有無管理組織對集合住宅房屋價格影響

本 節 探 討 有 無 管 理 組 織 對 房 屋 價 格 之 影 響，藉 由 自 變 量：X¹-面 積、

X²-屋 齡 、 X³-區 段 房 價 、 X⁴-是 否 為 2014 年 第 3 季 前 交 易 、 X⁵-有 無 管 理 組 織 納 入 迴 歸 方 程 式 中，分 析 有 無 管 理 組 織 對 房 價 影 響 的 特 徵 價 格 迴 歸 模 型 。

由 於 台 北 市 與 新 北 市 仍 有 明 顯 落 差，為 使 特 徵 價 格 迴 歸 模 型 更 具 解 釋 能 力，本 研 究 進 行 有 無 管 理 組 織 對 房 屋 價 格 影 響 分 析 時，將 台 北 市 與 新 北 市 之 集 合 住 宅 進 行 個 別 分 析。另 外，在 建 築 形 態 分 類 上 將「 公 寓 (5 樓 含 以 下 無 電 梯 ) 」、「 華 廈 (10 層 含 以 下 有 電 梯 )與 住 宅 大 樓 (11 層 含 以 上 有 電 梯 )」分 開 成 二 個 不 同 類 屬，其 原 因 為 華 廈 與 住 宅 大 樓 皆 屬 有 電 梯 型 態 建 築，其 使 用 條 件 及 建 物 特 徵 較 接 近，與 公 寓 建 築 有 較 明 顯 不 同 ， 且「 公 寓 」、「 華 廈 與 住 宅 大 樓 」在 有 無 管 理 組 織 上 有 著 很 大 的 落 差，為 使 特 徵 價 格 迴 歸 模 型 更 具 解 釋 能 力，本 研 究 進 行 有 無 管 理 組 織 對 房 屋 價 格 影 響 分 析 時，實 證 上 將 此 兩 大 類 建 築 形 態 分 類 進 行 。

根 據 以 上 條 件，本 研 究 分 別 針 對 台 北 市 傳 統 公 寓、台 北 市 住 宅 大 樓 及 華 廈、新 北 市 傳 統 公 寓、新 北 市 住 宅 大 樓 及 華 廈，進 行 有 無 管 理 組 織 之 特 徵 價 格 迴 歸 模 型 分 析 ， 探 討 其 是 否 影 響 房 屋 價 格 。

在 實 證 資 料 選 用 上 ， 以 下 列 圖 表 呈 現 ：

表 5-2 雙北市集合住宅類型及區域樣本資料分布表 分類條件 \ 區域 台北市 新北市

公寓總樣本 23,409 42,846 公寓實證樣本 8,767 23,217 住宅大樓與華廈總樣本 50,138 125,046 住宅大樓與華廈實證樣本 42,288 71,325 不動產交易總樣本數 111,310 234,639 實證總樣本數 51,055 94,542

5-6

圖 5-1 台 北 市 不 動 產 實 價 登 錄 總 樣 本 分 配 圖

圖 5-2 新 北 市 不 動 產 實 價 登 錄 總 樣 本 分 配 圖

本 研 究 選 定 之 雙 北 市 範 圍 所 使 用 之 實 價 登 錄 資 料 ,因 為 部 分 樣 本 所 登 錄 資 料 不 全，未 登 錄 部 分 本 研 究 所 需 之 實 證 變 數 內 容，必 須 剔 除 部 分 資 料 不 全 樣 本，因 此 實 證 樣 本 數 低 於 該 建 物 類 型 樣 本 數。而「 不 動 產 交 易 總 樣 本 」資 料 中，包 括 土 地、廠 辦 等 非 集 合 住 宅 型 態，所 以 樣 本 數 大 於 本 研 究「 公 寓 總 樣 本 」及「 住 宅 大 樓 與 華 廈 總 樣 本 」之 總 和 。

