進行半結構式訪談， 針對這房價飛漲的年代相當務實且又重要的議題，本論文所要研究的目的是：. (1) 探究金門縣公辦住宅之政策、緣起與目的；. (2) 探討影響金門縣青年住宅供需的因素為何，並利用SWOT分析法探討金門縣青 年住宅供需的策略與趨勢矩陣； 3.
(13) (3) 探討影響金門縣青年住宅的民眾需求的因素為何，並利用SWOT分析法探討金 門縣青年住宅的民眾需求的策略與趨勢矩陣；. (4) 探討金門縣公辦住宅政策與民眾需求之關聯、政策改善方針、成功之政策改善 策略；. 第三節 論文架構. 本研究的內文共分為五個章節，各章的內容如下所述：. 本文第一章是緒論，主要內容大致是敘述並且探究了本研究的研究背景及動 機，探究研究背景和動機主要是探討在相關領域究竟要發生了什麼狀況以及要解決 什麼狀況，確認了要解決的確切狀況與項目之後才能確立起本研究的目的。本研究 的方法是質性研究，但必須在半結構式訪談設定有限的訪談對象才能限定住訪談範 圍；之後便是本研究的論文架構與研究流程。. 第二章是文獻探討，本章重點在於探討與本研究有關的領域會用到的理論，並 且藉由整理這些相關專家的文獻之後會根據其內涵來了解這些相關的研究主題及待 解問題。. 第三章是研究方法，主要是探究本文：公辦住宅需求之研究-以金門青年住宅為 例在探討、解析過程會用到的研究方法與研究架構，並且設計半結構式訪談以及個 別要探討的議題之解析依據。. 第四章是結果與分析，根據訪談的逐字稿進行主題內容分析法，應用扎根理論 之編碼以及質性分析技巧對資料進行內涵分析，並歸納本研究的結論。. 第五章是研究結論與相關建議，針對本研究的分析進行總結和歸納，最後並提 出實質研究建議供後續研究者參考。 4.
(14) 第四節 研究流程. 本研究經過許久的努力終於順利地將研究成果展現，過程辛苦但過程相當值 得，本研究者將研究過程與研究步驟詳實整理如下流程圖所述：. 圖 1-2. 研究流程圖. 5.
(15) 第二章 第一節. 文獻探討. 亞洲發展型國家的住宅政策. 曾旭正(1994)應用Castells的研究來闡述台灣的住宅政策，他認為雖然台灣和 新加坡與香港一樣，都是維持政權穩定，但是相當令人意外的是台灣政府卻從未 把國民住宅當作降低勞動力再生產的主要因素，反而將絕大部分的國民住宅分配 給軍眷、公教人員，相當特別的是與經濟發展相關的公共投資，國有住宅計畫則 被排除，所以台灣住宅政策並不符合扮演集體消費層面之角色。. Park(1998)也認為Castells對於香港、新加坡住宅的研究，是從國家干預是為 了勞動力再生產出發，這種模式只適用在香港與新加坡，但是卻非常不適用在台 灣與韓國，因此Park認為國家與社會行動者之間的社會與政治關係才是真正影響 國家住宅政策的關鍵，但若是韓國的住宅政策的話，韓國的國家與大財團之間的 政經合作相當緊密，使國家在住宅供應上幾乎使不上力，所以韓國政府對於控制 房地產投機的能力非常不足，幾乎是任由大財團擺布。. Doling(1999)認為對於新加坡與香港政府對於住宅政策的的高度干預和台灣、 韓國的低度干預，Doling認為主要原因是在台灣與韓國受到美國的影響，對於都 市化與社會壓力較低；而香港與新加坡受到英國的影響，都市化及社會壓力較 高。. 在亞洲，發展型國家的特色是國家對與經濟發展相關的領域與議題會相對比 較重視，但是和經濟發展無關的例如社會福利、生態保護以及環境保護會較不重 視。Agus et al. (2002) 則認為以亞洲國家的住宅政策與社會福利來說，亞洲國家跟 歐洲比起來雖然有較高的住宅自有率但是住宅內通常需住較多人，所以居住品質 相較歐洲會較差；另一方面，香港與新加坡政府在住宅政策上是關鍵性的干預 者，在國民住宅的興建與開發上有較強硬的主導權；日本、台灣與韓國政府在住 6.
(16) 宅興建政策上則是較不強硬的選擇性干涉，以補貼的方式確保低收入的國民能夠 在基本的住宅需求上獲得幫助。 表 2-1 亞洲國家住宅政策的方向. 國家供給. 選擇性干預. 支持自立造屋. 香港. 日本. 印尼. 新加坡. 韓國. 馬來西亞. 台灣. 泰國. 資料來源：Doling (2002). Forrest(2003)則是以James Lee等人的觀點來探究在全球化衝擊下的歐美國家 的政府對於住宅政策的干預手法則是以去商品化為主要目的，但是亞洲國家的政 府卻是以提升房屋自有率為主，這種以提升房屋自有率的干預政策讓亞洲國家的 政府的行徑很像是私人房產開發商。亞洲國家的房屋自有率很高，像是新加坡、 台灣的房屋自有率從1990年以後已經高於80%以上。香港的房屋自有率相較起來 較低，這是因為香港的國宅是以出租為主，有相當高比例的香港居民受到政府照 顧。但是新加坡的國宅政策和香港的不同，新加坡的國宅是以出售為主。南韓的 房屋自有比率和台灣相比則略顯稍低，1995年的自有率約達到75%。. 第二節 台灣公辦住宅政策. 在1999年以後的台灣政府整體住宅政策是為了解決社會弱勢者的居住問題， 因此提供了許多不同的多元且優惠的住宅補貼措施。. 夏正中(2000)研究發現台灣過去幾年都沒確切的整體住宅發展政策，也沒有 制定住宅法，台灣政府長期並無整體的住宅政策，只有住宅補貼政策，但是台灣 政府補助人民購買自用住宅為既定政策之一，由行政院、勞委會、財政部、國防 部和內政部營建署及其他配合單位協同辦理住宅補貼、勞工住宅貸款、軍公教住 宅貸款、國民住宅、首次購屋優惠貸款的補貼措施。. 7.
(17) 內政部在2006年11月中旬以整合目前的各項以身分職業別來劃分的住宅補貼 措施來制定台灣全區整體住宅政策的實施方案，特別重視的是考量各種不同的弱 勢家庭狀況以作為住宅補貼調整的考量。 從2007年辦理補助的總家戶數可以得知，住宅補貼政策實際上仍然偏重在購 置住宅的補貼，而低利率租金補貼的申請戶數比較少。社會弱勢者雖然可以藉由 評點來爭取補貼，但是緊接著的是沉重的貸款壓力將可能嚴重影響弱勢者生活品 質。 現行政府出租給弱勢家庭的住宅，如台北市出租國宅、台北市平價住宅都扮 演兼具社會住宅的功能，但是多年來卻未擬定統一的規定辦法導致資源零星分 布，所以出租國宅對於社會弱勢者的協助與定位應該特別受到檢討修正。. 第三節. 社會住宅. 台北市曾在1970年起，在安康、五分埔等地區興建平價住宅，免費出租給低 收入者居住，以改善其居住環境，但是平價住宅的供給有限，成效不彰，被污名 化成貧民窟。目前，台北市政府已計畫將平價住宅全部重建，作為社會福利設施 之用。 台灣在1975年所公布的國民住宅條例，其目的在於透過政府規劃辦理的國民 住宅事務，以貸款自建出售、出租或提供貸款利息補貼，以提供收入較低的合法 居民居住之住宅。 台灣在住宅政策上長期使用國民住宅這個名詞，直到2004年行政院修正社福 政策綱領，才首次提到社會住宅的概念。由國民住宅進而轉採用社會住宅的概 念，已經成為一種趨勢。依據內政部所編社會工作辭典，國民住宅是各國在推行 房屋政策，使得所得收入較低，且無力擁有自有住宅的國民，能夠獲得適當居 所。(林益厚，2000). 8.
