物業管理對集合住宅價格之影響 - 政大學術集成
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(3) 國立政治大學地政學系 私立中國地政研究所. 碩士在職專班論文. 物業管理對集合住宅價格之影響 The Impacts of Property Management on the Price of the Multi-Family Residential Housing. 研 究 生 ： 郭紀子 指導教授 ： 邊泰明 博士. 中 華 民 國 一 ○ 六 年 七 月.
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(6) 物業管理對集合住宅價格之影響. 謝. 誌. 江蘇省北部隸屬於淮安的一個小村莊，東西方向橫落在貧瘠得連草都生 不出的鹽鹼地上，1967 年，作者就出生於這個村落。童年的記憶中，戶戶家 徒四壁，矮小破爛的土墻草屋無法遮風避雨，門前的羊腸小道把村落凌亂地 串連起來，周圍的田地常常結晶出一片白茫茫的鹽鹼。極其困苦的環境中， 匱乏的教育資源下，作者高考入榜，後負笈南京。1986 年大學畢業，留在古 都南京工作，從事金融、證券十載；1996 年離鄉背井，遠度重洋，僑居南 非，任職新聞媒體；2002 年移居台北至今，於物業管理領域創業，擔任景文 物業管理集團的董事長。 初來乍到時的台灣，不承認大陸學歷，即便懷搋著南京大學的畢業文 憑，也等同文盲，於是乎，2009 年在人生 42 歲之年參加台北市自學進修學力 鑑定考試，以榜首成績取得國中畢業證書，同年底，取得高中畢業同等學 歷，我又可以考大學了！2010 年，因為從事物業管理工作，尋得景文科技大 學環境與物業管理系就讀，2012 年暑期，以全班第一名的成績於畢業時獲得 智育獎、全勤獎；因為豪宅掀起飯店式管理的風潮，同年進入該校旅館管理 系就讀，2014 年畢業；期間，並協助環境與物業管理系擔任業界教師，2013 年獲頒景文科技大學傑出校友獎。 再接再厲，2014 年，順利考入國立政治大學地政學系攻讀研究所，得遇 慈祥的邊泰明教授，老師之權威性堪稱台灣地政學界泰斗，不僅桃李滿天 下，且產官學界高徒滿座。感謝口試委員前台北市副市長林建元教授及前財 政部次長張璠教授給予拙作高分肯定。三年拼成，學分修滿，2017 年暑期， 畢業出師。論文撰寫過程中，得到研究室博士生蘇曉瑞學長的大力協助，許 多同門師弟妹以及內政部建研所黃恩浩博士也一起出力流汗，非常感謝！ 師恩如父，老師的教誨不僅在學術方面，老師的人格特質對於學生影響 深遠，我的指導教授邊泰明老師，大格局、慈祥、關懷、拉拔學生，是我的 驕傲。 這些年陸續多次從大學畢業，每到畢業的時候，便情不自禁想到父母的 養育之恩，而且每次都難免潸然淚下。十幾歲人生第一次考大學「鯉魚躍龍 門」的一幕，終身難以忘懷！一連三天的高考結束了，父親踏一輛「只有鈴 鐺不響其他到處都響」的腳踏車到縣城接我回家，那是七月炎熱的夏季午 後。父親問我：「二子，能考上嗎？」「能，考得還可以，估計不管好差，考 上是沒問題的，就看能不能考到好的學校了。」我胸有成竹。一路上，我坐 在腳踏車後座上，看著父親的汗水濕透了整個背脊，脊樑瘦骨鄰峋地凸兀出 來，父親踏得飛快，一路哼著小調，時而還吹起我從沒聽過的口哨，逢人遠 遠地便大聲打著招呼。到了家門口，媽媽正在家門前的場地上翻豆草，父親.
(7) 物業管理對集合住宅價格之影響. 老遠地就朝媽媽笑，媽媽很快放下手中的農具，搬板凳到樹蔭下，目不轉睛 地盯著我，眼神裡充滿了疼愛和期待，媽媽說：「二子，幾天考試很辛苦吧？ 考得怎麼樣啊？能考上嗎？我們二子是人才呀，要是考不上大學，回來種 地，人才就被浪費了。」「媽，我能考上，有把握。」聽到我說得這麼有把 握，媽媽沒有能夠再說出話來，臉笑得有點抽搐，兩行眼淚漱漱地往下落， 媽媽一邊笑，一邊不停地用衣袖拭眼淚，「是啊，你看我這人，心裡高興，怎 麼反而會哭呢？我眼淚止不住啊！好啊，我們家要有大學生了，我們二子不 會再種地了，我們二子是個人才啊……」媽媽一邊說，一邊哭，幾乎泣不成 聲。媽媽手足無措地幫我倒了一碗糖水，端到我的面前說：「二子，考試好辛 苦的，喝碗糖水解解暑吧，以後，二子到了城裡有高級飲料，就不會再喝媽 的糖水了。」媽媽的淚珠象雨點一樣落在碗裡。 「二子是人才呀！」這是媽媽說的，媽媽的話成就了我一輩子的堅實信 念，遭遇任何的困難與挫折，母親的這句話都會給我無限的勇氣與力量。因 此，學歷不被承認，我沒有抱怨，沒有懈怠，在來台第五年完成入籍取得中 華民國身分證之後，立即著手，一切從頭來過，花了近 9 年的時間，從國中 到研究所，現在具備了完整的台灣學歷。 1990 年 12 月 21 日，農曆冬至，冬季最寒冷的一天，傍晚時分，太陽終 究轉到了天的西邊，陽光沒了熱量，變得冰冷冰冷，蘇北的天空籠罩在逼人 的寒氣之中，母親耗去生命中最後一點體能，永遠地閤上雙眼。那一年，母 親還不到五十歲。母親走後，凜冽的西北風一直不停地呼嘯，像天地的呼嚎 和嗷哭，把整個蘇北和老家的村莊刮得凄寂寥落，禿了葉子的樹木瑟縮在風 中顫抖，枯黃的落葉隨風亂舞，飛向蒼黃的天際，似神明們從空中撒下紛飛 的紙錢。 從此，我過上了沒有母親的生活，常常流淚……2010 年，母親二十周年 祭日，正式改名郭紀子，永懷母親！從此，但凡自我介紹，皆曰：「父親姓 郭，母親姓紀，生生世世做他們的兒子，所以我叫郭紀子。」 又是畢業的季節，我活過了母親的年紀，今年五十歲了，兒子永遠都是 父母的孩子，請我仍然健在的父親和永遠活在我心中的母親放心，兒子的後 半生必然更加勇敢、更加智慧。父親，您一定要健康！媽媽，兒子感恩您！ 每到畢業的時候，我就想您們……. 郭紀子. 2017 年 7 月 4 日凌晨 寫於台北家中.
(8) 物業管理對集合住宅價格之影響. 摘要 集 合 住 宅 高 品 質 的 物 業 管 理，不 僅 可 以 改 善 居 住 環 境，提 昇 居 民 生 活 品 質 與 延 長 建 築 物 使 用 壽 命，對 於 所 有 權 人 的 資 產 保 值、增 值 也 產 生 了 重 要 影 響，惟 針 對 物 業 管 理 品 質 對 於 房 屋 價 格 影 響 之 研 究 仍 屬 缺乏。 本 研 究 全 面 檢 視 自 2012 年 10 月 16 日 不 動 產 交 易 實 價 登 錄 開 放 查 詢 以 來 至 2016 年 12 月 31 日 大 台 北 地 區 相 關 不 動 產 買 賣 價 格 資 料， 並 建 立 完 整 且 具 架 構 之 問 卷，大 規 模 調 查 大 台 北 地 區 集 合 住 宅 物 業 管 理 品 質，掌 握 研 究 範 圍 內 之 物 業 管 理 品 質 現 況，作 為 特 徵 價 格 模 型 之 參 數，據 以 建 立 特 徵 價 格 模 型，針 對 管 理 組 織 有 無 及 物 業 管 理 品 質 分 別進行複迴歸分析並加以討論。 本 研 究 發 現，有 無 管 理 組 織 對 房 價 具 正 向 影 響 力，且 可 提 高 台 北 市 房 價 之 幅 度 較 高 於 新 北 市，提 高 傳 統 公 寓 房 價 之 幅 度 較 高 於 住 宅 大 樓 及 華 廈。進 一 步 發 現，物 業 管 理 品 質 亦 對 房 價 具 正 向 影 響 力，藉 由 提 升 物 業 管 理 品 質 可 提 升 房 屋 價 值，尤 其 提 升 物 業 管 理 之 管 理 面 品 質 亦 即 改 善 建 築 物 管 理 維 護、建 築 設 備 系 統 管 理、物 業 清 潔 及 環 境 衛 生 管 理、物 業 安 全 及 防 災 管 理、公 共 設 施 管 理 維 護 可 顯 著 的 提 升 房 屋 價 值。 相 較 於 過 去 相 關 研 究，本 研 究 在 台 灣 首 次 利 用 大 規 模 問 卷 調 查， 取 得 完 整 之 物 業 管 理 品 質 資 料，發 現 大 台 北 地 區 物 業 管 理 品 質 以《 公 寓 大 廈 管 理 條 例 》頒 布 為 分 際 線，差 異 很 大，尤 其 是 條 例 頒 布 前 的 老 舊 集 合 住 宅 物 業 管 理 品 質 低 落，狀 況 堪 虞。本 研 究 並 依 據 內 政 部 實 價 登 錄 查 詢 系 統，比 前 人 之 相 關 研 究 取 得 更 完 整 且 精 確 之 房 價 資 料，提 出 更 具 參 考 性 之 成 果。透 過 此 研 究 建 構 之 模 型 可 以 有 效 的 了 解 物 業 管 理 對 集 合 住 宅 房 價 之 影 響，也 對 未 來 進 一 步 提 昇 物 業 管 理 品 質 極 具 參 考 價 值，可 供 相 關 政 府 單 位、民 眾、估 價 單 位、物 業 管 理 產 業 以 及 後 續研究參考。. 關鍵字：集合住宅、物業管理品質、管理組織、房價.
(9) Abstract High quality property management for multi-family residential not only improves living quality and environment, and expands building life span, but also preserves and increases values for property owners. However, Taiwan currently still lacks researches on impacts of property management on housing prices. The writer has investigated property sales transactions from 10/16/2012 through 12/31/2016 when property transaction prices open on actual selling price property value reporting, and created thoroughly structured questionnaire to massively learn the current state of multi-family residential property management quality, which is used to establish the parameter in hedonic pricing model’s multiple regression for further discussion. This research indicates that property management positively impacts housing price, and the increase ratio of traditional condo prices in Taipei is higher than in New Taipei City using advantages of property management. Furthermore, improvements in property management significantly increases housing prices, such as building maintenance, equipment management, cleaning, public health and safety, and public facilities maintenance. It is the first time to utilize massive questionnaire and contain complete property management elements in Taiwan, comparing to previous similar researches in Taiwan. The publication of Apartment Management Regulation was a diving line of property management quality. Before the publication, old multi-family residential maintained very poor property management. This paper has obtained more precise housing prices information and brings up more construction results in improving property management quality, by utilizing actual selling price property value reporting of the Ministry of the Interior. The model built in this research can be used to effectively assess the impacts of property management on multi-family residential housing prices, which is valuable for governments, the public, and property management industry to further improve property management quality. Keywords: Multi-family Residential, Property Management Quality, Management Structure, and Housing Prices.