一、 實證變數說明

自 變 數 及 依 變 數 說 明 如 下 ：

8,767 , 8%

14,642 , 13%

42,288 , 38%

7,850 , 7%

37,763 , 34%

公寓實證樣本 公寓未實證樣本

住宅大樓與華廈實證樣本 住宅大樓與華廈未實證樣本 其他

23,217 , 10%

19,629 , 8%

71,325 , 30%

53,721 , 23%

66,747 , 29%

公寓實證樣本 公寓未實證樣本

住宅大樓與華廈實證樣本 住宅大樓與華廈未實證樣本 其他

第五章 物業管理對房屋價格影響之實證分析

5-7

1. X¹-面積(單位：坪)

建 築 物 樓 地 板 面 積 的 不 同，將 影 響 建 築 物 建 造 原 價，進 而 影 響 不 動 產 價 值 ， 亦 直 接 影 響 交 易 價 格 。 本 文 選 取 之 X¹-面 積 (單 位 ： 坪 )，

以 連 續 變 數 型 態 進 行 實 證 。 2. X²-屋齡(單位：年)

屋 齡 反 映 房 屋 折 舊 情 況 。 本 文 選 取 之 X²-屋 齡 (單 位 ： 年 )， 以 連 續 變 數 型 態 進 行 實 證 。

3. X³-區段房價(單位：萬元/坪)

區 段 房 價 反 映 該 地 區 發 展 程 度，亦 可 直 接 反 應 該 地 區 之 不 動 產 價 格 高 低，以 買 賣 交 易 距 離 相 近、位 置 相 連 即 情 況 相 同 的 區 段 為 原 則。

為 控 制 不 同 路 段 與 區 域 房 價 水 準 對 實 證 影 響 程 度 ， 本 文 設 計 之 X³-區 段 房 價 (單 位 ： 萬 元 /坪 )之 設 計 內 容 以 該 宗 不 動 產 所 處 之 實 價 登 錄 區 段⁴之 平 均 交 易 單 價 為 區 段 房 價，以 連 續 變 數 型 態 進 行 實 證，調 查 該 案 場 於 2012 年 10 月 至 2016 年 12 月 所 處 街 區 交 易 資 料 之 平 均 成 交 單 價 (單 位 ： 萬 元 /坪 )。

4. X⁴-是否為 2014 年第 3 季前交易

根 據 中 信 房 屋 住 宅 指 數 調 查 ， 發 現 2014 年 第 3 季 台 灣 房 地 產 景 氣 開 始 反 轉。本 文 選 取 之 X⁴-是 否 為 2014 年 第 3 季 前 交 易，以 虛 擬 變 數 表 示，2014 年 第 3 季 前 交 易 為 1，2014 年 第 3 季 後 交 易 為 0，來 源 依 據 內 政 部 實 價 登 錄 系 統 資 料 。

5. X⁵-有無管理組織

本 研 究 探 討 有 無 管 理 組 織 是 否 對 房 屋 價 格 產 生 影 響 。 X⁵-有 無 管 理 組 織 以 虛 擬 變 數 表 示 ， 有 管 理 組 織 為 1， 無 管 理 組 織 為 0， 由 實 價 登 錄 系 統 資 料 取 得 是 否 具 有 管 理 組 織 。

6. 房屋價格

本 文 之 依 變 數 為 房 屋 價 格 (單 位 ： 萬 元 /坪 )。

4依據內政部實價登錄系統所公布之不動產交易案例內容，因隱匿個資作法，將各筆交易 案例之地址以路段為公布最小單元，以達成去識別化效果，本研究之區段房價以此公布之路 段為計算基礎，一般而言以門牌號碼 30 號為一組區段房價單位。