(18) 基本上，我國的國民住宅與歐洲的社會住宅在定義上是很類似的(林萬億， 2003)。林萬億認為社會住宅是指由政府出面興建，或民間自建且合於標準的房 屋，用低於市場租金或免費出租給所得較低的居民，例如身心障礙者或勞工、家 庭暴力受害者、遊民等；或者是政府補助房租給所得較低的居民使其得以向民間 租屋居住；或是政府補助所得較低的居民購買自用住宅(林萬億，2003)。依據內 政部的住宅法草案，社會住宅是指由政府興辦或獎勵民間興辦，以出租給社會弱 勢者居住之住宅。至於經濟或社會弱勢者，是指低所得家庭、單親家庭、生育子 女三人以上、65歲以上之老人、受家庭暴力或性侵害之受害者及其子女、身心障 礙者、感染人類免疫缺乏病毒者或罹患後天免疫缺乏症候群者、原住民、災民、 遊民等(第7條)。. 將國民住宅與社會住宅作簡單的比較，可歸納如表 2-2： 國民住宅與社會住宅兩者，在本質上都是非營利事業，而不把住宅當作商 品；社會住宅以出租為主，但國民住宅則另有出售與貸款、人民自建等方式。社 會住宅的涵蓋面較為寬廣，在經營上社會住宅由政府部門主導，也鼓勵非營利組 織參與；社會住宅除了照顧經濟弱勢者，也擴及社會弱勢群體。 表 2-2 國民住宅與社會住宅之比較 國民住宅. 社會住宅. 本質. 非營利住宅. 住宅去商品化. 經營主體. 公部門. 公部門、非營利組織. 實施方式. 1.出售. 1.政府興建住宅出租. 2.出租. 2.民間合標準的房屋出租. 3.貸款自建. 3.政府補助房租向民間租屋. 4.提供貸款利息補貼. 4.政府補助購買自用住宅. 經濟弱勢者：收入較低的家庭. 1.經濟弱勢者：低所得家庭或勞 工等;. 適用對象. 2.社會弱勢者：單親、老人、家 庭暴力受害者、身心障礙者、原 住民、災民、遊民等。 9.
(19) 就住宅福利而言，由國民住宅轉型成社會住宅，可以照顧更多的福利人口 群，但是，轉型之後也可能衍生一些問題，且大多數人對於社會住宅一詞，可能 還很陌生。民間對於投資興建社會住宅，可能採取觀望的心態。出租住宅給弱勢 者可能有所疑慮：社會住宅的實施方式，係以出租為主。公部門的承辦人員或非 營利部門，對於弱勢者能否按時支付租金以及是否會不會影響周遭住家的生活品 質會放心不下，而降低其相關工作的積極性與主動性。. 國民住宅在政策規劃上，一旦住宅法草案立法程序將使得國民住宅條例廢 止。所以國民住宅的現住戶可能擔心其權益不能繼續受到保障而成為犧牲品。. 第四節. 金門縣青年住宅政策. 近幾年在金門縣有個相當有名的國民住宅計畫，稱為金湖市有港區段徵收區 住宅區專案讓售計畫，該計畫的主要目的是金門縣政府為促進都市建設與金門縣 整體發展並提高金湖地區土地利用價值，以塑造良好的居住環境，帶動地方繁 榮。該案子主要處理進度是在2008年6月30日公告區段徵收並一併徵收其土地並興 建合宜住宅以抑制房價，並於2012年7月辦理區段徵收財務結算。該案子的主要讓 售對象與條件是由金門縣政府編列預算以興建合宜住宅，並且以出售或出租的形 式供青年、新生家庭或弱勢民眾使用。而該案的主要讓售原因是：(1)健全房屋市 場政策並因應金門縣住宅的供給不足和房價居高不下，並且滿足青年與新生家 庭、弱勢民眾的實質住宅需求；(2)由於目前金門縣的社會經濟弱勢人口增加，許 多一般家庭所得的餘額無法支付購屋貸款，所以非常需要官方政策性的提供出售 住宅或出租住宅以供平價購買或是合理租屋等，藉此以調節住宅之需求。. 因此，金門縣政府持續的且有計畫的在推動國民住宅與社會住宅。根據金縣 政府的規劃市港段土地興建住宅先期評估與規劃案期末報告，欲承購(租)金湖鎮 市港段土地興建住宅的青年住宅(出售住宅)承購條件如下所述(金門縣政府， 2012)：. 10.
(20) 第一階段：取得建照後公開銷售. 1.承購人需年滿20歲以上至45歲之中華民國國民;. 2.金門設籍滿十年並能提出在金門縣工作之在職證明;. 3.申請者與配偶在金門縣均無自有住宅;. 4.有配偶或單親家庭者、父母均已死亡且戶籍內有未滿二十歲或已滿二十歲 但仍在學、身心障礙或沒有謀生能力之兄弟姊妹需要照顧者。以上符合條件之一 即可。. 第二階段：於第一階段公開銷售三個月後. 1.承購人需年滿20歲以上至45歲之中華民國國民;. 2.金門設籍滿十年並能提出在金門縣工作之在職證明;. 3.申請者與配偶在金門縣均無自有住宅;. 4.其他基於公共利益或社會公益並由金門縣政府核可者;. 第三階段：於第二階段公開銷售三個月後. 1.承購人需年滿20歲以上至45歲之中華民國國民;. 2.金門設籍滿一年並能提出在金門縣工作之在職證明;. 11.
(21) 3.其他基於公共利益或社會公益並由金門縣政府核可者;. 另一方面，市港段土地興建住宅的青年住宅也提供承租青年住宅的市民福利 的民眾，承租條件如下所述(金門縣政府，2012)：. 第一階段：取得建照後公開銷售. 1.承租人需年滿20歲且於金門工作就業，可出具在職證明者;. 2.申請者與配偶在金門縣均無自有住宅;. 3.其他基於公共利益或社會公益並由金門縣政府核可者;. 第二階段：於第一階段公開出租三個月後. 1.承租人需年滿20歲以上;. 2.申請者與配偶在金門縣均無自有住宅;. 3.其他基於公共利益或社會公益並由金門縣政府核可者;. 因此若是金門縣該青年住宅案申請承購與承租過於踴躍的話將擇期公開公正 的抽籤決定。. 12.
