2-1 物業管理
物業管理起源於 19 世紀 60 年代的英國。當時正值工業革命，大量人口湧 入工業城市，造成嚴重的房荒。當時奧克維婭〃希爾（OctaviaHill）女士為在其 名下出租的物業製定一套行之有效的管理方法，從而改善了居住環境。自此，物 業管理工作逐漸被業主和政府有關部門重視。時至今日，英國國內不但普遍推行 物業管理工作，而且成立了英國皇家物業經理學會，會員遍布各地。
歐美國家發展物業管理多年且成效卓著，亞洲地區的日本、新加坡、香港、
澳門亦先後完成物業管理體系。尤以日本發展較早，已由建築物為物業管理主體，
進步到以人為主體的人本價值觀，相當成熟。而大陸則於 2003 年 5 月通過「物 業管理條例』，並於 2004 年 9 月 1 日正式貫施。
國內在 1995 年以前尚無訂定專法，針對建築物使用期間的管理作規範；而 有關建築物管理的法令分別為警政(以治安為目的)、消防(以防災為目的)、民政 (以鄰里社區為目的)及建築(以營造建設為目的)等各單行或相關法令為依歸。至 1995 年 6 月 28 日通過「公寓大廈管理條例」，該條例亦僅著重於居家建築物硬 體的維護，其他特殊物業如港口特定區物業、都市更新物業、不動產證券化物業、
老人住宅物業、國有物業管理等，並不足以作為處理現存物業問題完整的法律依 據。物業管理是針對建築物及社區人、事、物作維護、管理、經營和營造的服務 工作，前端工作包含建築物功能導向、空間造景、生活功能係數等設計面，「物」
的參與，後段服務則包含食、衣、住、行、育、樂，甚至生、老、病、死等生活 所需，也就是「業」的本質。因此，物業管理可稱之為「服務業中的服務業」。 目前國內亦未正式將「物業管理服務業」訂列為行業分項，而業務內容幾近 與國外物業管理行業相同的「公寓大廈管理護業」，已為台灣社會及市場上普遍 認同及視為物業管理產業的核心行業。行政院經建會於 2004 年頒布„服務業發 展綱領及行動方案‟，其中的旗艦計畫：物業管理服務業營運整合示範計畫中，
說明物業管理服務業依其服務項目可分為三類：建築物與環境的使用管理與維護、
及資產管理。其中第二類„生活與商業支援服務‟，細項包含物業代辦及諮詢行 業、事務管理、物業生活服務（社區網路、照顧服務、保母、宅配物流）、生活 產品（食衣住行育樂）及商業支援等服務。由此可知，社區聯合採購應為物管公 司業務之一。
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2-2 聯合採購
既然統合社區需求，從旁協助甚至主導採購流程為物管公司之業務，則對於
„採購‟二字之本質亦頇多做了解。透過王忠宗於 2000 年所著之„採購管理‟
一書，了解採購(Purchase)的意義，狹言僅止於„購買‟(Buying)，買賣雙方銀 貨 兩 訖 ─ ─ 換 言 之 ， 若 無 金 錢 則 採 購 行 為 便 無 法 成 立 ； 而 廣 義 的 採 購 (Procurement)，則指除金錢交易外，利用租賃、借貸、交換、徵收等不同途徑，
取得物品或勞務的使用權。採購之主要目標，王忠宗(2000)指出應有 5R：適當 的供應商(Right Vendor)、適當的品質(Right Quality)、適當的時間(Right Time)、
適當的價格(Right Price)與適當的數量(Right Quantity)。陳勝朗(2002)認為有下述 七點：1.恰當的規格需求及品質。2.恰當的數量。3.恰當的交貨時間與方式。4.
恰當的價格與付款條件。5.恰當的供應商。6.有利之其他條件。7.公帄公開之採 購程序。龔清鏐(2004)則根據 5R，將原本„適當的供應商‟(Right Vendor)切割 成供應商之配合(Right Source)與提供適當服務(Right Service)，並補充適地(Right Place)一項，總計 7 R。
至於所謂之聯合採購，原意為廠商匯集同業甚至非同業之需求，聯合向供應 商採購原料類產品。現欲應用於公寓大廈，則為住戶透過物管公司，聯合向供應 商採購商品。聯合採購之優點為以量制價，統籌供需進而建立產銷秩序；以及促 進同業合作，達成經濟外交。但隨之而來的缺點有過程艱辛，手續複雜；難以配 合個別需求和有可能造成聯合壟斷(王忠宗，2000)。
除聯合採購外，對於經常性需求，種類繁多而價值不高，價格安定的標準化 產品，則可採用„統購‟方式辦理。統購之優點在於節省作業時間及費用，價格 穩定且交貨迅速，又可降低存貨水準並增進買賣雙方的關係；然而也因統購的制 度化與單一化，導致採購功能降低，顧客容易疏於找尋新的貨源，且採購預算難 以控制(王忠宗，2000)。
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2-3 消費者行為與付費意願
若將聯合採購活動視為物業管理公司之「商品」，則住戶將成為「消費者」
進行使用與消費；若將消費者行為廣義解讀為對物管公司聯合採購商品之使用意 願，則對於消費者行為亦有必要探討。
消費者行為主要探討消費者對於產品的反應，其中包括由何管道得知產品、
產品的功能或廣告對於消費者的影響、消費者的消費考量等；針對不同的消費者、
不同的產業或產品，加以探討消費者的行為。對於消費者行為之定義，Demby(1974) 認為包含人們評估、取得及使用具有經濟性商品或服務時的決定程序與行動；
