第一節 國外相關研究
本研究擬探討房價與少子化的關係，但由於過去文獻大多探討影響生育率 降低的因素，例如失業率、物價指數、老年人口比例，鮮少著墨房價與少子化間 的關係。故首先探討「超低生育率（the lowest-low fertility）」理論發展脈 絡，再整 理過去文獻曾探討影響生育行為的因素，最後討論房價對少子化可能產 生之影響。
壹、 「超低生育率」發展脈絡
台灣自西元2003 年起成為「超低生育率」國家之一，在學術界或政府的定 義上，超低生育率主要是指總生育率（Total Fertility Rate；簡稱TFR）等於 或小於1.3 人。超低生育率現象肇始於1990 年代的歐洲，其中義大利及西班牙 為最早，於1993 年成為且維持超低生育率的國家，到1990 年代後期，14 個位 於歐洲南部、中部及東部國家的總生育率亦低於1.3（Kohler 等人，2002），之 後始蔓延到亞洲。
然而，Goldstein 等人（2009）研究指出，近 年來歐洲跟東亞廣泛稱為超低 生育率的國家，數量自2003 年的21 個降至2008 年的5 個。他們認為雖然最近 的經濟不景氣在短期內會抑制生育率，但超低生育率國家的生育率會持續增加，
並因而推論歐洲的超低生育率時代已經結束。至於東亞，2008 年時日本總生育 率已回升超過1.3 的門檻，然而香港、韓國及台灣仍低於1.2，其中台灣似乎仍 然向下探底。
對 於 超 低 生 育率 ， 有 些 學 者 從 人 口 學 理 上 提 出 「 低 生 育 率 陷 阱 」 (Low-fertility trap)的警告：若低生率持續段很長的時間，在社會自我強化 的機制下，將會形成 惡性循環，不斷造成後續生育率下滑，倘若不藉外力干擾，
必然深陷泥沼加劇惡化（Lutz 與Skirbekk，2005）。除 了社會自我強化的機制，
長期的低生育率可能會造成世代生育數量的無法逆轉，我國行政院之人口生育研 究指出，在超低生育 率長期發展下，人口結構將會產生慣性效果，並影響年輕人 口的結婚意願與家庭價值，進而導致養育成本增加， 惡性循環的結果將促使生育 率不斷下滑。故已步入超低生育率時代的國家無不苦思對策，期能藉由政策上的 鼓勵，減緩生育率降低的衝擊。而近年歐洲生育率回升的現象，應與政府的生育 政策有相當程度的關聯。
貳、 影響生育的因素
少子化現象的蔓延及衝擊引起眾多研究討論，大多檢視少子化的運作機制 並深究其原因。例如Freedman（1995）指出死亡 率下降、社經發展及家庭規畫為 討論影響生育行為時之三個必要的解釋變數。最為熱門的觀點是探討人口因素與 生育率的連結性，尤其是平均壽命的增加與生育率的減少之關係。例如Yakita
（2001）發現平均壽命的增加往往導致低生育率及增加生命週期的儲蓄。而 Andreassen（2004）指出死亡 率對生育率的影響會因政府退休金多寡及個人資本 積累程度有所不同。具體而言，死亡率下降對生育率的影響可能是正向亦可能為 負向，端看經濟發展程度以及對老年人口的公共照護。Murphy 等人（2008）研 究發現死亡率下降與生育率的減少有強烈的正向關係，而父母教育水準的提高對 生育率有強烈的負向關係。然而，平均壽命或者死亡率僅反映人口學觀點而忽略 經濟因素的影響，可能有所不周而導致偏誤。
就經濟學理論之觀點，經濟成長及生育率有十分重要的連結。許多研究的實 證結果顯示，國內生產毛額（GDP）及家戶所得與生育率有強烈的負向關係(Bar 與Leukhina，2010；Jones 等人 2008； Schultz，2001，2007；Wigniolle， 2002)。
一般而言，經濟發展階段越高，生育 率越低。Hui 等人（2012）指出，在工 業化國家，大部分的父母移轉財富給子 女，例如遺產或教育；然在開發中國家，
小孩可協助其父母之工作，就像是 年輕的人力資源。言之，經濟觀點於討論影響 生育率的變數上提供一個更全面的思考角度。
參、 房價與少子化的關係
人口變遷無法完整解釋生育現象的改變，而許多學者指出，不動產市場的 變動（ 例如住宅政策或不動產價格水準），為檢視近年低生育率現象非常重要之 觀點（Krishnan 與Krotki，1993；Mulder， 2006；Mulder 與 Billari，2010；