(22) 第三章 研究方法 第一節. 研究方法說明. 一、質性研究. (一)質性與量化研究的差異 社會科學的研究領域存在質性(Qualitative research)與量化(Quantitative research) 這兩種研究方法，這兩種研究方法的差異是量化研究通常是先根據已存在的理論 做基礎，然後透過資料分析來驗證理論；而質性研究則是透過不同方法的資料分 析，以分析後的資料所顯現的現象，並且特別的是分析後的結果極有可能產生新 理論(張芬芬，2010)。在台灣直到1990年中期國內才開始有質性研究的專書，使 得質性研究與量化研究成為並駕齊驅的主流研究範疇(Boyatzis, 1998)。. 本研究欲從深層的細節中探討發生經過與深層意義，因此選擇質性研究來做 本文探討，期望藉由面談與觀察這兩種方式來補足量化所無法得知的情緒、經驗 與細節。. 此外，申請公辦住宅的民眾實質需求的原因是相當多元且複雜的，有許多因 素互相影響，因此有必要進行研究的過程中，必須要加入研究者自身的經驗而隨 時動態的進行擴充並修正。有鑒於此，考量本研究的研究目的及研究架構之需 要，本研究宜採用質化研究方法。. (二)質性研究的區別 質性研究可以細分為紮根理論研究(Grounded theory)、個案研究、傳記研究、 現象學研究、論述研究法、民族誌，對於這六種質性研究說明如下(Creswell, 1998)： 13.
(23) 紮根理論的主要研究特色是在民間口述文獻、鄉野傳奇、耆老的口述資料發 展出所需的研究與理論，並以至少十數人做深度訪談，使得訪談資料充裕，並擴 大探討領域而產生相關理論(Charmaz, 2011)。. 個案研究主要是研究特定對象做深度的檢視與探討，資料取得主要是透過多 種管道取得，例如訪談與觀察，以了解現象的情境(林佩璇，2000)。. 傳記研究主要是探索個體的生活、文化背景與貢獻，是經由對個人的訪談敘 述或第三方的對個人研究之研究文件(Wong, 2006)。. 現象學主要是研究並探討一個或多個群體連帶關係的現象或經驗的本質，研 究方法是透過長期的訪談，並以十人為訪談上限以了解群眾所意識到的現象 (Wang and Zhang, 1994)。. 論述研究法廣泛的應用在文化研究、文學批評等領域，主要研究法是由許多 命題構成並分析這些命題之間的關係，研究作者與被訪談者的想法及背後意涵 (Brown, 1983)。 民族誌主要是研究一個文化、群體與社會群眾，研究的方式是以在市井、鄉 野間做長時間庶民的觀察，並邀請庶民做訪談的方式來做研究(Adler and Adler, 1987)。 本研究是以紮根理論作研究基礎，目的在於建立理論，並應用一系列的方法 來搜集與分析資料，有系統地對現象加以分析，將整理所得的結果的方式，將片 段式的不完整資料進行相關與串聯分析、編碼，並彙整結果，並再經由更多的個 案搜集以得出理論。本研究是藉由紮根理論系統化的資料搜集與分析，在對金門 縣欲排租青年住宅之民眾的訪談中，根據差異性衍生出本論文的研究主軸。. 14.
(24) 二、半結構式訪談. 訪談可分為結構式訪談、無結構式訪談及半結構式訪談；結構式訪談是在經 過一系列前測或文獻資料確認，確保訪談內容具有準確度而所做的訪談。通常結 構式訪談採用事先設計、有結構的大綱進行訪談，以保證對訪談對象客觀的觀察 (陳向明，2002)。. 無結構訪談不具一致性，通常訪談方式是應用開放式的問題對受訪者訪談並 且隨時依照受訪者的回答來決定後續的衍伸訪談問題方向之調整。無結構性訪談 者的難度是訪談者必須對訪談的目的有一定程度的了解以避免模糊掉研究的目的 與焦點(潘慧玲，2003)。. 本研究採用半結構式訪談，對金門縣政府各級處主管與員工和欲排青年住宅 之金門縣居民進行訪談。半結構式訪談在開始進行訪談前，必須根據研究大綱與 研究動機目的，設計出訪談大綱以擬定訪談的題目與方向，以利後續訪問。設計 半結構式的訪談大綱是為了讓訪問過程更流暢。故本研究採取半結構式訪談做為 主要的訪談研究方式(陳月娥，2000)。. 對本研究來說，在蒐集資料的過程中進行訪談時若以結構式訪談，則須將訪 談題目做分類，這種訪談的方式會使得研究者觀點被主觀的認定，無法客觀的結 果將使研究深度變淺；而將無結構性訪談用在本訪談的話，雖然沒有預先設計題 目的進行，因為沒有固定的訪談主題，極有可能會變成與受訪者之間相當表面的 聊天。若本研究的訪談使用半結構式訪談，本研究者可預先設計好訪談大綱，在 充分的準備之下引導與受訪者訪談，可以很自由的轉換議題擴及到其他訪談主 題。. 三、參與式觀察 觀察法是社會科學相關研究領域中最基本的調查方法。Jorgenson(1989)將參. 15.
(25) 與式觀察依照參與程度的不同而可將觀察角色分為四種：. 1.完全參與者：研究者在進行研究中將自身完全融入研究對象的生活，參與 對方的生活，但卻不告知真實的研究身分，親身參與的模式進行自然的互動，但 卻嚴重違反研究道義與研究倫理；. 2.參與的觀察者：研究者仍會完全參與被研究對象的生活，但須向被研究對 象表明真實的身份，但卻可能無法獲得最真實的資料；. 3.局外觀察者：本身不親身參與被研究者的生活，只能從旁進行觀察，這種 方式對被觀察的對象較不易受到影響，但會看到較虛偽、表象的一面；. 4.觀察的參與者：觀察者表明自己的身份，不需要任何理由便可完全參與被 研究對象的生活歷程與活動。. 第二節. 研究對象與抽樣. 一、深入訪談SWOT分析─訪談對象. 在訪談問題的設計，本研究主要依據前述理論的研究架構出發，以半結構方 式為主。訪談大綱共有以下主題，包含：探究金門縣公辦住宅之實質需求及背後 要素、探討影響金門縣住宅供需的因素、探討影響金門縣住宅需求的因素、探討 金門縣民眾有意願承租或出售青年住宅的成因以及相關限制與辦法、使得住者享 有適宜的住宅，使每人的住宅權受到保障，享有居住正義、增進住宅補貼公平與 效率、依據以人為本、環境關懷的中心思維，營造居住環境使用價值與居民參與 其中的社區環境。 本研究的訪談大綱分別針對金門縣政府各級處官員與職員、排隊抽籤承租青 年住宅的金門縣三十歲以上之居民進行設計與訪談，茲將詳細問卷內容規劃說明 如下： 16.