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(11) 物業管理對集合住宅價格之影響. 目錄 目錄.............................................................................................................................I 圖目錄........................................................................................................................II 表目錄......................................................................................................................III 第一章 緒論 ........................................................................................................ 1-1 第一節 研究動機、目的 ............................................................................. 1-1 第二節 研究範圍與方法 ............................................................................. 1-3 第三節 研究流程 ......................................................................................... 1-6 第二章 相關理論與文獻回顧 ............................................................................ 2-1 第一節 物業管理品質與房屋價值相關研究 ............................................. 2-1 第二節 價格影響因子 ................................................................................. 2-3 第三節 特徵價格理論 ................................................................................. 2-8 第四節 小結 ............................................................................................... 2-10 第三章 台灣物業管理發展現況與未來趨勢 .................................................... 3-1 第一節 台灣物業管理發展現況 ................................................................. 3-1 第二節 第三節. 台灣物業管理公司與從業人員 ..................................................... 3-4 台灣物業管理發展未來趨勢 ......................................................... 3-7. 第四節. 小結 ............................................................................................... 3-13. 第四章 物業管理品質樣本資料分析 ................................................................ 4-1 第一節 調查問卷設計 ................................................................................. 4-1 第二節 樣本資料整理與敘述 ..................................................................... 4-4 第三節 小結 ............................................................................................... 4-10 第五章 物業管理品質對集合住宅房屋價格影響之實證分析 ........................ 5-1 第一節 實證模型 ......................................................................................... 5-1 第二節 有無管理組織對集合住宅房屋價格影響 ..................................... 5-5 第三節 物業管理品質對房屋價格之影響 ............................................... 5-15 第六章 結論與建議 ............................................................................................ 6-1 第一節 第二節. 結論 ................................................................................................. 6-1 建議 ................................................................................................. 6-4. 參考文獻 1..............................................................................................................7-1 一、中文文獻.................................................................................................7-1 二、英文文獻.................................................................................................7-3 附錄１. 集合住宅物業管理品質檢視因素問卷表 ................................... 附錄 1-1. I.
(12) 物業管理對集合住宅價格之影響. 圖目錄 圖 1-1 圖 1-2 圖 1-3 圖 1-4 圖 4-1 圖 4-2. 大台北行政區...............................................................................1-3 157 個樣本案場空間分佈............................................................1-4 71 個樣本案場空間分佈..............................................................1-4 研究流程圖...................................................................................1-7 問卷統計圓餅圖制度面.............................................................4-10 問卷統計圓餅圖管理面.............................................................4-10. 圖 4-3 圖 4-4 圖 4-5 圖 4-6 圖 5-1 圖 5-2. 問卷統計圓餅圖服務面.............................................................4-11 《公寓大廈管理條例》頒佈對物業品質制度影響.................4-12 《公寓大廈管理條例》頒佈對物業品質管理影響.................4-12 《公寓大廈管理條例》頒佈對物業品質服務影響.................4-12 台北市不動產實價登錄總樣本分配圖.......................................5-6 新北市不動產實價登錄總樣本分配圖.......................................5-6. II.
(13) 物業管理對集合住宅價格之影響. 表目錄 表 2-1 表 3-1 表 3-2 表 3-3 表 3-4 表 4-1 表 4-2. 全台公園綠地宅行情.................................................................2-4 公寓大廈管理維護公司登記所在地區.....................................3-4 公寓大廈管理服務人員認可種類.............................................3-5 保全公司統計資料表-保全業家數...........................................3-5 保全公司統計資料表-保全業產業規模...................................3-5 問卷集合住宅區域及建物型態.................................................4-4 問卷填答人員.............................................................................4-5. 表 4-3 表 5-1 表 5-2 表 5-3 表 5-4 表 5-5. 《公寓大廈管理條例》頒佈對物業管理品質影響...............4-11 複回歸變異數分析表.................................................................5-3 雙北市集合住宅類型及區域樣本資料分布表.........................5-5 實證變數整理(有無管理組織對住宅影響) ............................5-8 台北市傳統公寓有無管理組織對房屋價格影響.....................5-9. 表 5-6 表 5-7 表 5-8. 台北市住宅大樓及華廈有無管理組織對房屋價格之影響...5-10 新北市傳統公寓有無管理組織對房屋價格之影響...............5-11 新北市住宅大樓華廈有無管理組織對房屋價格之影響.......5-13 實證變數整理(物業管理品質對住宅價格影響) ..................5-18. 表 5-9 表 5-10 表 5-11 表 5-12. 個別迴歸參數分析表(物業總體品質對價格影響) ..............5-19 物業管理制度面品質對房屋價格之影響...............................5-21 物業管理管理面品質對房屋價格之影響...............................5-23 物業管理服務面品質對房屋價格之影響...............................5-25. III.
(14) 物業管理對集合住宅價格之影響. 第一章. 緒論. 第一節 研究動機、目的 一、研究動機 台 灣 因 為 地 狹 人 稠，集 合 住 宅 為 主 要 的 居 住 形 式。而 歷 年 來 的 房 價 飆 漲，集 合 住 宅 已 不 僅 是 居 住 所 需，也 成 為 民 眾 手 中 最 重 要 的 資 產 及 投 資 工 具 之 一，促 使 住 房 價 格 成 為 人 們 關 心 的 熱 門 話 題，無 論 是 準 備 購 屋 者 還 是 對 已 經 擁 有 的 住 宅，民 眾 皆 會 想 要 了 解 決 定 其 交 易 價 格 究竟有哪些因素及其影響程度如何。 影 響 房 價 的 因 素 很 多，周 遭 就 業 就 學 機 會、生 活 機 能 良 窳、區 位 獨 特 性、交 通 便 捷 度、不 同 價 位 住 宅 商 品 之 區 隔 性、總 體 經 濟、政 策 面 向、豪 宅 品 牌、景 觀 住 宅、建 築 形 式 等 因 素 對 房 價 的 變 動 皆 有 顯 著 的 作 用 力 。 陳 幸 宜 (2003)將 影 響 房 價 的 因 素 大 概 歸 納 為 六 大 類 ： (1) 經 濟 因 素，如 所 得、 利 率 等； (2)社 會 文 化 因 素，如 人 口 成 長 率； (3) 住 宅 區 條 件 ， 如 交 通 便 利 性 ； (4)政 治 因 素 ， 政 局 穩 定 與 否 ， 將 影 響 社 會 大 眾 購 置 不 動 產 之 決 策 ； (5)房 屋 本 身 特 質 ， 如 坪 數 、 建 材 、 樓 層 等；(6)政 府 政 策 因 素，如 都 市 計 劃 管 制 等。李 文 傑 等 全 面 納 入「 建 築 內 部 」、「 教 育 」、「 休 閒 」、「 生 活 機 能 」、「 區 位 」、「 交 通 」、 「 安 全 」、「 鄰 避 設 施 」八 類 衡 量 生 活 品 質 的 房 屋 特 徵，將 房 價 泡 沫 與 房 屋 特 徵 串 聯 ， 給 予 房 地 產 研 究 不 同 的 觀 點 (李 文 傑 、 甯 方 璽 、 黃 雅 祺， 2014)。張 嘉 宇 (2008)曾 以 台 北 市 六 行 政 區 的 辦 公 大 樓 為 標 的， 利 用 特 徵 價 格 模 型 (Hedonic Price Model)和 BOX-COX 轉 換 ， 從 物 業 管 理 的 觀 點 來 探 討 辦 公 大 樓 租 金 的 影 響 因 素，研 究 顯 示，聘 請 專 業 物 業 管 理 公 司 進 行 整 體 管 理 時，該 大 樓 的 租 金 相 較 於 僅 僱 用 管 理 員 進 行 門 禁 管 制 的 大 樓，租 金 高 8%；聘 請 保 全 公 司 進 行 門 禁 管 理 相 對 於 僱 用 管 理 員 進 行 門 禁 管 制 的 大 樓，租 金 約 高 5.7%；顯 示 不 同 的 管 理 方 式 對 於大樓租金確實會有所影響。 有 關 房 價 影 響 因 素 從 不 同 面 向 進 行 的 研 究 非 常 豐 富，這 些 研 究， 雖 然 已 經 考 量 到 納 入 更 多 元 的 生 活 品 質 變 數，但 是，研 究 物 業 管 理 因 素 的 影 響 仍 然 比 較 不 足；而 物 業 管 理 的 發 展，不 僅 改 善 居 住 環 境，提 昇 居 民 生 活 品 質 與 延 長 建 築 物 使 用 壽 命，對 於 所 有 權 人 的 資 產 保 值、 增 值 也 產 生 了 重 要 影 響。陳 淑 美 (2010)在 高 雄 市 左 營 區 進 行 調 查，以 迴歸模型探討公寓大廈住宅社區的管理維護資源投入與管理維護品 質 的 關 係，驗 證 社 區 的 管 理 維 護 服 務 品 質 影 響 不 動 產 成 交 價 格，對 於 價 格 具 有 正 向 的 邊 際 影 響 效 果。沈 明 展 (2010)以 台 北 縣 中 和、永 和 地 區 為 例 研 究 物 業 管 理 對 房 產 價 格 之 影 響，物 業 管 理 雖 然 是 無 形 服 務， 1-1.
