樣本資料整理與敘述

第四章物業管理品質樣本資料分析

第二節樣本資料整理與敘述

一、問卷發放數量及回收率

本研究假設抽樣誤差 (e)不大於 5%，信賴度 (α )為 95％的條件下，其樣本數為 (顏月珠， 1998)：

n =(𝑍

_𝛼/2

)

²

4 × 𝑒

²

式中 n 為參考樣本數；Z^{α / 2}為可靠係數，經查表 Z^{α / 2} = Z^{0 . 9 7 5} = 1.96。

因此，經計算 n=384，由公式得知本研究樣本參考數為 384 個樣本數。

本研究自 2016 年 11 月 1 日起，至 2017 年 2 月 28 日止，運用 Google 表單以網際網路方式共發放 157 份問卷，全數回收填答完整為有效問卷共 157 份；從問卷中 157 個集合住宅社區，挑選出具公寓大廈管理組織且在 2012 年 10 月至 2016 年 12 月間具有參考意義之住宅交易資料者，共有 71 件個案，在這 71 件個案中經內政部實價登錄系統查詢共獲得 2,910 件有效交易樣本數，超過參考樣本數。

二、對象

本研究以大台北都會區為主要研究範圍，填答完整回傳之有效樣本問卷中，約有 45%為台北市集合住宅、 55%為新北市集合住宅。

填答完整回傳之有效樣本問卷中，集合住宅建物型態為公寓 (五樓以下 )約佔 25%、華廈 (十層樓以下有電梯 )約佔 13%、住宅大樓 (十一層以上有電梯 )約佔 62%。

表 4-1 問卷集合住宅區域及建物型態

區域台北市 45%

新北市 55%

建物型態

公寓(五樓以下) 25%

華廈(十層樓以下有電梯) 13%

住宅大樓(十一層以上有電梯) 62%

填答人員身份，為社區管理委員或住戶約佔 49%、社區總幹事或工作人員約佔 51%；填答人員性別，男性約佔 62%、女性約佔 38%；填答人員年齡，21 至 30 歲比例約佔 36%、31 至 40 歲比例約佔 25%、41 歲至 50 歲比例約佔 29%、 50 歲以上比例約佔 10%。

物業管理對集合住宅價格之影響

4-6

2. 社區財務管理與運作

制度面第二大項「社區財務管理與運作」，分為 3 個子分項，共有 12 個題目。 3 個子分項如下所述：

(1) 管理費 (2) 公共基金 (3) 財務管理規範

上述子分項之 12 個題目請參照附錄 1 問卷表。

根據統計分析發現，制度面第二大項「社區財務管理與運作」，

積極正向之物業管理約有 46%、消極負向之物業管理約有 54%。

3. 社區管理規章

制度面第三大項「社區管理規章」，分為 2 個子分項，共有 17 個題目。 2 個子分項如下所述：

(1) 規約

(2) 各項管理辦法之研擬、規劃與落實

上述子分項之 17 個題目請參照附錄 1 問卷表。

根據統計分析發現，制度面第三大項「社區管理規章」，積極正向之物業管理約有 42%、消極負向之物業管理約有 58%。

（二）管理面

物業管理品質「管理面」可分為：四、建築物管理維護，五、建築設備系統管理，六、物業清潔及環境衛生管理，七、物業安全及防災管理，八、公共設施管理維護。問卷題目填答中，四、建築物管理維護，分為 6 個子分項，共有 19 個題目；五、建築設備系統管理，分為 10 個子分項，共有 12 個題目；六、物業清潔及環境衛生管理，

分為 6 個子分項，共有 24 個題目；七、物業安全及防災管理，分為 8 個子分項，共有 46 個題目；八、公共設施管理維護，分為 1 個子分項，共有 15 個題目。管理面共有 116 個子題目。

1. 建築物管理維護

管理面第四大項「建築物管理維護」，分為 6 個子分項，共有 19 個題目。 6 個子分項如下所述：

(1) 建築構造體維護管理

(2) 建築設計圖冊、使用執照等文件管理

物業管理對集合住宅價格之影響

4-8

根據統計分析發現，管理面第六大項「物業清潔及環境衛生管理」，積極正向之物業管理約有 43%、消極負向之物業管理約有 57%。

4. 物業安全及防災管理

管理面第七大項「物業安全及防災管理」，分為 8 個子分項，共有 46 個題目。 8 個子分項如下所述：

(1) 門禁管制 (2) 交通管制

(3) 緊急事件或災害應變 (4) 停車場管理

(5) 中控及防災中心管理 (6) 裝修安全管理

(7) 巡邏管理 (8) 一般收發

上述子分項之 46 個題目請參照附錄 1 問卷表。

根據統計分析發現，管理面第七大項「物業安全及防災管理」，

積極正向之物業管理約有 44%、消極負向之物業管理約有 56%。

5. 公共設施管理維護

管理面第八大項「公共設施管理維護」，分為 1 個子分項，共有 15 個題目。 1 個子分項為社區俱樂部使用與管理維護。

此項子分項之 15 個題目請參照附錄 1 問卷表。

根據統計分析發現，管理面第八大項「公共設施管理維護」，積極正向之物業管理約有 19%、消極負向之物業管理約有 81%。

（三）服務面

物業管理品質「服務面」可分為：九、生活服務，十、物業管理公司信譽，十一、社區營造，十二、文康活動。問卷題目填答中，九、

生活服務，分為 1 個子分項，共有 36 個題目；十、物業管理公司信譽，分為 2 個子分項，共有 30 個題目；十一、社區營造，分為 1 個子分項，共有 7 個題目；十二、文康活動，分為 2 個子分項，共有 11 個題目。服務面共有 84 個子題目。