(26) 表 3-1. 對金門縣政府各級處官員/職員以及排隊抽籤承租青年住宅的金門縣三十 歲以上之居民之訪談. 研究 編號. 核心訪談問題 問題. 1.. 請問你是否知道金門縣政府的公辦住宅政策. 2.. 請問你是否了解金門縣民眾的實質購屋與住屋需求 (1)、(2). 3.. 請問你是否知道金門縣民眾對公辦住宅的實質需要 (1)、(2) 與背後真正的要素是什麼. 4.. 請問你認為影響金門縣民眾對住宅需求的真正因素 (3) 是什麼. 5.. 請問你是否清楚金門縣政府了解民眾有意願承租或 (4) 出售青年住宅的成因以及相關限制與辦法. 6.. 你覺得政府應施行何種住屋政策才能讓金門縣民享 (5) 有居住正義. 7.. 你覺得目前金門縣政府對於住宅補貼政策的公平性 (6) 與效率如何. (1)、(2). 二、資料蒐集時間與地點. 本研究訪談金門縣政府各級處官員與職員、排隊抽籤承租青年住宅的金門縣 三十歲以上之居民的時間是在2014年08月底至2014年10月底止，訪談地點及訪談 時間皆由受訪者決定，每位的訪談時間各約為1個小時，訪談前皆請受訪者簽署訪 談同意書並明確的告知受訪者，在整個訪談過程中皆有錄音及攝影，並告知受訪 者可隨時終止訪談過程，使受訪者明確了解其權益並簽屬訪談同意書後，便開始 訪談。 17.
(27) 三、研究受訪者基本資料. 本研究以半結構式訪談對金門縣政府各級處官員與職員受訪者預設5位，女性 2位，男性3位，皆為對金門縣公辦住宅政策與青年住宅現況有一定程度了解之官 員，研究參與者基本資料如表 3-2。. 對金門縣排隊抽籤承租青年住宅的金門縣三十歲以上的受訪者預設5位，女性 1位，男性4位，皆為親身有意願承租並有親自抽籤青年住宅的金門縣居民，研究 參與者基本資料如表 3-3。. 表 3-2. 對金門縣政府各級處官員與職員受訪者之訪談. 代碼. 受訪人. 性別. 受訪日期. 1. 陳小姐. 女. 2014.08.30. 2. 李小姐. 女. 2014.09.06. 3. 胡先生. 男. 2014.09.06. 4. 張先生. 男. 2014.09.20. 5. 張先生. 男. 2014.09.20. 表 3-3. 對排隊抽籤承租青年住宅的金門縣三十歲以上之居民之訪談. 代碼. 受訪人. 性別. 受訪日期. 1. 張小姐. 女. 2014.08.29. 2. 陳先生. 男. 2014.10.11. 3. 王先生. 男. 2014.10.11. 4. 吳先生. 男. 2014.10.18. 5. 林先生. 男. 2014.10.18. 18.
(28) 第三節. 資料分析. 一、敘事分析. Lieblich(1998)認為人類天生具想像、敘事和說故事的能力，藉由故事鋪陳以 進入個人的內心以探討內在的想法，同時對分析過程提出兩個組織向度：(1)整體 相對於類別；(2)內容相對於形式。並且此二向度有可交錯區分成為四類：1.著重 故事分段內容的分析(即類別-內容)；2.著重完整的故事內容分析(即整體-內容)；3. 將故事分段以配合研究者所定義之形式進行分析(即類別-形式)；4.著重整個故事 的發展形式(整體-形式)。. 大致上，透過Riessman(1993)的五個經驗在做資料分析時，可以清楚的表達其 層次：關注、訴說、轉錄、分析、閱讀。. 這五個層次分別簡述如下：. 關注：在未還沒有經過深度思考的狀況下中而陳述選取印象中最深刻印象的 經驗，主要是藉由思考以建立真實。. 訴說經驗：藉由訴說使受訪者說出最為深刻之內心經驗。. 轉錄經驗：為防止失去真實性，使用錄音或錄影方式，受訪者的停頓、笑 聲，抑揚頓挫都有利於再做深層分析。. 分析：皆用逐字稿方式呈現進行分析。. 閱讀：一個作品呈現在不同的歷史情節下，可以引起相當不同的閱讀，可獲 得更多看法及資料。. 19.
(29) 二、整理方法. Strauss and Corbin(1990)對於資料編碼發展了完整的分析程序，以協助研究者 建 立 相關 理論(胡幼慧 ，1996)。這一組程序是由「開放性編碼」、「主軸編 碼」、「選擇性編碼」所組成，以下為其詳細介紹：. 開放性編碼：在進行完半結構式訪談及焦點團體訪談之後，將收集到的訪談 資料，以逐字稿的方式進行撰寫與開放性編碼，其程序為：. (1).定義現象：將所獲得的訪談資料予以概念化，並將句子或段落分解成獨立 事件，並分別給予各現象分類 的不同編號。. (2).發覺範疇：將所概念化的大量資料以相似或相同的概念歸類以形成範疇。. (3).為範疇命名：將所分類後的範疇命名：將資料進行歸納。. (4).撰寫譯碼筆記：將概念、想法、假設中撰寫在筆記中。. (5).決定分析單位：本研究依照逐段資料來做為本研究之最小單位。. (6).發展範疇的性質與面向：主要是依照每位受訪者的狀況、氛圍及程度進行 各自的性質及面向發展。. 主軸譯碼：主要是利用建立類目與次類目之間的關聯性，以尋找並探討類目 間的因果關係，藉以此因果關係建立起理論架構。本研究主要是對照Strauss and Corbin在1990年所提出的分析典範(胡幼慧，1996)，主要是先探討出研究概念中的 核心類目，再依整個研究大綱建構故事線以發展研究主軸，針對各個不同的脈絡 類型發展理論。. 20.
(30) 選擇性編碼：其目的在於找出核心主題。本研究是以公辦住宅及青年住宅做 為主要的核心類目，並有系統地和其他相關的分類做橫向與縱向的連結，並交互 驗證彼此之間與組合關係，並使細節補充使之更加完備。. 三、SWOT分析程序. 本研究採用SWOT分析法做策略的擬定與分析。以下將介紹SWOT分析法:. SWOT分析法為Weihrich, H於1982年所提出的企業策略規劃方式，主要著眼 在企業制定經營策略時通常會考慮下列步驟：. 1.尋找企業組織最能適應的社會和經濟環境，亦即找出企業組織最佳生存空 間的利基，以利用環境所提供的機會，避開環境給予的威脅。. 2.找出企業組織在業務經營上所持有的資源與長處，亦即找出企業組織的獨 特經營力。. 3.在企業組織的獨特經營力與環境利基之間，找出一個最佳的搭配。. SWOT 分析程序常與企業策略規劃程序相結合，如圖 3-1所示。. 步驟1：進行企業環境的描述，以使企業策略的擬定能更明確、有效。. 步驟2：確認影響企業之外部因素。. 步驟3：預測與評估未來之外部因素。. 步驟4：檢視企業內部之強勢與弱勢。 21.
(31) 步驟5：利用 SWOT 分析架構，研擬可行策略。. 步驟6 ：進行策略的選擇。. 在步驟5利用SWOT分析架構，將企業之S、W、O、T 四項因素進行配對，可 得到2*2種策略型態，茲說明如下：. Step1.企業描述：(a)企業類型(b)地理範圍(c)競爭狀況(d)高階管理導向 Step4.企業強勢、弱勢檢視：(a)管理與組織(b)營運(c)財務(d)行銷 (e)其它 外部因素. 內部因素. Step5. 發 展 可 行 策 列出外部 略 機會(O)： Step6. 進 行 策 略 選 擇. 列出外部 威脅(T)：. Step1-6量一致性 (並準備應急方案). Step2. 評 估 下 列出內部強勢(S)： SO：Maxi-Maxi 列因素：(a)經 濟 (b) 社 會 (c) 列出內部弱勢(W)： WO：Mini-Maxi 政 治 (d) 人 口 (e)產品與技術 (f) 市 場 與 競 爭。. ST：Maxi-Mini WT：Mini-Mini. Step3. 市 場 未 來的預測與評 估。 圖 3-1. SWOT 分析法應用在企業策略之程序圖. 22.