(15) 第一章. 緒論. 但 是 經 實 證 研 究 證 實 其 對 房 屋 單 價 確 實 具 有 積 極 正 向 的 顯 著 作 用。具 體 而 言，若 能 讓 購 屋 者 或 住 戶 每 提 高 一 個 單 位 的 滿 意 度，特 別 是 在 物 業 管 理 整 體 維 護 方 面，則 能 轉 換 為 每 坪 8,090 元 的 房 屋 價 值 (沈 明 展， 2010 年 )。 上 述 物 業 管 理 影 響 房 價 的 相 關 研 究 ， 鎖 定 的 地 區 範 圍 相 當 局 限，且 對 於 物 業 管 理 的 相 關 因 子 並 未 進 行 深 入 細 化，僅 單 從 管 理 維 護 費 用 投 入 或 住 戶 滿 意 度 等 面 向 探 討 物 業 管 理 對 於 房 價 產 生 的 影 響。 台 灣 的 社 會 與 經 濟 發 展，使 得 人 口 主 要 集 中 在 台 北 都 會 區，而 研 究台北都會區的物業管理對集合住宅價格是否產生影響之相關文獻 仍 較 缺 乏；物 業 管 理 也 直 接 影 響 到 政 府 的 施 政 方 向，但 是 政 府 都 市 更 新 及 住 宅 政 策 制 定 對 於 物 業 管 理 的 重 視 與 研 究 並 不 充 分；並 且，過 去 研 究 中，房 價 資 料 受 制 於 取 得 方 式，其 精 確 性 常 備 受 質 疑。因 此，本 研 究 擬 以 台 北 都 會 區 集 合 住 宅 為 研 究 對 象，全 面 深 入 探 討 物 業 管 理 的 相 關 因 子，掌 握 台 北 都 會 區 集 合 住 宅 物 業 管 理 品 質 的 整 體 狀 況，結 合 內 政 部 實 價 登 錄 查 詢 系 統，取 得 完 整 且 精 確 之 房 價 資 料，探 討 集 合 住 宅物業管理以及對於房屋價格所產生的影響。. 二、研究目的 綜合前述，本論文之研究目的如下： (1). 透過問卷調查，掌握目前大台北都會區集合住宅物業管理品質狀. 況，分析大台北都會區物業管理品質。 (2). 建立集合住宅管理組織有無對於集合住宅價格之特徵價格模型。. (3). 建立物業管理品質對於集合住宅價格之特徵價格模型。. 1-2.
(16) 物業管理對集合住宅價格之影響. 第二節 研究範圍與方法 本論文設定之研究範圍及研究方法，如下所述。 一、. 研究範圍. 1.. 空間範圍：本研究以大台北地區之台北市、新北市行政區內的集. 合住宅為研究母體。. 圖 1-1 大台北行政區(深色部分為台北市，淺色部分為新北市) 2.. 時間範圍：. 本 研 究 所 採 用 的 房 價 資 料 為 實 價 登 錄 新 制 (自 2012 年 8 月 1 日 起 施 行 )自 2012 年 10 月 16 日 開 放 查 詢 以 來 相 關 不 動 產 買 賣 及 預 售 屋 價 格 資 料 ， 時 間 至 2016 年 12 月 31 日 。 3.. 研究限制：. 本 研 究 分 析 集 合 住 宅 有 無 管 理 組 織 對 房 屋 價 格 之 影 響 部 分，依 據 上 述 時 間 範 圍，利 用 內 政 部 實 價 登 錄 系 統 查 詢 交 易 資 料，得 到 符 合 使 用 條 件 可 納 入 迴 歸 之 樣 本 資 料 共 145,597 筆 ， 就 此 進 行 分 析 。 本 研 究 物 業 管 理 品 質 統 計 分 析 部 分，係 隨 機 選 擇 157 個 集 合 住 宅 社 區 有 效 問 卷 進 行 (空 間 分 佈 如 圖 1-2)； 這 些 問 卷 有 效 案 場 中 ， 共 有 71 個 案 場 (空 間 分 佈 如 圖 1-3)具 有 管 理 組 織 並 有 房 屋 交 易 資 料，依 據 上 述 時 間 範 圍 ， 利 用 內 政 部 實 價 登 錄 系 統 從 該 71 個 案 場 中 查 得 交 易 資 料 共 2,910 筆 。 1-3.
(17) 第一章. 緒論. 圖 1-2： 157 個 樣 本 案 場 空 間 分 佈. 圖 1-3： 71 個 樣 本 案 場 空 間 分 佈 1-4.
(18) 物業管理對集合住宅價格之影響. 4.. 名詞定義：. (1) 物業管理 依 據 行 政 院 2004 年 11 月 10 日 第 2914 次 會 議 通 過《 物 業 管 理 服 務 業 發 展 綱 領 及 行 動 方 案 》定 義 為，針 對 建 築 物 硬 體 及 服 務 其 社 群 與 生活環境之軟體，作維護管理與全方位之經營。 (2) 集合住宅 依 據 中 華 民 國《 建 築 技 術 規 則 － 建 築 設 計 施 工 編 》第 一 條 二 十 一 項：「 集 合 住 宅：具 有 共 同 基 地 及 共 同 空 間 或 設 備。並 有 三 個 住 宅 單 位以上之建築物。」. 二、研究方法 本研究將應用特徵價格模型探討管理組織有無及物業管理品質 對 不 動 產 價 格 之 影 響，透 過 問 卷 調 查 及 文 獻 探 討 確 立 物 業 管 理 變 數， 進一步使用復迴歸模型探討自變數及應變數之間的關係。 1.相關理論與文獻回顧 回 顧 國 內 外 物 業 管 理 以 及 房 價 研 究 的 相 關 文 獻，了 解 其 理 論 基 礎、 研 究 方 法、研 究 設 計 和 研 究 成 果，比 較 相 關 文 獻 及 理 論 差 異，建 立 理 論基礎，尋找適當之實證方法。 2.特徵價格多元迴歸分析 從 文 獻 回 顧 與 調 查 中 確 立 方 法 與 變 數 後，接 著 運 用 STATA 統 計 軟 體 進 行 敘 述 統 計 ， 使 用 最 小 平 方 法 (OLS)進 行 多 元 迴 歸 分 析 ， 將 本 研 究 欲 探 討 物 業 管 理 對 不 動 產 價 格 之 影 響 的 自 變 數 納 入 迴 歸 方 程 式 中， 以分析本研究應變數受到自變數的影響關係。 建 立 物 業 管 理 品 質 對 集 合 住 宅 價 格 影 響 之 迴 歸 模 型，影 響 價 格 的 因 素 將 納 入 以 下 變 項 進 行 探 討： 面 積、 屋 齡、樓 層、區 段 房 價、市 中 心 距 離 、 學 校 距 離 、 公 園 距 離 、 捷 運 站 距 離 、 是 否 為 2014 年 第 3 季 前 交 易、管 理 組 織 有 無、物 業 管 理 總 體 品 質、制 度 面 品 質、管 理 面 品 質、服務面品質。. 1-5.
(19) 第一章. 緒論. 第三節 研究流程 本 論 文 內 容 分 為 六 章，第 一 章 緒 論，對 研 究 動 機 與 目 的、研 究 範 圍與限制以及研究方法等做概括性的描述。 第 二 章 相 關 理 論 與 文 獻 回 顧，包 括 三 個 部 分 的 內 容，一 是 針 對 物 業 管 理 品 質 與 房 屋 價 值 相 關 研 究 進 行 歸 納；二 是 回 顧 影 響 房 價 的 相 關 價格影響因子；三是探討特徵價格理論相關研究文獻。 第 三 章 台 灣 物 業 管 理 發 展 現 況 與 未 來 趨 勢，包 括 三 個 部 分，一 是 台 灣 物 業 管 理 發 展 現 況；二 是 台 灣 物 業 管 理 公 司 與 從 業 人 員；三 是 台 灣物業管理發展未來趨勢。 第 四 章 物 業 管 理 樣 本 資 料 分 析，本 研 究 藉 由 問 卷 法 收 集 大 台 北 地 區集合住宅之物業管理情況，並整理樣本資料說明樣本概況。 第 五 章 物 業 管 理 對 集 合 住 宅 房 屋 價 值 影 響 之 實 證 分 析，敘 明 本 論 文 實 證 結 果，探 討 分 析 物 業 管 理 組 織 有 無 對 房 價 影 響，以 及 探 討 物 業 管理品質對房價影響。 第 六 章 結 論 與 建 議，根 據 第 四 章 調 查 結 果 及 第 五 章 的 模 型 分 析 得 出 結 論 與 建 議，包 括 對 政 府 主 管 單 位、一 般 民 眾、 估 價 單 位、 專 業 的 物業管理機構以及後續研究的建議。 圖示如下：. 1-6.
(20) 物業管理對集合住宅價格之影響. 研究動機與目的. 研究範圍與方法. 理論與文獻回顧. 物業管理品質與房 屋價值. 價格影響因子. 特徵價格理論. 台灣物業管理發展現況與未來趨勢. 台灣物業管理發展 現況. 台灣物業管理公 司與從業人員. 台灣物業管理發 展未來趨勢. 物業管理品質樣本資料 分析. 調查問卷設計. 樣本資料整理與敘述. 模型建立. 實證結果與分析. 結論與建議. 圖 1-4 研究流程圖. 1-7. 樣本調查結果分析.
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(22) 第二章. 相關理論與文獻回顧. 第二章. 相關理論與文獻回顧. 文 獻 回 顧 共 分 為 三 大 部 分，第 一 節，首 先 了 解 台 灣 物 業 管 理 發 展 與 房 價 之 相 關 連 結；第 二 節，接 著 透 過 相 關 文 獻 分 析 房 屋 價 格 可 能 影 響 因 素 之 來 源；第 三 節，針 對 本 研 究 使 用 之 實 證 模 型 進 行 相 關 理 論、 文獻之整理，比較國內外相關文獻後，探討本研究可參考之部分。. 第一節. 物業管理與房屋價值相關研究. 蔡 兆 豐 (2015)研 究 指 出，駐 衛 警 安 全 服 務、環 境 清 潔 維 護 服 務、 空 調 機 電 維 護 服 務、行 政 服 務、大 樓 公 共 設 備 修 繕 維 護 服 務 等 五 項 服 務構面之服務品質佳對於辦公大樓之租賃行為有顯著影響。 張 晉 銓 (2011)以 台 中 市 七 期 豪 宅 為 例 進 行 研 究，透 過 價 值 鏈 認 知 來 分 別 設 定 以 七 期 豪 宅 建 商 與 住 戶 做 為 調 查 對 象，最 後 研 究 結 果 顯 示， 專 家 方 面 普 遍 認 為 不 動 產 建 物 應 導 入 具 有 物 業 管 理 觀 念 之 前 期 規 劃， 也 認 同 其 價 值 上 是 具 有 影 響 的；住 戶 問 卷 方 面 結 果 顯 示 出 住 戶 對 於 前 期 規 劃 與 物 業 管 理 服 務 有 高 度 期 待，而 過 去 有 採 納 前 期 規 劃 建 議 的 不 動 產 建 案，其 統 計 分 析 結 果 上 較 能 接 近 住 戶 期 待，採 用 較 少 者 則 是 反 之且有待改進。 林 彥 佑 (2014)探 討 房 屋 本 身 的 內 在 條 件 包 含 坪 數 大 小、有 無 含 車 位、車 位 的 售 價、房 屋 的 屋 齡、樓 層 的 高 低、有 管 理 委 員 會 的 社 區、 是 不 是 座 落 在 主 要 的 道 路 旁 邊 等 對 房 屋 單 坪 售 價 的 影 響。研 究 結 果 顯 示，對 台 北 市 而 言，有 管 理 委 員 會 的 社 區 大 樓 會 比 一 般 房 屋 的 單 坪 售 價 來 得 較 高，對 新 北 市 而 言，社 區 管 委 會 的 有 無 與 房 屋 單 坪 售 價 負 相 關。 吳 郁 涵 (2013)以 物 業 管 理 產 業 之 消 費 者 購 買 行 為 為 研 究 主 軸，探 討 消 費 者 對 於 物 業 管 理 公 司 的 品 牌 形 象，是 否 會 影 響 其 購 買 行 為。研 究 結 果 發 現，不 同 的 人 口 統 計 變 數 的 使 用 者 對 於 購 買 動 機、購 買 實 態、 對 物 業 管 理 服 務 屬 性 與 對 品 牌 形 象 屬 性 的 重 視 程 度 皆 有 顯 著 差 異。而 品 牌 形 象 之「 功 能 性 品 牌 形 象 」與「 經 驗 性 品 牌 形 象 」與 簽 約 期 具 有 正 向 相 關 ； 品 牌 形 象 之「 功 能 性 品 牌 形 象 」、「 象 徵 性 品 牌 形 象 」與 「經驗性品牌形象」對於繳交管理費與購買的次數有正向相關。 華 昌 宜 等 (2001)認 為 國 內 租 賃 住 宅 以 個 人 房 東 為 發 展 重 心，不 僅 耗 費 個 人 成 本 對 於 專 業 出 租 經 營 管 理 業 的 發 展 亦 毫 無 助 益，其 建 議 政 府 應 以 鼓 勵 新 興 策 略 性 產 業 發 展，提 供 創 業 貸 款 融 資 或 以 一 定 期 間 內 減 免 營 利 事 業 所 得 稅，以 鼓 勵 發 展 公 寓 式 整 體 租 賃 之 投 資、專 業 租 賃 住宅管理經營公司之產生及有效維持房屋價值。. 2-1.