Hawkins(1991)進一步指出消費者行為針對特定商品而發生，若購買物品不同，
就會有不同之消費者行為產生；甚至因購買情境不同，對於相同產品也會有不同 之行為產生。
Schiffmam & Kanuk (1994)認為消費者為了滿足需求，對產品、服務、構想 需求、購買、使用、評價及處置等表現行為。Engle、Miniard & Blackwell(1995) 則認為消費者在取得、消費與處置產品和服務等前後，所涉及的所有活動即為消 費者行為。因此，研究消費者行為就是了解消費者如何將金錢、時間和精力花費 在與消費有關的產品上。
而付費意願，依經濟學觀點言之，在主觀條件上，消費者必頇對某產品具有 消費意識，否則即使產品免費，亦無法引發消費欲望。因此主觀消費意願便成為 研究消費行為之必要條件(李順成，1992)。消費者對產品或服務所認定之價值，
並以貨幣表示意願支付的價格 (莊慶達、趙聚誠，2000)。Klaus & Bernd(2002) 則認為付費意願在於消費者評估需求，並規劃最適當的價格模式。
Bearden & Teel(1983)指出消費者購買後的評估總指標即為滿意度，該次消 費的態度，將影響此次的口碑、使用感受與後續的購買行為。而滿意度依據 Tolman(1932)提出的期望理論，應為消費者的期望與現實間的差距，若現實表現 達到或超過預期，則為滿意，反之則不滿意。
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2-4 社區與社區意識
「社區」一詞源自拉丁字“communis”，其概念最早出現於「共同體與社會」
一書中，由德國社會學家藤尼斯所著，最初是指具有親密夥伴關係的共同體。
Clark（1987）指出社區含括：一個群體、一個領域（社區範圍）、共享的活動、
密切結合的關係、凝聚力等五大要點。黎熙元、何肇發綜合各種定義，提出「社 區即為區域性的社會」，換言之，人們可由社區憑藉感官來感受具體化之社會。
國內學者徐震（1992）指出社區的意義為：居住於某一特定地區的一群人或這些 人生活所在的地區；是一群有著共同利益、共同命運、共同願望、共同背景、共 同職業之民眾；且基層自治自決的行動單位或地方性社區，可以集體採取一致行 動。傳統上以村里為單位，重視共同文化背景；現在則以居民共同的利益與期望 為主，範圍可能是一條街、一棟大樓或一個鄰里等。
社區意識(Sense of Community)指居民對其居住地區所產生的群體意識，
包括居民地區及鄰居的認同、融合與共識。其來源實基於社區的共同利益、社 區的服務功能與社區團隊精神(內政部，1995)。在 McMillan & Chavis(1986) 的定義中，社區意識為「居民有著歸屬的情感、與他人及團體間關係的感受，以 及分享著需求藉由彼此的承諾而產生的信賴感」；黃富順(1994)認為，所謂社區 意識，係指社區居民對社區具有歸屬感。此種歸屬感係來自社區居民具有共同 的利益、共同的服務、共同的問題、共同的需要、共同的居住環境，而產生的 共同意識。林瑞欽（1994）從認知觀點言，社區意識包含居民認同社區、關心社 區、參與社區 活動等正向認知與否定社區、疏離社區等負向認知。林振春(1995) 將社區意識定義為：居民對社區具有認同感和貢獻心，使社區居民願對社區的事 務盡心盡力，而此種認同感便是所謂的社區意識。高鑒國(2005)則指出，社區意 識即是指社區居民的相關心理或精神活動。
由此可知，社區意識的產生與聯合採購的初衷：統合眾人需求，換取共同利 益之理念不謀而合，若居民的社區意識強烈，則越有機會推行聯合採購服務。
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2-6 南部案場訪談結果
訪談案場，選定高雄地區的人○經典大廈。該大廈總戶數 91 戶，其中作店 面使用者佔 6 戶，曾獲得第四屆高雄市都市設計景觀評選大獎，社區管理委員會 組織嚴謹分明，並實際運作多年，並曾有自辦聯合採購之經驗。
透過訪談，整理人○經典大廈辦理現況如以表 2-3：
表 2-3 人○經典大廈辦理現況
問項 回應
1.是否知悉 T 公司聯合採購知 相關服務?
知道，相關資訊傳單皆放置於櫃台 2.可有使用 T 公司的”社區共
購”服務?感想?後續建議?
1.有
2.貨品品質不見得出色，傳單字體不大，又屬 被動性的公佈，並未主動接觸住戶，加上價格 偏高，自然購買意願降低
3.建議日後由保全員主動介紹當季商品，增加 該服務曝光率
3.可有使用 S 網站經驗?感想?
建議?
不了解有該網站，及其服務功能 4.若有機會，是否希望使用 T
公司”生活宅配”服務?原因 為何?
1.不會
2.自行購買即可 5.對於聯合採購現狀，是否有
新想法與建議?
一般住戶於工作場合已有團購活動，返家即為 休息時間，且公寓文化住戶見面接觸時間少，
除非有活動否則見不到幾次面。若保全未抓住 機會介紹、推銷活動，則社區團購可能性低。
建議對欲銷售物品先行大量採購，後再分售予 各戶住戶。
資料來源：本研究整理
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2-7 小結
由現況調查可知，T 物管公司目前推出的社區聯合採購服務，主要分„社區共購‟
由現況調查可知，T 物管公司目前推出的社區聯合採購服務，主要分„社區共購‟