(32) 1.使用強勢─利用機會(SO：Maxi-Maxi)策略：. 此種策略是最佳的策略，企業內外環境恰能密切配合，企業能充分利用資 源，取得利潤並擴充發展。. 2.使用強勢─減少威脅(ST：Maxi-Mini)策略：. 此種策略是在企業面對威脅時，利用本身的強勢來克服威脅。. 3.減少弱勢─利用機會(WO：Mini-Maxi)策略：. 此種策略是企業利用外部機會，來克服企業本身的弱勢。. 4.減少弱勢─減少威脅(WT：Min-Min)策略：. 此種策略是使企業的威脅與弱勢達到最小，使用此種策略常是企業面臨困境 時所使用，須進行合併或業務縮減等。. SWOT分析程序並非一成不變，由於內部與外部環境是變動的，所以各策略 方格內的策略會隨時間不同而有所不同。且各方格內策略的權重與重要性亦有所 不同，需要某些方法來加以認定。. 第四節. 研究倫理. 質性研究非常重視受訪者的個人感受和描述，並且研究者與受訪者間的信賴 程度也相當重要，因此在訪談開始前，都必須取得受訪者對訪談的同意，為了力 求訪談過程的可信度，訪談全程會錄音以作為記錄輔助，受訪者可以隨時要求停 止錄音，以保障受訪者權益。. 23.
(33) 第四章. 研究結果與分析. 本章節主要是以半結構式訪談對金門縣政府各級處官員與職員與金門縣排隊抽籤 承租青年住宅的金門縣三十歲以上的受訪者進行訪談。. 本研究的資料分析是根據紮根理論分析程序進行，將五位金門縣政府各級處官員 與五位排隊抽籤承租青年住宅的金門縣三十歲以上的受訪者的訪談資料進行開放性編 碼、主軸編碼、以及選擇編碼，建構出金門縣民公辦住宅需求的架構，以下將受訪者 資料進行編碼與分類，並說明各組概念的定義與關連性。. 第一節. 受訪人員逐字稿編碼原則. 本研究採用半結構式訪談共訪問了十位設籍金門縣之居民，總計訪談了金門縣政 府各級處官員與職員共五位，女性二位，男性三位，皆是對金門縣公辦住宅政策與青 年住宅現況有一定了解程度的官員；另一方面，本研究也對金門縣排隊抽籤承租青年 住宅的金門縣三十歲以上的受訪者共計五位，其中女性一位，男性四位，都是本身有 意願承租並有親自抽籤青年住宅的金門縣居民。. 以下是接受半結構式訪談的金門縣政府各級處官員與民眾的資料與編碼。 表 4-1. 金門縣政府各級處官員. 訪談代碼. 代碼. 受訪人. 性別. 年齡. 職業. 受訪日期. KG. 1. 陳小姐. 女. 38. 工務處. 2014.08.30. KG. 2. 李小姐. 女. 40. 建設處. 2014.09.06. KG. 3. 胡先生. 男. 35. 社會處. 2014.09.06. KG. 4. 張先生. 男. 42. 社會處. 2014.09.20. KG. 5. 張先生. 男. 39. 行政處. 2014.09.20. 24.
(34) 表 4-2. 金門縣排隊抽籤承租青年住宅的金門縣居民. 訪談代碼. 代碼. 受訪人. 性別. 年齡. 職業. 受訪日期. KR. 1. 張小姐. 女. 37. 服務業. 2014.08.29. KR. 2. 陳先生. 男. 37. 職業軍人. 2014.10.11. KR. 3. 王先生. 男. 40. 服務業. 2014.10.11. KR. 4. 吳先生. 男. 41. 自由業. 2014.10.18. KR. 5. 林先生. 男. 39. 房仲業. 2014.10.18. 關於本研究的逐字稿代碼的編碼原則：第一部分為英文代碼KG，代表受訪者是 金門縣政府級處職員的意思；第二部分是數字，代表受訪者代碼；第三部分是訪談逐 字稿的第幾句問答；第四部分是第三部分中的第幾句問答的第幾段。. 以本研究的訪談稿中的例子來說，此代碼「KG_3_0009_02」由左至右分別表 示：KG代表受訪者是金門縣政府級處職員的訪談，3代表第三位受訪者(胡先生)， 0009代表整份訪談逐字稿中的第09句問答，02代表第09句問答中的第二段。. 又例如代碼「KR_5_0015_01」，此代碼代表第五位受訪的金門縣排隊抽籤承租 青年住宅的金門縣民林先生;他在第15句問答中的第一段所講的內容。. 第二節. 探究金門縣公辦住宅之政策. 本節探究金門縣公辦住宅政策，訪談了五位金門縣政府工作人員與五位欲承租青 年住宅的民眾，分別就六大項目整理逐字稿分析如下：. 一、利多政策. 本研究將利多政策定義為公辦住宅的政策具有多種利多的誘因組合而成的，這些 25.
(35) 利多包括了青年實質住宅需求、弱勢民眾實質住宅需求、提供良好居住空間環境、帶 動地區發展，以上四項是金門縣公辦住宅政策的利多政策的必要構面。當公辦住宅有 這麼利多誘因存在時，自然會吸引許多有公辦住宅實質需求的民眾參與，不但解決了 青年與弱勢居住的問題，也讓政府解決了社會問題與土地問題。. Q1：「請問你認為金門縣公辦住宅的政策對金門縣民的誘因在哪？」. 「當然是價格因素啊，不然價格那麼高誰買得起阿。」 (KG_1_0003_1，青年實 質住宅需求). 「當然是先有殼再說囉。」(KG_2_0002_1，青年實質住宅需求). 「我覺得啦，居住環境有比較好，有整體規劃過，而且土地徵收及市地重劃會帶 動地方發展。」(KG_3_0002_2，青年實質住宅需求). 「食衣住行是最先要解決的阿。」(KG_4_0004_1，青年實質住宅需求). 「這政策滿足了我們這些年輕人的居住需求阿，不然租屋都沒有真正屬於自己的 殼，常常被房東趕來趕去的。」(KR_2_0005_1，青年實質住宅需求). 「不然現在年輕人薪水那麼低，都快養不起自己了，哪裡還有閒錢去買房子，租 房子租金一付下去就又不用存錢了。」(KR_4_0006_2，青年實質住宅需求). 綜上所述，現在的年輕人不管是在哪個國家或台灣哪個城鎮，都面臨了高失業率 與高競爭力的雙重壓力，而且這是普遍的現象，因此許多年輕人都得出外打拼，都會 有住的問題，高房價與高租金的現象將使得年輕人一大部份的薪水都拿來繳房租了， 變成富者越富(房東)而貧者越貧(房客)，因此金門縣青年住宅的政策實際上相當程度 確實的解決了青年居住的問題。. 26.