1. 生活服務

服務面第九大項「生活服務」，分為 1 個子分項，共有 36 個題目。子分項為生活服務事項規劃及執行。

物業管理對集合住宅價格之影響

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上述子分項之 36 個題目請參照附錄 1 問卷表。

根據統計分析發現，服務面第九大項「生活服務」，積極正向之物業管理約有 17%、消極負向之物業管理約有 83%。

2. 物業管理公司信譽

服務面第十大項「物業管理公司信譽」，分為 2 個子分項，共有 30 個題目。 2 個子分項如下所述：

(1) 公司專業與服務 (2) 企業機構規模

上述子分項之 30 個題目請參照附錄 1 問卷表。

根據統計分析發現，服務面第十大項「物業管理公司信譽」，積極正向之物業管理約有 27%、消極負向之物業管理約有 73%。

3. 社區營造

服務面第十一大項「社區營造」，分為 1 個子分項，共有 7 個題目。子分項為配合政府政策。

上述子分項之 7 個題目請參照附錄 1 問卷表。

根據統計分析發現，服務面，第十一大項「社區營造」，積極正向之物業管理約有 10%、消極負向之物業管理約有 90%。

4. 文康活動

服務面第十二大項「文康活動」，分為 2 個子分項，共有 11 個題目。 2 個子分項如下所述：

(1) 重大節慶活動

(2) 住戶社團及日常活動

上述子分項之 11 個題目請參照附錄 1 問卷表。

根據統計分析發現，服務面第十二大項「文康活動」，積極正向之物業管理約有 26%、消極負向之物業管理約有 74%。

4-10

第三節小結

如前所述，本研究調查問卷，從三大面向 (制度面、管理面、服務面 )、 12 大項目、 234 個細項問題，以積極正向之物業管理 (「是 (有 )」 )或消極負向之物業管理「否 (無 )」，分析集合住宅物業管理品質，結果發現：

制度面，積極正向之物業管理約有 48%、消極負向之物業管理約有 52%，其圓餅圖表示如下。

圖 4-1 問卷統計圓餅圖制度面

管理面，積極正向之物業管理約有 41%、消極負向之物業管理約有 59%，其圓餅圖表示如下。

圖 4-2 問卷統計圓餅圖管理面

服務面，積極正向之物業管理約有 22%、消極負向之物業管理約有 78%，其圓餅圖表示如下。

物業管理對集合住宅價格之影響

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圖 4-3 問卷統計圓餅圖服務面

另外，政府於 1995 年 6 月 28 日頒佈實施《公寓大廈管理條例》 (以下簡稱「條例」)，區分所有權建築物管理正式進入法制規範。為了解物業管理「法制化」對物業管理品質之影響，本研究利用上述問卷內容，將 157 個樣本集合住宅依據年份按照「條例」頒佈實施前與頒佈實施後進行分類，分析「條例」頒佈實施對物業管理品質三大面向之影響。

研究結果顯示，物業管理品質三大面向：制度面、管理面、服務面，「條例」頒佈實施前後有非常顯著的差異，如下表所示。

表 4-3 《公寓大廈管理條例》頒佈實施對物業管理品質的影響

制度面方面，於「條例」頒佈實施前，積極正向之物業管理約有 11.1%、消極負向之物業管理約有 88.9%；「條例」實施後，積極正向之物業管理約有 72.5%、消極負向之物業管理約有 27.5%，制度面提升 61.4%之正向度，其圓餅圖表示如下。

物業管理品質

制度面管理面服務面

條例前條例後差異條例前條例後差異條例前條例後差異積極正向 11.1% 72.5% +/-

61.4

11.9% 60.3% +/- 48.4

4.7% 34.0% +/- 29.3 消極負向 88.9% 27.5% 88.1% 39.7% 95.3% 66.0%

4-12

圖 4-4 《公寓大廈管理條例》頒佈實施對物業管理品質制度面之影響

管理面方面，於「條例」頒佈實施前，積極正向之物業管理約有 11.9%、消極負向之物業管理約有 88.1%；「條例」實施後，積極正向之物業管理約有 60.3%、消極負向之物業管理約有 39.7%，管理面提升 48.4%之正向度，其圓餅圖表示如下。

圖 4-5 《公寓大廈管理條例》頒佈實施對物業管理品質管理面之影響

服務面方面，於「條例」頒佈實施前，積極正向之物業管理約有 4.7%、消極負向之物業管理約有 95.3%；「條例」實施後，積極正向之物業管理約有 34.0%、消極負向之物業管理約有 66.0%，服務面提升 29.3%之正向度，其圓餅圖表示如下。

圖 4-6 《公寓大廈管理條例》頒佈實施對物業管理品質服務面之影響

物業管理對集合住宅價格之影響

在文檔中物業管理對集合住宅價格之影響 - 政大學術集成 (頁 49-58)

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第二節 樣本資料整理與敘述

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2

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第三節 小結

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第三節小結