調查問卷設計

本 研 究 將 集 合 住 宅 物 業 管 理 品 質 分 為 三 大 面 向：制 度 面、管 理 面、

服 務 面 ， 針 對 各 面 向 提 出 相 對 應 之 項 目 ， 共 12 大 項 。 三 大 面 向 對 應 之 大 項 如 下 所 示 ：

一、 制度面

(一) 集合住宅管理組織籌組與運作

其中包含區分所有權人會議、管理委員會或管理負責人以及管理服務中 心「社區三級管理組織架構」之完整性、運作規範、運作成效的評分。

(二) 社區財務管理與運作

社區財務分三個面向進行評估，分別為管理費、公共基金與財務管理規 範，此三面向為公共基金、管理費收支平衡及控管嚴謹度相關的評量。

(三) 社區管理規章

規章內容包含社區規約與管理內容之落實，管理辦法為規約內容延伸項 目，其內容觸及面向包含公共空間與設施使用及住戶權力義務等行為規範。

二、

管理面

(四) 建築物管理維護

建物管理與維護內容包含建築物結構安全狀態定期檢查與加強，建築漏 水、磁磚剝落等等日常維護中經常性出現的問題處理情形及維護狀況，建築 設計圖冊、使用執照等文件保管與運用也納入考量。

(五) 建築設備系統管理

此項為建物大樓內各項基本運作機械設備之管理維護情況問項，其中包 含:電力系統、門禁對講系統、監控系統、空調系統、進排風系統、給排水

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系統、消防設備、過濾循環系統、升降機與停車系統等之調查。

(六) 物業清潔及環境衛生管理

清潔與衛生管理面向包含社區內外環境清潔衛生、病媒蚊與害蟲防治、

景觀維護、室內空氣品質、飲用水清潔與廢棄物處理等。

(七) 物業安全及防災管理

安全與防災分成門禁管理、交通管制、緊急事件應變、停車場管理、防 災與室內裝修管理以及郵件處理等，這些面向代表物業管理在治安安全控管 與災害及事變應對上的評估。

(八) 公共設施管理維護

公共設施管理維護屬於公共空間使用管理的範疇，公共空間依建築物所 給定之條件而有區別，建築物品質較高之公共空間所需之管理與維護程度較 高，其中包含健身房、游泳池、交誼廳、影劇廳等社區俱樂部空間。

三、 服務面

(九) 生活服務

生活服務項目為社區內住戶日常生活需求項目的一般服務，並加計其他 消費與娛樂性個體服務之總和評估，包含餐點、家政、收發與代購等生活層 面。

(十) 物業管理公司信譽

此面向為管理公司在服務面向與服務水準上的各項細節內容，包含管理 人員態度與督導考核、服務措施與成果等；另一方面包含整個公司在市場上 的佔有率與其他聲譽相關面向問項。

(十一) 社區營造

包含管委會與社區居民辦理之各項活動與配合政府之社區創建，有利於 建物品質提昇、住戶互動加強、社區文化融合與政令宣傳之相關問項。

(十二) 文康活動

此項包含社區居民節慶活動，也包含社區內居民自行組成之專藝休閒性 活動。

上 述 12 大 項 ， 所 對 應 之 物 業 管 理 問 題 ， 如 附 錄 1 問 卷 表 所 示 ， 共 234 項 細 項 問 題，皆 以 是 (有 )、否 (無 )、不 知 道 選 答；所 有 問 題 設

物業管理對集合住宅價格之影響

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計 當 回 答「 是 (有 )」時，則 表 示 積 極 正 向 之 物 業 管 理，回 答「 否 (無 )」，

則 表 示 消 極 負 向 之 物 業 管 理 。

除 234 項 細 項 問 題 外，問 卷 亦 盡 可 能 收 集 該 集 合 住 宅 之 性 質、地 址 、 建 設 公 司 、 完 工 日 期 、 建 物 型 態 、 戶 數 、 管 理 費 、 保 全 及 清 潔 人 員 數 、 學 校 、 交 通 設 施 及 相 關 公 共 設 施 等 。

問 卷 填 答 者 以 熟 悉 社 區 管 理 狀 況 之 總 幹 事 為 主，再 配 合 管 委 會 成 員 或 社 區 內 長 期 參 與 社 區 活 動 與 管 理 組 織 之 社 區 住 戶 進 行 填 答，填 答 完 畢 後 由 訪 者 進 行 社 區 內 環 境 檢 視 與 訪 查 確 認 問 卷 正 確 性 。

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