(36) Q2：「你覺得金門縣公辦住宅對弱勢族群有照顧到嗎？」. 「像我們有遇到這種案例來尋求協助的，單親媽媽帶著身心障礙的子女，還有年 紀很大的公婆要養，這種除了轉介我們社福單位協助外，也需要像公辦住宅這種措施 來協助弱勢家庭。」(KG_3_0009_1，弱勢民眾實質住宅需求). 「阿現在房價那麼高，我自己從事房仲業都覺得去排青年住宅都比較划算了，像 我們這些年輕人是還好，像我有遇過那種一家六像我有遇過那種一家六口擠十坪的要 來租房子，那種弱勢家庭應該非常需要公辦住宅這種租金便宜的。」 (KR_5_0004_2，弱勢民眾實質住宅需求). 綜上所述，弱勢民眾實際上面臨了與青年相同的問題，但是弱勢民眾居住的問題 可能代表的是整個家庭的居住問題，弱勢家庭的居住問題可能會引起嚴重的社會問 題，因此公辦住宅的政策對於一部分社會問題的解決與弱勢家庭的居住問題有相當大 的助益。 Q3：「金門縣公辦住宅所提供的環境你覺得有比沒規劃過的好嗎？」. 「像我覺得以公辦住宅來說，政府會開始徵地然後重新規劃，然後把一些原本亂 七八紮的設施與街道重新整頓，變得井然有序，這樣不是很好嗎。」 (KG_5_0013_1，提供良好居住空間環境). 「公辦住宅這政策很好啊， 像是青年住宅的公共設施或公用空間都會規劃成老 人活動中心阿、托育設施阿，我覺得這很好耶。」 (KR_2_0007_1，提供良好居住空 間環境). 綜上所述，從相關資料發現，金門縣公辦住宅的公共空間會規畫作為社會福利空 間，並且會以育幼、托老空間為主，讓住戶有更良好的生活環境，我認為這就提供了 相當良好的居住空間環境。. 27.
(37) Q4：「金門縣公辦住宅除了照顧經濟較弱勢者之外，你還覺得有什麼優點？」. 「帶動經濟發展阿，嗯 ，還有什麼。」(KR_1_0011_2，帶動地區發展). 「公辦住宅可以吸引外來人口定居阿、居住阿，可以吸引本地青年回鄉發展，一 些產業都需要年輕有活力的年輕人來幫忙阿，這樣很好啊。」(KG_1_0008_2，帶動 地區發展). 綜上所述，像是金門縣的青年住宅就可以吸引許多外地年輕人定居金門，除了可 以增加地方勞動人力，更可以吸引金門縣的年輕人回鄉打拼，以帶動地方發展。. 二、解決房價過高. 解決房價過高的具體辦法為較低房價或租金，這是因為公辦社會住宅與青年住宅 都是以較低的價格來協助弱勢者與年輕人進行低價買屋與低價租屋的，這麼做的目的 是為了解決除了以社福手法來處理之外以另一種優惠的思維來幫助需要解決居住問題 者。. Q5：「金門縣公辦住宅所提供的環境你覺得有比沒規劃過的好嗎？」. 「租金很便宜阿，你不覺得嗎？這就是我願意抽籤青年住宅的主要原因阿，不然 賺的錢都快不夠了哪還有錢來租房子。」(KR_1_0012_2，較低房價). 「青年住宅很Ok阿，像我們職業軍人要外宿又沒地方住，老是去住朋友那邊也 不是辦法，所以房租較低的青年住宅是我首要的考量。」(KR_2_0010_1，較低房價). 綜上所述，可以得知平民百姓對於房屋價格，不論是購買或承租，價格的高低是 很令人敏感的，政府打房並無法有效的讓過熱的房市冷卻下來，因此興建國宅與社會 住宅來壓低社會住宅週邊的房價將是很必要的措施。 28.
(38) 三、居住正義. 本研究根據訪談逐字稿將居住正義的內涵定義為使人民享有居住權、因應金門縣 住宅的供給不足，這是因為憲法有保障人民有居住的基本權利，再加上自由經濟的社 會很容易導致富者越富而貧者越貧的現象，因為為了使社會不平均的現象盡量壓制到 最低，政府採取有效的房屋與房價干預與公辦住宅的興建是有必要的。. Q6：「金門縣現在房價也越來越高，你覺得一般上班族或剛出社會的買房或租. 屋是否很有負擔？」. 「像有的人就非常有錢，想買什麼房子就砸大錢下去買毫不手軟，金門人很多都 是外地來的，像是軍人阿、教師阿，這些人有些經濟狀況都沒有很好，所以要讓金門 縣居民都能有基本的居住權利的話那青年住宅這種公辦住宅政策要多推廣與辦理。」 (KG_1_0018_1，使人民享有居住權). 「食衣住行不就是最基本的沒錯吧！住都住不起了怎麼安身立命呢。」 (KG_2_0013_1，使人民享有居住權). 「金門縣外一進來的人口越來越多了耶，你不覺得嗎？像我都覺得本來舊有的房 舍都容納不了那麼多的新移民了耶。」(KR_4_0011_1，因應金門縣住宅的供給不足). 人民有居住權是憲法保障人民的基本權益，但是政府將房價太高了讓民眾買不起 推諉給市場自由供給所致似乎不合常理，所以興建社會住宅讓人民享有基本的居住權 益以實現人民居住正義是必須的。. 四、抑制房價. 本研究根據訪談逐字稿將抑制房價的內涵定義為以較便宜的價格承租或購買，這 是因為便宜租金或房價的社會住宅相當吸引人，通常社會住宅的售價與行情會低於當 29.
(39) 地的房價，這是為了消弭與抑制房價因當地土地增值而帶來的漲幅與高水平，所以社 會住宅能夠與地價的地價成逆勢相抗衡的力量。. Q7 ：「金門縣公辦住宅，像是青年住宅之類的，你覺得售價與租屋行情如. 何？」. 「我就是衝著租金便宜的耶。」(KR_2_019_1，便宜價格承租). 「打房打那麼兇，你看!有打到大老虎嗎？結果大老闆都沒事，小老百姓還不是 依樣日子過得苦哈哈，然後房子不但買不起也租不起，所以我才去抽便宜的青年住宅 阿。」(KR_3_0025_1，便宜價格承租). 本研究者認為以低價格取勝的社會住宅可以壓低週邊的房屋成交價格，除了可以 平衡過高的房價，又可以實現居住正義。. 五、加速區段徵收 加速區段徵收定義利用區段徵收所取得土地，扣除公共設施及支付開發費用後的 可售地，依照一定比例的土地興建社會住宅，並配合城鄉局容積獎勵多元化推動社會 住宅。根據土地法第212條第2項的規範：「謂於一定區域內之土地，應重新分宗整 理，而為全區土地之徵收。」這個關於區段徵收的定義不夠嚴謹，使得區段徵收政策 與措施隨著政治經濟情勢的變遷，而有不同的解釋。 Q8：「你覺得金門縣公辦住宅的整體規劃與土地利用的狀況如何？」. 「由政府出面來徵收土地，把那些原本不好的規畫給重新清掉重新規劃，以區段 徵收區的土地規劃來興建住宅，這樣可以加速土地利用，並且帶動地方繁榮。。」 (KG_4_0028_1，加速區段徵收). 「由政府出面來徵收土地不就快多了，有效率又有規畫還怕蓋不成社會住宅. 30.