(23) 物業管理對集合住宅價格之影響. 柯 秀 華 (2011) 利 用 專 家 問 卷 法 提 出 物 業 管 理 方 法 對 租 賃 住 宅 價 格 具 影 響 力，進 而 影 響 住 宅 房 價，完 善 的 物 業 管 理 方 法 包 括 了 承 租 者 入 住 前、承 租 期 間 及 遷 出 後 的 各 項 活 動，但 目 前 國 內 租 賃 業 者 的 管 理 思 維 仍 停 留 在 一 般 大 樓 管 理 的 觀 念，相 較 於 國 外 物 業 管 理 公 司 所 提 供 的 範 圍，提 供 的 項 目 缺 乏 整 合 性 的 情 況 相 當 明 顯，故 如 何 有 效 的 實 施 租賃週期中的各項活動以滿足需求將是相關業者進入租賃住宅市場 的重要因素。 李 海 容 等 (2011)探 討 住 宅 房 價 較 高 者，其 物 業 管 理 服 務 人 員 要 求 標 準 亦 較 高，主 要 要 求 品 質 項 目 有：溝 通 能 力、專 業 能 力、管 理 能 力、 學 習 心 、 高 EQ 能 力 。 當 維 持 一 定 的 物 業 管 理 水 準 ， 才 能 保 有 一 定 的 價 格 (保 值 性 )與 期 待 的 潛 力 (增 值 性 )。. 2-2.
(24) 第二章. 相關理論與文獻回顧. 第二節. 價格影響因子. 集 合 住 宅 由 許 多 特 性 所 構 成，而 所 有 這 些 特 性 都 可 能 會 影 響 到 它 的 價 值 以 及 被 資 本 化 後 的 價 格。本 研 究 重 點 要 探 討 的 是 物 業 管 理 因 素 對 集 合 住 宅 價 格 產 生 的 影 響，其 他 變 量 僅 選 取 區 位、地 區、建 築 等 三 類因素。 一、. 區位因素：距離市中心. 區 位 因 素 是 指 空 間 位 置 關 係，一 般 可 分 為 自 然 區 位、經 濟 及 文 化 區 位、環 境 區 位 等。一 般 來 說，房 屋 因 其 在 城 市 或 地 區 所 處 的 社 會 經 濟 文 化 位 置 的 不 同，從 而 有 不 同 的 社 會 經 濟 文 化 區 位，其 在 市 場 上 的 價 格 也 有 明 顯 的 差 別，並 且 由 於 決 定 區 位 的 條 件 在 發 展 變 化 著，房 價 亦 會 隨 區 位 的 變 化 而 改 變。可 以 說，是 區 位 條 件 決 定 了 房 地 產 的 價 格 水準。 (一). 距離市中心距離對房價的影響. 城 市 對 居 住 者 引 力 最 大 之 處，來 源 於 城 市 功 能 最 集 中 和 完 善 的 城 市 中 心。一 般 來 說，在 距 離 市 中 心 的 等 距 的 同 心 圓 上 的 不 同 的 房 地 產， 有 大 致 相 當 的 價 格 水 準。通 常 到 市 中 心 的 距 離 越 短、交 通 設 施 越 完 善， 居民對其綜合評價就會越高，因此房地產價值也會越高。 (二). 交通條件對房價的影響. 交 通 條 件 的 完 善，可 以 帶 動 相 關 區 域 的 發 展，有 利 於 區 域 的 升 值， 從 而 帶 動 房 地 產 產 業 的 蓬 勃 發 展。台 北 都 會 區 因 為 行 政 區 劃 為 台 北 市 與 新 北 市，造 成 都 會 雙 核 心，二 個 最 大 的 轉 運 站 分 別 是 較 早 的 台 北 車 站 與 後 起 的 板 橋 車 站。依 據《 經 濟 日 報 》(2013 年 8 月 11 日 ) 1報 導， 引 述 全 國 不 動 產 企 研 室 調 查，近 三 年 來 台 北 車 站、板 橋 車 站、新 左 營 車 站 及 南 港 車 站 等 四 個 擁 有「 三 鐵 共 構 」的 車 站，周 邊 住 宅 行 情 平 均 出 現 約 三 成 漲 幅，其 中 以 南 港 車 站 的 周 邊 住 宅 行 情 漲 幅 最 多，高 達 七 成五。 二、 (一). 地區因素：距離學校、公園、捷運站 距離學校對房價的影響. 台 灣 父 母 無 不 望 子 成 龍、望 女 成 鳳，教 育 問 題 普 遍 受 到 重 視，必 然影響到住家的選擇，台北都會區從國小學區到國中學區，「熱門」 學 區 房 價 居 高 不 下，大 家 都 習 以 為 常。林 忠 樑 等 以 台 北 市 為 例 研 究 學. 1. 參考資料：http://geft.edn.udn.com/files/13-1000-2248-1.php。 2-3.
(25) 物業管理對集合住宅價格之影響. 校 特 徵 與 空 間 距 離 對 周 邊 房 價 之 影 響，實 證 結 果 顯 示，額 滿 學 校 與 教 師 人 數 對 房 屋 交 易 總 價 皆 有 顯 著 正 向 的 影 響，房 屋 座 落 位 置 距 離 學 校 愈 近，受 到 學 校 各 式 各 樣 活 動 之 干 擾 的 機 會 愈 大，所 以 學 校 距 離 對 房 價 有 明 顯 正 向 的 影 響，亦 即 距 離 學 校 愈 遠 其 房 價 愈 高，但 其 正 向 影 響 效 果 隨 著 距 離 學 校 愈 遠 而 呈 現 遞 減 的 現 象，顯 示 房 屋 到 學 校 之 空 間 距 離 對 房 價 之 影 響 程 度 會 隨 不 同 的 空 間 距 離 而 改 變。同 時，他 們 也 發 現 在 距 離 學 校 愈 遠 房 價 愈 高 的 現 象 中，民 眾 購 屋 區 位 的 選 擇 仍 偏 好 學 校 周 遭 的 區 域 ， 但 又 不 願 受 到 學 校 本 身 的 干 擾 ;因 此 民 眾 偏 好 選 擇 離 學 校 300 公 尺 到 900 公 尺 間 之 適 當 距 離 的 房 屋 ， 而 最 適 距 離 可 能 位 於 600 公 尺 到 900 公 尺 這 個 區 間 中 (林 忠 樑 、 林 佳 慧 ， 2014)。 (二). 公園對房價的影響. 「 我 家 旁 邊 有 公 園 」，一 向 是 房 屋 銷 售 指 標 之 一，房 仲 業 者 統 計 全 台 都 會 區 大 型 公 園 綠 地 周 邊 房 價 2， 公 園 宅 都 比 一 般 宅 還 貴 ， 台 北 2 市 知 名 大 安 森 林 公 園 周 圍 房 價 每 坪 95.2 萬 元，比 行 政 區 均 價 貴 6.7% 。 全臺公園綠地宅行情 縣市. 綠地公園. 單位：萬元. 周邊房價. 行政區均價. 價差. 臺北市. 大安森林公園. 95.2. 89.2. 6.7%. 新北市. 四號公園. 50.8. 40. 27%. 桃園市. 青塘園. 28. 18. 55.6%. 新竹縣. 水圳森林公園. 25.5. 19.9. 28.1%. 臺中市. 豐樂公園. 24.6. 22.4. 9.8%. 臺南市. 正義公園. 10.5. 9.7. 8.3%. 高雄市. 右昌公園. 15.4. 13.9. 10.8%. 表 2-1 全台公園綠地宅行情 資料來源：聯合財經網 波 蘭 羅 茲 大 學 (University of Lodz，Poland)Piotr Czembrowski 等 (2016)研 究 城 市 綠 地 對 房 價 的 影 響，把 不 同 的 城 市 綠 地 根 據 大 小 種 類 分 為 9 類 (如 公 园、森 林、墓 地 等 )，研 究 結 論 指 出，大 的 森 林 和 大 型 公 園 或 者 小 森 林 和 小 綠 地 都 積 極 影 響 公 寓 價 格，而 且 大 的 森 林 和 大 型 公 園 影 響 較 大 。 但 是 ， 墳 場 對 公 寓 價 格 產 生 負 面 影 響 (Piotr Czembrowski， Jakub Kronenberg， 2016)。 彭 宴 玲 (2005)研 究 台 北 市 綠 地 效 益 發 現，在 環 境 特 徵 方 面，半 徑 500 公 尺 範 圍 內 之 綠 覆 面 積 每 增 加 1 公 頃，房 價 會 增 加 約 23,080 元； 各 行 政 區 之 綠 覆 率 每 增 加 1％ ， 房 價 會 增 加 約 80.782 萬 元 ； 在 非 線 2. 參考資料：聯合財經網，2015-10-11， http://money.udn.com/money/story/5930/1241172。 2-4.