Yi與Zhang，2010）。過去文獻傾向揭露人口年齡結構變遷對房市的影響，例如 Levin 等人（2009）檢視蘇格 蘭及英格蘭的人口變遷對房價的影響，發現人口減 少及人口老化皆會減緩房價壓力。事實上，影響房價的因素眾多，舉凡國家政策、
國民所得、經濟成長、稅賦等等都可能在某程度上影響房價，為避免外部因素干 擾研究少子化對房價之影響，Malmberg (2010)運用瑞典的地區性縱橫資料
（paneldata）來消除總體環境的影響，其研究成果顯示，低生育率跟人口老化 所產生的年齡結構變遷，將導致瑞典房價的緩滯成長。房市狀況（例如低比例的 住宅自有率）導致家庭組成及生育決策的遲延亦備受許多學者爭議（Krishnan 與
Krotki，1993；Mulder， 2006；Mulder 與 Billari，2010）：Murphy 等人（2008）
發現人口密度對生育率有負向影響，並推論高人口密度會導致更高的房價及降低 生育率，如港澳與新加坡；Mulder 與Billari（2010）研究歐洲的生育率與住宅 自有的關係，發現擁有住宅制度且持分比例高的國家往往伴隨低生育率。
許多過去文獻之研究成果顯示，發展中國家的房價對於生育 率有負面影響，
然而近年來，研究已發展國家生育率的文獻亦有增無已。Kohler 等人（2002）
探討歐洲的超低生育率現象，其發展原因之一即為房屋的可及性，尤其是在義大 利與西班牙。Giannelli 與Monfardini (2003)發現對義大利青年而言，房價對 家庭成員之組成有非常重要的影響(Simon 等人，2009)。Hui 等人（2012）運用 共整合和因果關係分析，檢視香港生育 率、房價與扶老比之關係，實證結果顯示 房價上漲1%，老年人口及生育率分別降低0.52%及1.65%，且長期而言，房價及扶 老比皆會影響生育率。Simon 等人（2009）以美國1940 年至2000 年的普查資料 來探討房屋使用價格及生育率的負向關係，其中房屋使用價格以房租作為衡量，
實證結果顯示住宅價格(租金)對家戶的生育決策有顯著影響。
第二節 國內相關研究 壹、 影響生育的因素
范維君、金斗燮及楊文山（2012）歸納出年輕世代低生育率的原因有：
一、 高等教育擴張：
不少學者主張，教育擴張是造成婦女延後生育的主要因素，不過假設一般條 件因素不變，接受大學教育人口若增加10％，將造成育齡婦 女平均生育年齡往後 延0.5 年，這0.5 年應不是造成目前低生育率的最主要原因，與其說教育擴張會 延後生育時間，也許應為 更深層的影響，譬如男女競爭工作機會、價值觀改變，
以及受高等教育婦女投入職場等。
二、 有偶率：
台灣與南韓的社會，在嚴格社會規範的約束下，生兒育 女的先決條件就是得 先進入婚姻。
三、 時期與年齡的交互作用：
台灣 1975 年後出生的世代，20-29 歲生育率下降的情形，也許是早承2000 年以後，台灣成為超低生育率國家的最大原因。
四、 社會結構的快速轉變（社會自由主義以及經濟去管制化）：
透過南韓及台灣的比較發現，對 年輕世代而言，社會結構的快速變遷，尤其 是2000 年之後，社會自由主義加上經濟去管制化，也許才是惡化生育率的真正 結構性因素。
五、 過強的家庭主義（子女離家時間長短等）：
被認為是南歐等地中海沿岸國家少子化的主因。
貳、 房價與少子化的關係
目前為止國內研究少子化及不動產的相關文獻大多 探討少子化與用地需求 的關係， 例如連經宇及黃志文(2009)發現平均每戶居住面積與有偶率、老年人口 比例呈正向變動關係，而總生育率與平均每戶居住面積有負向顯著關係，並推論 可能因少子化的緣故，使得晚婚或 不婚族及頂客族較注重居住品質，傾向增加自 己的居住空間。至於少子化與房價相關的文獻則較為 不足，近年開始有學者探討 低生育率與高住宅自有率的關聯性，Lo(2012) 研究台灣23 個城市之追蹤資料，
發現台灣之生育率與住宅自有率有顯著的負向關係。同樣以研究台灣住宅自有率 及低生育率之關係為核心，彭建文及蔡怡純（2012）探討生育率與住宅自有率、
家戶可支配所得、有偶率、女性高等教育比率間之關係。實證結果顯示，生育率 與住宅自有率、家戶可支配所得、有偶率、女性高等教育比率具有共整合的長期 均衡關係，其中住宅自有率、家戶所得、有偶率在長期對生育率有正向影響，而 女性高等教育比率在長期則對生育率有負向影響。