(40) 嗎。」(KG_5_0031_1，加速區段徵收) 區段徵收應與促進土地有效利用是並行的事，一但縣府核定社會住宅方案則可以 加速畸零地與爭議土地和荒地的區段徵收，對於促進土地有效利用是一體兩面的事。. 六、促進土地有效利用. 根據訪談逐字稿將促進土地有效利用的內涵定義為提高土地利用價值、加速土地 移轉、政府整體規劃開發。. Q9：「金門縣公辦住宅的政策對於整個市地重規畫你覺得在土地利用方面是否 OK？有沒有規劃不佳？」. 「公辦住宅可以促進像是土地有效利用阿、閒置市地重整阿，可以讓政府重新整 頓並思考區域功能性以及市地整體規劃。」(KG_3_0021_1，政府整體規劃開發). 「原本有些畸零地、荒地，根本沒人再利用的土地可以讓政府拿來用啊，重新拿 來規劃像是社會住宅等等的。」(KR_1_0029_1，提高土地利用價值). 「市地規劃與土地移轉有效利用可以在社會住宅規劃上得到很大的成效吧，我覺 得啦。」(KR_5_0036_1，加速土地移轉). 本研究者認為公辦住宅能夠讓市區與社區重新規劃，能夠把原本的荒地與畸零地 規劃成公共設施，讓土地能有效利用，因此能夠有效的規劃土地並同時解決房價過高 的問題。. 31.
(41) 命題1：金門縣公辦住宅政策是由利多政策、解決房價過高、居住 正義、抑制房價、加速區段徵收、促進土地有效利用所構 成。. 表 4-3. 選擇編碼. 金門縣公辦住宅政策. 主軸編碼. 開放編碼. 利多政策. 青年實質住宅需求 弱勢民眾實質住宅需求 提供良好居住空間環境 帶動地區發展. 金門縣公辦住宅政策. 解決房價過高. 較低房價. 居住正義. 使人民享有居住權 因應金門縣住宅的供給不 足. 抑制房價. 便宜價格承租. 加速區段徵收. 加速區段徵收. 促進土地有效利用. 提高土地利用價值 加速土地移轉 政府整體規劃開發. 32.
(42) 第三節. 金門縣青年住宅供需的影響因素. 根據訪談逐字稿，探究金門縣居民與政府職員對於金門縣青年住宅供需的影響因 素。 Q1：「你認為金門縣青年住宅的供給和需求的實際影響因素是什麼？」. 「影響金門的青年住宅供需喔…這個我認為是外移人口的影響比較大耶，你看這 幾年移入金門工作的軍公教人員，除了跑來這邊工作的之外，還有很多都是看上這邊 房價比台灣本島便宜很多的吧。」(KR_1_0035_1，外移人口) 「我覺得是外移人口呢，你知道嗎？像我有個表弟從台灣跑來金門唸書，本來他 住台灣本島的，後來在金門這邊畢業後就在這邊工作定居咧，我認為外來人口會讓這 邊的房屋需求會增加，也會拉高房價，因為本來房子就沒那麼多。」(KR_2_026_2， 外移人口) 本研究者認為影響金門縣青年住宅的供需的主要原因，外來人口的確是相當大的 影響原因之一。近幾年台灣本島許多企業紛紛裁員與縮編，導致許多原本在台灣本島 工作的人員過來金門這邊工作，原本的房屋數便不夠承租與居住，外來人口的移入導 致房屋需求數量大增，因此帶動當地房價大漲，連帶的影響當地人購屋與租屋，畢竟 金門地區的薪資水準比台灣本島許多地方還是有一些城鄉差距存在，因此興建社會住 宅已是金門縣政府迫在眉睫的首要措施。 Q2：「你覺得金門縣青年住宅對於外移人口提供了什麼樣的幫助？」. 「我認為因為金門縣發展起來了所以外移人口增加是合理的，但是房子的供應跟 不上需求，原本離開家鄉工作的年輕人也都陸續回來了呢，那這些返鄉的人要住 哪。」(KG_1_0039_2，遊子返鄉). 「像我就是本來台灣去工作的阿，後來金門的父母年紀都大了，加上前幾年我碰 到金融海嘯被公司放無薪價，所以那段時間就乾脆回金門故鄉發展了，我需要青年住 33.
(43) 宅的動機就很明顯了阿。」(KR_3_0030_1，遊子返鄉). 「我跟我表哥都有排隊抽青年住宅阿，我表哥就是因為結婚的關係所以回來金門 十多年了也定居了，他家的人口快速成長呢，是需要較便宜又有保障的青年住宅來迎 接新成員。」(KR_4_0041_1，遊子返鄉). 另一種情況是原本到台灣本島工作的金門人因為台灣本島的工作壓力與挑戰或者 是家庭因素使得出外打拼的金門遊子有了回鄉工作的打算，這種情況可能導致游子返 鄉的浪潮出現，因此金門本地的房屋也必須問了這些返鄉遊子規劃合宜的青年住宅以 因應這些返鄉工作的生力軍。. Q3：「你認為金門縣青年住宅有解決到房價過高的問題嗎？」. 「房價太高了啦，都被台灣本島影響到了，沒一個便宜的國宅或社會住宅機制的 話誰住得起。」(KR_5_0046_2，房價高低). 「房價漲好像是整個台灣都這樣耶，現在好像全台灣每個鄉鎮房價都漲耶，這怎 麼辦咧，這樣只會讓社會住宅阿青年住宅阿越來越搶手。」(KG_3_0025_1，房價高 低). 「房價都居高不下耶，不知道該怎麼辦，以前我們的父執輩要買房要比現在容易 得多，可是現在一般老百姓要買房會很困難吧，薪資水準倒退十幾年耶。」 (KG_4_0036_1，房價高低). 房價的高低的確影響了青年住宅的供需，房價越高則年輕人有經濟能力投入自由 房屋市場買賣的實在是相當少，在這種情況下，青年住宅的需求量就會大增，這意味 著金門縣政府必須常常依據前幾年的房價走勢預測來判斷後幾年的金門社會住宅與青 年住宅的興建量評估，興建太多則會使得青年住宅供給大於需求；興建太少則會使得 需求大於供給，因此金門縣政府必須精確與保守估計同時並行考量。 34.