(26) 第二章. 相關理論與文獻回顧. 性 迴 歸 模 式 中 ， 各 行 政 區 之 綠 覆 率 平 方 項 每 增 加 1％ ， 各 行 政 區 之 房 價 會 增 加 約 0.336％ ； 在 考 量 土 地 成 本 的 條 件 下 ， 在 住 家 附 近 大 量 設 置鄰里公園，亦能助於提高綠地之效益。 吳 佳 霖 (2014) 研 究 台 北 都 會 區 都 市 林 特 徵 屬 性 對 不 動 產 價 值 影 響，研 究 發 現，房 屋 成 交 價 格 會 受 到 公 園 綠 地、機 關 學 校 與 保 護 區 的 距 離 遠 近 以 及 數 量 的 影 響，房 屋 半 徑 1 公 里 範 圍 內 之 都 市 林 數 量 增 加 1%， 則 房 屋 價 值 將 增 加 新 臺 幣 150,084 元 。 (三). 捷運站對房價的影響. 翁 千 喩 (2011)採 用 2000 年 至 2010 年 內 政 部 地 政 司 台 北 市 房 地 產 交 易 資 料，並 將 資 料 分 成 全 樣 本 與 僅 有 內 湖 線 沿 線 房 價 之 子 樣 本 兩 種 ， 全 樣 本 做 為 Pooling OLS 與 空 間 計 量 模 型 分 析 基 礎 ， 分 別 探 討 行 政 區 固 定 效 果 下 捷 運 運 輸 系 統 對 台 北 市 房 價 的 影 響 及 藉 由 SAR 估 計 行 政 區 空 間 關 係 與 房 價 的 關 聯 性。實 證 結 果 顯 示，至 捷 運 站 距 離 對 房 價 有 顯 著 的 負 面 影 響，在 加 入 行 政 區 固 定 效 果 後，使 得 捷 運 站 對 房 價 影 響 更 加 重 要；同 時，透 過 SAR 發 現 行 政 區 之 間 有 存 在 正 的 交 互 作 用，意 即 存 在 空 間 外 溢 性，使 得 捷 運 站 對 房 價 影 響 程 度 降 低；最 後 內 湖線開通後更加重視房地產是否鄰近捷運站。 陳 忠 廉 (2013)以 台 北 市 捷 運 南 港 線 房 地 交 易 實 例，時 間 為 捷 運 通 車 前 後 的 2000 年 及 2005 年，研 究 範 圍 為 捷 運 場 站 周 邊 500 公 尺；捷 運 通 車 前 後 對 房 地 產 價 格 有 正 向 之 影 響，因 交 通 便 利 時 間 縮 短，提 高 了 房 地 產 區 位 價 值；分 析 結 果 顯 示，捷 運 站 對 房 地 產 價 格 之 影 響，會 隨 捷 運 站 距 離 增 加 而 遞 減；捷 運 通 車 影 響 房 地 產 價 格 上 漲，房 屋 價 格 漲幅依次為市中心、次市中心、市郊。 三、. 建築因素：屋齡、樓層. (一). 屋齡對房價的影響. 一 般 而 言，屋 齡 增 加 會 影 響 建 築 物 品 質，尤 其 在 台 灣 地 區，房 屋 長期修繕維護不受重視以及長期使用推土機式拆除重建的都更思維 模 式 之 下，屋 況 日 益 寙 陋，會 導 致 不 動 產 價 格 下 降，但 是，住 宅 所 有 權 由 土 地 與 建 物 組 成，土 地 本 身 不 會 產 生 折 舊，與 建 築 物 兩 者 交 互 作 用下將緩和不動產價格下跌的情形。 丁 玟 甄、彭 建 文、林 財 川 以 2000 年 至 2007 年 台 北 市 住 宅 交 易 價 格 資 料 研 究 屋 齡 對 住 宅 價 格 之 影 響，實 證 結 果 發 現，大 部 分 行 政 區 的 屋 齡 與 屋 齡 平 方 變 數 對 不 動 產 價 格 有 顯 著 影 響，屋 齡 屬 性 對 於 不 動 產 價 格 之 影 響 為 非 線 性 影 響。為 更 進 一 步 衡 量 屋 齡 函 數 之 非 線 性 影 響， 以 半 對 數 模 型 進 行 實 證，結 果 發 現 在 估 計 屋 齡 的 非 線 性 關 係 時，半 參 2-5.
(27) 物業管理對集合住宅價格之影響. 數 法 優 於 納 入 屋 齡 與 屋 齡 平 方 變 數 之 參 數 法。此 外，繪 製 各 行 政 區 之 折 舊 路 徑 發 現，屋 齡 對 於 不 動 產 價 格 的 影 響 非 平 滑 曲 線 而 具 有 上 下 起 伏 情 形，且 反 轉 時 點 均 未 提 前。而 士 林 區 及 萬 華 區 兩 行 政 區 於 特 徵 價 格 法 實 證 結 果 中，歸 類 為 不 動 產 價 格 隨 屋 齡 增 加 而 下 降 的 類 型，藉 由 半 參 數 法 亦 可 獲 得 類 似 的 結 果，並 且 再 次 印 證 屋 齡 變 數 對 不 動 產 價 格 的影響會隨著時間與空間改變的觀點。 (二). 樓層對房價的影響. 建 物 總 樓 層 越 高 代 表 建 造 房 子 所 耗 費 的 人 力、物 力 的 成 本 越 高， 普 遍 而 言，房 子 蓋 得 越 高 房 價 也 就 會 隨 之 提 升。林 秋 瑾 等 (1996)在 住 宅 價 格 指 數 研 究 中 指 出，所 在 樓 層 對 於 房 價 的 影 響，一 樓 的 垂 直 可 及 性 最 高，且 具 有 地 面 庭 園 的 使 用 權，甚 至 還 有 商 業 價 值 的 可 能，因 此 住 宅 的 價 格 為 一 樓 價 格 最 高；二 至 四 樓，價 格 較 一 樓 低，又 因 高 樓 層 住 戶 有 景 觀 優 勢，尤 其 頂 樓 的 住 戶 可 能 有 屋 頂 陽 台 使 用，價 格 又 會 比 二 至 四 樓 高；隨 著 所 在 樓 層 的 增 加，住 宅 價 格 是 一 種 二 次 曲 線 的 變 化 (林 秋 瑾 、 楊 宗 憲 、 張 金 鶚 ， 1996)。 陳 慧 潔 (2007)探 討 影 響 住 宅 大 樓 價 格 之 因 素，選 取 高 雄 市 鼓 山 區 四 十 四 期 重 劃 區 美 術 館 園 區、農 十 六 特 區 新 蓋 住 宅 大 樓 為 樣 本 進 行 研 究，實 證 結 果 也 發 現 住 宅 所 在 樓 層 與 樓 層 價 格 呈 現 二 次 曲 線 之 型 態， 住 宅 位 於 一 樓 及 不 位 於 四 樓 等 情 況 對 樓 層 價 格 有 正 面 之 影 響，可 能 與 一 樓 帶 來 商 業 效 益 及 四 樓 受 傳 統 觀 念 影 響 有 關。樓 層 別 效 用 比 分 析 方 面，一 樓 之 效 用 比 乃 整 棟 樓 效 用 比 之 最 高，二 樓 位 居 第 二；而 一 般 人 較 不 喜 好 之 四 樓 其 樓 層 別 效 用 比 最 低；五 樓 以 上 隨 樓 層 數 升 高 其 樓 層 別效用比亦隨之提高，尤其頂樓之效用比僅次於一、二樓。. 四、 (一). 物業管理因素 集合住宅的定義. 依 據 中 華 民 國《 建 築 技 術 規 則 － 建 築 設 計 施 工 編 》第 一 條 二 十 一 項：「 集 合 住 宅：具 有 共 同 基 地 及 共 同 空 間 或 設 備。並 有 三 個 住 宅 單 位 以 上 之 建 築 物。」張 金 鶚 (1990)將 其 定 義 為：「 集 合 住 宅 是 指 具 有 共 同 的 基 地、共 同 的 空 間 及 設 備 設 施，構 造 上 可 分 為 數 個 部 分，各 部 分 能 單 獨 供 作 住 宅 為 主 之 使 用，各 所 有 權 人 有 其 各 自 之 專 有 部 分 及 與 其 他 所 有 人 共 有 之 共 同 部 分 」(張 金 鶚、林 益 厚，1990 年 )。中 華 民 國 內 政 部 營 建 署 調 查 名 詞 釋 義：「 不 論 獨 棟、雙 併 或 者 是 連 棟 式 住 宅， 每棟分別歸屬多戶使用者，稱之為集合住宅。」 (二). 物業管理的內涵 2-6.
(28) 第二章. 相關理論與文獻回顧. 物 業 管 理 的 內 涵，依 據 行 政 院 2004 年 11 月 10 日 第 2914 次 會 議 通 過《 物 業 管 理 服 務 業 發 展 綱 領 及 行 動 方 案 》定 義 為，針 對 建 築 物 硬 體 及 服 務 其 社 群 與 生 活 環 境 之 軟 體，作 維 護 管 理 與 全 方 位 之 經 營。換 言 之，物 業 管 理 即 所 有 與 建 築 物 使 用 有 關 業 務 之 管 理 活 動，其 目 的 在 使 建 物 使 用 者 擁 有 清 潔、健 康、舒 適、方 便 並 兼 顧 自 然 環 境 保 育 之 生 活空間。 物 業 管 理 的 內 涵 應 從 廣 義 與 狹 義 二 個 方 向 去 理 解，廣 義 而 言，產 業範籌物業管理服務業依其服務項目可分為三個面向： 1.. 第一類：建築物與環境的使用管理與維護. 提 供 建 築 物 與 環 境 管 理 維 護、清 潔、保 全、公 共 安 全 檢 查、消 防 安全設備及附屬設施設備檢修等服務。 2.. 第二類：生活與商業支援服務. 提 供 物 業 代 辦 及 諮 詢 行 業、事 務 管 理、物 業 生 活 服 務 (社 區 網 路、 照 顧 服 務、保 母、宅 配 物 流 )、生 活 產 品 (食、衣、住、行、育、樂 )及 商業支援等服務。 3.. 第三類：資產管理. 提供不動產經營顧問、開發租賃及投資管理等服務。 狹 義 而 言 ， 是 指 俗 稱 的「 三 保 」： 保 全 、 保 潔 、 保 固 ， 也 就 是 保 全 業、公 寓 大 管 理 維 護 業 所 經 營 之 第 一 類 提 供 建 築 物 與 環 境 管 理 維 護、 清 潔、保 全 以 及 透 過 協 力 廠 商 所 進 行 之 公 共 安 全 檢 查、消 防 安 全 設 備、 附屬設施設備檢修等服務。 (三 ). 管理組織. 依 據《 公 寓 大 廈 管 理 條 例 》(以 下 簡 稱「 條 例 」)第 二 十 五 條 規 定， 區 分 所 有 權 人 會 議，由 全 體 區 分 所 有 權 人 組 成，每 年 至 少 應 召 開 定 期 會 議 一 次。「 條 例 」第 二 十 九 條 規 定，公 寓 大 廈 應 成 立 管 理 委 員 會 或 推 選 管 理 負 責 人。「 條 例 」第 四 十 二 條 規 定，公 寓 大 廈 管 理 委 員 會、 管 理 負 責 人 或 區 分 所 有 權 人 會 議，得 委 任 或 僱 傭 領 有 中 央 主 管 機 關 核 發之登記證或認可證之公寓大廈管理維護公司或管理服務人員執行 管 理 維 護 事 務。因 此，集 合 住 宅 之 管 理 形 成 三 級 組 織 架 構，而 其 中 尤 以 是 否 成 立 成 立 管 理 委 員 會 或 推 選 管 理 負 責 人 最 為 關 鍵，「 條 例 」於 不 同 條 款 均 規 定，成 立 管 理 委 員 會 或 推 選 管 理 負 責 人，必 須 向 直 轄 市、 縣 (市 )主 管 機 關 報 備 。 在 管 理 組 織 報 備 制 度 下 ,本 研 究 「 是 否 具 有 管 理組織」則被狹義理解為是否成立管理委員會或推選管理負責人。. 2-7.