5-8

表 5-3 實證變數整理(有無管理組織對集合住宅房屋價格影響) 分 類 名 稱 代 號 單 位 資 料 來 源 依 變 數 房 屋 價 格 Y 萬 元 /坪

內 政 部 實 價 登 錄 系 統 自 變 數

面 積 X¹ 坪

屋 齡 X² 年

區 段 房 價 X³ 萬 元 /坪 是 否 為 2014 年

第 3 季 前 交 易 X⁴ 虛 擬 變 數 有 無 管 理 組 織 X5 虛 擬 變 數

二、 台北市傳統公寓有無管理組織對房屋價格之影響

藉 由 內 政 部 實 價 登 錄 系 統 查 詢 2012 年 10 月 至 2016 年 12 月 交 易 資 料，選 取 台 北 市 傳 統 公 寓 共 有 8,767 筆 實 證 交 易 資 料，並 由 實 價 登 錄 系 統 資 料 取 得 是 否 具 有 管 理 組 織 。

依 據 迴 歸 分 析 結 果 分 別 藉 由 複 判 定 係 數 (R²)、F 檢 定、t 檢 定 及 p 值 檢 定 法 ， 探 討 台 北 市 傳 統 公 寓 有 無 管 理 組 織 之 特 徵 價 格 模 型 。

由 表 可 知，台 北 市 傳 統 公 寓 有 無 管 理 組 織 之 特 徵 價 格 模 型，其 迴 歸 判 定 係 數 R²約 為 0.3655， 調 整 迴 歸 判 定 係 數 R̅²約 為 0.3651， 可 知 該 模 型 解 釋 房 屋 價 格 變 異 程 度 達 到 36.51%

進 一 步 利 用 F 檢 定 探 討 迴 歸 方 程 式 所 有 自 變 數 對 依 變 數 是 否 有 聯 合 解 釋 之 能 力，分 析 迴 歸 方 程 式 是 否 可 以 被 接 受。台 北 市 傳 統 公 寓 有 無 管 理 組 織 之 特 徵 價 格 模 型 變 異 數 分 析 (ANOVA)表 如 下 所 示 。

檢 定 統 計 量 F=1009.272 大 於 臨 界 值 F5 , 8 7 6 1 , 0 . 0 5≒ 2.21(查 表 )， 因 此 在 α =0.05 的 顯 著 水 準 下，表 示 迴 歸 模 型 可 接 受，也 就 是 X1-面 積、

X2-屋 齡 、 X3-區 段 房 價 、 X4-是 否 為 2014 年 第 3 季 前 交 易 、 X5-有 無 管 理 組 織 ， 對 房 屋 價 格 有 顯 著 的 聯 合 解 釋 能 力 。

最 後 利 用 t 檢 定 及 p 值 檢 定 探 討 X⁵-有 無 管 理 組 織 之 迴 歸 係 數 是 否 可 以 接 受 ， 個 別 迴 歸 參 數 分 析 表 如 下 所 示 。

第五章 物業管理對房屋價格影響之實證分析

5-9

表 5-4 台北市傳統公寓有無管理組織對房屋價格影響

變數 係數 P 值

截距 10.5996^*** 0.000

X¹-面積 -0.0571^*** 0.000

X2-屋齡 0.0735^** 0.005

X3-區段房價 0.7134^*** 0.000

X⁴-是否為 2014 年第 3 季前交易 -0.0362 0.920

X⁵-有無管理組織 1.1853^* 0.078

F 檢定 1009.272

R 平方 0.3655

調整的 R 平方 0.3651

觀察值個數 8,767

在 α =0.05 的 顯 著 水 準 下 ， X⁵-有 無 管 理 組 織 之 t=1.7608 大 於 臨 界 值 1.645(查 表 )， 顯 示 X⁵-有 無 管 理 組 織 對 房 屋 價 格 具 有 影 響 力 。

台 北 市 傳 統 公 寓 有 無 管 理 組 織 之 特 徵 價 格 模 型 可 表 示 為 ： Y(房 屋 價 格 ) = -0.0571*X1(面 積 )

+ 0.0735*X²(屋 齡 ) + 0.7134*X³(區 段 房 價 )