(44) Q4 ：「你認為金門縣青年住宅這些公辦住宅的需求跟大環境與景氣是否有關. 係？」. 「對阿跟景氣有關阿，景氣差當然要選擇便宜的公辦住宅。」 (KR_1_0046_1， 經濟與景氣狀況). 「會選擇青年住宅的當然不可能是有錢人阿。」 (KG_2_0050_2，經濟與景氣狀 況). 「景氣也不知道什麼時候才會好轉耶，我覺得房價與經濟狀況和景氣輪動有很大 的關係耶，景氣越差房市就越低迷，大環境經濟情況不好的話那就沒錢買房子，所以 便宜的社會住宅會優先被考慮吧我覺得。」(KG_5_0034_1，經濟與景氣狀況). 本研究者認為經濟因素是社會住宅需求量與興建量的重要考量之一，年輕人經濟 來源大部分都是領死薪水，尤其是前幾年政府開始推行無薪假與22K方案，這些錯誤 政策更是害慘了現今的大多數年輕人，別說年輕人買不起房子，連租屋都得錙銖必 較， 因此年輕人的經濟因素將使得興建青年住宅變得很有意義。另外景氣狀況也是 興建青年住宅的一個很重要的因素。. 由以上的訪談分析可以發現影響金門縣青年住宅供需的影響因素是由外移人口、 遊子返鄉、房價高低、經濟與景氣狀況所決定，所以可得到命題2的結論。. 命題2：金門縣青年住宅供需的影響因素是由外移人口、遊子返 鄉、房價高低、經濟與景氣狀況所構成。. 35.
(45) 第四節. SWOT分析與策略矩陣. 經由第二節與第三節的分析，找出金門縣公辦青年住宅的外在機會與威脅及青年 住宅政策的推行所具備的內在優勢與劣勢，透過SWOT分析，可以研擬出金門縣公辦 住宅2X2策略矩陣，亦即SO(使用強勢-利用機會)、ST(使用強勢-減少威脅)、WO(減 少弱勢-利用機會)、WT(減少弱勢-減少威脅)四種策略。. 1.SO(使用強勢-利用機會)策略. 金門縣公辦住宅的內部優勢與外部機會是：1.政策由上級主導，金門縣政府推動 與加速區段徵收，使土地能有效的被利用；2.中央施政方針與地方政策一致，中央政 府推動國有住宅比例提高的政策與金門縣政府欲興建社會住宅以施行居住正義並趨緩 房價過高的方針一致。同時由於高房價致使民怨四起，再加上返鄉遊子返回家鄉卻因 為家庭因素而導致必須在家鄉租屋的情況一再發生，因此政府的態度與民間支持居住 正義的聲音互相呼應。. 2.ST(使用強勢-減少威脅)策略. 雖然金門縣政府負責推動，由金門縣政府編列預算興建住宅，出售或出租供青 年、新生家庭或弱勢民眾使用，如果週邊交通建設不足導致人口遷入過多的話將造成 交通沉重負擔，並且需要特別注意因為區段徵收導致週邊土地增值而有圖利廠商的嫌 疑。. 3.WO(減少弱勢-利用機會)策略. 高房價導致民怨四起使得民間絕大部分公民支持社會住宅的興建以維持居住正 義，但因為需要出租住宅委由物業管理公司(第三部門)協助辦理管理，如此一來便可 能有弊端發生，需要有詳細的配套措施來解決，以避免預買先住，並要避免有人頭代 抽籤的情況發生。 36.
(46) 4.WT(減少弱勢-減少威脅)策略. 減少因週邊交通建設不足導致人口遷入過多的話將造成交通沉重負擔，並且需要 特別注意因為區段徵收導致週邊土地增值而有圖利廠商的嫌疑。並要降低出租住宅委 由物業管理公司(第三部門)協助辦理管理，如此一來便可能有弊端發生，需要有詳細 的配套措施來解決，以避免預買先住，並要避免有人頭代抽籤的情況發生。. 表 4-4 外部因素. 內部因素. SWOT分析. 外部機會(O)：. 外部威脅(T)：. 1.. 高房價致使民怨四起； 1.. 2.. 返鄉遊子返回家鄉卻因 為家庭因素而導致必須 在家鄉租屋的情況； 2.. 因週邊交通建設不足導 致人口遷入過多的話將 造成交通沉重負擔 區段徵收導致週邊土地 增值而有圖利廠商的嫌 疑。. 內部強勢(S)： 1. 政策由上級主導，金門縣 政府主導區段徵收；. SO：Maxi-Maxi. ST：Maxi-Mini. WO：Mini-Maxi. WT：Mini-Mini. 2. 中央地方政策一致； 內部弱勢(W)： 1. 出租住宅委由物業管理公 司(第三部門)協助辦理 管理，如此一來便可能 有弊端發生； 2. 有 人 頭 代 抽 籤 的 情 況 發 生。. 37.
(47) 第五章. 結論與建議. 本章節之目的主要是以半結構式訪談對金門縣政府各級處官員與職員與金門 縣排隊抽籤承租青年住宅的金門縣三十歲以上的受訪者進行訪談以探討金門縣公 辦住宅之政策與現況的結論。本章總結了本研究的結論並給後續研究者相當實用 的研究建議與研究方向。. 第一節. 研究結論. 本研究在探究金門縣公辦住宅政策方面，訪談了五位金門縣政府工作人員與 五位欲承租青年住宅的民眾，得到命題1的結論：. 命題1：金門縣公辦住宅政策是由利多政策、解決房價過高、居住正義、抑制 房價、加速區段徵收、促進土地有效利用所構成。. 而在金門縣居民與政府職員對於金門縣青年住宅供需的影響因素方面外移人 口、遊子返鄉、房價高低、經濟與景氣狀況。 臺灣和歐美國家經驗不同的是，美國和英國的住宅政策私有化，大量出售國 有出租社會住宅，而1990年代臺灣因為民主化的影響，國家的住宅干預規模卻大 為擴張。新自由主義和發展型國家的共同點是國家主導、以經濟發展為首要目 標，從這共同點來看，發展型國家可以還是由國家所主導，但採取市場的原則、 將市場力量納入國家干預的方式之中，新自由主義改革可以成為發展型國家因應 政治經濟的危機，所採取的發展策略之一。本研究發現金門縣的公辦住宅政策深 深受到台灣本島的公辦住宅政策(解決房價過高與抑制房價)所影響，特別的是金 門縣公辦住宅也受到外移人口與遊子返鄉所深深影響，這點與台灣本島許多地方 不同。. 38.
(48) 第二節. 研究限制. 本研究雖然經由透過紮根理論半結構式訪談、敘事分析等研究方法進行金門 縣青年住宅公辦住宅政策的研究，但受限於工作壓力、時間以及研究者自身經驗 的情況下，實難周全地顧及所有條件以及分析所有現象，有待後續研究者共同補 足缺憾處並修正本論文。本研究訪談對象有十位，無法確保每一位受訪民眾的每 一句對話都具有高可信度，因此可以改善的方式是後續輔以量化問卷來做輔助， 這也是本研究的缺憾之一。. 第三節. 建議與未來研究方向. 有鑑於本研究值得探討的地方相當多，本研究者對於未來研究建議如下：. 一、本研究因為採用紮根理論，應用半結構式訪談資料對於受訪者訪談並歸 進行分析，這種研究方式偏重於研究者的主觀涉入與看法，所以建議後續的研究 可結合問卷與統計的量化分析來交互驗證。. 二、本研究是以紮根理論作為分析訪談對象的資料的研究方式，建議後續研 究者可應用其他的質性或量化分析並利用其他分析方式從不同的觀點切入此研究 主題。. 三、研究結果可以進一步的限制在某一區域的特定地方住商政策，以擴展本 研究的模式套用到其他領域與文化背景，則可能得出令人意外的研究發現。. 39.
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