(29) 物業管理對集合住宅價格之影響. 第三節. 特徵價格理論. 每 一 間 房 屋 都 具 有 不 同 的 特 性，絕 不 是 同 質 財 貨；不 同 的 特 徵 組 合，造 成 房 價 估 值 困 難 與 複 雜 度；而 更 為 麻 煩 的 是 購 房 者 本 身 的 主 觀 判 斷，對 於 不 同 的 特 徵 組 合 都 有 自 己 的 主 觀 認 知，又 進 一 步 將 房 屋 價 格形成過程複雜化。 G. Stacy Sirmans 等 (2005)研 究 特 徵 價 格 模 型 因 子 指 出 ， 房 子 是 包 括 大 小、品 質 和 位 置 的 一 個 特 徵 組 合，多 重 因 素 導 致 評 估 房 子 的 價 值 有 其 困 難。作 為 實 物 資 產，每 棟 房 子 都 有 自 己 的 具 體 位 置，此 外， 房 子 是 一 個 具 有 較 長 壽 命 的 長 期 耐 久 財，這 意 味 著，實 質 年 齡 不 同 的 房 屋 可 以 在 同 一 時 間、同 一 市 場 上 存 在。每 間 房 子 都 有 自 己 獨 特 的 一 套 價 值 影 響 的 特 徵。此 外，理 所 當 然 地，住 房 特 徵 跨 越 不 同 地 區 估 值 也 可 能 隨 之 不 同，例 如，車 庫 在 氣 候 較 冷 的 地 方 可 能 更 具 價 值，而 游 泳 池 在 溫 暖 的 氣 候 下 價 值 更 高。除 了 不 同 房 屋 間 不 同 特 徵 存 在 的 問 題， 購 房 者 具 有 獨 特 的 效 能 評 估 準 則 也 會 引 起 不 同 的 特 徵 價 值，例 如，一 位 購 房 者 可 能 對 硬 木 地 板 比 另 一 位 買 方 估 值 更 大。因 此，一 個 特 定 的 房 子，一 組 給 定 的 特 性，可 能 通 過 不 同 的 購 房 者 給 予 不 同 的 價 值 評 定 (G. Stacy Sirmans， David A. Macpherson and Emily N. Zietz ， 2005)。 然 而 ， 一 種 通 過 衡 量 各 個 組 成 元 素 價 值 而 解 釋 房 屋 價 值 慣 用 的 典 型 方 法 就 是 特 徵 價 格 模 型，這 一 理 論 能 夠 將 房 屋 價 格 分 解，通 過 迴歸分析剝離構成房價的單個組成元素的值。 Goodman(1998)指 出 ， A.T Court 是 美 國 汽 車 業 的 分 析 師 ， 1939 年 成 立 了 特 徵 價 格 模 型 ， 他 首 先 採 用 「 hedonic 特 徵 」 這 一 術 語 ， 認 為汽車的價格由汽車不同特性的功能所組成。 Rosen 於 1974 提 出 特 徵 價 格 理 論 (Hedonic price theory)，Rosen 指 出 任 一 產 品 均 可 視 為 該 商 品 所 具 備 的 所 有 特 徵 的 集 合 體，他 認 為， 產 品 間 的 價 格 差 異 是 因 其 所 具 備 的 特 徵 不 同 所 致。Rosen 的 研 究 提 供 了 非 線 性 特 徵 價 格 模 型 的 基 本 依 據，他 用 房 屋 數 據 建 立 特 徵 價 格 模 型， 計 算 改 善 環 境 質 量 的 影 響 (如 消 除 空 氣 污 染 對 房 價 的 影 響 )。 實 證 研 究 上，特 徵 價 格 理 論 之 驗 證 往 往 透 過 實 證 資 料 的 蒐 集 並 進 行 統 計 分 析，普 遍 以 迴 歸 模 型 作 為 特 徵 方 程 式 之 估 計 模 型，亦 即 使 用 房 地 產 價 格 與 特 徵 變 數 資 料，配 適 出 一 線 性 迴 歸 或 Box-Cox 型 態 之 模 型。特 徵 價 格 模 型 可 以 說 在 解 決 住 房 估 價 問 題 上 非 常 有 用 而 且 使 用 廣 泛 ， 它 已 被 用 於 評 估 不 僅 是 明 顯 的 元 素 ， 如 住 宅 本 身 特 性 (如 ： 使 用 坪 數、房 屋 建 材、所 屬 樓 層 等 )、住 宅 環 境 (如：臨 路 路 寬、 交 通 便 利 性、鄰 近 公 共 設 施 等 )與 總 體 經 濟 條 件 (如：利 率 水 準、國 民 所 得、空 屋 率 等 )等，還 有 的 用 來 衡 量 其 他 非 常 細 節 問 題 的 影 響，如 客 廳 面 積、 2-8.
(30) 第二章. 相關理論與文獻回顧. 浴 室 數 量、接 近 垃 圾 掩 埋 場 或 高 電 壓 線、外 牆 材 料 (粉 刷、磚 或 石 材 )、 屋頂類型、天花板等的影響。 目前特徵價格模型在具體應用過程中通常採用的函數形式包括 線 性 形 式、對 數 形 式、半 對 數 形 式。房 地 產 價 格 與 各 特 徵 因 素 之 間 的 關係可以表示為： 1.. 線性函數： P＝β0＋ΣβiCi＋ε. 式 中： P：房 產 評 估 價 格；β 0 ：其 他 影 響 價 格 的 常 量 之 和； β i： 特 徵 變 數 隱 含 的 特 徵 價 格 ， Ci 特 徵 變 數 ； ε ： 誤 差 項 。 以上線性函數即表示任一不動產其價格均可被模型所涵蓋之特 徵 項 目 分 離 其 價 格 成 分，並 對 各 項 價 格 之 特 徵 因 素 進 行 影 響 效 果 估 計， 而 估 計 之 計 量 方 法 可 依 資 料 特 性 使 用 傳 統 最 小 平 方 法，亦 可 嘗 試 使 用 一 般 化 線 性 回 歸 方 法 (GLS)。 2.. 對數函數：lnP＝β0＋ΣβilnCi＋ε. 自 從 特 徵 價 格 法 應 用 於 房 地 產 價 格 研 究 以 來 ， 1990 年 代 後 逐 漸 引 入 Box-Cox 型 態 之 模 型，並 使 用 差 分 技 術 改 良，其 模 型 原 理 係 以 最 小 平 方 估 計 為 基 礎，目 前 已 經 逐 漸 融 入 概 似 模 型 估 計 原 理，未 來 將 可 結合更多新興計量方法改良特徵價格估計方法。. 2-9.
(31) 物業管理對集合住宅價格之影響. 第四節 小結 文 獻 回 顧 三 大 部 分，第 一 部 分 清 楚 地 介 紹 台 灣 物 業 管 理 發 展 與 房 價 之 相 關 連 結，作 為 本 文 於 相 關 文 獻 定 位 之 基 礎；第 二 部 分 透 過 相 關 文 獻 分 析 考 量 對 房 屋 價 格 可 能 影 響 因 素 之 來 源；承 續 第 一 和 第 二 部 分， 第 三 部 分 介 紹 特 徵 價 格 理 論 基 礎、過 往 研 究 運 用 情 形 及 結 果。比 較 國 內外相關文獻後，找出本研究可參考之部分。 由 上 述 文 獻 回 顧 可 發 現，國 內 外 物 業 管 理 對 房 屋 價 格 影 響 的 相 關 研 究 文 獻 仍 較 缺 乏 或 研 究 尚 不 完 整，本 文 之 主 要 研 究 目 的 在 於 分 析 大 台 北 地 區 集 合 住 宅 物 業 管 理 對 房 價 有 無 影 響，若 有 影 響，其 影 響 程 度 如 何。本 文 將 集 合 住 宅 特 徵 價 格 模 型 設 定 為 線 性 函 數 型 態，將 納 入 X 1 面 積、X 2 -屋 齡、X 3 -樓 層、X 4 -區 段 房 價、X 5 -市 中 心 距 離、X 6 -學 校 距 離、 X 7 -公 園 距 離、X 8 -捷 運 站 距 離、X 9 -是 否 為 2014 年 第 3 季 前 交 易、X 1 0 物業管理總體品質，作為自變量，進行複迴歸分析。. 2-10.
(32) 第三章. 台灣物業管理發展現況與未來趨勢. 第三章. 台灣物業管理發展現況與未來趨勢. 本 章 分 為 三 個 部 分 進 行 探 討，一 是 台 灣 物 業 管 理 發 展 現 況；二 是 台 灣 物 業 管 理 公 司 與 從 業 人 員 現 況 分 析；三 是 台 灣 物 業 管 理 發 展 未 來 趨勢。. 第一節. 台灣物業管理發展現況. 為 因 應 都 會 之 發 展 及 經 濟 成 長 趨 勢，商 業 大 樓 及 集 合 住 宅、社 區 普 遍 增 加，對 服 務 品 質 要 求 日 愈 增 加，物 業 管 理 服 務 業 發 展 也 相 對 重 要，已 衍 生 成 為 一 項 重 要 的 新 興 服 務 產 業 (行 政 院 93 年 11 月 10 日 第 2914 次 會 議 通 過 ： 物 業 管 理 服 務 業 發 展 綱 領 及 行 動 方 案 ， 頁 1) 。 台 灣 物 業 管 理 產 業 的 興 起 與 發 展 歷 程，顏 世 禮 (2007)將 其 分 為： 一、 物業管理社會化階段。 在 1995 年 以 前 ， 政 府 尚 無 訂 定 專 法 對 建 築 物 使 用 期 間 的 管 理 作 有 效 規 範，有 關 建 築 物 管 理 的 法 令 分 別 是 以 治 安 為 目 的 的 警 政、防 災 為 目 的 的 消 防、鄰 里 社 區 為 目 的 的 民 政、政 府 開 發 的 國 民 住 宅、以 及 營 造 建 設 為 目 的 的 建 築 等 各 單 行 法 或 相 關 法 令 為 依 歸。屬 於 公 共 管 理 維 護 及 大 樓 管 理 的 觀 念，對 於 物 業 管 理 的 思 維 及 作 為，僅 是 處 於 孕 育 的時期。 二、 物業管理法制化階段。 復 至 1995 年 6 月 28 日 政 府 頒 佈 實 施《 公 寓 大 廈 管 理 條 例 》，區 分所有權建築物管理才正式進入法制規範的里程碑。 三、 物業管理產業化階段。 行 政 院 經 濟 建 設 委 員 會 在 2004 年 10 月 核 定「 服 務 業 發 展 綱 領 及 行 動 方 案 」中，更 進 一 步 將「 物 業 管 理 」納 入 為 策 略 性 輔 導 的 產 業， 將 物 業 管 理 服 務 業 的 產 業 定 義 為：「 物 業 管 理 服 業 務 係 結 合 科 技 與 管 理 技 術，考 量 延 長 建 築 物 生 命 週 期 及 使 用 者 需 求，對 建 築 物 與 環 境 提 供 專 業 之 使 用 管 理 維 護、生 活、商 業 支 援 及 資 產 管 理 等 服 務 之 產 業。」 目的是要從新興產業的思維來重新建構物業管理產業未來在台灣法 律、經濟及社會的定位。 討 論 台 灣 物 業 管 理 產 業 的 發 展 歷 程，必 然 牽 涉 到 保 全 業 的 發 展， 雖 然 法 律 規 範 有「 保 全 業 」與「 公 寓 大 廈 管 理 維 護 業 」之 分 ， 但 是， 駐 衛 保 全 不 僅 提 供 集 合 住 宅 對 門 禁、治 安 管 理 的 需 求，在 駐 衛 現 場， 保 全 人 員 的 服 務 也 包 括 防 火、防 災 管 理，以 及 住 戶 的 生 活 服 務，已 經 3-1.