- 0.0362*X⁴(是 否 為 2014 年 第 3 季 前 交 易 ) + 1.1853*X5(有 無 管 理 組 織 )

+ 10.5996

其 中 ， 由 調 整 迴 歸 判 定 係 數 R̅² 可 知 依 變 數 有 36.51%可 由 本 模 型 之 自 變 數 做 解 釋 ； 由 F 檢 定 可 知 在 α =0.05 的 顯 著 水 準 下 ， 本 模 型 各 自 變 數 對 依 變 數 具 有 聯 合 解 釋 能 力；由 t 檢 定 可 知 在 α =0.05 的 顯 著 水 準 下 ， X⁵-有 無 管 理 組 織 對 房 屋 價 格 具 有 影 響 力 。

三、 台北市住宅大樓及華廈有無管理組織對房屋價格之影響

藉 由 內 政 部 實 價 登 錄 系 統 查 詢 2012 年 10 月 至 2016 年 12 月 交 易 資 料 ， 台 北 市 住 宅 大 樓 及 華 廈 共 有 42,288 筆 實 證 交 易 資 料 ， 並 由 實 價 登 錄 系 統 資 料 取 得 是 否 具 有 管 理 組 織 。

依 據 迴 歸 分 析 結 果 分 別 藉 由 複 判 定 係 數 (R²)、F 檢 定、t 檢 定 及 p 值 檢 定，探 討 台 北 市 住 宅 大 樓 及 華 廈 有 無 管 理 組 織 之 特 徵 價 格 模 型。

5-10

第五章 物業管理對房屋價格影響之實證分析

5-12

在 α =0.05 的 顯 著 水 準 下 ， X5-有 無 管 理 組 織 之 t=3.6244 大 於 臨 界 值 1.645(查 表 )， 顯 示 X⁵-有 無 管 理 組 織 對 房 屋 價 格 具 有 影 響 力 。

新 北 市 傳 統 公 寓 有 無 管 理 組 織 之 特 徵 價 格 模 型 可 表 示 為 ： Y(房 屋 價 格 ) = -0.0389*X¹(面 積 )

+ 0.0409*X2(屋 齡 ) + 0.9257*X³(區 段 房 價 )

- 0.8763*X⁴(是 否 為 2014 年 第 3 季 前 交 易 ) + 0.7217*X⁵(有 無 管 理 組 織 )

+ 1.8588

其 中 ， 由 調 整 迴 歸 判 定 係 數 R̅² 可 知 依 變 數 有 55.48%可 由 本 模 型 之 自 變 數 做 解 釋 ； 由 F 檢 定 可 知 在 α =0.05 的 顯 著 水 準 下 ， 本 模 型 各 自 變 數 對 依 變 數 具 有 聯 合 解 釋 能 力；由 t 檢 定 可 知 在 α =0.05 的 顯 著 水 準 下 ， X⁵-有 無 管 理 組 織 對 房 屋 價 格 具 有 影 響 力 。

五、 新北市住宅大樓及華廈有無管理組織對房屋價格之影響

藉 由 內 政 部 實 價 登 錄 系 統 查 詢 2012 年 10 月 至 2016 年 12 月 交 易 資 料 ， 新 北 市 住 宅 大 樓 及 華 廈 共 有 71,325 筆 實 證 交 易 資 料 ， 並 由 實 價 登 錄 系 統 資 料 取 得 是 否 具 有 管 理 組 織 。

依 據 迴 歸 分 析 結 果 分 別 藉 由 複 判 定 係 數 (R²)、F 檢 定、t 檢 定 及 p 值 檢 定，探 討 新 北 市 住 宅 大 樓 及 華 廈 有 無 管 理 組 織 之 特 徵 價 格 模 型。