(33) 物業管理對集合住宅價格之影響. 擴 及 到 物 業 管 理 領 域，成 為 物 業 管 理 重 要 一 環。而 且，從 實 務 面 來 看， 保全公司和公寓大廈管理維護公司基本是以合體的關係企業形式出 現 在 市 場 上，消 費 者 也 常 常 特 別 要 求 所 聘 請 的 物 管 單 位 其 保 全 公 司 和 管 理 維 護 公 司 負 責 人 必 須 為 同 一 人，僅 在 簽 約 時 依 法 還 必 須 簽 兩 份 不 同的契約。 湯 永 郎 (2013)將 台 灣 保 全 業 的 沿 革 劃 分 為 ： 一、 日本保全概念初始引進期 1977 年「 中 興 保 全 股 份 有 限 公 司 」創 立，方 創 立「 保 全 」ㄧ 詞。 1980 年 新 光 集 團 成 立 台 灣 綜 合 保 全 (新 光 保 全 前 身 )， 是 台 灣 第 二 家 保 全 集 團。中 興 保 全 及 新 光 保 全 兩 家 公 司 的 領 導 人 及 重 要 幹 部 都 有 留 學 日 本 之 學 歷 及 生 活 經 歷 ， 也 都 引 進 日 本 的 Know-how 及 與 日 本 技 術 合作。 二、 退休軍、警、情幹部進入期 1980 年 代 ， 台 灣 經 濟 起 飛 ， 帶 動 民 間 對 保 全 服 務 產 業 之 大 量 需 求，以致大批軍、憲、警、情高、中階退休幹部，以其在服役 單位之 安 全 警 衛 勤 務 計 劃 及 實 務 經 驗，投 入 保 全 行 業，致 1980~1990 年 代， 近 80％ 保 全 公 司 負 責 人 或 幹 部 ， 有 軍 、 憲 、 警 、 情 之 背 景 。 三、 大集團公司介入期 1990 年 代 台 灣 公 寓 住 宅 及 各 公 司 行 號 大 樓 興 起，開 始 蓬 勃 發 展， 國 內 大 集 團 公 司 因 自 身 產 業 安 全 保 障 之 內 需、考 量 節 約 專 職 安 保 人 員 之人事成本及管理風險，陸續投資或成立保全子公司。 四 、 1995 年 頒 佈 公 寓 大 廈 管 理 條 例 以 後 與 物 業 管 理 (公 寓 大 廈 管 理 ) 公司競合期。 綜 合 台 灣「 公 寓 大 廈 管 理 維 護 業 」與「 保 全 業 」的 變 遷 歷 程， 物 業 管 理 在 台 灣 的 發 展 若 以 標 誌 性 事 件 來 劃 分，本 研 究 認 為，大 致 應 可 分為四個階段： 第 一 階 段：1991 年 以 前，物 業 管 理 萌 芽 與 初 步 發 展 時 期。由 於 經 濟 發 展，人 口 日 益 往 城 市 聚 集，在 台 北、 台 中、高 雄 等 都 會 城 市，居 住 需 求 導 致 居 住 建 築 型 態 發 展 成 以 集 合 住 宅 為 主，同 時，商 辦 大 廈 也 不 斷 興 建，建 立 有 效 的 物 業 管 理 成 為 必 須，物 業 管 理 產 業 隨 著 市 場 需 求應運而生並迅速發展。 第 二 階 段：法 制 化 時 期。1991 年《 保 全 業 法 》頒 布 實 施，1995 年 《 公 寓 大 廈 管 理 條 例 》頒 布 實 施，是 台 灣 物 業 管 理 產 業 法 制 化 的 二 個 重 要 里 程 碑。在 整 個 法 制 化 過 程 中，保 全 業 法 歷 經 1990 年、2003 年、 2011 年、2016 年 四 次 修 正，而 尤 以 公 寓 大 廈 管 理 條 例 歷 經 2000 年、 3-2.
(34) 第三章. 台灣物業管理發展現況與未來趨勢. 2003 年、2006 年、2013 年、2016 年 五 次 大 幅 度 修 訂，使 得 物 業 管 理 領域二項最重要的法令日益健全與成熟。 第 三 階 段：專 業 化 及 蓬 勃 發 展 時 期。2004 年 行 政 院 經 濟 建 設 委 員 會 核 定「 物 業 管 理 服 務 業 發 展 綱 領 及 行 動 方 案 」，將「 物 業 管 理 」納 入 為 策 略 性 輔 導 產 業，伴 隨 著 都 市 發 展 與 變 遷，物 業 管 理 已 經 成 為 密 切 關 係 民 生 的 重 要 產 業。與 此 同 時，物 業 管 理 學 術 發 展、專 業 教 育 也 開 始 崛 起，2006 年「 台 灣 物 業 管 理 學 會 」核 准 設 立，同 年 景 文 科 技 大 學 設 立 環 境 與 物 業 管 理 系，華 夏 技 術 學 院 設 立 資 產 與 物 業 管 理 系，還 有 於 不 同 時 期 雲 林 科 技 大 學 設 立 營 建 與 物 業 管 理 研 究 所、健 行 科 技 大 學 設 立 物 業 經 營 與 管 理 系、和 春 技 術 學 院 設 立 房 仲 與 物 業 管 理 系、開 南 大 學 設 立 物 業 管 理 學 系、康 寧 大 學 設 立 營 建 與 物 業 學 系、台 灣 科 技 大 學、台 北 科 技 大 學、中 國 科 技 大 學、逢 甲 大 學 等 也 紛 紛 設 立 物 業 管 理 學 程 或 組，物 業 管 理 專 業 人 才 的 培 養 以 及 相 關 領 域 的 學 術 研 究 越 來 越 興 盛。2003 年 至 2014 年，11 年 房 市 多 頭，成 為 台 灣 房 市 史 上 最 長 的 景 氣 時 期，也 造 就 了 物 業 管 理 產 業 的 蓬 勃 發 展，豪 宅 如 雨 後 春 筍 般 興起，飯店式管理成為此一時期業界訴求的主軸。 第 四 階 段：都 市 永 續 結 合 智 慧 化 的 物 業 管 理 與 強 化 都 市 安 全 時 期。 台 灣 的 都 市 發 展 與 全 球 一 樣，面 臨 嚴 重 的 氣 候 變 遷、資 源 耗 竭 等 問 題， 環 境 及 空 氣 品 質 惡 化，如 何 因 應 及 提 出 在 地 的 適 應 性 發 展 策 略，成 為 本 世 紀 物 業 管 理 之 重 要 課 題，減 少 建 築 物 以 及 住 戶 生 活 耗 能、綠 色 環 保、節 能 減 碳 等 等 議 題 成 為 現 代 物 業 管 理 顯 學，近 年 來 政 府 推 動 綠 建 築 標 章 ， 其 中 多 項 指 標 皆 與 物 業 管 理 息 息 相 關 。 BIM 等 軟 體 、 雲 端 技 術、APP、以 及 O to O 商 業 模 式，智 慧 物 業 管 理、 智 慧 建 築、智 慧 社 區 、 智 慧 家 庭 等 概 念 ， 不 斷 導 入 物 業 管 理 領 域 ， 「 互 聯 網 +」 更 將 改 變 整 個 產 業 的 生 態。利 用 現 代 科 技，都 市 永 續 結 合 智 慧 化 的 物 業 管 理 成 為 當 前 時 代 物 業 管 理 的 發 展 主 軸。同 時，台 灣 都 市 發 展 目 前 面 臨「 人 口 老 化 」與「 建 築 物 老 化 」的「 雙 老 」問 題 ； 面 對「 人 口 老 化 」， 物 業 管 理 產 業 需 要 更 加 關 心 都 市 老 人 安 全、行 動 便 利、實 施 老 人 居 家 照 護；面 對「 建 築 物 老 化 」問 題，物 業 管 理 產 業 則 需 要 更 加 關 心 建 築 物 公 共 安 全、長 期 維 護 修 繕。2016 年 2 月 6 日 發 生 於 臺 灣 南 部 的 地 震， 此 次 事 件 為 臺 灣 戰 後 繼 1999 年 921 集 集 大 地 震 以 來 傷 亡 最 嚴 重 的 地 震，造 成 臺 灣 有 史 以 來 最 多 人 因 單 一 建 築 物 倒 塌 而 罹 難，此 一 事 件 引 發 大 家 對 建 築 安 全、都 市 安 全 問 題 的 進 一 步 重 視。是 以，勢 必 很 大 程 度 上 依 賴 於 貫 穿 建 築 物 全 生 命 週 期 的 物 業 管 理，從 此，揭 開 物 業 管 理 上 昇 到 都 市 安 全 的 全 局 高 度 的 序 幕 3。. 3. 2016 年 3 月 1 日、2017 年 2 月 3 日，台灣物業管理學會、內政部營建署、台北市都市 發展局、新北市工務局及景文物業管理機構先後二次召開產官學聯合記者會，進一步提出建 3-3.
(35) 物業管理對集合住宅價格之影響. 第二節. 台灣物業管理公司與從業人員. 伴 隨 台 灣 集 合 住 宅、公 寓 大 廈 的 持 續 增 建，推 升 了 物 業 管 理 服 務 需求的不斷增加，物業管理公司及從業人員成長迅速。 從 公 寓 大 廈 管 理 維 護 公 司、服 務 人 員 及 保 全 公 司、服 務 人 員 變 化， 現 有 統 計 資 料 可 以 看 出 ， 近 年 來 (2009-2017 年 )， 公 寓 大 廈 管 理 維 護 公 司 家 數 自 2009 年 底 572 家 逐 年 增 加 至 2017 年 733 家 (詳 表 3-1 所 示 )，從 2017 年 4 月 份 統 計 來 看，其 中 臺 北 市 147 家，新 北 市 150 家， 臺 中 市 144 家，高 雄 市 111 家，桃 園 市 99 家，台 南 市 24 家，直 轄 市 六 都 計 675 家 ， 占 全 國 公 寓 大 廈 管 理 維 護 公 司 家 數 約 92%。 登記受僱於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員亦呈遞增趨 勢，自 2009 年 底 3,942 人 逐 年 增 加 至 2014 年 底 5,028 人，而 實 際 整 體 服 務 人 員 自 2009 年 40,251 人 逐 年 增 加 至 2017 年 78,653 人 (詳 表 3-2 所 示 )。 保 全 公 司 同 樣 發 展 蓬 勃，根 據 經 濟 部 商 業 司 全 國 保 全 業 (I901011) 公 司 登 記 資 料，至 2015 年 8 月 底 我 國 仍 合 法 設 立 之 保 全 公 司 共 計 759 家 (詳 表 3-3 所 示 )，從 業 人 員 數 達 9 萬 人 以 上 (詳 表 3-4 所 示 )，已 成 為維繫社會治安之另一重要力量，輔助警力之不足。. 表 3-1 公寓大廈管理維護公司登記所在地區 縣 市 別. (家 數) 縣 市 別. (家 數) 縣 市 別. 台北市. 147. 家 高雄市. 111. 家 基隆市. 10. 家 宜蘭縣. 2. 家. 新北市. 150. 家 桃園市. 99. 家 新竹市. 15. 家 新竹縣. 11. 家. 苗栗縣. 2. 家 台中市. 144. 家 彰化縣. 7. 家 南投縣. 1. 家. 雲林縣. 2. 家 嘉義市. 1. 家 嘉義縣. 0. 家 台南市. 24. 家. 屏東縣. 4. 家 花蓮縣. 2. 家 台東縣. 0. 家 澎湖縣. 1. 家. 連江縣. 0. 家 金門縣. 0. 家其. 0. 家. 登記共計 ：. 733. (家 數) 縣 市 別. 他. (家 數). 家. 資 料 來 源 ： 內 政 部 營 建 署 全 國 建 築 管 理 資 訊 系 統 入 口 網 (2017/4/4). 築物公共安全、長期維護修繕、都市安全、老屋健檢等重大議題。 3-4.
(36) 第三章. 台灣物業管理發展現況與未來趨勢. 表 3-2 公寓大廈管理服務人員認可種類 服務人員認可資格種類. 人數. 技術服務─防火及設備. 308 人. 技術服務─設備安全. 3,618 人. 事務管理，技術服務─設備安全. 3,046 人. 事務管理，技術服務─防火避難. 1,297 人. 技術服務─防火避難. 1,889 人. 事務管理. 66,702 人. 事務管理，技術服務─防火及設備 登記共計：78653 人. 1,793 人. 男：62774 人，女：15879 人. 資 料 來 源 ： 內 政 部 營 建 署 全 國 建 築 管 理 資 訊 系 統 入 口 網 (2017/4/4). 表 3-3 保全公司統計資料表-保全業家數. 資料來源：財政統計資料庫、行政院主計處、台灣經濟研究院產經資料庫整 理：2015 年 11 月 表 3-4 保全公司統計資料表-保全業產業規模 2011 年. 2012 年. 2013 年. 2014 年. 2015 年 1~8 月. 銷售額. 48,693. 51,944. 54,947. 57,623. 40,178. 年增率. 9.15. 6.68. 5.78. 4.87. 8.24. %. 14.50. 14.13. 15.24. 13.20. 12.02. 就業人數. 75,539. 76,395. 85,793. 89,047. 90,423. % 人. 平均每人每月薪資. 30,549. 30,502. 31,270. 31,413. 32,695. 元. -1.92. -0.15. 2.52. 0.46. 3.35. %. 佔支援服務業比重. 年增率. 單位 百萬元. 資料來源：財政統計資料庫、行政院主計處、台灣經濟研究院產經資料庫整 理：2015 年 11 月 3-5.
(37) 物業管理對集合住宅價格之影響. 物 業 管 理 產 業 公 司 家 數 及 從 業 人 員 數 量 迅 速 增 加 之 同 時，服 務 技 術、服 務 品 質 也 不 斷 提 昇，隨 著 科 技 發 展，業 者 紛 紛 增 加 多 元 化 的 服 務，使 得 物 業 管 理 不 再 是 傳 統 的 大 樓 管 理 員、保 全 不 再 只 是 傳 統 印 象 中 的 警 衛，智 慧 化 管 理 大 大 提 昇 服 務 能 力 與 工 作 效 率，生 活 服 務、商 業 支 援 不 斷 增 加，飯 店 式 管 理 蔚 為 風 潮，日 益 提 供 多 元 選 擇 及 完 整 保 障的整合性服務，物業管理已然成為集合住宅社區的「大管家」。 像 是 龍 頭 業 者 中 興 保 全，在 家 用 保 全 推 出 了「 智 慧 宅 管 」產 品， 將 保 全 系 統 配 合 網 路 雲 端，結 合 電 視 螢 幕 及 遙 控 器 控 制，整 合 基 礎 保 全、健 康 照 護、燈 光 控 制 與 多 媒 體 資 訊 等 多 重 功 能，讓 原 本 單 純 的 保 全 系 統，升 級 成 為 全 方 位 的 生 命 財 產 照 護 方 案；而 在 商 用 保 全 部 分， 整 合 各 項 資 訊 系 統， 提 供 門 禁 管 制、視 訊 會 議、影 像 監 看 等 功 能，還 加 入 了 節 能 功 用 包 括 用 電 查 詢 、 遠 端 控 制 、 異 常 通 知 等 服 務 (中 華 徵 信 所 分 析 研 究 員 ， 康 智 強 ， 2015)。. 3-6.
(38) 第三章. 台灣物業管理發展現況與未來趨勢. 第三節. 台灣物業管理發展未來趨勢. 台 灣 面 臨 氣 候 變 遷、資 訊 革 命、高 齡 化 社 會 的 機 遇 與 挑 戰，在 永 續 環 境 基 礎 上，以 大 數 據 分 析 提 供 智 慧 化 生 活 及 生 活 服 務 照 顧，並 對 建 築 物 進 行 有 效 的 監 測 與 控 制，成 為 未 來 物 業 管 理 發 展 趨 勢 之 重 要 課 題。本 節 以 六 大 方 向，分 析 台 灣 物 業 管 理 發 展 未 來 趨 勢：永 續 智 慧 化、 建 案 前 期 規 劃 導 入、大 數 據 分 析、生 活 服 務 及 產 業 發 展、長 期 照 護 以 及老屋健檢。. 壹、永續智慧化 聯 合 國 (United Nations)於 2015 年 12 月 12 日 在 法 國 巴 黎 經 195 個 締 約 國 簽 訂「 巴 黎 協 議 」（ Paris Agreement)取 代 1997 年 通 過 的 「 京 都 議 定 書 」 (Kyoto Protocol） 以 對 抗 溫 室 效 應 與 氣 候 變 遷 。 在 全 球 氣 候 變 遷 中，遭 遇 極 端 氣 候 時，城 市 地 區 因 人 口 聚 集，人 身 安 全 及 財 產 將 更 容 易 蒙 受 極 大 的 損 失，城 市 如 何 因 應 及 提 出 在 地 的 適 應 性 發 展 策 略 ， 成 為 本 世 紀 建 設 的 重 要 課 題 。 美 國 Matthew E. Kahn 教 授 在 2010 年 於 《 氣 候 城 市 》 （ Climatopolis） 一 書 中 ， 提 出 城 市 應 健 康 發 展 來 適 應 未 來 氣 候 變 暖，為 求 健 康 城 市 發 展，必 須 推 行 改 善 環 境 之 設 施 與 政 策，使 城 市 更 為 宜 居 與 具 吸 引 力。內 政 部 近 年 來 積 極 推 動 綠 建 築 標 章 及 智 慧 建 築 標 章，其 中 多 項 指 標 皆 與 物 業 管 理 息 息 相 關。 內 政 部 建 築 研 究 所 於 1999 年 9 月 1 日 正 式 公 告 受 理 「 綠 建 築 標 章 」申 請，標 章 之 核 給 發 展 到 目 前 須 進 行 綠 建 築 九 大 指 標 評 估 系 統 之 評 估，包 括 綠 化 量 指 標、基 地 保 水 指 標、水 資 源 指 標、日 常 節 能 指 標、 二 氧 化 碳 減 量 指 標、廢 棄 物 減 量 指 標、污 水 垃 圾 改 善 指 標、生 物 多 樣 性 指 標 與 室 內 環 境 指 標 ， 藉 此 將 綠 建 築 定 義 為「 生 態、節 能 、減 廢、 健 康 的 建 築 物 」 。 該 研 究 所 在 2003 年 開 始 訂 定 「 智 慧 建 築 標 章 評 估 手 冊 」， 進 行 智 慧 建 築 標 章 評 估 ,「 2016 年 版 智 慧 建 築 評 估 手 冊 」 評 估 內 容 依 其 性 質 分 為 八 項 指 標，分 別 為 綜 合 佈 線、資 訊 通 信、系 統 整 合、設施管理、安全防災、節能管理、健康舒適及智慧創新。 物 業 管 理 結 合 智 慧 綠 建 築 發 展 方 向，由 上 述 綠 建 築 標 章 與 智 慧 建 築 標 章 的 這 些 指 標 可 以 檢 視，無 一 不 對 物 業 管 理 提 出 永 續 智 慧 化 的 需 求，同 時，又 無 一 不 需 要 藉 由 物 業 管 理 提 供 解 決 方 案。減 緩 氣 候 變 遷 對 都 市 帶 來 的 衝 擊 ， 需 要 從 社 區 推 動 ,集 合 住 宅 多 由 物 業 管 理 公 司 協 助 管 理 委 員 會 進 行 建 築 物 及 社 區 的 維 護 管 理 ,因 此 ， 物 業 管 理 是 扮 演 低 碳 永 續 家 園 深 入 家 戶 的 重 要 角 色，結 合 物 業 管 理 全 面 及 多 功 能 發 展， 導 入 低 碳 永 續 精 神，顯 為 物 業 管 理 發 展 勢 在 必 行 的 趨 勢。物 業 管 理 結 合 智 慧 建 築 發 展 方 向，可 依 據 內 政 部 建 築 研 究 所 的 八 大 指 標 展 開 思 維， 3-7.
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