由 表 可 知，新 北 市 住 宅 大 樓 及 華 廈 有 無 管 理 組 織 之 特 徵 價 格 模 型，

其 迴 歸 判 定 係 數 R²約 為 0.8132， 調 整 迴 歸 判 定 係 數 R̅²約 為 0.8131，

可 知 該 模 型 解 釋 房 屋 價 格 變 異 程 度 達 到 81.31%

進 一 步 利 用 F 檢 定 為 探 討 迴 歸 方 程 式 所 有 自 變 數 對 依 變 數 是 否 有 聯 合 解 釋 之 能 力，分 析 迴 歸 方 程 式 是 否 可 以 被 接 受。新 北 市 住 宅 大 樓 及 華 廈 有 無 管 理 組 織 對 之 特 徵 價 格 模 型 變 異 數 分 析 (ANOVA)表 如 下 所 示 。

檢 定 統 計 量 F=62076.86 大 於 臨 界 值 F5 , 7 1 3 1 9 , 0 . 0 5≒ 2.21(查 表 )， 因 此 在 α =0.05 的 顯 著 水 準 下，表 示 迴 歸 模 型 可 接 受，也 就 是 X¹-面 積、

X²-屋 齡 、 X³-區 段 房 價 、 X⁴-是 否 為 2014 年 第 3 季 前 交 易 、 X⁵-有 無 管 理 組 織 ， 對 房 屋 價 格 有 顯 著 的 聯 合 解 釋 能 力 。

第五章 物業管理對房屋價格影響之實證分析

5-14

迴 歸 結 果 發 現，台 北 市 與 新 北 市 之 傳 統 公 寓 與 住 宅 大 樓 及 華 廈，

四 類 特 徵 價 格 迴 歸 模 型 中 ， X⁵-有 無 管 理 組 織 皆 對 房 屋 價 格 具 有 影 響 力 。

四 類 特 徵 價 格 迴 歸 模 型 中，迴 歸 判 定 係 數 R̅²最 高 的 為 新 北 市 住 宅 大 樓 及 華 廈 0.8131， 最 低 的 為 台 北 市 住 宅 大 樓 及 華 廈 0.2321， 顯 示 由 內 政 部 實 價 登 錄 系 統 資 料 迴 歸 時，本 研 究 之 設 定 參 數 條 件 下，新 北 市 之 成 果 有 較 高 之 可 信 度 。

四 類 特 徵 價 格 迴 歸 模 型 中 ， X⁵-有 無 管 理 組 織 皆 對 對 房 屋 價 格 具 有 影 響 力，且 為 正 向 影 響，意 即 可 提 高 房 價。台 北 市 傳 統 公 寓 係 數 為 1.1853，意 即 有 管 理 組 織，則 可 提 高 傳 統 公 寓 房 價 1.1853 萬 元 /坪；

台 北 市 住 宅 大 樓 及 華 廈 係 數 為 0.6757，意 即 有 管 理 組 織，則 可 提 高 住 宅 大 樓 及 華 廈 房 價 0.6757 萬 元 /坪；新 北 市 傳 統 公 寓 係 數 為 0.7217，

意 即 有 管 理 組 織，則 可 提 高 傳 統 公 寓 房 價 0.7217 萬 元 /坪；新 北 市 住 宅 大 樓 及 華 廈 係 數 為 0.1365，意 即 有 管 理 組 織，則 可 提 高 住 宅 大 樓 及 華 廈 房 價 0.1365 萬 元 /坪 。

係 數 最 高 的 為 台 北 市 傳 統 公 寓 1.1853， 最 低 的 為 新 北 市 住 宅 大 樓 及 華 廈 0.1365，也 就 是 說 影 響 最 劇 為 台 北 市 傳 統 公 寓，影 響 最 少 為 新 北 市 住 宅 大 樓 及 華 廈 。

係 數 最 高 的 為 台 北 市 傳 統 公 寓 1.1853， 最 低 的 為 新 北 市 住 宅 大 樓 及 華 廈 0.1365，也 就 是 說 影 響 最 劇 為 台 北 市 傳 統 公 寓，影 響 最 少 為 新 北 市 住 宅 大 樓 及 華 廈 。